Дело №2-723/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля 2023 года г.Туапсе
Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Рябцевой А.И.
При секретаре судебного заседания Воронько А.Н., Яковлевой О.А.
с участием истицы ФИО1 и её представителя ФИО2, действующей на
основании доверенности,
Ответчика ФИО3 и ее представителя, действующего на основании доверенности ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 , третье лицо Управление Росреестра о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2022 года, нежилого здания общей площадью 510,2 кв.м, с кадастровым номером №, передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка №0000002801 от 11.02.2009 г., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> <адрес> А, заключенный между ФИО1 и ФИО3 . Применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО3 на нежилое здание, отмены права аренды, признании недействительной запись регистрации перехода права собственности и запись о переходе права арендатора.
Исковое заявление мотивировано тем, что 05.10.2022 года истица заключила договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> А, с ответчиком, ФИО3 По указанному договору ответчику были переданы права арендатора по договору аренды земельного участка от 11.02.2009 г., с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м. Договор был зарегистрирован в ЕГРН. Однако, указанный договор является мнимой сделкой, был заключен с целью сохранения спорного имущества от наложения ареста службой судебных приставов и для расторжения договора аренды с арендатором. Истица, являясь собственником ресторана расположенного по этому же опасалась, что какие -либо взыскания могут быть наложены и на рестора, в связи с чем договорилась с ответчиком о формальном переоформлении указанного имущества на её имя. Никаких правовых последствий данная сделка не порождала - ответчик не выплачивала истцу денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи, не вступала во владение спорным имуществом, Когда истица предложила ответчику переоформить документы обратно, ответчица сначала согласилась, что подтверждается перепиской по «вотсап», но в дальнейшем ответила ей отказом, мотивируя это тем, что теперь она является собственником данного имущества. Таким образом, ответчик решила незаконно, на основании мнимой сделки, без выплаты истцу денежных средств, завладеть принадлежащим истцу недвижимым имуществом. На мнимость сделки купли- продажи недвижимого имущества: указывают следующие обстоятельства: наличие обстоятельств, сложившихся у истца на момент заключения оспариваемой сделки: безденежность сделки: нет перечисления денежных средств со счетов ответчика на денежные счета истца в размере, указанном в оспариваемом договоре купли-продажи, а именно 880 000 (восемьсот восемьдесят) тыс. рублей. Также отсутствует у ответчика выданная истцом расписка в получении денежных средств в случае, если бы расчет производился наличными денежными средствами. Стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи многократно занижена по сравнению с кадастровой и с рыночной (в договоре -880 000, кадастровая - 13 518 741. 64 руб.).Ответчик не производила за период с регистрации права собственности до настоящего времени никаких платежей за спорное имущество, не осуществляла пользование спорным имуществом.
В судебном заседании истица и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, исковое заявления поддержали по изложенным в нем основаниям.
В обоснование своих доводов представитель пояснила, что оспариваемая сделка является мнимой, в силу ее безденежности, так как не было передачи денежных средств, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 О том, что ответчик обманула ФИО1 она узнала 06 января 2023 года, когда обнаружила пропажу документов на спорное имущество. Изначально сделка была совершена для избежания наложения ареста на ресторан, так как ФИО3, а также ее брат напугали истицу, что если она не переоформит ресторан, то его арестуют. За несколько дней до сделки, приставы настоятельно требовали сноса здания, расположенного рядом. Однако, ФИО1 не могла снести самовольную постройку так как она предполагала продать ресторан и на указанные деньги произвести снос, погасить судебную неустойку. Также у нее имелись проблемы с арендатором, она полагала, что так можно расторгнуть договор аренды. С ответчиком ФИО3 истец ФИО1 познакомилась в августе 2022 года, ее муж Свидетель №1 предлагал ФИО1 свои услуги - помощь в решении ее проблем с недвижимостью и арендатором. Между ФИО3 , Свидетель №1 и братом ФИО3 - ФИО6 завязались дружеские отношения. Вышеуказанные граждане предложили истцу помощь взамен на общую деятельность в гостинице и ресторане. Был также заключен фиктивный договор аренды на два объекта недвижимости стоимостью 30000000 рублей (нежилой дом <адрес> <адрес>. <адрес> <адрес>). Согласно договору Аренды с ООО «Караван» от 01 сентября 2021 года, права аренды по которому перешли ФИО3 , ежемесячная арендная плата установлена в размере 35714 рублей, и после совершения сделки купли-продажи 5 октября 2023 года ФИО3 передавала деньги истице, что также подтверждает мнимость сделки.
В судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что за 10 дней до пропажи документов и отъезда ФИО3 судебный пристав стал настоятельно требовать исполнения решения суда. Этот договор был заключен 05.10.2022 года с целью избежания ареста в связи со сносом другого здания, принадлежащего ей. Сама она не могла осуществить снос в связи с чем приставы стали накладывать аресты на ее имущество. Брат ФИО3 посоветовал оформить мнимую сделку. Документы дважды сдавались на регистрацию.
Ответчик ФИО3 требования искового заявления не признала, просила в его удовлетворении отказать и пояснив что летом 2022 года ее родной дядя познакомился с ФИО1, которая обратилась за помощью, они должны были работать по ее объектам недвижимости. После того как они стали с ней работать, она сказала, что у нее есть ресторан, который она хочет продать так как она сама работать не будет. В договоре заключенном между ними указана сумма 880 000 рублей. В последствии истица обратилась в полицию с заявлением, которое противоречит иску. Они оказали помощь ФИО1 а она выставила их преступниками. Их помощь истицы заключалась в том, что брат оказывал юридическую помощь, а она с мужем помогали в том, что надо было выселить арендатора. Ресторан она приобрела за 7 миллионов рублей, 5 из которых были заняты и 2 миллиона ее сбережения. Денежные средства по договору были переданы в начале и в конце сентября. В договоре указана сумма 880 000 рублей, на самом деле денег отдали больше. Они говорили с истицей о расписке об этом даже указано в переписке.
Представитель ответчицы действующий на основании доверенности ФИО4 возражая против удовлетворения иска пояснил, что истица утверждает, что ею была заключена мнимая сделка, но при этом сама истица указывает в уведомлении арендатору о том, что будет новый собственник с момента заключения сделки. Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ). В настоящем деле, истцом не доказана мнимость заключенной с ответчиком сделки. Обстоятельств, позволяющих признать заключение спорного договора недобросовестным осуществлением гражданских прав со стороны ответчика, не установлено. Истец не могла не сознавать характера совершаемой сделки и связанных с ее заключением последствий. Безотносительно доводов о том, что истец заключила с ответчиком спорный договор купли-продажи от 05.10.2022 с целью избежать взыскание по исполнительному производству 47282/22/23067-ИП от 29.04.2022 по факту сноса самовольно возведенных строений (исполнительный лист от 13.04.2022 № ФС 037502237), которое по настоящее время не приостановлено, не прекращено, а также личная подача Истцом документов на регистрацию перехода права собственности и подписание акта приема-передачи, направление уведомления в ООО «КАРВАН» о смене собственника, в достаточной степени свидетельствуют о направленности воли истца на создание соответствующих правовых последствий отчуждения своего имущества именно на условиях договора купли-продажи. Что касается занижение цены отчуждаемого имущества в отсутствие доказательств совершения сделки на кабальных условиях основанием для признания заключенного договора мнимым или притворным не является, иными возможностями по защите своих прав на протяжении более шести месяцев истец также не пользовалась.
Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется отзыв согласно которого просит рассмотреть данное дело в его отсутствие.
Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям:
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно и. 1 - п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо,
предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех. которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ. мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как разъяснено в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт I статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, при этом сохранив контроль в отношении отчуждаемого имущества.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Обязательным условием признания сделки мнимой, является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается.
По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Таким образом, в силу приведенных выше положений п. 3 ст. 1 ГК РФ, п. 5 ст. 10 ГК РФ стороны оспариваемого истцом договора защищены презумпцией добросовестности. Участники сделки считаются совершившими данную сделку добросовестно и разумно, пока не будет доказано иное.
Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56 ГПК РФ возлагается на лицо, обратившееся с указанными требованиями, то есть на истца.
Вместе с тем, истцом не представлено доказательств и из материалов дела не следует, что ФИО3 имела намерение и интерес в совершении мнимой сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 05.10.2022г. истец ФИО1 (продавец) заключила договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 510,2 кв.м этажность 2, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>. <адрес> А, с ответчиком ФИО3 (покупатель), в простой письменной форме.
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи продавец обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель обязуются принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое здание, обшей площадью 510.2 кв.м., этажность 2, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> А, принадлежащий продавцу на основании договора купли-продажи от 29.07.2019г.
В соответствии с п.2 нежилое здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве аренды, по адресу: <адрес>, <адрес> А, принадлежащего Продавцу на основании договора об уступке права аренды земельного участка от 29,07,2019г.. и договора аренды земельного участка № 0000002801 от 11.02.2009г.. заключенного между ФИО1 и департаментом имущественных отношений Краснодарского края, кадастровый номер земельного участка №, общая площадь 1500 кв.м., разрешенное использование указанного земельного участка: для строительства и эксплуатации магазина товаров повседневного спроса, категория земель: земли населенных пунктов.
Продавец передает, а Покупатель принимает на себя права и обязанности арендатора по Договору аренды земельного участка №0000002801 от 11.02.2009г.. заключенному с департаментом имущественных отношений Краснодарского края. В результате перехода права собственности на объект недвижимости, указанный в пункте 1 настоящего договора, происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из Договора аренды земельного участка №0000002801 от 11.02.2009г.
Согласно п.3 Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество за 880 000 (восемьсот восемьдесят тысяч) рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора без составления передаточного акта. Имущественных и финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.
Согласно пункту 4 денежные средства в размере 880 000 (восемьсот восемьдесят тысяч) рублен передаются Покупателем Продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора без составления передаточного акта.
Переход права собственности на данное имущество зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство и эксплуатация магазина товаров повседневного спроса, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> 17.02.2011 зарегистрировано право собственности за субъектом Российской Федерации Краснодарским краем, на основании ст. 18 ЗК РФ.
Также в отношении вышеуказанного земельного участка в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды, за ФИО3 , на основании договора купли-продажи от 05.10.2022, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) и договора аренды земельного участка №0000002801 от 11.02.2009, регистрационная запись на земельный участок: №№-23/232/2022-12 от 25.10.2022.
В отношении нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 510.2 кв.м., 2 этажа, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>. <адрес>, №А в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ФИО3 , на основании договора купли-продажи от 05.10.2022, регистрационная запись на нежилое здание №№-23/232/2022-15 от 25.10.2022.
Также в отношении нежилого здания с кадастровым номером № 19.09.2022 в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды, на основании договора аренды №307 от 01.09.2021 заключенного между ООО «Караван» (арендатор) и ФИО1 (арендодатель).
Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истец не представил никаких доказательств, свидетельствующих о недобросовестности покупателя имущества либо о его намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, тогда как обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон, то есть сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон.
Доводы истца о том, что сделка была мнимой, противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку наступившие правовые последствия совершенной сделки в полной мере соответствуют волеизъявлению сторон, так стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их: переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован, имущество передано покупателю, покупатель с момента регистрации права собственности несет бремя содержания имущества, о чем представлены квитанции об уплате налоговых платежей. А доводы истца о безденежности данного договора опровергаются условиями договора.
Кроме того, безденежность сделки влечет иные последствия. Так, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Напротив, в подтверждении доводов о передаче денежных средств по договору допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 подтвердил, что у него с ФИО3 заключен договор займа на сумму 5 миллионов рублей для приобретения недвижимости, о чем имеется расписка. Договор займа был заключен в конце сентября 2022 года. Указанные обстоятельства истицей не опровергнуты.
Суд критически относится к показаниям свидетелей, допрошенных судом, состоящих с ФИО1 в дружеских отношениях. Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №2 пояснила что с ФИО1 она дружит около 7-8 лет, ФИО3 племянница ее гражданского мужа. Её муж познакомил ФИО3 с ФИО1 Она знала, что сделка покупки ресторана мнимая сделка. ФИО3 приходила к ней и ФИО1 все вместе они обсуждали что нужно переоформить ресторан на третье лицо и ФИО3 предложила оформить на нее. Сама Свидетель №2 не захотела оформлять сделку на себя так как ей некогда было этим заниматься.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетель Свидетель №3 пояснил что с ФИО1 у него хорошие отношения, ФИО3 его племянница. Он познакомил их между собой. 14.10. 2022 года он ехал в машине с ФИО1 и ФИО3 и ФИО3 в его присутствии говорила, что она в любой момент может переоформить спорное имущество.
Указанные показания свидетелей, не являющихся участниками сделки не могут расцениваться как достоверные доказательства подтверждающие мнимость сделки.
Также суд считает что не являются такими доказательствами и сведения изложенные в пояснениях ФИО3 , а также ее супруга и брата, допрошенных в ходе доследственной проверки, проведенной по заявлению ФИО1 о совершении в отношении нее мошеннических действий. Согласно представленных материалов в возбуждении уголовного дела было отказано, в связи с отсутствием состава преступления.
Учитывая изложенные обстоятельства суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт серии №) к ФИО3 (паспорт серии № №) отказать как необоснованным.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения через Туапсинский районный суд.
Председательствующий
Судья : Рябцева А.И.