Дело 2-878/2025 (2-6958/2024;)
***
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июля 2025 года город Барнаул
Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Фоминой А.В.,
при секретаре Конюховой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительными результатов торгов и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Индустриальный районный суд к ответчикам с исковым заявлением в котором просит:
-признать недействительным торги, проведенные 16.05.2024 Управлением имущественных отношений Алтайского края в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1,0810 га, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>
- признать недействительным договор аренды Участка, заключенного между истцом и Управлением 30.06.2024;
- применить последствия недействительности сделки;
- обязать ответчика вернуть истцу уплаченные по договору денежные средства в размере 1 408 597 руб.
В обоснование исковых требований указывает, что между истцом и Управлением имущественных отношений Алтайского края в лице его начальника ФИО2 30.06.2024 заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> В соответствии с договором на земельном участке расположены самовольные постройки в виде трех нестационарных сооружений и они подлежат сносу (демонтажу) арендатором за свой счет. Аналогичная информация о том, что названные сооружения являются нестационарными объектами, содержалась в аукционной документации на объект недвижимости.
После заключения договора аренды, в июле 2024 года, отец истца приехал на арендованный земельный участок для того чтобы осмотреть его состояние и запланировать дальнейшие мероприятия в соответствии с заключенным договором аренды. При этом ранее истец не мог это сделать, поскольку проезд на арендованный участок осуществлялся через соседний, принадлежащий ФИО8 который намереваясь, стать арендатором участка, запрещал до проведения аукциона и заключения договора аренды, заходить на территорию участка и детально осмотреть предмет аукциона, о чем истцом дважды сообщалось в Управление имущественных отношений Алтайского края - специалисту, указанному в аукционной документации как контактное лицо. При этом ФИО9 неоднократно говорил отцу истца, что участок и строения на нем принадлежат ему.
Когда отец истца прибыл на арендованный земельный участок, то сотрудник с соседнего участка, указал, что объекты капитального строительства принадлежат ФИО10 что он их купил у бывшего арендатора участка ФИО11, который и строил данные сооружения, но они не смогли их узаконить как объекты строительства, в связи с чем и не смогли выкупить у государства участок, однако ФИО12 хотел сохранить указанные сооружения - не сносить их, в связи с чем они указаны в аукционной документации как нестационарные. В последующем ФИО13 планировал их узаконить, поскольку уже в течение года с момента покупки он ими пользовался, несмотря на отсутствие у него права аренды земельного участка. Также со слов вышеупомянутого сотрудника его руководство решило подождать пока истец проведет какие-либо работы на участке, а потом намеревались подать жалобу, что аукцион был незаконным, так как на участке на момент аукциона находились самовольные объекты капитального строения в отношении которых не было принято решение о их сносе, что по закону является препятствием для проведения аукциона. После данных событий у истца возникли сомнения относительно достоверности слов указанного работника, осмотрев сооружения на участке и действительно увидели, что они были на бетонном основании, то есть, возможно, являлись объектами капитального строительства, однако ввиду отсутствия у истца специальных познаний в данной области обратились к специалистам (экспертам) за проведением экспертизы в отношении строений и сооружений на участке по вопросу являются ли они объектами капитального строительства. В соответствии с заключением экспертов по результатам проведенного исследования, начатого по поручению истца в июле 2024 года, оконченного в сентябре 2024 года эксперты пришли к выводу, что вышеуказанные три сооружения (здания) и эстакада, часть которой заходит с участка ФИО14 на переданный истцу в аренду участок, безусловно являются объектами капитального строительства, все они имеют бетонное основание - фундамент, коммуникации и т.д. Со слов экспертов объекты очень существенно забетонированы под землей, в связи с чем для их сноса необходимо либо решение суда, либо решение органа местного самоуправления. Если бы истцу было известно о том, что на территории земельного участка имеются объекты капитального строительства, которые требуют сноса, то истец бы отказался от участия аукционе или же предложил существенно меньшую цену аренды, так как участок не имеет юридической чистоты и аукцион и договор могут быть оспорены третьими лицами. Истец полагает, что неправомерно осуществлять аукцион с намерением создать незаконно выгодные условия для кого-либо из участников.
Таким образом, участок, переданный в аренду истцу, на самом деле не мог быть предметом аукциона и как следствие предметом договора аренды, последующее заключение по результатам аукциона договора аренды являются незаконными, о чем истец узнал в июле 2024 года и получив экспертное заключение убедился в этом, в связи с чем и не совершал каких-либо юридически значимых действий в отношении участка, в том числе и не пользовался им по назначению указанному в договоре.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по изложенным в исковом заявлении доводам, просил назначить по делу экспертизу.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям изложенным в отзыве на иск.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Судом установлено, что 30.06.2024 по результатам торгов между ФИО1 и Управлением имущественных отношений Алтайского края заключен договор аренды № *** на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1,0810 га расположенный по адресу: <адрес>
В силу пункта 19 ст. 39,11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.
Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39,12 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.
В протоколе указываются:
1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона;
2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка;
3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона
4) наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона:
5) сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы пли размер первого арендного плат ежа).
Согласно пункту 16 статьи 39. 12 Земельного кодекса Российской Федерации протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.
Таким образом, нормами земельного законодательства (пункты 19, 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) устанавливается специальный порядок публикации информации о проведении торгов по продаже земельного участка, а также размещения информации о результатах аукциона.
Согласно частью 8 статьи 39. 12 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:
на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1,0810 га расположенный по адресу: <адрес> В рамках камеральной подготовки к проведению обследования земельного участка установлено, что: в Едином государственном реестре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером *** отсутствуют сведения о расположении на нем зарегистрированных объектов капитального строительства. В реестре государственной собственности Алтайского края по состоянию на 01.01.2024 отсутствуют сведения о зданиях, помещениях по адресу: <адрес> расположенных на земельном участке с кадастровым номером *** В архиве КГБУ «АЦНГКО» - организации, уполномоченной на хранение технических паспортов, оценочной и иной учетно-технической документации по состоянию на 01.01.2013, отсутствуют технические документы на объекты капитального строительства по адресу: <адрес>
Согласно визуальному осмотру земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: <адрес>. выявлено, что на земельном участке размещены 2 объекта: двухэтажное строение с внешней лестницей на второй этаж, одноэтажное строение, состоящее из административно-офисных помещений с тамбуром, гаражных боксов, вспомогательных помещений. По результатам визуального осмотра строений установлено: крыши выполнены из сборно-разборных кровельных матери обшиты разборным сайдингом до уровня земли, имеется отмостка, подключены к инженерным сетям электроснабжения, установлена система видеонаблюдения, кондиционирования, по периметру строения 1 оборудована бетонная подушка толщенной более 10 см., по периметру строения 2 выложен слой бетона, местами плиточное (щебеночное) покрытие.
На основании вышеизложенного акта осмотра от 27.03.2024, обследуемые объекты имеют признаки временного характера.
Вышеуказанные документы были представлены при проведении торгов на спорный земельный участок.
Между тем, согласно заключению досудебной экспертизы №83 от 10.07.2024 строения№1,№2, №3, забор, автомобильная эстакада, автомобильные дороги по адресу <адрес> Являются объектом капитального строительства, установлены на бетонных фундаментах, имеют цокольную часть из бетона. Капитальное строение прочно связанно с участком, на котором оно стоит, и имеет капитальный фундамент. По своей конструкции объект не предназначен для последующей разборки, перемещения и сборки на новом месте, перемещение объекта несет несоразмерный ущерб их назначению, целостности конструкции, предусмотренной проектной документацией, и результатом данного действия будет возведение исключительно нового объекта со своим назначением и характеристиками.
С целью правильного рассмотрения дела, с учетом его особенностей, и обязанности сторон надлежащими доказательствами доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются, а также принимая во внимание возражения ответчика, определением Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 05.02.2025 по гражданскому дела назначена судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза экспертиза, проведение которой поручено Алтайской краевой общественной организации специалистов судебно- технической экспертизы «АКОСТЭ».
Согласно заключению экспертов Алтайской краевой общественной организации специалистов судебно- технической экспертизы «АКОСТЭ» № 32 от 20.03.2025 по стоянию на май-июнь 2024 гг, на земельном участке, расположенном по адресу <адрес> площадью 1,0810 га с кадастровым номером ***, располагались 4 объекта капитального строительства. Три из которых являются строениями зданий, каркасы которых на момент проведения исследования демонтированы, в настоящее время существуют только монолитные фундаменты. Четвертый объект капитального строительства эстакада, существует в настоящее время.
Снос без соразмерного ущерба, 3 строений зданий и строения эстакады, расположенных на земельном участке адресу <адрес> 1,0810 га с кадастровым номером ***, невозможен.
Изучив экспертное заключение, суд не усматривает оснований ставить под сомнение его достоверность, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы с приведением соответствующих данных из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основывается на исходных объективных данных с учетом совокупности представленных документов, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, значительном стаже работы. Допустимых и достаточных доказательств, указывающих на недостоверность проведенной в ходе рассмотрения дела экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не имеется.
Допрошенный при рассмотрении дела эксперт, подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении, указав, что осмотр проводился с участием сторон и глубину залегания фундамента также исследовалась с учетом позиции сторон.
Доказательств, отвечающих требованиям достоверности, относимости и допустимости, в подтверждение довода о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона и как следствием предметом договора подтверждается материалами дела.
Суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что спорные строения не являются объектами недвижимости.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Допрошенный в судебном заседании эксперт показал, что с учетом характеристик объектов из представленных фотографий в материалы дела и по результатам осмотра конструкций после их демонтажа однозначно можно сделать вывод о том, что имеющиеся объекты являлись объектами капитального строительства. При этом отметил, что любой объект капитального строительства можно демонтировать. Наличие фундаментов у объектов свидетельствует об их прочной связи с землей, демонтаж либо перемещение объекта нанесут существенный ущерб конструкции.
Ответчиком не представлено доказательств того, что сварные соединения каркаса и фундамента подразумевают возможность обрезки сварки и повторной сварки, разборки и последующей сборки без ущерба назначению и без изменения основных характеристик объектов, которые находились на земельном участке на момент проведения торгов.
При этом, суд относится критически к акту обследования земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1,0810 га, составленному до проведения торгов, поскольку исследования объектов, в частности глубины залегания фундаментов не проводилось.
Таким образом, нарушения допущенные организатором торгов, являются существенным, поскольку организатором предоставлена недостоверная информация относительно объекта торгов.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, в связи с чем торги, проведенные 16.05.2024 в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, подлежат признанию недействительными. Учитывая изложенное, договор аренды заключенный на основании указанных торгов также подлежит признанию недействительным, на сторонах лежит обязанность возвратить все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 35 086 руб.
руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать недействительным торги, проведенные 16.05.2024 в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***
Признать недействительным договор аренд земельного участка, заключенный между ФИО1 и Управлением имущественных отношений Алтайского края.
Возложить на Управление имущественных отношений Алтайского края за счет средств соответствующего бюджета обязанность возвратить ФИО1 уплаченные денежные средства в размере 1 408 597 руб.
Возложить обязанность на ФИО1 передать Управлению имущественных отношений Алтайского края земельный участок с кадастровым номером ***
Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере 35 086 руб.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края.
Судья
А.В. Фомина
Решение суда в окончательной форме составлено 13 августа 2025 года.
Верно, судья: А.В. Фомина
Верно, секретарь с/з
На решение не вступило в законную силу.
Верно, секретарь с/з
Оригинал решения хранится в материалах гражданского дела №2-878/2025 Индустриального районного суда города Барнаула Алтайского края.