Дело № 2-690/2025

УИД 55RS0026-01-2025-000414-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Немцевой В.Б., при секретаре судебного заседания Черкашенко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 20 мая 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к СПК «Ачаирский-1», ФИО2 о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Омский районный суд Омской области с требованиями к СПК «Ачаирский-1», ФИО2 о признании сделки недействительной, указав, что у СПК «Ачаирский-1» с 29.03.2002 возникло право собственности на единый недвижимый комплекс, а именно нежилые здания и сооружения: <данные изъяты>. Указанные объекты являются принадлежали совхозу «Ачаирский», который в итоге преобразовался в СПК «Ачаирский-1». Исходя из хозяйственной деятельности СПК «Ачаирский-1» в силу приобретательной давности (дело А46-2289/2020 17.12.2020) использует единый недвижимый комплекс <адрес>

В начале 2006 года истец согласовал с председателем СПК «Ачаирский-1» режим передачи в аренду разрушенных объектов недвижимости: <данные изъяты> с восстановлением спорных помещений за личный счет с последующим выкупом.

Заключив с ООО «Омская энергосбытовая компания» договор на поставку электричества с 2007 года начал поэтапное восстановление производственных помещений, что подтверждается тем, что истец являлся владельцем производственных помещений в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на указанное выше недвижимое имущество.

Согласно договора подряда, договора купли-продажи производственных конструкций в машиноремонтной мастерской начиная с июля 2007 года была установлена пилорама тайга-50 стоимостью 86 000 рублей, установлен строгальный станок - (сборная конструкция) предназначенная для обработки древесины стоимостью 17 000 рублей,

установлена циркулярная пила общей стоимостью вместе с установкой 7 500 рублей, станок для заточки ленточных пил стоимостью 12 000 рублей вместе с установкой 17 000 рублей.

С июля по октябрь 2008 года им были проведены в гаражном помещении работы по отоплению помещения площадью 9кв.м *12 кв.м, проведено отопление две трубы диаметром 150 мм, согласно стоимости материала/метала, сварочных работ соединительных стыков 259 рублей один стык на* 65 стоимостью 17000 рублей, стоимости б/у трубы одного погонного метра 100 рублей, всего 52 метра 5000 рублей, 11000 рублей работы. Утепляя помещение, ему пришлось вставлять оконные проемы в коробках двойные деревянные 4 окна стоимостью 1125 рублей всего с установкой 7550 рублей. Проводя электрическое освещение в помещении, он понес затраты 120 метров погонного электропровода высокого напряжения с укладкой провода включая стоимость работ на сумму 23 000 рублей. Для сохранности помещения установил железную дверь стоимостью с учетом изготовления и установки 12 000 рублей.

С мая 2008 года восстанавливал брошенную после взрыва котельную, вывозил мусор, выравнивал полы на площади 42 кв.м, стоимость мешка цемента 50 кг 280 рублей, общая стоимость, включая стоимость работ, составила 32000 рублей. Попутно с работами внутри помещения восстановил крышу помещения котельной объемом 60 кв.м. Стоимость листа шифера листового 3*1,5 м=16, бруса соснового 100*150 1 куб.м стоимостью 7000 рублей, шифера волнистого 170*110-40 штук, со стоимостью работ общая сумма составила 45000 рублей.

Согласно работам, стоимости материала проведенным в помещении санпропускника начиная с апреля 2009 года понесены следующие затраты стоимости материала, работ: доска половая шпунтованная 1,5 м.кв общей стоимостью 1800 рублей, стоимости межкомнатных дверей с коробкой в 4 шт общей стоимостью 14000 рублей вместе с установкой согласно договора 19000 рублей. Для обеспечения сохранности помещения установлена металлическая дверь стоимостью 12000 рублей. Стоимость работ по покраске помещения, побелки, материала составили 18000 рублей. Также в помещении были заменены окна. С учетом работ по демонтажу, установки всего 11 окон двойных 1125 рублей одного окна, общая сумма составила 28000 рублей. Стоимость материала и работ по проведению отопления помещения санпропускника площадью 60 кв.м 27000 рублей, прокладка проводов 17000 рублей

14 апреля 2014 года в порядке проводимых восстановительных работ истец письменно заключил договор аренды с последующим выкупом восстановленных производственных помещений. Договор не регистрировался, так как помещения не были готовы к эксплуатации.

В настоящее время истец лишен возможности использовать данные объекты недвижимости в сфере своей хозяйственной деятельности, что явилось основанием для обращения в Омский районный суд Омской области.

Ответчик ФИО2 получила в собственность спорные объекты в 2020 году. О совершенных сделках он не знал, продолжая совместно с супругом ФИО2 вести совместное хозяйство в восстановленном комплексе.

Истцу ограничили доступ на объекты, к сельхозтехнике, находящейся на территории объектов.

Считает переход прав на нежилые производственные помещения по адресу <адрес> по условиям которого гр. ФИО2 передано в собственность находящееся у истца на праве хозяйственного ведения имущество незаконным.

Продавец СПК «Ачаирский-1» знал, что продает чужое имущество по весьма заниженной цене 400 000 рублей, тогда как кадастровая цена превышает 4 000 000 рублей.

ФИО1 являлся владельцем производственных помещений в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на указанное выше недвижимое имущество лишен возможности в полной мере использовать данные объекты недвижимости.

Ссылаясь на ничтожность сделки по продаже спорных объектов на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, просил признать недействительным право собственности на объекты: <данные изъяты>. Применить последствия недействительности сделки: возвратить стороны в первоначальное положение, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на указанные объекты.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще. Представитель истца по доверенности ФИО3. в судебные заседания не являлся, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчики СПК «Ачаирский-1», временный управляющий ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по Омской области, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования и. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем, истцом не указано, какие его права были нарушены при заключении договора купли-продажи, стороной которого он не является.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, "в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2020 по делу А46-2289/2020 установлено, что согласно сводного Акта оценки стоимости зданий и сооружений на 01.01.1992 совхозу «Ачаирский» принадлежат: <данные изъяты>. Совхозу «Ачаирский» на основании плана реорганизации и приватизации от 13.07.1993 принадлежит отделение <данные изъяты>

Согласно архивной исторической справке от 26.03.2001 № 02-28/17 в соответствии с Законом « О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990 года и на основании Постановления главы администрации Омского района от 23 февраля 1993 года № 80, решением общего собрания от 30.12.1992 на базе совхоза «Ачаирский» было создано акционерное общество закрытого типа «Ачаирский» (АОЗТ), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия АОЗТ «Ачаирское», распоряжением от 16.08.1993 № 773-РК. В соответствии с постановлением главы администрации Омского района от 15.07.1997 № 414-П АОЗТ «Ачаирский» реорганизовалось в ЗАО (закрытое акционерное общество) «Ачаирский».

На основании постановления главы районного самоуправления от 7 декабря 1999 года № 774-П о регистрации реорганизации путем преобразования ЗАО «Ачаирское» переименовать в СПК «Ачаирский», что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ. Считать сельскохозяйственный производственный кооператив «Ачаирский» правопреемником закрытого акционерного общества «Ачаирское». В соответствии с передаточным актом от 05.11.1999 ЗАО «Ачаирское» передает в СПК «Ачаирский» имущество, права и обязанности по акту оценки стоимости зданий, сооружений, машин, оборудования и других основных средств, бухгалтерского баланса от 01.10.1999.

В соответствии с Протоколом № 1 к протоколу общего собрания членов СПК «Ачаирский- 1» от 29.03.2002 по разделительному балансу по состоянию на 01.01.2002 были переданы здания, сооружения и другие основные средства. Согласно передаточному акту от 29.03.2001 СПК «Ачаирский» принято решение о реорганизации в форме выделения нового сельскохозяйственного кооператива «Ачаирский-1». Руководствуясь статьей 59 ГК РФ СПК «Ачаирский» передает, а СПК «Ачаирский-1» принимает имущество, права и обязанности согласно настоящего акта и разделительного бухгалтерского баланса на 01.01.2002.

Из представленного СПК «Ачаирский-1» разделительного баланса и приложения к нему следует, что СПК «Ачаирский-1» выделено спорное имущество <данные изъяты>). Право собственности на него зарегистрировано за СПК «Ачаирский-1» 08.10.2013 на основании разделительного баланса.

21.02.2020 между СПК «Ачаирский-1» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество - <данные изъяты>

<данные изъяты>

В этот же день - 21.02.2020 между сторонами подписан акт приема передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном порядке

Истец указывает, что в 2006 году ФИО1 согласовал с СПК «Ачаирский-1» передачу в аренду ему <данные изъяты> с восстановлением спорных помещений за личный счет с последующим выкупом.

Истец ссылается на то, что 30.04.2014 между ФИО1 и СПК «Ачаирский-1» был подписан акт приема-передачи по восстановлению животноводческого комплекса, по которому ФИО1 принял от СПК «Ачаирский-1» помещения для восстановления животноводческого комплекса <данные изъяты> по устному договору с последующим выкупом.

Истец указывает на несение им затрат по ремонту спорных объектов недвижимого имущества. В подтверждение факта пользования спорными объектами недвижимости ФИО1 представил договор энергоснабжения <данные изъяты>, заключенный с ООО «Омская энергосбытовая компания» 22.03.2017, акт сверки платежей по нему до декабря 2019 года.

Также истец ссылается на договоры подряда от 15.07.2008, 23.07.2009, однако в представленных суду рукописных экземплярах подпись второй стороны договора отсутствует.

Представленный суду акт приема-передачи от 30.04.2014 не подтверждает передачу истцу в аренду спорных объектов недвижимости с последующим выкупом, не содержит существенных условий договора: предмет договора не определен, также имеется ссылка на устный договор о последующем выкупе.

Вместе с тем договор аренды с последующим выкупом должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение указанного требования влечет его недействительность. Кроме того, переход права собственности арендодателя к другому лицу не влияет на права арендатора по договору

Заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным, истец не указывает, какие именно нормы права нарушены при его заключении, а также в чем выражается нарушение прав истца при заключении договора купли-продажи. Материалами дела подтверждается возникновение права собственности у СПК «Ачаирский-1» на спорное имущество, обстоятельства возникновения у СПК «Ачаирский-1» права собственности не опровергнуты истцом, который ссылается на передачу ему в аренду указанных помещений собственником - СПК «Ачаирский-1».

Как собственник в установленном порядке СПК «Ачаирский-1» распорядился имуществом, продав его ФИО2, установив цену по своему усмотрению, что закону не противоречит.

В связи с изложенным в удовлетворении иска ФИО1 к СПК «Ачаирский-1», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2020 в отношении зданий <данные изъяты> необходимо отказать.

Определением Омского районного суда г. Омска от 13.02.2025 запрещено Управлению Росреестра по Омской области осуществлять действия, связанные с регистрацией возникновения, прекращения, изменения прав в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №.

Таким образом, поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1. отказано, принятые меры по обеспечению иска подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к СПК «Ачаирский-1», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2020 в отношении зданий <данные изъяты>

Отменить меры по обеспечению иска в виде наложения запрета Управлению Росреестра по Омской области осуществлять действия, связанные с регистрацией возникновения, прекращения, изменения прав в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами №, принятые определением Омского районного суда Омской области от 13.02.2025 по делу № 2-690/2025.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Б. Немцева

Мотивированное решение суда изготовлено 03.06.2025