Дело № 2-2831/2025

УИД 03RS0003-01-2025-000654-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 года город Уфа

Кировский районный суд г. Уфы в составе:

председательствующего судьи Добрянской А.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Некрасовский» (далее – ООО «СЗ «Некрасовский» либо Общество) о взыскании излишне уплаченной денежной суммы, в связи с передачей объекта долевого строительства меньшей площадью, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Истец мотивировал свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №/И-1871/Н участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался построить жилой комплекс по РБ, г. Уфа, <адрес> Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции А,Б,В,Г, Д,Е,Ж,И,К,Л, строительство которого осуществляется на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №-RU 033080000-1221Ж-2019, на земельном участке площадью 20 976,0 кв.м., кадастровый номер земельного участка 02:55:011022:8, принадлежащем застройщику на праве собственности, и передать объект долевого строительства - квартиру с условным номером 1871, общей приведенной проектной площадью (без учета коэффициентов балконов и/или лоджий) 43,02 кв.м. в секции И, на 23 этаже. Цена договора составила 4 234 150 руб., которая оплачена истцом в полном объеме. Акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ Между тем, участнику долевого строительства передана квартира меньшей площади, а именно общей площадью 41.7 кв.м, в связи с чем истцом направлено застройщику требование о соразмерном уменьшении цены договора, которое оставлено без удовлетворения. Кроме того, согласно условиям договора застройщик обязался передать квартиру с лоджией площадью 3,10 кв.м.. находящейся в кухне-гостиной, однако ответчиком допущены существенные отступления от договора, а именно он изменил план квартиры, в результате чего в кухне-гостиной отсутствует лоджия, а в спальне устроена лоджия. Застройщик не уведомил истца об изменениях, касающихся предмета договора долевого строительства, согласия на изменение плана квартиры истец не давал в части изменения размещения балкона с кухни-гостиной на спальню. Наличие лоджии в кухне-гостиной играло важную роль при выборе истцом указанной квартиры. Данное обстоятельство привело к уменьшению стоимости жилого помещения. В результате анализа рыночных цен на жилые помещения аналогичные проектному плану и помещений с фактическими изменениями со стороны застройщика в части размещения лоджии установлено, что средняя стоимость квартир с лоджией на кухне-гостиной составляет 6 850 000 руб., с лоджией в комнате – 6 350 000 руб. разница между рыночной ценой жилых помещений различных планировок составляет 500 000 руб.

ФИО2 просил взыскать с ООО «СЗ «Некрасовский» излишне уплаченные денежные средства за разницу между проектной и фактической площадью квартиры в размере 272 650 руб., компенсацию стоимости размещения лоджии в квартире в размере 500 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., неустойку за нарушение сроков возврата денежных средств в размере 25 574 руб., расходы на юридические услуги в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 1000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб. и штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной потребителю суммы.

В последствии истец ФИО2 отказался от требований в части взыскания с ответчика компенсации стоимости размещения лоджии в квартире в размере 500 000 руб. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в данной части прекращено в связи с отказом от иска.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Некрасовский» в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых исковые требования не признал, в случае удовлетворения просил применить ст.333 ГК РФ и снизить размер неустойки, в удовлетворении требований о взыскании штрафа просил отказать.

Третьи лица: ООО «СМК-10», ООО «Фирма АСК» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что исковые заявление подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор №/И-1871/Н участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ответчик обязался построить жилой комплекс по РБ, г. Уфа, <адрес> Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции А,Б,В,Г, Д,Е,Ж,И,К,Л, строительство которого осуществляется на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №-RU 033080000-1221Ж-2019, на земельном участке площадью 20 976,0 кв.м., кадастровый номер земельного участка 02:55:011022:8, принадлежащем застройщику на праве собственности, и передать объект долевого строительства - квартиру с условным номером 1871, общей приведенной проектной площадью (без учета коэффициентов балконов и/или лоджий) 43,02 кв.м. в секции И, на 23 этаже. Цена договора составила 4 234 150 руб., которая оплачена истцом в полном объеме. Акт приема-передачи объекта долевого строительства подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составила 4 234 150 руб. и является произведением цены одного квадратного метра квартиры, равной 95 000 руб. и общей приведенной площади квартиры, равной 43,02 кв.м.

Стоимость квартиры истцом оплачена в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи квартиры к договору №/И-1871/Н участия в долевом строительстве жилого дома квартира передана истцу. Площадь квартиры составляет 41.7 кв.м.

Согласно п.3.2 договора стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных п.3.3 настоящего договора. Все расчеты между сторонами производятся в ФИО1 рублях.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчеты, производимые в случае расхождения фактической площади квартиры (площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации) и проектной площади квартиры (площадь квартиры, указанная в п.1.1.2. настоящего договора).

В случае если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь квартиры на 1,0 кв.м. и более, застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.1. настоящего договора. Возврат производится по заявлению участника долевого строительства в течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня получения застройщиком заявления (подпункт 3.3.3 пункта 3.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ истец вручил застройщику заявление с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства в связи с расхождением площади жилого помещения, о чем поставлен штамп входящей корреспонденции от ДД.ММ.ГГГГ №.

Требования истца были оставлены без удовлетворения.

Материалами дела подтверждено, что застройщиком передана участнику квартира меньшей площадью на 2,87 кв. м. Следовательно, у участника возникло право на соразмерное уменьшение цены договора.

Суд согласился с расчетом истца, согласно которому соразмерным уменьшением цены договора является сумма 272 650, из расчета: 95 000 руб. х 2,87 кв.м (разница между площадью объекта по договору и фактической площадью).

По ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения вопроса о том, влечет ли расположение балкона/лоджии в жилой комнате вместо кухни в жилом помещении, расположенном по адресу: г.Уфа, <адрес>, ухудшающее потребительские свойства объекта, и для определения вопроса о том, влияет ли изменение расположения лоджии в жилом помещении на стоимость квартиры. Проведение экспертизы поручено ООО «СоюзОценка».

Согласно заключению эксперта №, выполненному ООО «СоюзОценка» изменение расположения лоджии в жилом помещении, расположенном по адресу: г.Уфа, <адрес>, на стоимость квартиры не влияет. Корректировка на расположение балкона/лоджии в жилой комнате или в кухне не применяется, поэтому разница стоимости квартиры с учетом расположения лоджии в жилой комнате по состоянию на 17.11.2022г. составляет 0 руб.

Относительно требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков возврата денежных средств суд приходит к следующим выводам. Обращаясь в суд с требованием о защите прав потребителя, истец указывал, что объект долевого строительства не соответствует требованиям качества, а именно не соответствует предусмотренной площади.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018г., меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Статьями 22, 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрена неустойка за нарушение сроков возврата денежных средств.

Истец просит взыскать неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25 574,57 руб. из расчета: 272 650 руб. х 21 % х1/300.

Между тем, суд считает, что неустойка за нарушение срока удовлетворения о возврате денежных средств подлежит начислению по истечении 30-ти рабочих дней со дня получения застройщиком заявления.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление №) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Постановление № вступило в силу 22.03.2024

Пунктом 1 Постановления № установлено следующее:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Закона № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;

- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона № 214-ФЗ за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются;

- неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления № в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, согласно приведенным выше положениям Постановления № за период до ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Следует применить положения статьи 7 Закона № 214-ФЗ в части расчета неустойки с даты окончания моратория на взыскание неустойки, установленного Постановлением № по день фактического исполнения обязательства Ответчиком.

Установив на стороне ответчика факт нарушения прав потребителя, суд на основании статьи 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» считает необходимым взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Подлежат удовлетворению подтверждённые заявленные требования о взыскании расходов на юридические услуги в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 420 руб. 24 коп. рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" ст. 10 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ была изложена в новой редакции:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке".

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

Поскольку в соответствии со п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, освобожден, сумма государственной пошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, в размере 12 179 руб. 50 коп., подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт №) излишне уплаченные денежные средства в размере 272 650 руб., неустойку, начиная с даты окончания периода, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326, по день фактической выплаты суммы 272 650 руб., за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения (14%), от суммы 272 650 руб., но не более 272 650 руб.; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на юридические услуги в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 420 руб. 24 коп., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.

В удовлетворении остальных требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о взыскании штрафа отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 12 179,50 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Уфы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.Ш. Добрянская

Мотивированное решение будет изготовлено 12.08.2025г.