№ 2-1454/2025

50RS0019-01-2025-001530-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 июня 2025 года город Клин Московской области

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Тютюника Н.Н.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО2 о признании собственником и залогодателем, истца – залогодержателем, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» (истец) обратилось в суд с указанным иском к ФИО2 (ответчик, заемщик), указав в обоснование заявленных требований, что /дата/ между сторонами заключен кредитный договор № /номер/ (кредитный договор) для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по договору /номер/ на строительство индивидуального жилого дома от /дата/, заключенному между ответчиком и ИП /данные изъяты/ (подрядчик, третье лицо), о предоставлении целевого кредита в размере 8 384 868 руб. на 362 мес. под 7,80 % годовых для приобретения земельного участка и жилого дома по договору подряда по адресу: /адрес/, с кадастровым номером /номер/, с обеспечением исполнения обязательства залог прав на предмет ипотеки.

Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору.

Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора приобретения на строительство индивидуального жилого дома № /номер/ от /дата/.

Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по кредитному договору и на основании пункта 8.4.1. правил кредитования истец предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита а также начисленных процентов, неустоек.

По состоянию на /дата/ сумма долга составляет 8 594 539,51 руб. в том числе: просроченный основной долг 8 366 315,62 руб.; начисленные проценты 210 058,84 руб.; штрафы и неустойки 18 165,05 руб.

Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки.

Согласно отчету об оценке 10-01-2025/4 от /дата/ стоимость земельного участке оставляет 1 027 962 руб.

80% * 1 027 962 руб. = 822 369,60 руб.

По соглашению сторон кредитного договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в 10 532 972 руб.

80% * 10 532 972,00 = 8 426 377,60 руб.

На основании чего истец просил признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства; признать ответчика залогодателем, истца - залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика сумму задолженности по кредитному договору № /номер/ от /дата/ в размере 8 594 539,51 руб.; обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: /адрес/, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 822 369,60 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 8 426 377,60 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 82 080,89 руб.

Истец в судебное заседание своего представителя не направил, просил рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя (л.д. 5).

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО3, не возражавшего относительно удовлетворения исковых требований.

Суд, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что /дата/ между сторонами заключен кредитный договор № G050S23110700525, имеющий целевое назначение, - для приобретения предмета ипотеки земельного участка по ДКП и жилого дома по договору подряда, сроком окончания строительства /дата/ (п.12), на предоставление кредита в размере 8 384 868 руб. (п.1) на 362 мес. (п.2) под 7,80 % годовых (п.4), с согласованием размера неустойки за ненадлежащее исполнение условий кредитного договора в размере 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки (п.13), периодичностью платежей в соответствии с информационным расчетом (п.7); предметы ипотеки определены: земельный участок по адресу: /адрес/, с кадастровым номером 50:03:0020180:1796, и строящийся жилой дом по договору подряда с залоговой стоимостью 10 532 972 руб. на земельном участке (п.18). Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Кредитор вправе взыскать задолженность по договору и обратить взыскание на предмет ипотеки в случаях и порядке, предусмотренном законодательством (п.19) (л.д. 11-14).

По договору строительного подряда между ответчиком и третьи лицом последнее приняло на себя обязательства по строительству объекта по адресу: /адрес/, с кадастровым номером /номер/ с согласованной ценой 9 800 000 руб. сроком строительства в 18 мес. (л.д. 31-35).

По акту приема передачи выполненных работ от /дата/ работы по договору строительного подряда выполнены в установленные сроки, оплата произведена (л.д. 81-85).

Из выписки из ЕГРН на земельный участок по адресу: /адрес/, зу.4 с кадастровым номером /номер/, установлено, что собственником с /дата/ является ответчик с установленным обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца (л.д. 70-72).

Из материалов дела также усматривается, что платежи ответчиком производились не в полном размере, в связи с чем, образовалась просроченная задолженность, что подтверждается расчетом задолженности и операциями по счету (л.д. 7-10).

Согласно п.8.4.1 правил предоставления и погашения кредита кредитор вправе потребовать полного исполнения обязательств по возврату кредита и процентов и суммы неустойки при нарушении сроков внесения платежа (л.д. 28).

Уведомлением о наличии задолженности Банк постановил в известность ответчика о возможности обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности при невозврате кредита (л.д. 50-51).

Данное требование до настоящего момента не выполнено.

По состоянию на /дата/ сумма долга составляет 8 594 539,51 руб. в том числе: просроченный основной долг 8 366 315,62 руб.; начисленные проценты 210 058,84 руб.; штрафы и неустойки 18 165,05 руб. (л.д 7).

При определении задолженности ответчика по кредитному договору, суд принимает во внимание представленный истцом расчет задолженности.

Суд соглашается с данным расчетом, составленным в соответствии с принятыми ответчиком на себя обязательствами и условиями заключенного договора, а также с учетом периода просрочки ответчиком выполнения обязательств по договору.

При таких обстоятельствах суд считает обоснованными исковые требования о взыскании образовавшейся задолженности с ответчика.

Что касается требований истца признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства, такое требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст.11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч.1 ст.15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п.1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «Альфа-Банк» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чьё право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, а также ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ею обязательств.

В силу п.1 ст.64 указанного Закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст.76 указанного Закона при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В силу вышеуказанных норм и п.18 кредитного договора право залога распространяется на объект недвижимости в границах земельного участка, в связи с чем дополнительного решения суда о признании ответчика залогодателем а истца – залогодержателем, не требуется.

Согласно п. 2 ст. 54 указанного Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Поскольку в материалы дела представлен один лист отчета об оценке (л.д 49), а сопроводительное письмо (л.д. 49 оборот) не является отчетом об оценке, о чем прямо в нем указано, начальная продажная цена земельного участка устанавливается судом исходя из п.3 ст.340 ГК РФ и достигнутого сторонами соглашения залоговой стоимости земельного участка 732 972 руб. (п.18 кредитного договора).

Как указано выше, поскольку объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него не произведена в ЕГРН, отсутствует возможность выполнить требования п.п.2 п. 2 ст. 54 указанного Закона, в связи чем, не подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания и установлении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку истцом уплачена госпошлина только за требование имущественного характера (л.д. 6), которое судом удовлетворено, с ответчика подлежит взысканию госпошлина.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт /номер/) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН /номер/) задолженность по кредитному договору от /дата/ № /номер/ в размере 8 594 539,51 руб., в возмещение госпошлины – 82 080, 89 руб. – всего 8 676 620,4 руб.

Обратить взыскание на предмет залога земельный участок по адресу: /адрес/, зу.4 с кадастровым номером /номер/, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 732 972 руб.

В удовлетворении требований о признании ФИО2 собственником объекта незавершенного строительства, о признании ФИО2 залогодателем, истца – залогодержателем объекта незавершенного строительства, об обращении взыскания на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес/, путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости в размере 8 426 377,60 руб., об установлении начальной продажной стоимости земельного участка в размере 822 369,60 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 05.06.2025.

Судья Н.Н. Тютюник