Решение по делу № 2-282/2023 от 13.01.2023 | Нальчикский городской суд (Кабардино-Балкарская Республика)

Дело №2-282/2023

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нальчик 13 января 2023 года

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации,

установил:

ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с вышеуказанным иском, в котором просит признать договор о намерениях купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2019г., заключенный между ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложить обязанность на ООО «Финансово - Строительная компания Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2019г., мотивируя следующим.

20.12.2019г. между Обществом и ФИО2 заключен договор о намерениях купли – продажи жилых помещений в многоквартирном доме.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является двухкомнатная квартира с проектным номером <адрес>

В силу п 2.11 договора общая цена договора составляет 2406900 рублей. В день заключения договора истец частично оплатил стоимость квартиры в размере 300000 рублей, а 13.01.2020г. оплатил оставшуюся часть денежных средств в размере 2106900 рублей.

Из существа договора о намерениях купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2019г. следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1,1.1.-1.2. оговора. Также положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно предварительный договор участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом и ФИО3 своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицирован данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились.

От представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика направил в суд заявление о признании иска в полном объеме и принятии его судом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России» (далее Банк) направил в суд возражения на иск, указав следующее.

Договор о намерениях купли – продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 20.12.2019г. не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как не содержат существенных условий договора об участии в долевом строительстве, содержащихся в ст. 4 Закона о ДДУ. Истцами не представлены надлежащие доказательства оплаты.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого строительства должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В договоре 20.12.2019г. не указан гарантийный срок на объект долевого строительства.

Таким образом, в договоре определены не все условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона, в связи с чем, договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 20.12.2019г. не может быть признан договором долевого участия в силу ч.5 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Более того, истцом не представлены надлежащие доказательства оплаты договора. Денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены.

Целью договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 20.12.2019г. является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

Из материалов дела следует, что 20.12.2019г. между истцом и ответчиком заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме согласно п. 1. которого стороны обязуются заключить договор долевого участия не позднее 2-20 квартала 2020г. на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно п. 1.1.1, 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, находящуюся в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

В договоре стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения предварительного договора у продавца право собственности оформлено не было.

С учетом изложенного, приведенные условия договор о намерениях купли - продажи от 20.12.2019 г. относительно оплаты цены недвижимости сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем, у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования условий договор о намерениях купли - продажи от 20.12.2019 г., стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, в связи не имеются законные основания признать его основным договором участия в долевом строительстве.

Обращает внимание суда и на то, что поскольку до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор согласно п. 1 предварительного договора, то с учетом положения ч. 6 ст. 429, ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные условиями договора о намерениях купли-продажи от 20.12.2019г., прекращены в силу закона.

При этом, спорный объект долевого строительства находится в залоге у ПАО Сбербанк.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии № 8631/2019/0009/1, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

- договор залога имущественных прав №8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. (с учетом Дополнительных соглашений №1 от 29.06.2020 г. и №2 от 30.09.2020 г.) \ заключенный между Банком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права. Согласно данному договору Общество передало в залог Банку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

- договор ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г., заключенный между Банком и Обществом, со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении №1 к Договору ипотеки, а именно:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты>. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно н. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

В соответствии с п. 2.28.1 договора залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019г. залогодатель имеет право осуществить передачу, в том числе уступку либо отчуждение другим способом предмета залога (или его части) третьим лицам после перечисления в счет погашения задолженности по кредитному договору денежных средств в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого третьим лицам предмета залога (или его части) и освобождения предмета залога (или его части) от обременений, либо после замещения предмета залога (или его части) другим нереализованными аналогичными имущественными правами на получение в собственность объектов недвижимости, полностью оплаченными, не заложенными, не уступленными, не состоящими в споре и/или под арестом, залоговой стоимостью не менее залоговой стоимости замещаемых имущественных прав. Освобождение предмета залога (или его части) от залога или его замена осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Согласно и. 4.1.1. договора ипотеки №8631/2019/0009/1/ДИ1 от 07.08.2019г. залогодатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в.т.ч., но не исключено: совершать действия, влекущие изменение сведений в ЕГРН о предмете залога, правах, ограничениях прав на него, обременениях предмета залога и сделках с ним, осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать или передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

В соответствии с ч.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве и в силу п.2 ст. 346 ГК РФ.

Кроме того истцом не представлено доказательств оплаты, а также истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).

Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 20.12.2019г. между Обществом и ФИО2 заключен договор о намерениях купли – продажи жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ, договор долевого участия должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 указанного закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В договоре отсутствуют сведения о гарантийном сроке на объект долевого строительства; не указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Более того суд констатирует и то, что сторонами в силу ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств тому, что внесенный истцом денежные средства по актам приема передачи были оприходованы Обществом и внесены на расчетные счета Общества, в налоговой отчетности Общества учтены не были.

В ходе производства по настоящему делу от ответчика поступило заявление о признании иска.

Между тем между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № 8631/2019/0009/1 «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».

В этой связи суд не принимает признание иска заявленного ответчиком.

Так 07.08.2019 г. Банк и Общество заключили договор об открытии не возобновляемой кредитной линии № 8631/2019/0009/1, в соответствии с которым Банк открыл заемщику не возобновляемую кредитную линию с лимитом 143 000 000 рублей, для финансирования строительства объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, б/н (далее - «Объект») на срок по 30.06.2021г. с уплатой процентов по ставке 11,55% годовых.

Все объекты строительства были зарегистрированы Банком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями:

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 1 641,00 кв. м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

- земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 702,0 кв. м„ расположенный по адресу: КБР, <адрес>;

-земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №, общей площадью 7 429,00 кв. м., расположенное по адресу: КБР, <адрес>.

Договор ипотеки также был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 12.1. кредитного договора заемщик несет безусловное обязательство перед кредитором не привлекать без письменного согласия кредитора денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта на основании договоров участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Л, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и/или аналогичных договоров, в соответствии с которыми заемщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования строительства объекта и принимает обязательства после окончания строительства передать площади объекта участникам долевого строительства, предоставившим денежные средства для финансирования строительства объекта.

При таких обстоятельствах, Общество привлекло денежные средства истца для участия в долевом строительстве без письменного согласия Банка в нарушение заключённых договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует незаконности заключения договора участия в долевом строительстве заключенного сторонами.

При этом истец, заключая данный договор при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от истца как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличии/отсутствие каких-либо обремени, либо ограничении на оспариваемый объект долевого строительства.

Договор залога был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по кабардино – Балкарской Республике еще 16.08.2019г., то есть до заключения 20.12.2019г. между истцом и ответчиком спорного договора.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 (паспорт серии №) к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (ИНН:<***>) о признании о признании договора о намерениях купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2019г., заключенного между ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, возложении обязанности на ООО «Финансово - Строительная компания Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного договора купли – продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 20.12.2019г., оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 16 января 2023г.

Председательствующий А.В.Маржохов

Копия верна:

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов

Решение вступило

в законную силу « »__________2023г.

Судья Нальчикского городского суда КБР А.В.Маржохов