Дело № 2-204/2023

УИД 54RS0007-01-2022-004446-74

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 января 2023 года г. Новосибирск

Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Третьяковой Ж.В.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продажи доли квартиры по преимущественному праву покупки,

установил:

ФИО2 в своих интересах и в интересах ФИО5 с согласия отца ФИО6, а также в интересах ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продажи доли квартиры по преимущественному праву покупки, указав в обоснование своих требований следующее.

Истец является собственником 2/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиры <адрес>, а также дети истца: ФИО5, ФИО5 и ФИО7 – по 10/100 доли за каждым. Также сособственниками вышеуказанной квартиры являются: ФИО8 – 36/100 доли и ФИО4 – 32/100 доли.

В середине мая 2022 года истцу стало известно, что предыдущим собственником ФИО3 была продана принадлежащая ей доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру в размере 32/100 доли ФИО4

Истец полагает, что ФИО3 не было совершено предусмотренных законом действий при отчуждении долей в праве общей долевой собственности, а именно нарушено право на преимущественную покупку продаваемых доли в квартире. Истец не получала уведомление от ответчика ФИО3 о намерении продать долю, о совершенной сделки между ФИО3 и ФИО4 истец узнала от нового собственника ФИО4, однако, полагает истец, в случае получения уведомления она намерена была приобрести долю ФИО3, денежные средства у нее на покупку имелись.

Поэтому истец просила перевести на нее права и обязанности покупателя ФИО4 по договору купли-продажи от /дата/, заключенного между ФИО3 и ФИО4, как на приобретателя 32/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>. Также разъяснить, что решение является основанием аннулирования регистрационной записи из ЕГРН в отношении ФИО4 и государственной регистрации права на указанные доли в квартире за истцом.

В судебном заседании истец в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей и ее представитель поддержали требования, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель пояснил в судебном заседании, что с требованиями не согласен, так как продавцом надлежащим образом истец извещалась о продажи доли в квартире, кроме того, указал, что до направления требования сын ответчика, который действовал по доверенности от ответчика вел переговоры и переписку с истцом о продаже ей доли в квартире, однако истец не изъявила желание покупать, ссылаясь в том числе и на то, что у нее в тот момент не было денег, когда они у нее появятся не говорила, в связи с чем, ответчик официально направил извещение о продажи доли по месту проживания истца в спорной квартире. Также указал, что сделка совершалась через нотариуса, которая также проверяла сведения о направлении уведомления о продажи доли. Представил возражения по иску (т.1 л.д.235-237).

Ответчик – ФИО4 пояснил, что с требованиями не согласен, указал, что купил комнату через агентство недвижимости, сделка оформлялась у нотариуса, ответчику известно, что продавец извещала всех сособственников о продажи принадлежащей доли.

Третье лицо – ФИО9 и ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены, причину неявки не сообщилы, ходатайство об отложении дела не представили.

Третье лицо – нотариус ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Третье лицо – представитель Центрального агентства недвижимости в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо – представитель органа опеки и попечительства администрации Тогучинского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо – представитель органа опеки и попечительства Октябрьского района г.Новосибирска ФИО11 пояснила в судебном заседании, что поддерживает требования истца.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд в силу части 2 указанной статьи, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении гражданских дел, что является необходимым для достижения задач гражданского судопроизводства.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п.2 указанной статьи).

Пунктом 3 ст.250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что /дата/ между ФИО12, действующим на основании доверенности от ФИО3, именуемый «продавец» и ФИО4 «покупатель» заключен договор купли-продажи 32/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> (т.1 л.д.102-104).

/дата/. истец ФИО2 обратилась в суд с данным иском, следовательно, в сроки, установленные п.3 ст.250 ГК РФ. Истцом ФИО2 внесены на депозит Управления судебного департамента по НСО денежные средства в сумме 750 000 руб. на основании чек-ордера от /дата/

Также судом установлено, что ФИО13 переменила имя и отчество на ФИО2, что подтверждается свидетельством (т.1 л.д.14).

ФИО2 является матерью несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО5, что усматривается, из свидетельства о рождении детей (т.1 л.д.15-16).

Из выписки из ЕГРН на квартиру <адрес> усматривается, что ФИО2 является собственником 2/100 доли в праве общей долевой собственности, по 10/100 доли у ФИО5, ФИО5 и ФИО7, также ФИО14 – 36/100 доли и ФИО4 – 32/100 доли (т.1 л.д.12-13).

Выпиской из домой книги на квартиру №<адрес> подтверждено, что на момент ее продажи собственник ФИО15 в квартире не зарегистрирована, ФИО2 снялась с регистрационного учета из квартиры только 27.01.2022г., ее дети: ФИО5, ФИО5 и ФИО5 значатся зарегистрированными в квартире.

Ответом на запрос нотариусом ФИО10 в суд направлены копии писем извещений сособственников по <адрес> в <адрес> (т.2 л.д.28-49), из которого усматривается, что 22.11.2021г. исходя из Почтового штемпеля направлялось ФИО2, ФИО7, ФИО5, ФИО5, ФИО9 уведомление о продажи 32/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

ФИО15 получила лично по Почте России указанное уведомление и отказалась от покупки продаваемой ФИО3 доли в праве долевой собственности на квартиру.

По сведениям Сайта Почты России почтовые отправления, в том числе ФИО2 с ШПИ № возвращено 24.12.2021г. письмо в место вручения в связи с истечением срока хранения.

Актом обследования условий жизни ФИО2 подтверждается, что она фактически проживает по <адрес> с 2012 года совместно с ФИО5, занимают комнату 17,4 кв.м. в трёхкомнатной квартире, зарегистрирована по <адрес>, в комнате созданы условия для проживания.

По сведениям органа опеки и попечительства администрации Тогучинского района Новосибирской области установлено, что в квартире <адрес> никто не проживает.

В соответствии с п. п. 2.1, 2.3 действующих Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки (п. 5.3 Методических рекомендаций).

Таким образом, судом установлено, что ФИО3 направлялись в адрес всех сособственников уведомление о продажи 32/100 доли в квартире.

Довод истца о том, что она не получала указанные уведомления, суд не принимает во внимание, при этом исходит из разъяснений, содержащихся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

С учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что приведенные нормы права во взаимосвязи с разъяснениями Верховного Суда РФ, принимая во внимание, что уведомление от ФИО3 с предложением купить принадлежащую ей долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру направлено по фактическому адресу проживания истца, оно считается полученным ФИО2

Таким образом, ответчиком ФИО3 при продаже своих долей нарушений требований действующего законодательства допущено не было. Риск неблагоприятных последствий в связи с не отслеживанием почтовой корреспонденции несет в данном случае сама истец ФИО2 При этом, суд учитывает, что между сыном ФИО3 – ФИО12, с принадлежащего ему телефона, по официальным сведениям сотового оператора, и ФИО2 велась переписка, что усматривается из сведений о принадлежности номера сотового телефона и протокола осмотра доказательств по делу, удостоверенным нотариусом, где 24.11.2021г. ФИО12 просил истца получить уведомление о продаже доли в квартире, в котором, в том числе ФИО2 указывала, что она бы желала купить долю в квартире, но денег на оплату у нее не было в полной сумме, было только 500 000 руб. Данную переписку допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО12 подтвердил. Также в судебном заседании и ФИО2 подтвердила, что с ней велась переписка ФИО12 по продажи доли в квартире, однако истец не смогла пояснить, почему она не стала покупать долю в квартире и получать уведомление о ее продажи.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Кроме того, при подачи в суд данного иска ФИО2 денежные средства на депозит УСД по НСО внесены не были, а лишь только /дата/. ФИО2 внесла сумму в размере 750 000 руб. в счет оплаты государственной пошлины, впоследствии, которая была возвращена и /дата/. ФИО2 была внесена на депозит УСД по НСО.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Не получение ФИО2 уведомления о продаже доли в праве собственности спорной квартиры, при предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом и не свидетельствует о нарушении продавцом положений ст. 250 ГК РФ, поскольку ФИО3 были предприняты все необходимые, в соответствии с действующим законодательством, меры для извещения сособственников о предстоящей продаже долевого имущества. Между направлением сообщений в адрес истца с предложением приобрести спорные доли 23.11.2021г. до ее фактической продажи (заключения договора купли-продажи доли квартиры – /дата/) прошло более пяти месяцев.

В связи с чем, суд полагает, что в удовлетворении требований ФИО2 следует отказать в полном объеме.

ФИО2 на основании чек-ордера на депозит Управления судебного департамента в Новосибирской области внесены денежные средства в сумме 750 000 руб., в связи с тем, что в иске ФИО2 отказано, следовательно, данные денежные средства подлежат возврату истцу по вступлении данного решения суда в законную силу.

руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продажи доли квартиры по преимущественному праву покупки, оставить без удовлетворения.

По вступлении решения в законную силу возвратить ФИО2 денежные средства в сумме 750 000 (семьсот пятьдесят тысяч) руб., внесенные по чек-ордеру от 19.12.2022г. на расчетный счет Управления судебного департамента в Новосибирской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления решения в окончательной форме, через Октябрьский районный суд г.Новосибирска.

Судья /подпись/ Ж.В. Третьякова