Судья – ФИО2

Дело № 33-8451/2023

(№ 2-1396/2023; 59RS0027-01-2023-001093-40)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 15 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Ивановой Е.В., Новоселовой Д.В.,

при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Кунгурского муниципального округ Пермского края на решение Кунгурского городского суда Пермского края от 19.05.2023.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием принадлежащей ей квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ****, указав, что она являлась собственником квартиры № **, жилой площадью 22,7 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ****. Постановлением администрации г. Кунгура Пермского края от 03.02.2017 № 75-171-01-09 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома должны быть отселены в срок до 01.10.2019, а сам дом снесен собственниками до 01.01.2020. Решением Кунгурского городского суда Пермского края от 21.01.2022 по делу № **/2022 с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в ее пользу взыскана выкупная стоимость за изымаемую квартиру в размере 1081794 руб. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Данная квартира является коммунальной, поэтому в силу ст.ст.41, 42 ЖК РФ истцу принадлежит право общей долевой собственности на помещения в данной квартире, используемые для обслуживания комнат, в соответствии с техническим паспортом к квартире истца относится 3,7 кв.м. общего имущества в виде мест общего пользования. На администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края лежит обязанность по компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры в многоквартирном доме с учетом мест общего пользования, исходя из площади 26,4 кв.м.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием указанного жилого помещения в размере 211 506 руб.

Истец в судебном заседании не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал с учетом уточненных требований, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве.

Судом постановлено решение от 19.05.2023 об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе администрация Кунгурского муниципального округ Пермского края, указывает на то, что при проведении оценки квартиры экспертом был избран сравнительный метод оценки, то есть оценщик отказался от применения затратного подхода, посчитав нецелесообразным производить расчет не произведённого капитального ремонта, который в свою очередь предполагает расчет затрат на восстановление конструкторских элементов здания. В связи с чем, избрав данный метод оценки спорного объекта, оценщик выбрал объекты - аналоги пригодные для проживания и не применил понижающие корректировки на конструктивные элементы здания. В связи с чем с учётом выбора в качестве объектов - аналогов жилых помещений в состоянии, не требующем капитального ремонта, а также в отсутствии корректировок при расчёте стоимости жилого помещения, связанных с состоянием объекта недвижимости, отдельный учет рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт заявитель считает необоснованным.

На основании вышеизложенного заявитель, считает, что дополнительный расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не требуется, поскольку расчет стоимости на жилое здание выполнен как на пригодное для проживания не требующее восстановления конструктивных элементов, соответственно компенсация за непроизведённый капитальный ремонт не может быть дополнительно взыскана, поэтому решение суда подлежит отмене.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец возражает против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 являлась собственником квартиры, площадью 22,7 кв.м., расположенной по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2009 /л.д.8/.

Согласно технического паспорта жилого помещения квартиры №** в доме № ** по ул. **** г.Кунгура Пермского края по состоянию на 21.04.2003г., квартира состоит из жилой комнаты 17,5 кв.м. и кухни 5,2 кв.м., итого 22,7 кв.м. /л.д.9-12/.

Постановлением администрации города Кунгура Пермского края №75-171-01-09 от 03.02.2017 указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений принять меры к отселению из жилого многоквартирного дома в срок до 01.01.2019 и к сносу жилого многоквартирного дома в срок до 01.01.2020 /л.д.13/.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» от 27.03.2023 многоквартирный жилой дом по адресу: ****, в списке на проведение капитального ремонта за период с 1991-2014г.г. не значится. Сведениями о проведении капитального ремонта архив не располагает /л.д.22/.

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ Пермского края» от 17.04.2023, первая приватизация многоквартирного дома, расположенного по адресу: **** учтена 06.06.1994 /л.д.26/.

Решением Кунгурского городского суда Пермского края от 21.01.2022 по делу № **/2022 с администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края в пользу ФИО1 взыскана выкупная стоимость за изымаемую квартиру в размере 1081 794 руб.

Согласно вынесенному решению выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение состояла из рыночной стоимости самого помещения – 1 016 194 руб. и стоимости убытков (переезд, услуги риэлтора) – 65600 руб.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке от 10.05.2023 № 10301, выполненный ООО "Компания "Центр недвижимости", в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 211506,00 руб. Многоквартирный дом, по адресу: ****, на дату первой приватизации 06.06.1994 нуждался в капитальном ремонте.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 210 Гражданского кодекса РФ, стаей 32, 39, 141, 158, 166 Жилищного кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанными с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 29.04.2014, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», статьи ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, приняв во внимание решение Кунгурского городского суда Пермского края от 21.01.2022, согласно которого стоимость за изымаемое жилое помещение состояла из рыночной стоимости самого помещения - 1016194 руб. и стоимости убытков (переезд, услуги риэлтора) – 65600 руб., ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, поскольку при определении выкупной цены за жилое помещение в нее не вошла компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, суд пришел к выводу о том, что истец не лишен права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд принял во внимание отчет об оценке от 10.05.2023 выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости», в котором расчет произведен независимым оценщиком в своем отчете, исходя из размера площади жилой комнаты, принадлежащей истцу и процентного соотношения мест общего пользования в квартире и жилой комнаты, размер компенсации составил 211 506 руб., с выводом о том, что указанный дом на дату первой приватизации 06.06.1994 нуждался в капитальном ремонте, и пришел к выводу о взыскании в пользу истца заявленной суммы, а также судебных расходов по уплате госпошлины в размере 300 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Доводы жалобы о том, что рыночная стоимость жилого помещения истца при заключении соглашения была определена как на пригодное для проживания, не требующее восстановления конструктивных элементов, отмену обжалуемого решения не влекут, поскольку определение затрат на капитальный ремонт многоквартирного дома в оценке при подборе аналогов в домах, не требующих капитального ремонта, не является основанием для отказа во включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, доводы ответчика о неправильности неприменения понижающего коэффициента при оценке путем сравнения с домами-аналогами, пригодными для проживания, фактически говорят о несогласии с решением от 19.05.2023, но не имеют юридического значения для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком как наймодателем исполнена не была, в связи с чем суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за ответчиком администрацией Кунгурского муниципального округа Пермского края. В то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Из решения суда от 21.01.2022 не следует, что в состав взысканной в пользу истца суммы 1081794 руб. вошла компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отчетом №9263 от 22.11.2021 не устанавливался, поэтому суд, приняв во внимание отчет об оценке, из которого следует, что учитывая сроки проведения капитального ремонта в жилом доме и нормативные сроки жизни конструктивных элементов, дату постройки дома (1930 год), группу здания (IV группа), сроки производства капитального ремонта для данной группы (3 раза в 50 лет – л.д.71, оборот), отсутствие данных о проведении капитальных ремонтов в данном доме, сделал вывод, что на дату первой приватизации (06.06.1994) дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако данный капитальный ремонт не был произведен, соответственно, такая обязанность администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края сохранилась и впоследствии.

Помимо этого при разрешении спора юридически значимыми обстоятельствами при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт изымаемого жилого помещения является установление факта нуждаемости относящегося к муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, и того обстоятельства, произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, поскольку после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

На основании вышеизложенного, судом первой инстанции, исходя из перечисленных требований закона и установленных по делу обстоятельств дела, сделан надлежаще мотивированный вывод о взыскании стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку на дату первой приватизации (06.06.1994) дом по адресу: ****, 1930 года постройки, нуждался в проведении капитального ремонта, вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем в пользу истца с ответчика подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере, определенном в отчете №10301 – 211 506 руб.( л.д. 78).

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда. В связи с чем, все доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются судом апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кунгурского городского суда Пермского края от 19.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Кунгурского муниципального округ Пермского края – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 августа 2023 года.