УИД: 05RS0№-36

Гр.дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2025 <адрес> районный суд РД

в составе председательствующего судьи Хасаева А.Х.,

при секретаре ФИО14,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО11, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к третьему лицу Управление Росреестра по РД о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО8 и ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО3, к третьему лицу Управлению Росреестра по РД о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым номером 05:06:000011:1655 и земельного участка с кадастровым номером 05:06:000011:1657, расположенные по адресу: <адрес>.

При этом истец ссылается на то, что по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ФИО5 в собственность жилой дом с кадастровым номером 05:06:000011:1655 и земельный участок с кадастровым номером 05:06:000011:1657, расположенные по адресу: <адрес> (далее - Договор).

Согласно пункту 2.2 договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 600 000 рублей, из них 161389 рублей - стоимость земельного участка и 438160 рублей - стоимость жилого дома.

Расчет между сторонами производится частями: 161389 рублей уплачена до подписания договора, оставшаяся сумма из средств материнского капитала в размере 438160 рублей в течение 2 месяцев со дня обращения в пенсионный орган.

До подписания договора Истцами полностью выплачен первоначальный взнос в размере 161 389 рублей, а оставшаяся часть в размере 438 160 рублей перечислена на счет ФИО5 пенсионным органом ДД.ММ.ГГГГ платежным документом №, что подтверждается сведениями из Пенсионного фонда (прилагается).

Стороны договорились, что отчуждаемое имущество будет в залоге у продавца в силу п.5 ст.488 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация договора и права общей долевой собственности Истцов на вышеуказанный жилой дом и земельный участок.

В соответствии со ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из подп.1 п.1 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Вышеуказанным земельным участком и жилым домом Истцы владеют и пользуются с момента передачи, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ и поэтому поводу ни продавец, ни иные лица им претензии не предъявляли.

Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договору Истцы выполнили в полном объеме.

В августе 2025 года Истцам стало известно о том, что в ЕГРН, на принадлежащую им недвижимость, не погашена запись об ипотеке в силу закона, несмотря на то, что обязательства по договору выполнены в полном объеме.

С целью погашения указанной записи Истцы обратились в Управление Росреестра по РД, однако им рекомендовано обратиться в суд с требованием о погашении ипотеки в силу закона, поскольку продавец умер в 2019 году.

Согласно п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги запроданные объекты недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Факт передачи денег не оспаривается. Указанный факт может подтвердить сын продавца, который по доверенности заключал договор.

Однако, несмотря, на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

В настоящее время по причине смерти продавца Истцы не имеют возможности обратиться в органы Росреестра за снятием обременения с находящихся в общей долевой собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Истцы ФИО11 и ФИО1 в судебное заседание не явились, от них поступило письменное заявление, в котором они просят рассмотреть дело без их участия.

Представитель третьего лица, не предъявляющего самостоятельных требований на предмет иска, Управления Росреестра по РД в судебное заседание не явился, от него поступило письмо, в котором он указывает, что решение по заявленным требованиям оставляют на усмотрение суда, и просят рассмотреть дело без их участия, в связи с чем, дело рассмотрено без участия сторон.

Согласно договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 от имени ФИО5 продал ФИО11, ФИО6., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО8 земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № и размещенный на нем жилой дом в границах кадастрового плана земельного участка находящийся по адресу, РД, <адрес>;

Свидетельство о смерти II-БД №, согласно которому ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженец <адрес>, умер ДД.ММ.ГГГГ, место смерти <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти №;

Согласно сведениям из ЕГРН за ФИО11, на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, общая долевая собственность 1/6 жилого дома с кадастровым номером 05:06:000011:1655 и земельного участка с кадастровым номером 05:06:000011:1657, расположенные по адресу: <адрес>. Иные участники долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: доля в праве 1/6 ФИО6, доля в праве 1/6 ФИО7, доля в праве 1/6 ФИО8, доля в праве 1/6 ФИО9, доля в праве 1/6 ФИО10.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок определенный в соответствии со ст.314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ст.334 ГК РФ ипотекой признается залог, в том числе квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ). О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п.2 ст.352 ГК РФ).

В соответствии со ст.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.11 ст.53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Как указано в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно требований п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая, что обязательства по договору купли-продажи продавцами исполнены, а также то, что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, в виду того, что залогодержатель умер, требования о прекращении ипотеки суд считает обоснованным.

Вместе с тем, не могут быть удовлетворены требования о возложении обязанности на Управление Росреестра РФ по РД по снятию и погашению регистрационной записи, поскольку такие обязательства могут быть возложены на регистрирующий орган в случае наличия в их действиях незаконных действий, но судом при рассмотрении дела незаконных действий со стороны регистрирующего органа не установлено. Более того, удовлетворение первого пункта исковых требований влечет погашение записи об ипотеке.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Удовлетворить требования ФИО11, ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к третьему лицу Управление Росреестра по РД о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома.

Прекратить обременение – ипотеку в силу закона в пользу ФИО11 и ФИО6, возникшую на основании договора купли-продажи и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована общая долевая собственность 1/6, земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № и размещенный на нем жилой дом в границах кадастрового плана земельного участка находящийся по адресу, РД, <адрес>, существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона, с погашением записи об ипотеке в ЕГРП.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РД в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.