по делу № 2 – 150/2025 31 января 2025 года
УИД 47RS0006-01-2024-003564-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Брагиной Н.В.
при ведении протокола секретарем Луговой Э.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, администрации МО Закрытое административно-территориальное образование город Заозёрск Мурманской области о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, администрации МО Закрытое административно-территориальное образование город Заозёрск Мурманской области о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 и ФИО3, истец приобрела в собственность жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО3 возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ЗАТО г. Заозерск, и было зарегистрировано в установленном порядке. Право собственности истца было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была уведомлена о том, что на основании определения Кольского районного суда Мурманской области в ЕГРН внесены сведения о погашении права собственности ФИО2 на спорную квартиру. Истец получила выписку ЕГРН в отношении квартиры, где было указано, что право собственности ФИО2 прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Квартиру истец приобрела за 3300000 рублей, предоставленных ей ПАО Сбербанк, которые выплачиваются истцом до сих пор, квартира является предметом ипотеки по кредитному договору, находится в залоге у банка. При рассмотрении дела Кольским судом ни истец, ни Сбербанк, ни ФИО4 к участию в деле не привлекались. Истец полагает себя добросовестным покупателем, при оформлении сделки никаких обременений на квартире не было, под арестом она не находилась, банком также проверялась чистота сделки. В связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.
Истец, будучи извещенной о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя, который, явившись в судебное заседание, на удовлетворении иска настаивал.
Представитель ответчика администрации МО Закрытое административно-территориальное образование город Заозёрск Мурманской области, принимающий участие в судебном заседании посредством ВКС связи, исковые требования признал, ранее представил отзыв на иск (л.д. 124-129 том 1), в котором указал, что спорная квартира была передана покупателю по договору купли-продажи в феврале 2022 года, обратно в муниципальную собственность не поступала, в связи с чем права истца, как добросовестного покупателя, должны быть защищены.
Ответчик ФИО3, будучи извещенной о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, возражений по иску суду не представила.
Представители третьих лиц – Управление Росреестра по Ленинградской области и ПАО Сбербанк, будучи извещенными о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, от представителя ПАО Сбербанк поступили письменные возражения на иск (л.д. 61-62 том 1), в которых полагал заявленные требования законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению с сохранением ипотеки, которой обременен спорный объект. Спорное недвижимое имущество приобретено истцом с использованием кредитных средств, кредитные обязательства не исполнены, истцом была оплачена полная стоимость квартиры, при приобретении жилого помещения у ФИО3 сведения о правопритязаниях, наличии ограничений и обременений в данных государственно реестра отсутствовали. Также Банк полагал себя добросовестным залогодержателем, в связи с чем, удовлетворение исковых требований возможно при одновременном сохранением записи об ипотеке в пользу ПАО Сбербанк. От представителя Управления Росреестра по Ленинградской области возражений не поступило.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 66 кв.м., кадастровый № (л.д. 12-14 том 1). Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2 договора).
По условиям договора цена жилого помещения составила 6800000 рублей, из которых 3500000 рублей оплачиваются покупателем за счет собственных средств, 3300000 рублей за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО2 ПАО Сбербанк в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1-2.2 договора).
Пунктом 2.3 Договора предусмотрено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом: 50000 рублей выплачены покупателем до подписания договора, 6750000 рублей с использованием номинального счета ООО «ЦНС».
При подписании договора продавец гарантировал покупателю, что на момент заключения договора купли-продажи квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом, залогом или запретом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена (п. 7.4 договора).
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 15 том 1).
Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесены сведения о собственнике квартиры – ФИО2, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность №, ДД.ММ.ГГГГ, документы основания: договор купли-продажи, одновременно установлено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 360 месяцев (л.д. 16-20 том 1).
В материалы дела представлен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ПАО Сбербанк предоставило ФИО2 кредит в размере 3300000 рублей по программе «Приобретение готового жилья», сроком на 360 месяцев, на приобретение квартиры по адресу: <адрес> (п. 12 договора) (л.д. 31-38 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получено уведомление Управления Росреестра по Ленинградской области, согласно которому на основании определения Кольского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ о повороте исполнения судебного акта, в ЕГРН внесены сведения о погашении права собственности ФИО1 в отношении спорного жилого помещения (л.д. 21 том 1).
По запросу суда в материалы дела представлены регистрационное дело в отношении спорного объекта недвижимости (л.д. 68-87 том 1), из анализа содержания которого следует, что на основании решения Арбитражного суда СПб и ЛО от ДД.ММ.ГГГГ администрация ЗАТО <адрес> обязана принять по акту приема передачи квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, в том числе спорную <адрес>, по акту приема-передачи квартира передана администрации ЗАТО <адрес>. В дальнейшем администрация ЗАО <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ произвела отчуждение квартиры под № ФИО5 за 4770000 рублей.
Также судом были истребованы материалы дела № Кольского районного суда Мурманской области, так решением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении административного иска Администрации ЗАТО г. Заозерск к УФСГРК по Ленинградской области о признании незаконным решения о приостановлении регистрации прав собственности на квартиры, в том числе №, отказано (л.д. 165-168 том 1).
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Мурманского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято новое решением, которым требования администрации удовлетворены, на УФСГРК по ЛО возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности, в том числе в отношении <адрес> (л.д. 169-170 том 1).
Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение (л.д. 174-177 том 1).
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Мурманского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. 178-184 том 1).
Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ и решение от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения (л.д. 185-191 том 1).
Определением Кольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен поворот исполнения апелляционного определения от ДД.ММ.ГГГГ, путем исключения из ЕГРН записи о правообладателях квартир в <адрес> в <адрес>, в том числе о правообладателе <адрес> (л.д. 192-193 том 1).
Апелляционным определением Мурманского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Кольского районного суда Мурманской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. 194-196).
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ материалы дела № находились на рассмотрении в Третьем кассационном суде (л.д. 164).
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступили дополнительные документы из материалов дела №, так Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ и определение от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения (л.д. 7-8 том 2).
Апелляционным определением Мурманского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ частные жалобы ФИО2 и ФИО6 на определение Кольского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены из удовлетворения, суд апелляционной инстанции указал, что заявители не лишены возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права в гражданском судопроизводстве (л.д. 2-4 том 2).
Также Кольским районным судом <адрес> представлено определение от ДД.ММ.ГГГГ о применении мер предварительной защиты в виде продления приостановления регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе спорную квартиру (л.д. 9-10 том 2) и определение от ДД.ММ.ГГГГ об отмене мер предварительной защиты по административному иску, согласно которому были отменены предварительной зашиты в виде продления приостановления регистрации права собственности на объекты недвижимости, в том числе, <адрес> (л.д. 5 том 2).
Согласно ответу Управления Росреестра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату осуществления перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2) ограничения в виде запрета осуществления действий по государственной регистрации отсутствовали. Также отмечено, что в отношении спорного объекта недвижимости содержалась запись о запрещении регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Кольского суда по делу №а-171/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком до вступления решения суда в законную силу. Запись о запрещении регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Кольского суда об отмене мер предварительной защиты (л.д. 198-199 том 1).
Из анализа копий материалов административного дела №а-171/2022 (л.д. 11-65 том 2) следует, что вышеуказанными судебными постановлениями был уставлен факт отчуждения администрацией жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и нарушение порядка продажи государственного или муниципального имущества (путем проведения торгов), что и послужило основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности от администрации ЗАТО <адрес> к покупателям, в частности к ФИО3 – покупателю <адрес> в <адрес>.
Истец, предъявляя настоящий иск, указала, что на момент приобретения спорной квартиры у ФИО3 никаких ограничений и обременений в отношении квартиры в данных ЕГРН не было, сделка была проверена, как со стороны покупателя, так и стороны банка (залогодержателя), кроме того, ею были предприняты попытки обжалования определение Кольского районного суда о повороте исполнения апелляционного определения, как лицом, не привлеченным у участию в деле, поскольку на момент вынесения данного судебного акта она (ФИО2) уже являлась собственником квартиры, однако результаты данные действия не принесли, в связи с чем истец полагает, что ее права должны быть защищены путем признания ее добросовестным приобретателем спорной квартиры и регистрации права собственности за ней.
В силу ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац третий пункта 36).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац первый пункта 52).
Из приведенных положений Закона и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает.
Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
При этом исследуются вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняется, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (от 01.10.2014)).
Часть 7 статьи 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с п. 133 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", признан не подлежащим применению абз. 1 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", устанавливавший, что бремя доказывания своей добросовестности возложено на приобретателя имущества.
Следовательно, действующее правовое регулирование устанавливает добросовестность в качестве презумпции, подлежащей опровержению.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июля 2021 г. N 35-П указано, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества. Абзац 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права. В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из данной нормы процессуального права в совокупности с приведенными выше положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что зарегистрированное право презюмируется действительным, пока не доказано обратное.
Как установлено материалами настоящего гражданского дела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ администрация ЗАТО г. Заозерск Мурманской области произвела отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ФИО3 Регистрация права собственности ФИО3 была произведена на основании апелляционного определения Мурманского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, после отмены мер предварительной защиты.
В последующем ФИО3 продала спорную квартиру ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на момент совершения сделки титульным собственником спорной квартиры в ЕГРН являлась ФИО5
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк общая стоимость сделки составила 6800000 рублей, в тот же день подписан передаточный акт на квартиру, право собственности ФИО2 и ипотеки в силу закона ПАО Сбербанк зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-20 том 1).
При этом из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость квартиры составляла 4690868,16 руб.
В материалы дела представлен ответ на запрос ППК «Роскадастра», согласно которому в ЕГРН на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 отсутствовали сведения об ограничении прав и обременениях в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись об ограничении – ипотека в силу закона, залогодатель ФИО2
Принимая во внимание, что продавцом ФИО3 были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение покупателю, на приобретение спорной квартиры ФИО2 получен ипотечный кредит, принадлежность квартиры продавцу и отсутствие обременений на ней проверялась не только самим истцом, но и сотрудниками ООО «Домклик», а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.
Из отзыва ПАО Сбербанк следует, что на момент оформления кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ банку были предоставлены документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на квартиру, на что также ссылалась истец (л.д. 61-62 том 1).
При этом суд также исходит из разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В данном случае право собственности на квартиру на момент сделки было зарегистрировано за отчуждателем (ФИО3), сама по себе сделка недействительной признана не была, доказательства причин наличия обоснованных сомнений в праве продавца на отчуждение имущества представлено не было.
Кроме того, как указано в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (от ДД.ММ.ГГГГ) недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.
Так спорная квартира из фактического владения ФИО2 не выбывала, с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и подписания акта приема-передачи квартиры истец проживает в спорном жилом помещении, никакие другие лица правопритязания в отношении квартиры не заявляли.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателем - ФИО2 была проявлена должная осторожность и осмотрительность, сделка была проверена, в связи с чем можно с очевидностью сделать вывод о добросовестности истца при совершении сделки, доказательств, свидетельствующих о недобросовестности поведения истца в материалы дела не представлено, а судом не добыто. Таким образом, исковые требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)
В силу ч. 2 ст. 335 ГК РФ Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Судом установлено, что на момент заключения кредитного договора с одновременным залогом (ипотекой) ПАО Сбербанк не знало и не могло знать о наличии каких-либо притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, на момент совершения сделки как ФИО2, так и ПАО Сбербанк добросовестно полагали, что титульным владельцем спорного жилого помещения является ФИО3
Таким образом, в настоящем споре подлежат применению положения ч. 2 ст. 335 ГК РФ, в соответствии с которой право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежат защите.
Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей.
Учитывая изложенное, и, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к ФИО3, администрации МО Закрытое административно-территориальное образование город Заозёрск Мурманской области о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности на жилое помещение, удовлетворить.
Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, паспорт <данные изъяты>, добросовестным приобретателем жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, гражданство Российской Федерации, пол женский, паспорт <данные изъяты>, право собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, площадью 66 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, с сохранением записи об ипотеке в пользу ПАО Сбербанк с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 360 месяцев.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2025 года.