Решение по делу № 2-6042/2023 от 25.10.2023 - о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

07RS0001-02-2023-005048-18

Дело № 2-6042/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 октября 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе председательствующего судьи - Тхазаплижевой Б.М., при секретаре судебного заседания – Шомаховой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», третье лицо ПАО Сбербанк о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

12 сентября 2022г. ФИО1 ФИО9 обратилась в суд к с иском ООО «ФСК Потенциал», в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19 марта 2020 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО1 ФИО10 договором участия в долевом строительстве; признать права собственности на жилое помещение; возложить обязанность на ООО «ФСК Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 19 марта 2020 года.

В обоснование иска указано, что 19 марта 2020г. Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал (далее - Продавец) и ФИО1 ФИО11 (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 77, общей площадью 94,7 кв.м., расположенная на 6 этаже в строящемся 7-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенным по адресу: КБР, <...> б/н. Согласно п. 2.1 договора Продавец передает в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора,

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком исполнено обязательство по оплате стоимости квартиры, двумя платежами, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек и 2056900 (два миллиона пятьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей 00 копеек. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договора. Также положениями п. 3.2. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-Ф: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и ФИО2 и условия, включенные в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

В судебное заседание истец, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании ответчик и третье лицо в судебное заседание своих представителей не направили.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ООО «Финансово-строительная компания «Потенциал» и ПАО Сбербанк России.

Исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Из материалам дела судом установлено, что 19.03.2020 года между Обществом ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал (далее - Продавец) и ФИО3 (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения многоквартирном жилом доме, в соответствии с которым ответчик обязался не позднее 4 квартала 2022г. передать квартиру в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 77, общей площадью 94,7 кв.м., расположенная на 6 этаже в строящемся 7-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенным по адресу: КБР, <...> б/н.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей от 19.03.2020 и 2056900 (два миллиона пятьдесят шесть тысяч девятьсот) рублей от 28.03.2020. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1. ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.2 указанной статьи стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и 0 внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19 марта 2020 года следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1., 1.2, 1.3 предварительного договора. Также положениями п. 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года.

В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 19.03.2020, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО2 по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 19 марта 2020 года, учитывая, что ФИО2, передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Доводы возражения представителя ПАО «Сбербанк» относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от 19 марта 2020 года и 28 марта 2020 года, согласно которым ФИО2 оплатила всю стоимость квартиры в сумме 2556 900, акты подписаны ФИО4

Ответчик факт получения денежных средств не опроверг.

Виду изложенных обстоятельств суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 19 марта 2020 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО1 ФИО13, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации.

Признать за ФИО1 ФИО14 права собственности на жилое помещение (квартиру) №77, общей площадью 94,7 кв.м, находящийся в корп. 3, этаж 6-ый в незавершенном 7-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №07:09:0104019:458, по адресу: <...> б/н.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора с ФИО1 ФИО15 от 19 марта 2020 года.

Мотивированное решение изготовлено 1 ноября 2023 года.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева

копия верна:

Судья Нальчикского городского суда Б.М.Тхазаплижева