Решение по делу № 2-273/2025 от 19.03.2025

УИД №

Дело № 2-273/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 19 марта 2025 года

Кировский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Мезениной А.В.,

при секретаре судебного заседания Плотниковой Н.С.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, встречному иску ФИО2 к ФИО4 о признании сделки недействительной и взыскании убытков,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 457762,33 рублей, из них сумма основного долга в размере 369994,33 рублей, пени – 87768 рублей, взыскании процентов на сумму основного долга по день фактического исполнения судебного акта, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 7778 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 01.05.2023 между ИП ФИО2 (арендатор) и ФИО4 (арендодатель) был заключен договор аренды жилого помещения по <адрес>. Договор заключен на 11 месяцев, то есть до 01.04.2024. По условиям договора возврат помещения производится арендодателю по истечении срока действия договора или при досрочном расторжении по акту передачи в течение трех календарных дней в состоянии, в котором арендатор его принял. Передача помещения была произведена 10.04.2024 по акту передачи. Договором также предусмотрено, что арендная плата уплачивается до момента подписания акта включительно. Истечение срока действия договора или его досрочное расторжение не освобождает от обязательств произвести расчеты. Арендная плата состоит из трех частей – постоянной, переменной и дополнительной. Размер постоянной платы составляет 45000 рублей ежемесячно и оплачивается не позднее 5 числа текущего месяца. Переменная часть (коммунальные платежи) оплачивается на основании выставляемых счетов. Дополнительная часть составляет 3500 рублей и оплачивается наличными в срок до 1 числа каждого месяца. Вместе с тем, ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей не исполнила надлежащим образом. Из согласованного акта сверки расчетов от 25.06.2024 задолженность ФИО2 составляет 369994,33 рублей, из них задолженность за постоянную часть составляет 282000 рублей, за дополнительную часть – 15666 рублей, за переменную часть – 72328,33 рублей. Договором также предусмотрено начисление пени за просрочку платежа в сумме 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем, истец считает возможным взыскать сумму неустойки в размере 87768 рублей за неоплаченную постоянную часть за период с мая 2023 года по настоящее время. Также истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга, поскольку оснований для удержания ответчиком суммы задолженности в размере 457767,33 рублей не имеется. В адрес ответчика была направлена претензия, ответа на которую не получено.

В письменных возражениях ответчика указано, что ФИО2 арендовала помещение под детский сад с целью лицензирования, о чем ФИО4 было известно. По договору 01.05.2023 был внесен обеспечительный взнос и арендная плата путем расчетов денежных средств родительской платы. Арендная плата вносилась в большей части наличными. В процессе лицензирования выяснилось, что помещение заложено и находится в обременении, в связи с чем в выдаче лицензии отказали, после чего ФИО4 было сообщено о невозможности дальнейшего сотрудничества. ФИО2 лично уведомила ФИО4 о том, что доработает до конца года, имущество было вывезено 27.12.2023. ФИО4 предлагалось приехать и принять помещение, она отказалась. Аренда до конца года была оплачена в полном объеме с учетом личных договоренностей. Задолженность по коммунальным услугам ответчик готова оплатить после предоставления квитанций, так как ранее квитанции не предоставлялись. Ответчику была выдана справка ТСЖ о задолженности с учетом того, что на момент заключения договора уже имелась задолженность. Полагает, что истцом не представлены доказательства подтверждающие факт начисления коммунальных платежей и факт пользования помещением с 01.01.2024 по 10.04.2024 (л.д. 42-43 т. 1).

В дополнительных возражениях ФИО2 указывает, что стороны не согласовали размер арендной платы по договору аренды, поскольку в договоре не указано за что производится оплата дополнительной части. Также полагает, что заблуждение относительно наличия обременений означает отсутствие взаимного согласия на заключение договора аренды с постоянной частью аренды в размере 45000 рублей в месяц, поскольку в таком случае размер арендной платы должен быть ниже, соответственно, стороны не согласовали существенные условия договора аренды. Ответчик не оказывается оплатить пользование жилым помещением с 01.05.2023 по 27.12.2023 исходя из рыночной стоимости. Кроме того указывает, что ответчик, осуществляя предпринимательскую деятельность, действует добросовестно, арендует и иные помещения, задолженностей по которым не имеет. ФИО4 действует недобросовестно, поскольку она не сообщила о залоге и имела задолженность по коммунальным услугам. ФИО4 получала арендную плату по договору также наличными, но квитанции не выдавала, данные суммы не включены в акт сверки. Счета за коммунальные услуги также не предоставлялись ФИО2 Ответчик оплатила арендную плату с 01.05.2023 по 27.12.2023 полностью (л.д. 151-154 т. 1).

ФИО2 обратилась в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды жилого помещения от 01.05.2023 недействительным, взыскании убытков в размере 57668,32 рублей, государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 01.05.2023 между ФИО4 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения по <адрес>, сроком на 11 месяцев. Жилое помещение арендовано с целью организации в нем частного детского сада сети «Маленький гений». Для оказания образовательных услуг необходима лицензия. ФИО4 была осведомлена о целях аренды и об условиях получения лицензии, поскольку много лет знакома с ФИО2 и с 2011 по 2024 была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности по дополнительному образованию. ФИО2 имела намерение долгое время сохранять арендные отношения, заключила договоры с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае», с ИП Р. на проведение сантехнических работ, закупила необходимые строительные материалы, были также заключены договоры оказания услуг по присмотру и уходу. 13.12.2023 ФИО2 получила уведомление об отказе в предоставлении лицензии на осуществление образовательной деятельности, поскольку выявлено несоответствие лицензиата лицензионным требованиям – отсутствовал договор об ипотеке и согласие банка на предоставление помещения для осуществления предпринимательской деятельности. ФИО2 обратилась к ФИО4, но она не предоставила договор ипотеки и согласие залогодержателя, в связи с чем ФИО5 сообщила, что освобождает помещение с 27.12.2023, просит принять помещение и составить акт. 27.12.2023 ФИО2 освободила помещение. ФИО4 должна была принять помещение по устной договоренности, но уклонилась от составления акта приема-передачи, ФИО2 полагала, что договор расторгнут с 27.12.2023. ФИО2 01.04.2024 получила уведомление о расторжении договора и требование об оплате задолженности постоянной части арендной платы с декабря 2023 года по март 2024 года. Задолженности по постоянной и дополнительной части арендной платы с 01.05.2023 по 30.11.2023 не было. 10.04.2024 составлен акт передачи. Вместе с тем, ФИО2 полагает, что договор аренды от 01.05.2023 является недействительным, поскольку заключила его под влиянием заблуждения, поскольку ФИО4 не оповестила ее о то, что помещение находится в залоге, а в справке из ЕГРН, представленной при подписании договора аренды, сведений о правах третьего лица не было. ФИО4 по договору гарантировала, что помещение не заложено, договор ипотеки и согласие залогодержателя не представила. Если бы ФИО2 знала о данных обстоятельствах, то не стала бы заключать договор аренды. В связи с этим, ФИО2 понесены убытки на общую сумму 57668,32 рублей.

В письменных возражениях на встречное исковое заявление представитель ФИО4 – ФИО6 указывает, что доводы встречного иска являются голословными и вводят суд в заблуждение. ФИО2 не сообщала ФИО4 о причинах отказа в предоставлении лицензии, не просила предоставить договор ипотеки и согласие банка, уведомление о расторжении договора аренды не направляла. Доказательств в подтверждение встречных требований не представлено. Так как ФИО2 длительное время занимается предпринимательской деятельность, она понимала значение своих действий при заключении договора. Доводы встречного иска не могут повлечь признание договора недействительным также в связи с тем, что ФИО2 при заключении договора имела возможность получить выписку из ЕГРН и получить информацию о наличии/либо отсутствии обременений. Кроме того, в дальнейшем ФИО2 производила оплату по договору аренды, что свидетельствует о том, что она была согласна с условиями договора. Также не согласна с требованиями о взыскании убытков, поскольку ФИО2 самостоятельно приняла решение о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы, лабораторных исследований для размещения детского сада. Также представитель ссылается на положения пункта 5.6 договора аренды, из которого следует, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируются, соответственно, оснований для взыскания убытков не имеется.

Представитель истца ФИО6 на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала, дополнительно пояснила суду, что задолженность по договору не погашена. Дополнительная часть арендной платы оплачивалась ответчиком до 01.11.2023 председателю ТСЖ наличными за вывеску, за пользование входом. Счета передавались ответчику лично председателем ТСЖ. Сторона истца действует добросовестно, учитывая платежи наличными при отсутствии подтверждающих документов. Уведомление о досрочном расторжении договора от ответчика не поступало, акт передачи был составлен 10.04.2024, в этот же день ФИО2 передавала имущество и вывозила свои вещи. Цель заключения договора аренды не была указана, в помещении был размещен детский сад. Также указывает, что в Министерство образования Пермского края ответчик представляла договор аренды от 01.10.2023, который не заключался, дополнительные соглашения также не заключались. С встречными исковыми требованиями не согласна, ФИО2 в заблуждение никто не вводил, доказательств не представлено, она была ознакомлена с выпиской из ЕГРН, уведомления об отказе в выдаче лицензии не предоставлялись, уведомление о расторжении договора также не направлялось. Своими действиями ФИО2 подтверждает, что договор заключен. Отказано в лицензии было только потому, что не были представлены документы, если бы ФИО2 обратилась с данным вопросом, то документы ей были бы предоставлены. Также ей ничего не мешало осуществлять деятельность детского сада без лицензии.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, на встречных требованиях настаивала, дополнительно пояснила, что доказательств в подтверждение оплаты по договору наличными нет, коммунальные услуги не оплачивала, поскольку не было счетов, дополнительная плата 3500 рублей передавалась председателю ТСЖ. В первый месяц оплата по договору была принята из расчетов от родителей.

Представитель ответчика ФИО7 ранее в предварительном судебном заседании возражала против первоначальных исковых требований, пояснила, что ФИО4 брала плату по договору и не давала квитанций, действовала недобросовестно, уклонялась от принятия помещения. Также пояснила, что при заключении договора аренды представлялась выписка из ЕГРН, акт о приеме и паспорт.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следуеющему.

По материалам дела судом установлено, что 01.05.2023 ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату, оговоренную договором, во временное пользование (аренду) жилое помещение вместе с движимым имуществом, находящимся в помещении (л.д. 8-9 т. 1).

Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование жилое помещение <адрес>. Вместе с помещением во временное владение и пользование передается движимое имущество, поименованное в акте приема-передачи.

Арендодатель сообщает арендатору и гарантирует, что помещение не заложено, не продано, не состоит под арестом, не является объектом культурного наследия, не обременено никакими другими правами третьих лиц, не имеет задолженностей перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Начало срока аренды с 01.05.2023, срок аренды – 11 месяцев. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за невыполнение обязательств.

Передача помещения и имущества производится по акту передачи, который подписывается обеими сторонами или уполномоченными представителями сторон, в акте должно быть указано техническое состояние помещения на момент подписания (пункт 3.1).

Возврат помещения производится арендодателю по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении по акту передачи в течение 3 календарных дней в состоянии, в котором арендатор его принял (пункт 3.2).

По условиям договора аренды арендатор обязуется своевременно совершать все арендные платежи и оплачивать все иные расходы в соответствии с договором.

Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи имущества и рассчитывается до даты возврата имущества арендодателя. Арендная плата состоит из трех частей – постоянной, переменной и дополнительной (раздел 8).

Размер постоянной части арендной платы составляет 45000 рублей ежемесячно. Переменная часть арендной платы состоит из оплаты электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества (в т.ч. капитальному), и оплачивается арендатором в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг.

Арендная плата оплачивается наличными арендодателю арендатором на основании договора аренды не позднее 5 числа текущего месяца. Переменная арендная плата оплачивается на основании счетов, выставляемых ресурсоснабжающими организациями и организацией, осуществляющей содержание общедомового имущества. Первый платеж оплачивается в день подписания договора.

Дополнительная часть составляет 3500 рублей и оплачивается наличными в срок до 1 числа каждого месяца.

При прекращении действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, плата уплачивается арендодателю до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения включительно (пункт 8.6).

Если какой-либо платеж по договору просрочен, арендатор выплачивает арендодателю в дополнение к просроченной сумме пени за просрочку в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 8.7).

Также договором установлено, что в течение 5 календарных дней с момента подписания договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный депозит в сумме, равной арендной плате за один месяц, что составляет 45000 рублей, обеспечительный платеж засчитывается за последний месяц срока аренды (пункт 8.8).

В соответствии с пунктом 8.9 договора истечение срока действия либо досрочное расторжение договора не освобождает стороны от обязательств произвести расчеты между собой.

В случае намерения досрочно расторгнуть договор арендатор обязан предупредить арендодателя об этом не менее, чем за 2 месяца до желаемой даты расторжения договора (пункт 5.8).

01.05.2023 ФИО4 и ИП ФИО2 подписан акт приема-передачи арендуемого помещения и движимого имущества (л.д. 10-11 т. 1).

Из уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения от 01.05.2023 следует, что ФИО4 уведомляет о необходимости передачи жилого помещения по акту приема-передачи, передачи ключей, в связи с истечением срока действия договора, дата передачи имущества 01.04.2024, также указано, что по договору аренды имеется задолженность в размере 180000 рублей, а также задолженность по переменной части арендной платы (л.д. 145 т. 1).

10.04.2024 ФИО6, действующей на основании доверенности от имени ФИО4, и ИП ФИО2 подписан акт передачи арендуемого помещения и движимого имущества (л.д. 12-13 т. 1).

В материалы дела представлен акт сверки № от 25.06.2024, из которого следует, что задолженность ИП ФИО2 составляет 369994,33 рублей с учетом внесенных платежей по арендной плате (л.д. 18-20 т. 1).

Также стороной истца в материалы дела представлены справки о задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и капитального ремонта, счета-квитанции за период с мая 2023 года по апрель 2024 года (л.д.237-250 т. 1, л.д. 1-22 т. 2).

Из выписки по счету дебетовой карты ФИО4 следует, что за период с 01.05.2023 ей были переведены денежные средства в счет оплаты по договору аренды: 14.05.2023 – 10000 рублей, 02.06.2023 – 13000 рублей, 03.06.2023 – 20000 рублей, 29.06.2023 – 5000 рублей, 10000 рублей, 10000 рублей, 07.07.2023 – 25000 рублей, 03.08.2023 – 10000 рублей, 29.08.2023 – 17000 рублей, 01.09.2023 – 28000 рублей, 18.10.2023 – 5000 рублей, 19.10.2023 – 10000 рублей, 20.10.2023 – 10000 рублей, 31.10.2023 – 10000 рублей (л.д. 61-89 т. 1).

Также истцом представлен расчет неустойки по договору за период с 06.05.2023 по 02.09.2024, из которого следует, что неустойка составляет 87768 рублей (л.д. 21-22 т.1).

В подтверждение своей позиции стороной истца в материалы дела также представлены скриншоты переписки сторон о погашении задолженности за жилищно-коммунальные услуги, урегулировании вопросов по договору аренды (л.д. 23-29 т. 2).

В адрес ИП ФИО2 была направлена претензия с требованием погасить задолженность (л.д. 14-15 т. 1).

Ответчик представила в материалы дела скриншоты переписки с представителем истца ФИО6, из которой следует, что ответчик получила справку о задолженностях по капитальному ремонту и жилищно-коммунальных услугам 29.05.2024. ФИО2 направила 24.06.2024 в адрес представителя акт сверки, указывая также, что задолженность будет погашена на основании подписанного сторонами акта сверки задолженностей (л.д. 49-60 т. 1).

В обоснование понесенных ФИО2 убытков в материалы дела представлено договор № КИ00452-Раз/23 от 29.05.2023 с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае» на сумму 16062 рублей, программа расчета и счет, платежное поручение № от 20.08.2023 на сумму 10062 рублей и № от 22.08.2023 на сумму 6000 рублей, программа расчета, счет и платежное поручение № от 29.08.2023 на сумму 4587,32 рублей, а также договор подряда на выполнение сантехнических работ от 16.07.2023 и квитанции на сумму 30000 рублей, сведения о покупке строительных материалов (л.д. 119-143 т. 1).

ФИО2 в материалы дела представила уведомление № от 22.11.2023 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с выявленным в ходе документарной оценки наличия в представленных лицензиатом документах недостоверной или искаженной информации – ИП ФИО2 заявила основанием для внесения сведений в реестр лицензий намерение осуществлять образовательную деятельность, представлен договор аренды жилого помещения от 01.10.2023 б/н с ФИО4 по <адрес>. В разделе 1 указано – жилое помещение не обременено правами других лиц, в залоге, в споре, под арестом ил под запретом не находится, не имеет каких-либо иных обременений, не имеет задолженности перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Из выписки из ЕГРН имеется запись об ипотеке сроком с 10.06.2020 на 86 месяцев в пользу банка ВТБ, в предоставленном договоре аренды жилого помещения б/н сведений по ипотеке и ограничениях по ней не представлено (л.д. 44-45 т. 1).

Из уведомления № от 13.12.2023 следует, что ИП ФИО2 отказано во внесении изменений в реестр лицензий в связи с выявленными в ходе документарной оценки несоответствием лицензиата лицензионным требованиям, поскольку в предоставленных документах отсутствует копия договора об ипотеке, согласие банка на предоставление помещения в аренду для осуществления лицензиатом предпринимательской деятельности (л.д. 144 т. 1).

В ответ на судебный запрос Министерство образования и науки Пермского края представило документы, представленные ФИО2 для получения государственной услуги по внесению изменений в реестр лицензий (л.д. 185-234 т. 1).

По имеющимся документам установлено, что ФИО2 для получения лицензии представлялись договоры аренды жилого помещения по <адрес>, заключенный 01.10.2023.

Представитель истца ФИО6 отрицает факт подписания своим доверителем ФИО4 договора аренды от 01.10.2023. ФИО2 в судебном заседании пояснила суду, что внесла изменения в договор аренды от 01.05.2023 самостоятельно по устному согласованию с ФИО4

Разрешая заявленные ФИО4 исковые требования и встречные исковые требования ФИО2, суд исходит из следуеющего.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии условий, предусмотренных пункте 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 25.06.2002 N 5-В01-355 и от 25.03.2014 N 4-КГ13-40, при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В обоснование встречных исковых требований о признании договора аренды недействительным ФИО2 ссылается на то, что сделка заключена под влиянием заблуждения относительно предмета сделки, договор аренды заключен для осуществления образовательной деятельности в арендуемом помещении, в процессе лицензирования выяснилось, что помещение заложено и находится в обременении, в связи с чем в выдаче лицензии отказали, если бы при заключении сделки она знала, что помещение находится в залоге у банка, то не заключала бы данный договор.

Исходя из положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, относятся к сделкам с порокам внутренней воли, поскольку последняя сформировалась в условиях искаженного представления лица об обстоятельствах, имеющих существенное значение.

Однако в рассматриваемом случае заблуждение ИП ФИО2 при заключении сделки не нашло своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. В частности, воля истца по встречному иску на получение во временное владение и пользование спорного помещения была выражена с соблюдением требований к форме и содержанию договора аренды. Подписав договор аренды, ФИО2 согласилась с его условиями, в том числе и с размером и порядком внесения арендной платы. Также в судебном заседании установлено, что ФИО2 исполняла договор, в том числе, частично оплачивала арендную плату.

Суд также учитывает, что ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, длительное время осуществляет предпринимательскую деятельность, в том числе по оказанию услуг по уходу за детьми и образовательной деятельности, что следует, в том числе, из представленных в материалы дела копий договоров аренды иных помещений.

Таким образом, на момент заключения оспариваемой сделки у ИП ФИО2 имелось правильное, соответствующее действительности представление об элементах совершаемой сделки, ее предмета, природы, она имела представление о последствиях, мотивировала свой выбор, в связи с чем, внешнее выражение действительной воли истца по встречному иску на совершение сделки аренды спорного помещения соответствовало ее подлинному содержанию.

В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Отклоняя доводы ФИО2, суд учитывает, что при заключении договора аренды арендатору была предоставлена выписка из ЕГРН в отношении арендуемого помещения, содержащая сведения о залоге в пользу банка, что также следует из пояснений представителя арендодателя. Факт предоставления выписки при заключении договора аренды ФИО2 не оспаривается.

Кроме того, арендатор не была лишена возможности проявить должную осмотрительность при заключении договора, проверив открытые сведения в отношении арендуемого жилого помещения в реестре недвижимого имущества, получив информацию о наличии/либо отсутствии обременений арендуемого помещения.

Суд также учитывает, что арендатором не представлено доказательств направления в адрес арендодателя требования об уменьшении арендной платы либо о расторжении договора аренды по данному основанию.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом было установлено, что ФИО2 было отказано в выдаче лицензии на осуществление образовательной деятельности в связи с отсутствием документов о залоге и согласия залогодержателя, а не в связи с самим фактом нахождения помещения в залоге. Вместе с тем, каких-либо доказательств обращения к арендодателю с требованием предоставить арендатору необходимые для выдачи лицензии документы не представлено.

В силу положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной, заключенной под влиянием заблуждения, лежит на истце. Поскольку таковых доказательств истцом по встречному иску не представлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды от 01.05.2023.

На основании вышеизложенного суд также приходит к выводу, что не подлежат удовлетворению требования ФИО2 о взыскании убытков.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, основанием для возмещения убытков является доказанный факт наличия расходов, нарушения прав лица, которое понесло расходы, а также причинно-следственной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Нарушение прав ФИО2 при заключении договора аренды судом не установлено, ФИО2, осуществляя деятельность по предоставлению услуг, самостоятельно приняла решение о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы, лабораторных исследований для размещения детского сада, таким образом, оснований полагать, что указанные расходы являются убытками ФИО2, находящимися в причинно-следственной связи с заключением договора аренды, не имеется. Более того, положения пункта 5.6 договора аренды, предусматривают, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируются.

Разрешая первоначальные исковые требования ФИО4 суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу пунктов 1, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, установленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Разрешая первоначально заявленные требования ФИО4, суд исходит из того, что 01.05.2023 ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды помещения, расположенного по <адрес>, сроком аренды –11 месяцев, цель заключения договора аренды не была указана. При заключении договора аренды стороны согласовали все существенные условия, что подтверждается личными подписями сторон и дальнейшим исполнением договора.

Арендодателем (ФИО4) было направлено уведомление арендатору (ФИО2) о необходимости передачи жилого помещения по акту, передачи ключей, в связи с истечением срока действия договора 01.04.2024, фактически арендуемое помещение и движимое имущество было передано на основании акта передачи -10.04.2024.

Согласно акту сверки № от 25.06.2024 задолженность ИП ФИО2 по арендным платежам составляет 369994,33 рублей (л.д. 18-20 т. 1).

Из пояснений представителя истца следует, что все внесенные арендатором платежи были учтены, в том числе передаваемые наличными денежными средствами и в безналичном порядке.

Доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы в полном объеме, собственного расчета задолженности по договору аренды ответчиком ФИО2 в материалы дела не представлено.

Доводы возражений ФИО2 о внесении арендных платежей не только посредством банковских переводов, но и наличными денежными средствами, судом отклоняются, как не нашедшие своего подтверждения в судебном заседании.

Также ФИО2 не представлено каких-либо доказательств об оплате арендных платежей за счет денежных средств, переданных ФИО4 от родителей детей, посещающих детский сад, при подписании договора аренды между ФИО2 и ФИО4

Более того, ответчик в судебном заседании подтвердила факт неуплаты коммунальных услуг в счет арендных платежей, при этом ссылки на то, что оплата коммунальных услуг не производилась в связи с непредставлением счетов, а также наличием задолженности арендодателя по коммунальным платежам на момент заключения договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные обстоятельства не влияют на установленную договором обязанность арендатора оплаты коммунальных услуг в счет арендных платежей.

Кроме того, доводы ответчика о том, что арендуемое помещение было освобождено 27.12.2023 и ФИО4 предлагалось принять помещение, однако она уклонилась от этого, также не нашли подтверждения в судебном заседании, доказательств направления в адрес арендодателя требования о досрочном расторжении договора аренды не представлено.

Вместе с тем, пунктом 5.8 договора было предусмотрено, что в случае намерения досрочно расторгнуть договор арендатор обязан предупредить арендодателя об этом не менее, чем за 2 месяца до желаемой даты расторжения договора.

Суд также учитывает, что договором аренды было предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 8.7).

Согласно представленному истцом расчету неустойки по договору за период с 06.05.2023 по 02.09.2024, следует, что неустойка по договору аренды составляет 87768 рублей (л.д. 21-22 т. 1).

Суд проверил произведенный истцом расчет договорной неустойки, признал его верным, каких-либо возражений относительного данного расчета, собственного расчета ФИО2 не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды от 01.05.2023 в размере 457762,33 рублей, из которых сумма основного долга 369994,33 рубля, пени за период с 06.05.2023 по 02.09.2024 – 87768 рублей подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга по день фактического исполнения судебного акта.

Положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что истец просит взыскать с ответчика проценты за период с 03.09.2024 по день фактической оплаты основного долга.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды, учитывая, что ответчиком в добровольном порядке требования истца не удовлетворены, суд полагает возможным взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 проценты за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты задолженности, исходя из следующего расчета:

Период

Дни

Дней в году

Ставка %

Проценты

03.09.2024-15.09.2024

366

2365,54

16.09.2024-27.10.2024

366

8067,09

28.10.2024-31.12.2024

366

13798,97

01.01.2025-19.03.2025

365

16604,13

Сумма процентов: 40835,73 рублей.

Таким образом, с ФИО2 в пользу ФИО4 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 369994,33 рублей с 03.09.2024 по 19.03.2025 в размере 40835,73 рублей, с последующим начислением процентов на сумму остатка основного долга (369 994,33 рублей), в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 20.03.2025 по день фактической оплаты долга.

В соответствии с частью первой статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Общий порядок распределения судебных расходов установлен частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом ФИО4 при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 7778 рублей на основании чека от 02.09.2024 (л.д. 6 т. 1).

Поскольку первоначальные исковые требования ФИО4 удовлетворены полностью, с ФИО2 в пользу ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 7778 рублей.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца ФИО4 по первоначальному иску о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате, пени и взыскании процентов на сумму основного долга по день фактического исполнения судебного акта, судебных расходов и отказе в удовлетворении встречных требований ФИО2 о признании недействительным договора аренды жилого помещения от 01.05.2023, взыскании убытков, расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по договору аренды от 01.05.2023 в размере 457762,33 рублей, из которых сумма основного долга 369994,33 рубля, пени за период с 06.05.2023 по 02.09.2024 – 87768 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7778 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга 369994,33 рублей с 03.09.2024 по 19.03.2025 в размере 40835,73 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму остатка основного долга (369994,33 рублей), в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с 20.03.2025 по день фактической оплаты долга.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным договора аренды жилого помещения от 01.05.2023, взыскании убытков в размере 57668,32 рублей, государственной пошлины в размере 4000 рублей – отказать.

Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья А.В. Мезенина

Мотивированное решение изготовлено 02.04.2025.