РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июля 2022 года в городе Новом Уренгое Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Шафоростовой О.Ю., при секретаре судебного заседания Чолак Е.В., с участием представителя истца, третьего лица ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело [суммы изъяты] по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи,
установил:
ФИО4 (далее по тексту также – истец, ФИО4) обратился в суд с иском к ФИО5 (далее по тексту также – ответчик, ФИО5), ФИО6 (далее по тексту также – ответчик, ФИО6) с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ за сумму 6.350.000 рублей, мотивируя требования тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ,занесённым в протокол предварительного судебного заседания, Департамент образования администрации города Нового Уренгоя (далее по тексту также – орган опеки и попечительства) привлечён к участию в деле для дачи заключения по делу (л. д. 75).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, занесённом в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 (далее по тексту также – третье лицо, ФИО3) (л. д. 99-103).
В судебном заседании представитель истца ФИО1 (действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на один год – л. д. 55) на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ФИО5 – ФИО7 (действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] – л. д. 95) возражал против удовлетворения исковых требований, сославшись на факт прекращения предварительного договора купли-продажи в связи с утратой сторонами сделки интереса к заключёнию основного договора.
Представитель ответчиков ФИО8 (действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года – л. д. 50-52) в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ также не признала исковые требования, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях, приобщённых к материалам настоящего гражданского дела (л. д. 41-42).
Третье лицо ФИО3, а также её представитель ФИО1, допущенный к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ, полагали законными исковые требования ФИО4, как следствие, подлежащими удовлетворению в полном объёме. ФИО3 по существу спора пояснила, что ФИО5 знал, что она живёт в спорной квартире, делает там ремонт, эти действия выполнялись с согласия ответчиков. Предварительный договор купли-продажи подписывала она от имени ФИО4, с одобрения последней. Предложение о заключении основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ готовила она, после передала письмо ФИО4, попросила отправить, позже мать сообщила ей, что отправила это письмо. Переговорами с риелтором и ответчиком ФИО5 занималась она, так как в квартире фактически проживает она. На вопрос представителя ответчика о том, почему предварительный договор купли-продажи ФИО3 не заключила от своего имени, если именно она, а не ФИО4 была заинтересована в приобретение квартиры, третье лицо пояснила, что она потеряла тогда свой паспорт, поэтому оформили договор на маму, но позже паспорт нашёлся за тумбочкой.
Истец и ответчики в судебное заседание не явились, будучи извещёнными о времени и месте судебного заседания, воспользовались правом на ведение дела через представителей.
Представитель органа опеки и попечительства ФИО9 в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в её отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что на момент действия предварительного договора купли-продажи несовершеннолетние дети ответчиков не являлись собственниками спорной квартиры, право собственности дети приобрели уже после прекращения срока предварительного договора. Вместе с тем, продажа спорной квартиры без предоставления детям равнозначного жилья по площади, количеству комнат и равнозначности долей, невозможна, так как нарушает их законные права.
Заслушав участников судебного заседания, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено, между спорящими по делу сторонами был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по которому продавец ФИО5 обязуется продать, а покупатель ФИО4 - купить квартиру по адресу: <адрес> по цене 6.350.000 рублей, из которых 100.000 рублей переданы продавцу в качестве задатка; 2.350.000 рублей – должны быть перечислены продавцу покупателем до подписания основного договора купли-продажи; 3.900.000 рублей – должны быть перечислены в день подписания основного договора купли-продажи (л. д. 9-10).
По условиям п. 2.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи должен быть заключён и сдан на регистрацию в Ново-Уренгойский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Денежные средства в размере 100.000 рублей были получены стороной продавца в качестве задатка (л. д. 11), денежные средства в размере 2.350.000 рублей переведены ФИО3 на счёт ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 12), что также не оспаривается сторонами по делу.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующий от имени ФИО4, направил ФИО5 предложение о заключении ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи (л. <...>), которое ДД.ММ.ГГГГ доставлено адресату (л. д. 138).
ФИО5, в свою очередь, в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщил об отказе от продажи спорной квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 17-18).
Заявляя настоящие исковые требования, ФИО4 ссылается на неисполнение стороной продавца обязательств, принятых на себя по предварительному договору купли-продажи.
Разрешая заявленный спор, суд руководствуется следующим.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.
Как установлено из соответствующей выписки из ЕГРН и не опровергнуто иными доказательствами по делу, спорное недвижимое имущество на момент рассмотрения настоящего дела находится в общей долевой собственности ответчиков ФИО5, ФИО6, а также их несовершеннолетних детей ФИО10, ФИО11, в равных долях – по 1/4 доле в праве за каждым (л. д. 14-15).
Оценивая доводы сторон относительно согласования срока заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры, суд приходит к следующему.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключён на неопределённый срок и прекращает своё действие в связи с истечением определённого в нём или законом (годичного) срока.
Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В соответствии с ч. 1 ст. 194 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырёх часов последнего дня срока.
В силу ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из содержания п. 2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между спорящими сторонами, следует, что в нём указан, определённый календарной датой и отвечающий требованиям ст. 190 ГК РФ, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что п. 2.1 предварительного договора предусматривает день исполнения обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи, то исходя из буквального толкования данного условия предварительного договора и положений ч. 1 ст. 194, ч. 1 ст. 314 ГК РФ, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи подлежал в рассматриваемом случае заключению до двадцати четырёх часов ДД.ММ.ГГГГ, после чего, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил своё действие в связи с истечением определённого в нём срока.
При этом обеими сторонами предварительного договора его условия не были выполнены в срок, определённый в п. 2.1, предложение о заключении основного договора купли-продажи было направлено истцом и получено ответчиком за пределами установленного предварительным договором срока его действия.
Письмо от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 ФИО5 с предложением заключить основной договор купли-продажи (л. <...>) суд признаёт недопустимым доказательством, поскольку, как следует из информации, предоставленной по запросу суда Компанией Даймэкс, отправление по накладной 32883697, представленной стороной истца в дело в качестве доказательства направления указанного предложения от ДД.ММ.ГГГГ ответчику, курьер не принимал, в электронной базе данных и архиве накладная отсутствует (л. <...>). Следовательно, доводы стороны истца о направлении ФИО4 в адрес ФИО5 предложения заключить договор купли-продажи до окончания срока действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд отклоняет как несостоятельные.
По общим правилам п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами и договором.
Направление истцом ответчику предложения о заключении основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 16) по существу является односторонним изменением условий предварительного договора (продление срока его действия), что недопустимо в силу ст. 450 ГК РФ. При этом оснований считать, что ответчик существенно нарушили условия предварительного договора, не имеется.
Таким образом, поскольку ни одной из сторон предварительного договора в установленный им срок, то есть до двадцати четырёх часов ДД.ММ.ГГГГ, не было сделано предложение о заключении основного договора, то фактические действия сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и не заключении основного договора купли-продажи в установленный срок.
Доводы стороны истца о том, что переписка ФИО3 с ФИО5 до и после окончания срока, установленного предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о том, что ни продавец, ни покупатель не утрачивали интерес к заключению сделки на условиях предварительного договора вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, суд отклоняет как несостоятельные, поскольку ФИО3 не является стороной предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не наделена полномочиями действовать в интересах ФИО4, таким образом, заинтересованность ФИО3 в приобретении спорной квартиры на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и факт проживания ФИО3 в спорной квартире, не имеют юридического значения для разрешения заявленного спора.
Напротив, анализ доказательств, представленных в дело, позволяет сделать вывод о том, что из поведения истца ФИО4 явствовало отсутствие её воли на заключение договора купли-продажи в отношении спорной квартиры в срок, установленный предварительным договором.
Так, по делу установлено, что истец предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не подписывала, при его подписании не присутствовала, доверенность на право действовать от своего имени при совершении данной сделки, на имя ФИО3 не оформляла. Денежные средства в счёт частичной оплаты стоимости спорной квартиры во исполнение условий предварительного договора вносились также не истцом, а ФИО3 (л. д. 12).
Кроме того, из пояснений третьего лица ФИО3 следует, что предложение ФИО5 о заключении основного договора купли-продажи от 28.10.2021 подготавливала от имени истца ФИО3, а ни сама ФИО4 Также ФИО3 утверждала, что передала данное письмо ФИО4 и попросила ту отправить письмо ФИО5, спустя какое-то время ФИО4 сообщила, что отправила письмо. Одновременно, из объективных доказательств, находящихся в деле, достоверно установлено, что данное письмо адресату не направлялось.
Доводы стороны истца и третьего лица о том, что спорная квартира приобреталась фактически для ФИО3, суд отклоняет как несостоятельные, так как они не подтверждены объективными доказательствами по делу. В тексте предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют упоминание о ФИО3 как о выгодоприобретателе по сделке, либо условия о правах и обязанностях ФИО3 по данной сделке, полномочия ФИО3 действовать в интересах ФИО4 в правоотношениях по приобретению спорной квартиры ничем не подтверждены.
Таким образом, законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 не имеется, поэтому в исковых требованиях следует отказать в полном объёме.
Не могут быть при таких обстоятельствах в соответствии со ст. 98 ГПК РФ взысканы с ответчика в пользу истца расходы, понесённые последней в связи с уплатой государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме 13 июля 2022 года путём подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.
Председательствующий: