УИД: 78RS0011-01-2022-006106-05
Дело № 2- 943/2022 28 февраля 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Коваль Н.Ю.,
при секретаре Сироткиной В.Е.,
с участием истца Скоклеенко, адвоката истца – Вишневского О.В., ответчиков ФИО1 и ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 является собственником 9/76 долей в праве собственности на 5-ти комнатную (коммунальную) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Другими сособственники данной квартиры являлись:
-ФИО1 (далее-ответчик 1) которому принадлежало 11/76 долей в праве общей долевой собственности;
- ФИО4, которой принадлежит 19/76, 8/76 и 19/76 долей в праве собственности и ФИО5 – 10/76 долей в праве собственности.
01.07.2022 истец получила от ФИО1 уведомление от 31.05.2022, заверенное нотариусом о намерении продать принадлежащие ему 11/76 долей в праве собственности на квартиру за 2 000 000 руб. в течение одного месяца с даты получения уведомления. Таким образом, в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ, срок для извещения о намерении воспользоваться своим преимущественным правом покупки у истца истекал 01.08.2022.
ФИО3 уведомила ФИО1 о намерении приобрести отчуждаемые им 11/76 долей за указанную им сумму, написав ему посредством мессенджера WhatsApp 07.07.2022, что Сбербанк России одобрил ей ипотеку. В той же переписке ответчик -1 подтвердил, что готов продать истцу спорные доли, а устно пообещал организовать оформление сделки у нотариуса и выслать в копии всех правоустанавливающих документов.
Остальные сособственники своего намерения купить отчуждаемые 11/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру не заявляли.
Однако, 14.08.2022 ФИО3 увидела в квартире посторонних лиц, которые сообщили, что ФИО2 (ответчик -2) купила у ответчика -1 спорные доли и теперь сдает комнату, которую ранее занимал ФИО1
Получив выписку из ЕГРН, истец узнала о том, что спорные доли были проданы ответчиком – 1 ФИО2 до истечения установленного Законом срока (переход права собственности зарегистрирован 25.07.2022), т.е. с нарушением преимущественного права покупки, при таких обстоятельствах, истец просит суд:
- перевести на нее (ФИО3) права и обязанности покупателя (ФИО2) 11/76 долей в праве общей долевой собственности на 5-ти комнатную квартиру по адресу: <адрес>, общей пл. 110,2 кв.м – по договору купли-продажи долей, на условиях выплаты ФИО1 денежной суммы в размере 2 000 000руб.;
- взыскать с ответчиков расходы по госпошлине за подачу иска в суд в сумме 13 200 руб.
Истец, а также ее представитель – адвокат Вишневский О.В., действующий на основании ордера, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным выше основаниям.
Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, против иска возражали. В своей правовой позиции ссылались на то, что истец, злоупотребляя своими правами, намеренно, длительное время уклонялась от получения уведомления о предстоящей продаже спорных долей. В месячный срок с момента получения соответствующего уведомления от ФИО1 договор купли –продажи истец с ответчиком -1 не заключила, о своем намерении приобрести доли за предложенную цену 2000 000руб. не заявляла, никаких официальных письменных ответов в адрес продавца и нотариуса от истца не поступало. Ответчик -1 обратил внимание суда на то, что в ходе переписки, посредством мессенджера WhatsApp истец уведомляла его о том, что кредит (ипотеку) Банк одобрил на сумму только 1700 000 руб., т.е. у нее не было средств для приобретения спорных долей.
Ответчики просили в удовлетворении иска отказать в полном объеме, свою позицию по делу изложили в письменно отзыве на иск (л.д. 85-89).
Третьи лица ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. По адресу регистрации судебную корреспонденцию третьи лица не получают, в связи с чем, в порядке ч. 1 ст. 165 ГК РФ, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.
Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, извещены надлежаще, суд также полагает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО3 принадлежат 9/76 долей в праве собственности на 5-ти комнатную (коммунальную) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Другими сособственники данной квартиры являлись:
-ФИО1 (далее-ответчик 1) которому принадлежало 11/76 долей в праве общей долевой собственности;
- ФИО4, которой принадлежит 19/76, 8/76 и 19/76 долей в праве собственности и ФИО5 – 10/76 долей (л.д. 18-26).
01.07.2022 истец получила от ответчика-1 заявление, заверенное 31.05.2022 нотариусом ФИО6, которым ФИО1 уведомляет о намерении продать, принадлежащие ему 11/76 долей в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу за 2000 000руб. В заявлении указан телефон для связи:
8(921)-598-04-98, а также разъяснения положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ (л.д. 27-28).
В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской.
Как следует из ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденных Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.
Таким образом, получив 01.07.2022 уведомление об отчуждении долей, истец должна была совершить действия указанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ в срок до 01.08.2022, включительно.
При этом в период с 01.07.2022 по 31.07.2022 между сторонами, посредством мессенджера WhatsApp осуществлялась переписка, истец сообщала ответчику о своем желании приобрести спорные доли, между сторонами велись переговоры о стоимости продаваемого объекта.
Как следует из п.п. 4.1, 4.2 данных Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу»-
сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.
Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.
Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.
Как следует из п. 5.1. вышеуказанных Рекомендаций в случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Таким образом, по смыслу Закона, установленный месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, при этом продавец в течение данного срока не вправе отчуждать такую долю иному лицу, за исключением случаев получения отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки, который влечет прекращение такого права.
В данном случае ФИО3 такого отказа в установленном порядке не предоставляла, однако, до истечения установленного Законом срока, а именно- 22.07.2022 ФИО1 заключил договор купли-продажи спорных долей с ФИО2 (л.д. 78-83), переход права собственности зарегистрирован 25.07.2022.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении преимущественного права истца на приобретение долей в праве общей долевой собственности, а возражения ответчиков на Законе не основаны в связи с чем, не принимаются судом во внимание.
Следует также отметить, что условием удовлетворения исковых требований по делам такой категории является наличие у истца денежных средств, необходимых для исполнения обязанностей покупателя, поскольку удовлетворение иска не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, т.к. требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже совершенной сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.
Истец данное требование исполнила, денежные средства в размере 2000000руб внесены на банковский счет управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге, о чем представлена квитанция.
Таким образом, имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
В порядке ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает в пользу истца с ответчиков в равных долях расходы по госпошлине за подачу иска в суд в сумме 13 200руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 – удовлетворить.
Перевести на ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт хххххх) права и обязанности покупателя (ФИО2) принадлежащих ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт хххххх) 11/76 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый хххххх по договору купли - продажи долей от ДД.ММ.ГГГГ хххххх на условиях выплаты ФИО3 - ФИО1 покупной цены в размере 2 000 000 руб.
Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по госпошлине в размере 13200 руб. в равных долях.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья: