УИД 25RS0004-01-2024-004137-74

Дело № 2-190/2025 (2-3048/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2025 года г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Самусенко Ю.А.,

при помощнике судьи Витько Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 на основании нотариальной доверенности от 21.08.2023,

представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО3 на основании доверенностей от 23.12.2024 № 28/40215-исх, от 13.12.2024 № 1-3/5800,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» с вышеназванным иском в обоснование указав, что <дата> между ООО «Жилой квартал «Бархат»» и ФИО1 заключен договор об инвестиционной деятельности на строительство индивидуального жилого дома № <номер>, предметом которого является реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджных поселков и здания в Приморском крае» в районе <адрес> путем инвестирования, в рамках которого общество передает истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества объект-жилой дом для постановки на учет и регистрации права собственности на него. Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером <номер>, общей площадью 1 540 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащему ответчику на праве аренды по договору аренды земельного участка от <дата> № 28-Ю-23556. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 29.04.2022 № КА-15, ответчик принял от ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб. Из акта от 30.05.2022 следует, что ООО «Жилой квартал «Бархат»» передало, а ФИО1 приняла в собственность незавершенный строительством объект, готовность 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>. Управление Росреестра по Приморскому краю отказывает истцу и ООО «ЖК «Бархат» в регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, в связи с наложением ареста на имущество ООО «ЖК «Бархат». ООО «ЖК «Бархат» проходит процедуру банкротства. Истец просит признать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Определением Советского районного суда г. Владивостока от 18.09.2024 к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

08.10.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

27.11.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий ООО «Жилой квартал «Бархат» Топчу Т.В.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока ФИО3 возражала относительно исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. Пояснила, что инвестиционное соглашение было расторгнуто судом, так как ООО «Жилой квартал «Бархат» не исполнил его условия, коттеджи и офисные здания не построил.

Истец ФИО1, ответчики ООО «Жилой квартал «Бархат», конкурсный управляющий ООО «Жилой квартал «Бархат» - Топчу Т.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Приморскому краю, АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате и времени рассмотрения гражданского дела, каких-либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представили. С учетом положений ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского процесса.

Выслушав представителя истца, представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Владивостока и Управления муниципальной собственности г. Владивостока, исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, 22.03.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома» (в настоящее время - ООО «Жилой квартал «Бархат») заключено соглашение № СПВ-548/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого ООО «Оранжевые дома» обязалось реализовать в период с 2018 года по 2023 год инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», в соответствии с бизнес-планом и планом-графиком.

Согласно п. 1.3 соглашения от 22.03.2018 №СПВ-548/18, резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет, в том числе, строительство жилых и нежилых зданий; аренду и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

В соответствии с п.1.4 соглашения, резидент осуществляет деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения, на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка, ориентировочной площадью 10 га в кадастровых кварталах 25:28:050073, 25:28:050080, в районе массива «Синяя сопка»; земельного участка, ориентировочной площадью 9 га в кадастровом квартале 25:28:050071, в районе ул. Уютная, ул. Ломаная; земельного участка, ориентировочной площадью 11 га, в кадастровом квартале 25:28:050058, в районе ул. Шевченко; земельного участка, ориентировочной площадью 5 га в кадастровом квартале 25:28:050021 (в районе земельного участка с кадастровым номером 25:28:050021:654); земельного участка, ориентировочной площадью 3 400 кв.м., в кадастровом квартале 25:28:050055, в районе ул. Маковского, д. 30; указанные земельные участки подлежат образованию и будут оформлены резидентом на праве владения и пользования по договору аренды земельного участка в соответствии с планом-графиком.

В соответствии с п.п. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

26.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» заключен договор № 28-Ю-23553 аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 1 993 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», на срок аренды до 21.03.2068.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2022 по делу № А51-11960/2021 расторгнуто соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.03.2018 № СПВ-548/18, заключенное между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» и ООО «Оранжевые дома»( в настоящее время ООО «Жилой квартал «Бархат»).

28.04.2022 между ООО «Жилой квартал «Бархат» как инвестором и ФИО1 как субинвестором был заключен договор № 1319 об инвестиционной деятельности на строительство объекта недвижимости, предметом которого является реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджных поселков и офисного здания в Приморском крае» в районе <адрес> путем опосредованного инвестирования инвестора, а инвестор обязуется передать сyбинвестору по акту приема-передачи в собственность объект незавершённого строительства, готовностью 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>, для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности субинвестора на незавершенный строительством объект недвижимости.

Согласно п. 3.1. договора, инвестиционный взнос субинвестора в участие реализации инвестиционного проекта по договору составляет 500 000 руб. Инвестор вносит указанную сумму в день подписания договора (п.3.2. договора).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № КА-15 от 29.04.2022, ООО «Жилой квартал «Бархат» приняло от ФИО1 денежную сумму 500 000 рублей на основании договора № 1319 об инвестиционной деятельности на строительство объекта недвижимости от 28.04.2022.

Согласно п.5.2. договора, инвестор в течение 120 календарных дней с даты начала строительства, обязан завершить строительство объекта. После завершения строительства объекта стороны обращаются в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права собственности субинвестора на объект.

В соответствии с п.5.3 договора, инвестор передает субинвестору объект, указанный в п.2.1 договора, по акту приема-передачи недвижимого имущества в течение 20 календарных дней с момента обращения в орган регистрации прав собственности.

Из акта от 30.05.2022 следует, что генеральный директор ООО «Жилой квартал «Бархат»» ФИО4 передала, а ФИО1 приняла – объект незавершенного строительства, готовностью 10%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2023 по делу № А51-2551/2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023, удовлетворены исковые требования УМС г. Владивостока о расторжении договора от <дата> № 28-Ю-23553 аренды земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 1993 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома»; о возложении на ООО «Жилой квартал «Бархат» обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1237 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае» и передать УМС г. Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5- дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Таким образом, какие-либо права ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер> отсутствуют и никогда не возникали.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является, по существу, обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с положениями ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, представленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

В соответствии с правовыми подходами, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года № 1160/13 термин «объект капитального строительства» является

специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

По смыслу положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Как следует из заключения судебной строительно – технической экспертизы ООО Проектно-диагностический центр «Гарант», проведенной на основании определения суда от 27.01.2025, обследуемое сооружение представляет собой малозаглубленный ленточный фундамент, армирование фундамента выполнено арматурными каркасами из продольных стержней и поперечных стержней, заглубление фундамента в грунт составляет до 600 мм. Обследуемое сооружение – фундаментная конструкция, служит для передачи нагрузки от вышерасположенных конструкций на основание, имеет неразрывную связь с землей. Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер>, является объектом капитального строительства.

Однако даже изложенный экспертом вывод о том, что сооружение, расположенное на земельном участка с кадастровым номером <номер>, является объектом капитального строительства, не может, в данном случае, являться основанием для удовлетворения исковых требований ФИО1

Заключение экспертизы является лишь одним из доказательств, которое должно быть оценено судом в совокупности с другими имеющимися в деле, поскольку никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (статья 67 ГПК Российской Федерации).

В рамках рассмотрения настоящего дела, в том числе по результатам судебной экспертизы, доказательств существования на земельном участке с кадастровым номером <номер> именно жилого дома, являющегося объектом капитального строительства, пригодного для постоянного проживания, не представлено.

Фактически имеющееся сооружение представляет собой малозаглубленный ленточный фундамент. Доказательств того, что спорный объект отвечает требованиями безопасной эксплуатации и пригоден для круглогодичного проживания в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах возведенное спорное строение не является жилым домом и не рассматривается законодательством как недвижимое имущество, право собственности на которые подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку права истца производны от прав ООО «ЖК «Бархат», право собственности на какое –либо недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер>, у ООО «ЖК «Бархат» не возникло, земельный участок с кадастровым номером <номер> на каком –либо праве ни ООО «ЖК «Бархат», ни истцу не принадлежит, оснований для признания права собственности на сооружение в границах земельного участка с кадастровым номером <номер> не имеется.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Так, в соответствии с п.33 ч.3 ст. 39.6 ЗК РФ (действующим на дату заключения договора аренды между УМС г.Владивостока и ООО «Оранжевые дома») договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Подпунктом 18 п.18 ст. 39.8 ЗК РФ (также действующим на дату заключения договора аренды между УМС г.Владивостока и ООО «Оранжевые дома») было закреплено специальное правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом "О свободном порте Владивосток".

Принимая во внимание, что возникновение права на объект недвижимости влечет право собственника такого объекта требовать выкуп земельного участка без проведения торгов, с учетом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, договор аренды земельного участка заключался для реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае», арендатор как лицо, владеющее земельным участком, не является резидентом свободного порта Владивосток, то суд не может признать заявленные требования истца законными, поскольку они заявлены в обход закона.

Исследовав и оценив представленные в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив, что спорный объект не обладает признаками объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194-199 ГПК РФ суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии <номер>) к ООО «Жилой квартал «Бархат» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Мотивированное решение суда составлено 15.07.2025.

Судья Ю.А. Самусенко