Решение по делу № 2-1438/2023 от 24.05.2023

Дело № 2-1438/2023

УИД: 50RS0052-01-2022-011815-29

Решение

Именем Российской Федерации

24 мая 2023 года г. Щелково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Левченко М.Б.,

при секретаре судебного заседания Перфильевой З.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16 к ФИО3 ФИО17, ФИО1 ФИО18, Ровинской ФИО19, Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области о включении имущества в состав наследственной массы, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности,

Установил:

ФИО2, уточнив исковые требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области о включении имущества в состав наследственной массы, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ умер его отец ФИО53, не оставив завещания. Наследственное имущество, открывшееся после его смерти, состоит в том числе из объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно данным ЕГРН, за умершим ФИО6 было зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества по вышеуказанному адресу:

земельный участок площадью 1850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Наследниками первой очереди по закону к имуществу ФИО54 являются: сын - ФИО1 ФИО23 (истец), супруга- ФИО1 ФИО24, дочь - Ровинская ФИО27 (ответчики).

Все наследники в установленном законом порядке приняли наследственное имущество открывшееся после смерти ФИО55., умершего ДД.ММ.ГГГГ, по заявлениям которых нотариусом г. Москвы ФИО56 было заведено наследственное дело № №.

В связи с тем, что пережившей супругой умершего - ФИО4 в порядке ст. 1150 ГК РФ было заявлено о выделе её супружеской доли в наследственном имуществе, доли наследников распределились следующим образом: у ФИО4 - 4/6 доли (1/2 супружеская доля + 1/6 наследственная доля), у ФИО5 - 1/6 доля, у ФИО2 - 1/6 доля.

При этом спорными объектами недвижимого имущества на постоянной основе пользовались и пользуются ответчики - ФИО4 и ФИО5 По причине наличия неприязненных отношений с ответчицами, истец не смог достигнуть с ними договоренностей о совместном использовании жилого дома и земельного участка, в связи с чем им было принято решение об отчуждении тех объектов недвижимого имущества, которые вошли в состав наследственной массы.

16.06.2021 между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор дарения, по условиям которого ФИО2 подарил ФИО3 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

10.08.2021 ФИО3 заключил с ответчицей ФИО4 договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продал ФИО4 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Истец считает, что договор дарения от 16.06.2021, договор купли-продажи от 10.08.2021 подлежат признанию недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ как не соответствующие законодательству РФ, по следующим правовым основаниям.

Жилой дом с кадастровым номером №, являющийся предметом сделок, находится в реконструированном состоянии, связанным с увеличением площади мансардного этажа на 37,2 кв.м (изменены технические параметры мансардного этажа: организована новая пристройка на мансардном этаже с отдельной крышей). До момента сохранения жилого дома в реконструированном состоянии он не может являться объектом сделки. Сделки с объектами самовольного строительства подлежат признанию недействительными (ничтожными).

Кроме того, при жилом доме ещё в период жизни наследодателя возведены хозяйственные постройки - хозблок лит<данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок лит. <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню лит. Г2 площадью 13,6 кв.м.

На момент открытия наследства строительство указанных объектов капитального строительства было полностью завершено, они были готовы к вводу в эксплуатацию, однако ответчицы ФИО4, ФИО5, являющиеся фактическими владельцами спорных объектов недвижимого имущества, не совершали действий, связанных с легализацией указанных объектов недвижимого имущества, что привело к уменьшению состава наследственной массы, тем самым истец был лишен права на включение указанных хозяйственных построек в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти его отца ФИО57, умершего ДД.ММ.ГГГГ

Истец указывает, что не имеет доступа в жилой дом и на земельный участок, в связи с чем у него отсутствовали сведения об окончательном составе наследственного имущества, расположенного по адресу: <адрес> Кроме того, на момент открытия наследства истец был несовершеннолетним, ему было <данные изъяты>, самостоятельно реализовать свои наследственные права истец не имел возможности.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, рыночная стоимость хозблока <данные изъяты> составляет 5 326 000 рублей; хозблока лит. <данные изъяты> 10 176 000 рублей, летней кухни лит<данные изъяты> – 753 000 рублей. Общая стоимость объектов недвижимого имущества, возведенных наследодателем при жизни и не включенных в состав наследственного имущества, составляет 16 255 000 рублей. Доля ФИО2 в указанном наследственном имуществе в стоимостном выражении составляет 2 709 166 рублей, что для истца является существенным размером.

В исковом заявлении указано, что на момент заключения договоров дарения и купли-продажи на отчуждаемом земельном участке были расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие включению в состав наследственной массы, правовая судьба которых не была определена в установленном законом порядке. Отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений) прямо запрещено законом. Условий о передаче в собственность ФИО3, а затем - в собственность ФИО4 прав на объекты капитального строительства (два жилых дома и летнюю кухню), возведенных при жизни наследодателя, но не зарегистрированных в ЕГРН на день его смерти, расположенных на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером №, договоры дарения от 16.06.2021 и купли-продажи от 10.08.2021 не содержат.

Истец в качестве наследника после смерти ФИО58 являющегося застройщиком указанных объектов капитального строительства, от своих прав в отношении этих объектов не отказывался; права собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на два хозблока (имеющие признаки жилых домов) и летнюю кухню никому не передавал. Своего волеизъявления на отчуждение вышеуказанных объектов недвижимого имущества в установленном законом порядке истец не выражал.

Истец ФИО2 просит суд:

включить в состав наследственной массы, открывшейся после смерти ФИО59, умершего ДД.ММ.ГГГГ, объекты недвижимого имущества - хозблок лит. <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок лит. <данные изъяты>, площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню лит. <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, общей площадью площадью 567,3 кв.м, площадью для постановки на кадастровый учёт 599,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

признать за ФИО1 ФИО42 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: хозблок <данные изъяты>, площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок лит. <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню лит. <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м, жилой дом после произведенной реконструкции, площадью 567,3 кв.м, площадью для постановки на кадастровый учёт 599,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

признать недействительным договор дарения от 16.06.2021, заключенный между ФИО1 ФИО44 и ФИО3 ФИО43 в отношении следующих объектов недвижимого имущества: 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

признать недействительным договор купли-продажи от 10.08.2021, заключенный между ФИО3 ФИО60 и ФИО1 ФИО61 в отношении следующих объектов недвижимого имущества: 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

применить последствия недействительности ничтожной сделки - возвратить стороны в первоначальное положение:

прекратить право собственности ФИО1 ФИО62 на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

взыскать со ФИО3 ФИО45 в пользу ФИО1 ФИО46 денежные средства в размере 3 237 701 рубль в качестве возврата покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи от 10.08.2021;

возвратить в собственность ФИО1 ФИО47 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, его представитель ФИО7 по доверенности (копия в деле) иск поддержала по изложенным в нём основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчики ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, их представители ФИО8, Люфт Е.В. по доверенности (копия в деле) против удовлетворения иска возражали, представили в материалы дела письменные возражения против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснили суду, что истец ФИО2 не заинтересован в использовании спорных объектов недвижимого имущества. О существовании на земельном участке указанных объектов недвижимого имущества с кадастровым номером № истец был осведомлен, так как, будучи ребёнком, бывал на указанном земельном участке, навещал своего отца ФИО6 (наследодателя). Ответчик ФИО3 также знал о наличии на земельном участке объектов капитального строительства. Полагали, что истец является недобросовестной стороной сделки, в связи с чем в защите его права надлежит отказать. Просили в удовлетворении иска отказать.

Ранее в судебном заседании ответчик ФИО5 иск не признала, пояснила суду, что ФИО2 - внебрачный сын её отца ФИО63. В период, когда истец был ребёнком, она (ФИО5) водила его в школу, на дополнительные занятия. Истец в детстве бывал у них в спорном жилом доме, который являлся местом жительства наследодателя ФИО6, его супруги ФИО4 и ФИО5 Отец ФИО6 (наследодатель) последние три года болел, проживал со своей семьей (ФИО4 и ФИО5) в спорном жилом доме, а истец ФИО2 проживал со своей матерью ФИО9 в другом жилом доме, но истец навещал своего отца. После смерти ФИО6 между наследниками произошёл конфликт, после чего истец перестал общаться с ответчиками ФИО5, ФИО4 На момент смерти ФИО6 истцу было <данные изъяты>. Препятствий в доступе на земельный участок и в жилой дом ФИО2 не чинились.

Также ФИО5 подтвердила в судебном заседании, что строительство и реконструкция всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, были завершены до момента смерти наследодателя. Ни она, ни ФИО4 в момент оформления наследственных прав не сообщили нотариусу о наличии ещё трёх объектов недвижимого имущества, возведенных при жизни наследодателя. Действий по постановке данных построек на кадастровый учёт и по регистрации права собственности ответчики не предпринимали, так как не считали это необходимым. Просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил суд рассматривать дело в его отсутствие, представил в материалы дела заявление о признании исковых требований. В обеспечение исполнения решения суда в части возврата сторон в первоначальное положение внёс на депозитный счёт суда денежную сумму в размере 3 237 701 рубль, полученную им в качестве покупной цены по договору купли-продажи от 10.08.2021 от ФИО4

Представитель ответчика Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Выслушав представителей сторон, заслушав показания свидетеля, эксперта, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим правовым основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исковые требования о признании сделок недействительными заявлены по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Истец полагает, что договоры дарения от 16.06.2021 и купли-продажи от 10.08.2021 являются ничтожными, поскольку нарушают основополагающие принципы законодательного регулирования, а именно:

положения статьи 222 ГК РФ, согласно которой сделки с самовольно реконструированными объектами до момента их легализации в установленном законом порядке не допускаются,

установленный земельным законодательством принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Оценивая вышеуказанные доводы истца, суд исходит из следующего.

Настоящий спор возник между наследниками ФИО64 умершего ДД.ММ.ГГГГ, являющегося правообладателем жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>

После смерти ФИО65 нотариусом г. Москвы ФИО66. было заведено наследственное дело №. Наследственное имущество приняли стороны по делу: супруга умершего ФИО4, дочь умершего ФИО5, сын умершего ФИО2 (на момент принятия наследства являлся несовершеннолетним).

Свидетельства о праве на наследство по закону выданы нотариусом на следующий состав наследственного имущества:

земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

16.06.2021 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор дарения, по условиям которого ФИО2 подарил ФИО3 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

10.08.2021 ФИО3 заключил с ФИО4 договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продал ФИО4 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что на момент совершения договора дарения от 16.06.2021 и договора купли-продажи от 10.08.2021 на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> имелись следующие объекты недвижимого имущества:

самовольно реконструированный жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (легализация самовольной реконструкции на момент совершения сделок не была осуществлена);

не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства - хозблоки <данные изъяты> (в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы оба хозблока имеют признаки жилых домов), летняя кухня <данные изъяты> (указанные объекты капитального строительства существовали на земельном участке на момент совершения сделок от 16.06.2021 и от 10.08.2021, однако их легализация не была осуществлена).

Факт самовольной реконструкции жилого дома с кадастровым номером №, являющегося предметом договоров дарения от 16.06.2021 и от 10.08.2021, а также факт нахождения на земельном участке вышеуказанных объектов капитального строительства, возведенных ещё при жизни наследодателя, но не введенных в гражданский оборот после его смерти и на момент совершения сделок от 16.06.2021 и от 10.08.2021, подтверждается заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Щелковского городского суда Московской области от 08.02.2023 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО67

Согласно заключению эксперта, жилой дом с кадастровым номером № находится в реконструированном состоянии, связанным с увеличением площади мансардного этажа на 37,2 кв.м. В процессе реконструкции изменены технические параметры мансардного этажа: организована новая пристройка на мансардном этаже с отдельной крышей. Общая площадь мансарды <данные изъяты> увеличилась после 2010 года и в настоящее время площадь жилого дома для целей постановки на государственный кадастровый учёт составляет 599,4 кв.м.

Между тем в соответствии с данными ЕГРН, площадь жилого дома с кадастровым номером № до настоящего времени составляет 531,4 кв.м, то есть реконструкция здания жилого дома не отражена в сведениях ЕГРН.

Доказательств, подтверждающих факт легализации в установленном законом порядке самовольно произведенной реконструкции жилого дома, в материалы дела не представлено. Сведений о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии материалы гражданского дела не содержат.

В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) пристройка к жилому дому не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные части.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, в случае самовольной реконструкции здания жилого дома всё здание в целом становится самовольной постройкой. К самовольно реконструированному жилому дому применяются положения ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Следовательно, жилой дом с кадастровым номером №, который в результате самовольно произведенной реконструкции приобрел признаки самовольной постройки, не может быть объектом сделок, до момента легализации указанной самовольной постройки (сохранения жилого дома в реконструированном состоянии). Заключение сделок в отношении самовольной постройки, не введенной в гражданский оборот в установленном законом порядке, не допускается, а заключенные сделки подлежат признанию недействительными как совершенные с нарушением законодательства РФ.

Одновременно экспертом установлено, что при жилом доме при жизни наследодателя возведены хозяйственные постройки: хозблок <данные изъяты>, площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок <данные изъяты>, площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летняя кухня лит. <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м.

Факт существования указанных хозяйственных построек на земельном участке с кадастровым номером № подтверждается представленным в материалы дела ситуационным планом земельного участка по состоянию на 29.12.2001 (в отношении двух хозблоков <данные изъяты>), а также техническим паспортом БТИ, ситуационным планом земельного участка БТИ по состоянию на 14.01.2010 (в отношении всех трёх спорных хозяйственных построек).

Указанные хозяйственные постройки идентифицируются. Экспертом подтверждено, что постройки, составляющие предмет спора, возведены до момента смерти наследодателя (24.03.2015).

При этом все три хозяйственные постройки носят капитальный характер, а постройки <данные изъяты> обладают признаками жилых домов, что также подтверждено заключением эксперта.

В частности, экспертом установлено, что хозблок <данные изъяты> имеет все признаки жилого дома: оснащен централизованными и автономным коммуникациями: (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация. отопление от АОГВ), в составе объекта на первом этаже имеются служебные помещения; генераторная; гараж для мелкой бытовой техники; вольер для собак.

Относительно хозблока лит. <данные изъяты> экспертом также установлено, что он имеет все признаки жилого дома: оснащен коммуникациями: централизованное электроснабжение, централизованное газоснабжение, отопление водяное от АОГВ, водоснабжение - из скважины, канализация в – герметичный септик; в составе хозблока на первом этаже имеются служебные помещения- гараж; парная; бассейн.

Все спорные здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, возведены в едином архитектурном стиле с жилым домом площадью 530,1 кв. м. с кадастровым номером №, из одних и тех же строительных материалов, а именно кирпича (глиняного обыкновенного); не различается и степень износа основных несущих конструкций указанных построек, что изложено в оценочной части экспертного заключения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО68. подтвердила ранее данное заключение в полном объеме, пояснила суду, что на момент проведения экспертизы ею на земельном участке было выявлено четыре объекта капитального строительства: жилой дом, находящийся в реконструированном состоянии в связи со строительством пристройки в мансардном этаже; два двухэтажных кирпичных хозблока, обладающих признаками жилых домов, летняя кухня. Признаками жилых домов у хозблоков являются: возможность использования для круглогодичного проживания, наличие заглубленного фундамента, капитальные стены, подключение к системам коммуникаций (электроэнергия, отопление, газоснабжение, водоснабжение); на втором этаже имеются жилые комнаты. Из материалов инвентарно-правового дела БТИ, составленные по состоянию на 14.01.2010, а также ситуационный план спорного земельного участка, заверенный Руководителем Райкомзема Щелковского района, по состоянию на 29.12.2001 следует, что жилой дом и два хозблока лит. Г, лит. Г1 существовали на земельном участке уже по состоянию на 29.12.2001. По материалам инвентаризации БТИ по состоянию на 14.01.2010 указанные объекты капитального строительства также отражены на земельном участке. Кроме того, в 2010 году дополнительно произведен технический учёт летней кухни лит. Г2. Все вышеуказанные постройки по сравнению с 2001-2010 не меняли своих технических характеристик и конфигурации (за исключением реконструкции жилого дома) и на момент проведения экспертизы идентифицируются с прежними техническими параметрами, описанными в инвентарно-правовом деле БТИ. Все постройки имеют одинаковую степень износа, возведены из одних и тех же материалов (материал стен - кирпич) и в едином архитектурном стиле. Представленные в материалы дела спутниковые снимки не являлись для эксперта основополагающими письменными доказательствами. Их отсутствие в материалах дела не повлияло бы на вышеизложенные выводы эксперта о давности возведения спорных объектов недвижимого имущества и их технических характеристиках.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО69. (супруг ответчика ФИО5) также подтвердил суду, что все постройки, составляющие предмет спора, возведены при жизни наследодателя ФИО70 и существовали на земельном участке на момент совершения оспариваемых сделок (договора дарения от 16.06.2021 и договора купли-продажи от 10.08.2021). Также свидетель показал, что истец бывал на земельном участке и знал об имеющихся строениях на нем.

Факт наличия данных построек на земельном участке на момент смерти наследодателя и на момент совершения оспариваемых сделок не оспаривала в судебном заседании ответчик ФИО5, которая пояснила суду, что она и вторая наследница ФИО4 не указали данные объекты капитального строительства в составе наследственного имущества. Меры к легализации строений (введению в гражданский оборот) они не предпринимали, так как не считали это необходимым.

Легализация указанных построек должна быть осуществлена на основании декларации об объекте недвижимого имущества в упрощенном порядке по заявлению правообладателей земельного участка в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ч. 11 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Ответчики ФИО5, ФИО4, будучи осведомленными о наличии указанных построек, подлежащих включению в состав наследственной массы после смерти ФИО6, и имевшие в силу фактического владения и пользования данными постройками реальную возможность осуществления действий по их техническому (кадастровому) учёту и государственной регистрации права собственности на них, тем не менее при оформлении своих наследственных прав не сообщили нотариусу сведений об окончательном составе наследственного имущества; вышеуказанных действий по легализации построек не осуществили.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договоров дарения от 16.06.2021 и купли-продажи от 10.08.2021 на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером № были расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие включению в состав наследственной массы, правовая судьба которых не была определена в установленном законом порядке.

Условий о передаче в собственность ФИО3, а в дальнейшем - ФИО4 прав на объекты капитального строительства, возведенные при жизни наследодателя, но не зарегистрированных в ЕГРН на день его смерти, расположенных на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером №, договор дарения от 16.06.2021 и договор купли-продажи от 10.08.2021 не содержат.

При этом истец ФИО2 от своих в отношении этих объектов в установленном законом порядке не отказывался; волеизъявления на их отчуждение в пользу ФИО3 в процессе заключения договора дарения не выражал.

Судом установлено, что в результате совершения договора дарения от 16.06.2021 и договора купли-продажи от 10.08.2021 нарушены нормы гражданского и земельного законодательства РФ.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из указанных норм следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка либо отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, являются ничтожными как нарушающие требования закона.

Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений) прямо запрещено законом.

При этом установленный земельный законодательством РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними (абз. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) относится к основополагающим принципам законодательного регулирования. Его несоблюдение сторонами сделки свидетельствует о нарушении публичных интересов.

Кроме того, предметом договоров от 16.06.2021 и от 10.08.2021 был самовольно реконструированный объект (жилой дом), в отношении которого отсутствовали сведения о его легализации в установленном законом порядке.

Сделки по распоряжению объектом самовольного строительства ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его дальнейшего отчуждения.

В соответствии с пунктами 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В рассматриваемом деле сделки от 16.06.2021 и от 10.08.2021 нарушают основополагающие принципы законодательного регулирования, в связи с чем являются ничтожными.

В свете изложенного судом отвергаются доводы ответчиков ФИО5 и ФИО4 об осведомленности других участников сделки (ФИО2 и ФИО3) о наличии спорных объектов капитального строительства на отчуждаемом земельном участке, поскольку указанное обстоятельство не имеет юридического значения в возникшем споре. Сам по себе факт совершения сделок, нарушающих основополагающие принципы законодательного регулирования, вне зависимости от осведомленности сторон сделки о вышеуказанных обстоятельствах, свидетельствует о ничтожности данных сделок.

При этом судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчики ФИО4 и ФИО5, будучи наследниками имущества после смерти ФИО71 знали о вышеуказанных обстоятельствах (самовольной реконструкции и отсутствии легализации у спорных объектов капитального строительства), которые в силу закона являлись препятствием к совершению сделок, однако никаких действий по введению указанных объектов в гражданский оборот в установленном законом порядке с момента смерти наследодателя ФИО72 (24.03.2015) не совершили. Истцу ФИО2 на момент смерти наследодателя исполнилось 12 лет, он являлся несовершеннолетним и не мог самостоятельно реализовывать свои наследственные права. Относимых и допустимых доказательств осведомленности истца об окончательном составе наследственного имущества после достижения им совершеннолетия в материалы дела не представлено. Представленные ответчиками сведения о посещении истцом жилого дома в возрасте, когда ему было 10-11 лет (фотографии, показания свидетеля ФИО73 не могут свидетельствовать об указанных обстоятельствах, поскольку истец, не обладая в силу своего возраста полной дееспособностью, не мог должным образом оценить юридически значимые обстоятельства, дать им должную правовую оценку и принять решение о реализации или защите своих прав.

Таким образом, вне зависимости от факта осведомленности сторон об обстоятельствах, препятствующих совершению сделок от 16.06.2021 и от 10.08.2021, указанные сделки являются ничтожными по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 ГК РФ как нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы.

Стороны сделки подлежат возврату в первоначальное положение.

При этом суд, с учётом заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, установившей факт соответствия нормам СНиП, СанПин, правилам противопожарной безопасности, требованиям градостроительных регламентов, Правилам землепользования и застройки самовольно реконструированного жилого дома и трёх объектов капитального строительства, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН в установленном законом порядке, в целях восстановления прав истца, полагает возможным после возврата сторон сделки в первоначальное положение, одновременно сохранить жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном состоянии и признать за истцом право собственности на 1/6 долю указанного жилого дома после произведенной реконструкции, а также на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: хозблок лит. Г, площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок лит. <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню лит. <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> Указанные объекты капитального строительства не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, что также подтверждается заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Судом принимается во внимание то обстоятельство, что ответчик ФИО3, заявивший о признании исковых требований, внес на депозитный счёт Управления Судебного департамента в Московской области денежные средства в размере 3 237 701 рубль, то есть в размере покупной цены, полученной им от ФИО4 в связи с продажей спорных объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи от 10.08.2021.

Таким образом, баланс имущественных интересов сторон сделок соблюдается. Возврат сторон в первоначальное положение в связи с признанием недействительными (ничтожными) договоров дарения от 16.06.2021 и купли-продажи от 10.08.2021 не нарушит прав и имущественных интересов участников сделки, поскольку каждая сторона будет полностью восстановлена в правах, которые существовали до момента совершения сделок. В частности, ответчица ФИО4 в связи с признанием сделок недействительными (ничтожными) получит денежные средства, уплаченные ею по сделке в качестве покупной цены, в полном объеме.

При этом судом отклоняется как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и условиям договора купли-продажи от 10.08.2021 довод представителей ответчицы ФИО4 о том, что ответчиком ФИО3 денежные средства в качестве возврата покупной цены внесены не в полном объеме.

В соответствии с п. 2.3, п. 2.4 договора купли-продажи от 10.08.2021, покупная цена за продаваемые доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимого имущества (жилой дом и земельный участок) была установлена сторонами договора в размере 3 237 701 рубль, из которых: 483 842 рубля - за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, а 2 753 858 рублей - за 1/6 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №

В материалы дела представлена расписка ФИО3 в получении денежных средств от 10.08.2021. При этом в указанной расписке ФИО3 от 10.08.2021 одновременно идёт речь о двух видах расчёта: часть денежных средств выплачена ФИО3 в качестве покупной цены за продажу ФИО3 ФИО4 доли в объектах недвижимого имущества, а остальная часть денежных средств (2262348 рублей) - в качестве гонорара за оказанные юридические услуги по договору на оказание юридических услуг от 04.10.2019.

Указанные обстоятельства (факт объединения в тексте расписки от 10.08.2021 сведений об одновременном расчёте по двум правовым основаниям) сторонами не оспариваются. Условия договора купли-продажи от 10.08.2021 о размере покупной цены за отчуждаемые объекты недвижимого имущества ФИО4 в судебном заседании также не оспаривались.

Таким образом, размер денежных средств, полученных ФИО3 от ФИО4 по расписке от 10.08.2021, соответствует условиям договора купли-продажи от 10.08.2021 и составляет 3 237 701 рубль. Именно такая денежная сумма внесена ответчиком ФИО3 на депозитный счёт Управления судебного депратамента.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 ФИО48 (паспорт №) к ФИО3 ФИО50 (паспорт №), ФИО1 ФИО49 (паспорт №), Ровинской ФИО51 (паспорт № Администрации городского округа Лосино-Петровский Московской области (ИНН №) - удовлетворить.

Включить в состав наследственной массы, открывшейся после смерти ФИО74, умершего ДД.ММ.ГГГГ, объекты недвижимого имущества - хозблок <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок <данные изъяты>, площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, общей площадью площадью 567,3 кв.м, площадью для постановки на кадастровый учёт 599,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 ФИО40 право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: хозблок <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 110,3 кв.м; хозблок лит. <данные изъяты> площадью для постановки на кадастровый учёт 251,0 кв.м; летнюю кухню лит. <данные изъяты> площадью 13,6 кв.м, жилой дом после произведенной реконструкции, площадью 567,3 кв.м, площадью для постановки на кадастровый учёт 599,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор дарения от 16.06.2021, заключенный между ФИО1 ФИО39 и ФИО3 ФИО38 в отношении объектов недвижимого имущества: 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи от 10.08.2021, заключенный между ФИО3 ФИО75 и ФИО1 ФИО36 в отношении следующих объектов недвижимого имущества: 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - возвратить стороны в первоначальное положение, а именно:

прекратить право собственности ФИО1 ФИО33 на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 530,1 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

взыскать со ФИО3 ФИО30 в пользу ФИО1 ФИО76 денежные средства в размере 3 237 701 рубль в качестве возврата покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи от 10.08.2021 посредством перечисления указанной денежной суммы с депозитного счёта УФК по Московской области (Управление Судебного Департамента в Московской области) в пользу ФИО1 ФИО31, после вступления решения суда в законную силу;

возвратить в собственность ФИО1 ФИО29 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 850 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий

судья М.Б. Левченко

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2023 года.