Дело 2-38/2023

50RS0033-01-2022-005084-83

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2023 года

Орехово-Зуевский городской суд Московской области

В составе федерального судьи Судаковой Н.И.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4

при секретаре судебного заседания Вихоревой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ФИО3, ФИО7 и администрации Орехово-Зуевского городского округа <адрес> о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность, признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО5 и ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО7 и администрации Орехово-Зуевского городского округа <адрес> о признании недействительным договора передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией Орехово-Зуевского городского округа <адрес> и ФИО3, признании недействительным договора купли-продажи этой квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО7, применении последствий недействительности указанных сделок в виде прекращения права собственности ФИО7 на указанную квартиру и возврате спорной квартиры в муниципальную собственность. Требования мотивированы тем, что ранее они были зарегистрированы в спорной квартире. Заочным решением Орехово-Зуевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ они были признаны утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, после чего ФИО3 (супруга ФИО8) ДД.ММ.ГГГГ приватизировала данное жилое помещение, а затем ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи произвела его отчуждение ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ решение суда, на основании которого они были признаны утратившими право пользования спорным жилым помещением, отменено, решение по делу до настоящего времени не принято. Полагают, что поскольку на момент заключения договора передачи спорной квартиры в собственность ФИО3 они имели право на участие в приватизации, от указанного права не отказывались и договор заключен без их участия, то их права нарушены, ввиду чего данный договор, так же как и последующая сделка, являются ничтожными.

В судебное заседании истцы не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил об удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали по основаниям, изложенным в возражениях на иск (т.1 л.д. 244-249).

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, указывая на то, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры. В момент приобретения квартиры никаких обременений в отношении нее не имелось, квартира была свободна, он лично все изучал и проверял. Специалист Сбербанка, в котором он оформлял кредит для приобретения спорной квартиры, также занимался проверкой всех документов. Он не знал и не мог знать о том, что у ФИО3 отсутствует право отчуждать жилое помещение, поскольку право собственности ФИО3 было зарегистрировано в ЕГРН при отсутствии каких-либо обременений или ограничений. Просит в иске отказать.

Представитель администрации Орехово-Зуевского городского округа <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. (т. 1 л.д. 242-243).

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании возражал в удовлетворении иска, указывая о том, что, будучи зарегистрированными в спорной квартире, истцы с ДД.ММ.ГГГГ года в ней не проживали, жилым помещением не пользовались, расходы по оплате жилья и коммунальных услуг не несли. В ДД.ММ.ГГГГ году по решению суда истцы были признаны утратившими право пользования данной квартирой. В ДД.ММ.ГГГГ году его жена ФИО3 была вселена на спорную жилую площадь в качестве члена его семьи. В июле ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией Орехово-Зуевского городского округа <адрес> и ФИО3 был заключен договор приватизации данной квартиры, он от участия в приватизации отказался. ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО3 продала спорную квартиру ФИО7

Представитель третьего лица – ПАО «Сбербанк России» в лице Среднерусского банка по доверенности ФИО9 в судебном заседании возражала в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т. 2 л.д. 708), указывая о том, что спорная квартира приобреталась ФИО7 на заемные средства под залог недвижимости. При оформлении кредитного договора банк проверил все необходимые документы на спорную квартиру, иных лиц, претендующих на жилое помещение, установлено не было, какие-либо обременения в пользу третьих лиц отсутствовали, имущество приобреталось у собственника ФИО3 по рыночной цене, залогодатель ФИО7 является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Выслушав участников процесса, исследовав материала дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Спорной является трехкомнатная квартира общей площадью № кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, ранее на спорной жилой площади были зарегистрированы: ФИО5, ФИО1, ФИО6 и ФИО8 со своей несовершеннолетней дочерью ФИО10

Заочным решением Орехово-Зуевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО8 к ФИО5, ФИО1 и ФИО11 о признании утратившими права пользования вышеуказанным жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Судом было установлено, что более 10 лет ответчики не проживают в спорной квартире и не оплачивают жилищно-коммунальные услуги. В квартире постоянно проживает ФИО8 со своей семьей - женой ФИО3 и дочерью ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была вселена в спорное жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи нанимателя ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Орехово-Зуевского городского округа <адрес> и ФИО3 заключен договор передачи спорного жилого помещения в собственность последней. ФИО8 от участия в приватизации отказался.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 по договору купли-продажи продала спорную квартиру ФИО7 Право собственности ФИО7 в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ). Одновременно с регистрацией права собственности зарегистрировано обременение (ипотека) в пользу ПАО «Сбербанк России» (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Определением Орехово-Зуевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1 было отменено, возобновлено рассмотрение дела, решение по делу не принято.

Истцы, указывая на то, что в момент заключения договора передачи спорной квартиры в собственность ФИО3 имели право на участие в приватизации, от указанного права не отказывались, договор заключен без их участия, полагают договор приватизации и последующую сделку по отчуждению спорной квартиры ничтожными.

Согласно ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом.

Частью 2 ст. 69 этого же кодекса установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно статье 11 указанного выше закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В соответствии со статьями 7 и 8 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Из разъяснений, приведенных в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», следует, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (п. 3).

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом, на момент приватизации спорной квартиры ФИО8 и ФИО3 на основании вступившего в законную силу решения суда являлись единственными лицами, имевшими право владения и пользования спорным жилым помещением по договору социального найма и, соответственно, имевшими право на приватизацию этого помещения, а поскольку ФИО8 отказался от участия в приватизации, ФИО3 не могло быть отказано в приватизации занимаемого ею жилого помещения.

Требование истцов (о передаче спорного жилого помещения в муниципальную собственность) к ФИО7 обладает признаками виндикационного иска и фактически является требованием об истребовании имущества у данного ответчика из чужого незаконного владения.

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли, возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, то, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П (пункт 3.2), содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Как указал Конституционный Суд РФ в названном выше постановлении, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (пункт 34).

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 этого кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, право истребовать имущество из чужого незаконного владения предоставлено, в частности, нанимателям жилых помещений по договорам социального найма.

Из разъяснений, приведенных в пункте 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истцов.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.

В судебном заседании нашли свое подтверждение доводы ФИО7 о том, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у ФИО3 права на отчуждение спорного жилого помещения, поскольку указанная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании договора приватизации, право собственности ФИО3 было зарегистрировано в ЕГРН при отсутствии каких-либо обременений или ограничений.

Как установлено судом, определение суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым восстановлены жилищные права истцов в отношении спорной квартиры, состоялось более чем через девять месяцев после приватизации спорной квартиры. В указанное время данная квартира уже принадлежала на праве собственности ФИО7 На дату заключения сделки спорная квартира была свободна от прав третьих лиц, зарегистрированных в ней лиц не имелось, каких-либо правопретязаний относительно данного имущества истцы к ответчикам не предъявляли, квартира приобреталась по рыночной стоимости 4 000 000 руб., в том числе за счет средств, выданных ПАО «Сбербанк России», представитель которого при оформлении документов на выдачу кредита также знакомился с правоустанавливающими документами на квартиру, проверял отсутствие обременений на предмет ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, спорная квартира находится в залоге у банка.

ФИО7 является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения, приобретал квартиру для проживания с семьей по сделке, отвечающей признакам действительности сделки, возмездно и по рыночной цене, при приобретении квартиры знакомился с документами.

Доказательств недобросовестности ФИО7, приобретшего квартиру по возмездному договору, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцам в истребовании квартиры от добросовестного приобретателя ФИО7 и признании договора передачи квартиры в собственность, договора купли-продажи квартиры недействительными.

Что касается заявления представителя ФИО4 о пропуске истцами срока исковой давности на обращение в суд, то данное заявление подлежит отклонению, поскольку о вынесенном решении суда истцы узнали в ДД.ММ.ГГГГ года, а в суд обратились в установленный законом срок - ДД.ММ.ГГГГ года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО5, ФИО6 к ФИО3, ФИО7 и администрации Орехово-Зуевского городского округа <адрес> о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность, признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Судакова Н.И.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ