Дело №
24RS0№-60
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
17 января 2023 года <адрес>
Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Каплеева В.А.
при секретаре Ельцове И.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Товариществу собственников жилья «Люкс» о взыскании упущенной выгоды,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в Железнодорожный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ТСЖ «Люкс» о взыскании упущенной выгоды.
В исковом заявлении ФИО3 указывает, что является собственником нежилых помещений <адрес>. В мае 2020 года в результате изменения структуры почвы на придомовой территории провалился асфальт, произошла деформация крылец. ДД.ММ.ГГГГ истец направила претензию об устранении ненадлежащего состояния фасада и крыльца, которая была проигнорирована. Истец обратилась с жалобами в прокуратуру и Службу строительного надзора и жилищного контроля <адрес>, после чего ДД.ММ.ГГГГ ответчик выполнил демонтаж лестницы и фасада, залив новой лестницу, укладку фасада. ДД.ММ.ГГГГ истцом получена оферта от ИП ФИО4 о заключении договора аренды, однако на ДД.ММ.ГГГГ лестница находится в непригодном для пользования состоянии, в связи с чем истец не может использовать помещение по целевому назначению, от чего несет убытки в виде упущенной выгоды.
Истец, увеличив размер исковых требований (заявление от ДД.ММ.ГГГГ) просит взыскать с ответчика упущенную выгоду за 12 месяцев в размере 600 000 руб., расходы по устранению ущерба в размере 69 369,70 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 32 000 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержал, просил суд учесть, что не только крыльцо к помещению № было в ненадлежащем состоянии, кроме этого под крыльцом был провален асфальт, и накренилась часть фасада, из-за чего невозможно было пользоваться помещением. В ответ на обращения и претензии ФИО3 руководство ТСЖ отвечало ей, что ведется разбирательство в арбитражном суде, но в итоге решение арбитражного суда подтвердило, что причина возникшей аварийной ситуации – в действиях ТСЖ. После жалоб в прокуратуру и службу строительного надзора ТСЖ отремонтировало крыльцо, но сделало это некачественно, поэтому ФИО3 за свой счет выполнила дополнительные работы.
На уточняющие вопросы суда представитель истца пояснил, что ФИО3 – член ТСЖ, участвует в общих собраниях ТСЖ; требования о взыскании неосновательного обогащения основываются на оферте от ИП ФИО4, но совокупное нарушение прав истца было и больше чем за 12 месяцев.
ФИО3 в суд не явилась, судебное извещение получено ей почтовой связью.
Представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения иска возражала, ссылаясь на то, что крыльцо к помещению № не является общим имуществом, ТСЖ «Люкс» не обязано было его содержать и ремонтировать, более того, оно не вправе было ремонтировать чужое имущество. Отслоения фасада не препятствовали входу в помещение №, о чем имеется заключение специалиста. Выражала несогласие с доводами истца о том, что ТСЖ отремонтировало крыльцо после проверки Службы строительного надзора, поскольку ремонтировали не крыльцо, а пандус, который является общим имуществом, но поскольку он составляет единое целое с крыльцом, оно тоже было разобрано. Крыльцо, на которое указывает истец, являлось запасным для помещений № и №, которые являются смежными между собой, им в действительности никто не пользовался, а пользовались крыльцом с другой стороны. ТСЖ не должно компенсировать то, что истец укладывал облицовочную плитку и облагораживал вход в свое помещение. ФИО3 не обращалась с просьбой отремонтировать прилегающий ко входу в ее помещение асфальт.
На вопросы суда представитель ответчика пояснила, что до декабря 2021 года крыльцо не ремонтировалось ТСЖ, потому что ждали проведения судебной экспертизы, назначенной арбитражным судом, кроме того, нужно было собирать общее собрание членов ТСЖ. Ограждения и ленты перед входом в помещения № действительно устанавливало ТСЖ, чтобы люди не походили близко к аварийному участку и на них не упала плитка.
В письменном отзыве на исковое заявление ответчика также указано, что многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> «Г» построен и введен в эксплуатацию в 2006 году, застройщиком ООО «Сибагропромстрой». Для управления и обслуживания указанного жилого дома, создано №», которое является организацией, уполномоченной представлять и защищать интересы и права жителей данного дома. Летом 2019 года МКУ <адрес> «Управление инфраструктуры и благоустройства» проводило ремонтно-восстановительные работы автомобильной дороги по <адрес> в районе домов №. Данное строительство дороги, в нарушение обязательных строительных норм, было произведено без обустройства ливневой системы канализации. В результате жилой дом, расположенный ниже реконструированной <адрес> - по адресу: <адрес>, затопило ливневыми водами. Ливневая, дождевая вода с <адрес> поступает во внутреннею территорию МКД, что постоянно приводит к подтоплению важнейших для функционирования дома помещений.
Производя ремонт дорожного полотна, которое не ремонтировалось с 1935 года, МКУ УДИБ, как специализированная организация предвидела (должна была предвидеть) последствия производства ремонта дороги, у которой отсутствует ливневая канализация, но не предприняло действий, для предотвращения таких последствий. Согласно актам осмотра общего имущества до ДД.ММ.ГГГГ повреждений не было. Повреждения общего имущества выявлены именно при ремонте автомобильной дороги, что подтверждается актами осмотра с представителями администрации <адрес>, МКУ «УДИБ» прокуратурой, ТСЖ «Люкс», актами о приемке выполненных работ к муниципальному контракту. К возникновению дефектов привела цепочка следующих причин: первоначальное проектное решение на устройство проезда к жилому дому по <адрес> № «Г», в котором не предусмотрены мероприятия по отводу ливневых вод с <адрес>; устроенный в 2006 году проезд эксплуатируется без надлежащего содержания из-за отсутствия собственника, на которое возложено такое бремя; - при проведении ремонта дорожного полотна <адрес> не выполнены мероприятия по перехвату собранных ливневых вод недопущению их попадания на проезд к жилому дому по <адрес> № «Г (данный фактор является критичным и именно он привел к текущему состоянию придомовой территории жилого дома по <адрес> № «Г»).
ТСЖ «Люкс» предпринимались все возможные меры для уменьшения и предотвращения дальнейшего разрушения придомовой территории и другого имущества многоквартирного дома, а именно: установлены упоры для предотвращения обрушения падающей части фасада; залито бетоном промытое водой углубление, через которое подмывалась подпорная стена; организована откачка ливневых вод из подвала и его просушивание; ограждены аварийные участки и т.д. Все разрушения имущества Истца, о которых заявлено в исковом заявлении, на сегодняшний день - устранены.
Истец утверждает, что не имела возможности сдавать свои помещения в аренду, так как они претерпели повреждения. Однако, в оферте ИП ФИО5 указано, что помещение полностью соответствует целям ведения ее предпринимательской деятельности. Более того в соглашении о намерении заключить договор аренды указано, что данный договор может быть заключен только с ДД.ММ.ГГГГ, однако в исковых требованиях указан срок упущенной выгоды за 12 месяцев. Более того, в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ содержится условие о том, что указанное помещение может быть передано Арендатору после проведения ремонта крыльца - ТСЖ «Люкс». На момент заключения данного соглашения ДД.ММ.ГГГГ предполагалось, что ремонт будет проводить именно виновник причиненных разрушений МКУ «УДИБ», а не управляющая организация, следовательно, данное соглашение было составлено непосредственно для предъявления его суд.
Условием включения крыльца в состав общего имущества является обслуживание более одного помещения в МКД. Крыльцо нежилого помещения предназначено для обслуживания только помещения №, потому его нельзя отнести к составу общего имущества МКД следовательно, требования Истца незаконны и не обоснованы. Истец, являясь собственником нежилого помещения, является собственником данного крыльца, поэтому имела возможность заниматься самостоятельно его восстановлением, не дожидаясь проведения экспертизы.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, МКУ «УДИБ» и Департамент городского хозяйства администрации <адрес> в суд не направили представителей, извещены о судебном заседании почтовой связью (извещения вручены), а также путем публикации сведений о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте суда в сети Интернет. Отзыва на исковое заявление не представили.
В соответствие со ст. 167 ГПК РФ и с согласия явившихся представителей сторон гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц, уведомленных о судебном заседании надлежащим образом.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющей принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2).
Статьей 1095 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный имуществу гражданина вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.
В пунктах 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
Частями 1-1.1, 1.2, 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регламентированы Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
В силу п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. В указанный минимальный перечень входят, в том числе, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов (выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ); работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов (выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ).
Судом установлено, что ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени является собственником нежилого помещения № в <адрес>Г по <адрес> в г. № № (т. 1 л.д. 118-119).
Из технического паспорта на данное нежилое помещение (т. 1 л.д. 13-17) следует, что оно состоит из 10 комнат и имеет единственный выход на улицу через крыльцо шириной 1,3 м. Указанное крыльцо в экспликации помещения в его составе не отмечено.
Из технического плана первого этажа многоквартирного дома (т. 2 л.д. 76-77) и экспликации к нему (т. 2 л.д. 102) следует, что соответствующее крыльцо ведет только в помещение №. Помещения № (которое также принадлежит истцу – т. 2 л.д. 54) и № на техническом плане дома не являются смежными и не имеют прохода, но из объяснений обеих сторон следует и судом признается доказанным (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ), что фактически между ними ФИО3 обустроила проход, закрываемый (что также подтвердила суду свидетель) запираемой дверью. Помещение № также имеет отдельный выход на улицу.
В 2020 году произошли разрушения общедомового имущества многоквартирного дома, подробно описанные в заключении ООО «Проект», выполненного по заказу ТСЖ «Люкс». В данном заключении зафиксировано, что в результате увеличения объема ливневых вод, стекающих на придомовую территорию <адрес>Г по <адрес> в <адрес>, произошли разрушения общедомового имущества, в том числе:
– провалы асфальтобетонного покрытия на придомовой территории;
– осадка и разрушение (пустоты грунта, вызванные промывами ливневой водой под ними) центрального входного крыльца и крыльца на входе в нежилое помещение №;
– провал и отклонение фасадной части дома в районе крыльца на входе в нежилое помещение № (л.д. 156)
Обстоятельства и причины повреждения общего имущества <адрес>Г по <адрес> в <адрес> в 2020 году являлись предметом подробного исследования в деле №, рассмотренном арбитражным судом <адрес>. В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. ТСЖ «Люкс» как истец в указанном деле не может оспаривать установленные данным решением обстоятельства, а ФИО3 данные обстоятельства не только не оспаривала, но и основывала на них свои доводы.
ТСЖ «Люкс» обращалось в арбитражный суд с иском к МКУ «УДИБ» об обязании устранить противоправные последствия незаконной деятельности, а именно: произвести ремонт повреждений, возникших в результате отсутствия ливневой канализации, ликвидировать видимую деформацию и невидимые под асфальтом пустоты по затопленному периметру дома и трех крылец (центральное, со стороны помещения № (помещение ФИО3), со стороны гаражей – у помещения №) и пандуса, восстановить обрушившийся в результате затопления фасада цоколь (кирпичный, облицованный камнем), восстановить два разрушенных крыльца и произвести укрепление третьего крыльца (со стороны нежилого помещения №), произвести укрепление подпорных стен со стороны <адрес>, восстановить разрушенные тротуары на территории, прилегающей к многоквартирному дому, расположенному по адресу: <адрес> «Г».
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 68-75) в удовлетворении иска ТСЖ «Люкс» отказано. Данным решением установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> «Г» введен в эксплуатацию в 2006 году застройщиком ООО «Сибагропромстрой». Для управления и обслуживания указанного жилого дома создано ТСЖ «Люкс».
Сооружение – автомобильная дорога, расположено по адресу: <адрес> от <адрес> до <адрес>, инвентарный №, имеет общие сведения: назначение: нежилое, значение основного параметра: 2731,0 кв.м., год завершения строительства: 1935, процент износа: 30 %, фундамент (опоры, основание): основание сооружения гравийное, конструктивные характеристики сооружения: дорожные одежды, покрытия и замощения. Покрытие асфальтобетонное. Протяженность: 285 м.
МКУ «УДИБ» и ООО «МонтажСпецСтрой» заключили муниципальный контракт от 11.№ на выполнение работ по ремонту дорог в <адрес> (пункт 1.1. договора).
По результатам исполнения обязательств по муниципальному контракту от ДД.ММ.ГГГГ №Ф.2019.599, в том числе ремонта асфальтобетонного покрытия и замены бортовых камней участка дороги <адрес> от <адрес> до <адрес>, составлены акты о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно служебной записке начальнику ОТН за С УДС и ТСОДД от ДД.ММ.ГГГГ в рамках муниципального контракта № Ф.2019.599 от ДД.ММ.ГГГГ выполнялись работы по ремонту дорог в <адрес>, включая <адрес> до <адрес> в соответствии с ведомостью объёмов работ и сметным расчётом. Выполнение работ, связанных с устройством сетей ливневой канализации, в рамках указанного выше муниципального контракта не осуществлялись. В учреждении отсутствует проектная документация на ремонтно-восстановительные работы сетей ливневой канализации по <адрес> до <адрес>.
На обращение №» по вопросу подмывания дождевыми водами крыльца и отмостки многоквартирного жилого <адрес> «Г» по <адрес>, администрация <адрес> в <адрес> рекомендовала ТСЖ «Люкс» неотложным образом выполнить мероприятия по предотвращению затекания под здание поверхностных вод и дальнейшего разрушения отмостки и крыльца, ограничить доступ граждан к поврежденным элементам здания и объектам благоустройства на прилегающей территории, выполнить техническое обследование конструктивных элементов многоквартирного дома с привлечением специализированных организаций, на основании полученного технического заключения, организовать необходимые восстановительные работы. При эксплуатации общедомового имущества необходимо учитывать наклон рельефа местности и принимать необходимые меры по отводу воды. Дополнительно указано, что в 2019 году выполнялся текущий ремонт дорожного полотна по <адрес> на участке от <адрес> до <адрес>, заказчиком работ выступало МКУ «УДИБ». Данные работы не затрагивали изменение конфигурации дороги, предполагали устранение ям и ремонт разрушенных участков асфальтобетонного покрытия. Ливневая канализация на территории, прилегающей к дому по <адрес> «г», отсутствует, требуется ее строительство.
<адрес> по информации, размещенной на телеканале «Енисей» ДД.ММ.ГГГГ проведена проверка соблюдения жилищных прав граждан. Осмотром территории, примыкающей к указанному дому, установлено, что в нарушение требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, на поверхности асфальтобетонного покрытия территории вокруг дома имеются разрушения, трещины, в подвальном помещении многоквартирного дома выявлены следы влаги. В результате течения ливневых вод с <адрес> через придворовую территорию <адрес> происходит подмывание наружной стены дома с попаданием в подвальное помещение и размытием грунта у основания дома со стороны <адрес> отклонение примыкающей фасадной части от вертикальной оси, отклонение стены лестничного схода по <адрес> от вертикальной оси, понижение брусчатого покрытия лестницы.
Определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «СибСтройЭксперт». В представленном заключении Э. № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 172-209) изложены следующие выводы: - в результате обследования объекта установлено, что повреждения элементов жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, д, 1 «Г» а также территории, непосредственно примыкающей к данному жилому дому, имеются: на площадке перед входом в нежилое помещение (со стороны <адрес>) асфальтовое покрытие повреждено; повреждена наружная отделка крыльца входа в подъезд жилого дома, крыльца входа в нежилое помещение со стороны проезда вдоль жилого дома, облицовка элементов пандуса входа в подъезд; просадка стен крыльца входа нежилого помещения; просадка, деформация ступеней лестничного марша (спуск вдоль <адрес>) отслоение облицовки горизонтальной и вертикальной поверхности ограждения лестничного марша; частичная деформация монолитного ограждения в низкой части, частичное отслоение наружной облицовки подпорной стены и ограждения; просадка асфальтового покрытия перед входом в нежилое помещение № (со стороны гаражей); повреждения асфальтового покрытия проезда вдоль жилого дома; - в результате проведения обследования объекта выявлены повреждения асфальтового покрытия, наружной отделки крылец и пандуса жилого дома, повреждение крыльца нежилого помещения.
Причиной возникновения повреждений является систематическое поступление ливневых вод с <адрес>: вода попадает под конструкции жилого дома, размывает грунт, стены крыльца, ступени спуска, асфальтовое покрытие деформируются, происходит просадка.
Поступление воды происходит в силу следующих факторов: ошибка проектирования проезда от <адрес> до территории жилого <адрес> «Г» (проектом строительства жилого дома не предусмотрены мероприятия по отводу ливневых вод с <адрес>); при проведении ремонта дорожного полотна <адрес> были выполнены работы, результатом которых стал эффективно организованный сбор ливневых вод с улицы. Вместе с тем, значительная часть собранных ливневых вод, направленные в сторону <адрес>, беспрепятственно попадали на проезд к жилому дому № «Г». Даже устроенный впоследствии водоотводной валик, предназначенный для защиты проезда к дому, не обеспечивает надлежащего водоотведения; - жилой дом введен в эксплуатацию в 2006г. и ТСЖ «Люкс» осуществляет управление жилым домом и территории, на котором расположен дом с 2006 года, т.е. жилой дом по <адрес> «Г» находится под управлением ТСЖ «Люкс» по настоящее время 15 лет (13 лет до ремонта автомобильной дороги по <адрес>). Согласно актам осмотра общего имущества до ДД.ММ.ГГГГ повреждений не было. Повреждения общего имущества выявлены именно после ремонта автомобильной дороги.
К возникновению дефектов привела цепочка следующих причин: первоначальное проектное решение на устройство проезда к жилому дому № «Г», в котором не предусмотрены мероприятия по отводу ливневых вод с <адрес>; устроенный в 2006 году проезд эксплуатируется без надлежащего содержания из-за отсутствия собственника, на которого возложено такое бремя; при проведении ремонта дорожного полотна <адрес> не выполнены мероприятия по перехвату собранных ливневых вод и недопущению их попадания на проезд к жилому дому № «Г» (данный фактор является критичным и именно он привел к текущему состоянию придомовой территории жилого <адрес> «Г»).
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд пришел к выводу, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 2006 году, автомобильная дорога построена в 1935 году. Как указано в техническом плане, данное сооружение имеет асфальтобетонное покрытие. Таким образом, на момент проектирования и введения в эксплуатацию жилого дома по адресу <адрес> «Г», автомобильная дорога <адрес> уже существовала. Доказательства, подтверждающие выполнение работ по ремонту дороги с нарушением установленных требований нормативных правовых актов, требований ГОСТ, суду не представлены. Восстановление существующей ливневой канализации МКУ <адрес> «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства» не проводилось ввиду ее отсутствия.
Из экспертного заключения не следует однозначный ответ, что выявленные Э. повреждения общего имущества возникли исключительно в результате ремонта автомобильной дороги. При этом Э. делают вывод, что повреждения имеют как накопительный, так и эксплуатационный характер.
Многоквартирный жилой дом расположен на склоне, имеет естественный уклон, что неизбежно приводит к стоку ливневых вод с вышерасположенных участков. В материалах дела отсутствуют документы, из которых следует, что для многоквартирного жилого дома проводились работы по устройству придомовой дренажноливневой канализации либо их проведение технически невозможно. Материалы дела также не содержат информации о том, какие действия предпринимала обслуживающая организация для устранения возникших повреждений, а также для предотвращения их возникновения. Учитывая указанные обстоятельства, а также недоказанность совершения незаконных действий либо факта нарушения ответчиками прав и законных интересов истца, правовые основания для возложения на ответчиков обязанности по выполнению указанных в иске работ, истцом не доказаны.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по названному делу решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по названному делу оставлено без изменения, апелляционная жалоба ТСЖ «Люкс» - без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции указал, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что ливневая канализация была спроектирована на момент строительства МКД и существовала на момент введения МКД в эксплуатацию (2006 год) и поддерживалась истцом в надлежащем техническом состоянии до ремонта автомобильной дороги. Равно как не представлены доказательства того, что ливневая канализация была демонтирована в результате ремонта дороги. Также истцом не представлено доказательств противоправного поведения ответчика.
На фотографиях, выполненных ООО «Проект» при проведении осмотра в июле 2020 года, зафиксированы не только провалы крыльца, провалы и отклонения фасада, но и то, что крыльцо в помещение № перегорожено сигнальной лентой, а также деревянными временными подпорками, удерживающими фасад. На входной двери в помещение № тем временем размещено объявление «аренда 60 кв.м.» и телефон (т. 1 л.д. 156).
Как следует из фотографий, представленных дополнительно истцом (т. 1 л.д. 76) впоследствии ограждение в виде сигнальной ленты дополнено металлическим забором.
В аналогичном состоянии (провалы крыльца, частичные разрушения ступеней, крыльцо перегорожено металлическим ограждением и сигнальной лентой) крыльцо находилось в августе 2020 года (т. 1 л.д. 122-128), в таком же состоянии истец застала вход в принадлежащее ей помещение ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 129), что следует из представленных истцом фотографий и не оспорено ответчиком.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, на имя председателя ТСЖ «Люкс» ФИО6 подала обращение, в котором указала (т. 1 л.д. 18), что в связи с аварийным состоянием крыльца у входа и аварийным состоянием фасада она не имеет возможности использовать свое помещение по назначению, несет упущенную выгоду. Истец просила сообщить срок по ремонту аварийных участков.
ДД.ММ.ГГГГ управляющим делами ТСЖ «Люкс» ФИО7 дан истцу ответ (т. 1 л.д. 19), в котором описаны вышеизложенные обстоятельства, и указано, что в целях предотвращения усугубления ситуации приняты меры, в том числе ограждены аварийные участки, установлены опоры для предоставления обрушения падающей части фасада. В настоящее время в арбитражном суде открыто дело №. Срок проведения ремонта может быть установлен после принятия решения арбитражным судом. ФИО3 рекомендовано осуществлять вход/выход в прежнем порядке (через второй выход в смежном помещении).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подала в ТСЖ «Люкс» аналогичную претензию, в которой снова указала, что из-за разрушенного крыльца и повреждений фасада она не может сдавать помещение в аренду, тогда как ей поступало предложение о сдаче его в аренду от ИП ФИО5 по цене 50 000 руб. в месяц под салон красоты, предупредила о намерениях в последующем обратиться в суд за взысканием упущенной выгоды.
ДД.ММ.ГГГГ управляющим делами ТСЖ «Люкс» ФИО7 дан истцу ответ о том, что ФИО3 в очередной раз сообщается, что восстановление разрушений возможно только после проведения экспертизы в рамках дела, рассматриваемого арбитражным судом. В данном ответе обращено внимание ФИО3 на то, что помещения № и № являются отдельными помещениями с отдельными крыльцами, каждое из которых относится только к одному помещению, их фактическое объединение является незаконным.
ДД.ММ.ГГГГ истец в лице представителя направила в ТСЖ «Люкс» почтовой связью очередную претензию (т. 1 л.д. 35-40), в которой указала, что на день обращения нарушения не устранены, она не может использовать помещения по назначению. Истец просила привести в надлежащее состояние фасад и крыльцо, примыкающие ко входу в помещение №; возместить убытки 40 000 руб. и расходы на юридические услуги.
Ответа на данную претензию суду не предоставлено.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в прокуратуру <адрес> с жалобой по тому же вопросу, просила провести проверку в отношении ТСЖ «Люкс».
ДД.ММ.ГГГГ по поручению прокуратуры <адрес> заместителем начальника отдела надзора Службы строительного надзора и жилищного контроля проведена проверка с участием помощника прокурора, составлены пояснения специалиста №-ГЖН. Согласно данных пояснений специалистом установлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в том числе разрушение облицовочной плитки фасада, просадка отмостки, провалы в асфальтобетонном покрытии, при этом отмечено, что само крыльцо общедомовым имуществом не является. В данных пояснениях специалист не указывает номер помещения, обозная его как помещение «Вектор», но сопоставляя фотографии, в частности, на л.д. 130 т. 1, возможно сделать вывод, что специалист также осматривал вход в помещение №, идентифицировав его по ближайшему объявлению на углу дома.
В целях устранения нарушений жилищного законодательства по недостаткам содержания общего имущества в многоквартирном доме, перечисленных в пояснениях специалиста, прокуратурой <адрес> ДД.ММ.ГГГГ внесено представление ТСЖ «Люкс».
Аналогичная информация о результатах рассмотрения жалоб дана ФИО3 Службой строительного надзора и жилищного контроля <адрес> (т. 1 л.д. 30-32) и прокуратурой <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 33-34).
ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Люкс» дан ответ на представление, согласно которому в рамках устранения нарушений установлены упоры для предотвращения обрушения падающей части фасада, залито бетоном промытое водой углубление, через которое подмывалась подпорная стена, ограждены аварийные участки, за ненадлежащее исполнение должностных обязанностей управляющей делами ТСЖ «Люкс» ФИО7 объявлено замечание.
ДД.ММ.ГГГГ председателем правления ТСЖ «Люкс» издано распоряжение (т. 2 л.д. 51): управляющему делами ФИО7 рассмотреть вопрос о возможности передвижения по пандусу, обеспечить расчет средств, необходимых для восстановления возможности эксплуатации пандуса (снять и восстановить облицовку крыльца к нежилому помещению № и части фасада, примыкающего к крыльцу, разобрать крыльцо, засыпать гравием провал, утрамбовать его, сделать примыкания из арматуры, установить опалубку, залить бетоном). Распоряжение мотивировано тем, что крыльцо нежилого помещения отклонилось от фасада в сторону общедомового пандуса.
ДД.ММ.ГГГГ председателем ТСЖ «Люкс» и исполнителем работ ФИО8 составлен акт о выполненных работах: разобрано крыльцо к помещению №, снята и восстановлена облицовка части фасада, провал засыпан гравием, утрамбован; выполнены примыкания к стене из арматуры; установлена опалубка, залита бетонная смесь (т. 2 л.д. 52).
Процесс выполнения работ зафиксирован истцом на фотографиях (т. 1 л.д. 130-133), на которых запечатлено, что крыльцо к помещению № полностью демонтировано, как и декоративная часть фасада, после чего заново собрано, отлиты ступени из бетона.
В зимний период 2021-2022 г.г., в том числе на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 136) фасад дома был восстановлен, деревянные подпорки и забор убраны, крыльцо стало доступным для прохода по нему.
Не удовлетворившись состоянием крыльца (бетонные ступени без отделки), ФИО3 организована его ремонт, обратившись к ООО РСК «Трио», с которым ДД.ММ.ГГГГ заключила договор подряда № на выполнение работ по ремонту крыльца помещения по адресу: <адрес>Г (т. 2 л.д. 47-49). Согласно справке по форме КС-3 от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к приходному кассовому ордеру (т. 1 л.д. 90-91), за ремонт крыльца по адресу: <адрес>Г, истец оплатила 41 700 руб. Также истцом представлены кассовые чеки о приобретении искусственного камня, кафельной плитки, клея расходных материалов всего на 28 199,48 руб. (т. 1 л.д. 92-96).
Итоговое состояние крыльца запечатлено на фотографиях от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 140-141), крыльцо отделано кафельной плиткой.
Ответчик предоставил суду заключение ООО «СибСтройЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, которым проведено камеральное исследование (на основе материалов, полученных в ходе производства судебной экспертизы, назначенной арбитражным судом) и сделан вывод: стены крыльца просели на 150 мм. в результате размыва грунта, на боковой поверхности стенки крыльца и поверхности цоколя перед входом в нежилое помещение начал отслаиваться отделочный слой в виде плиток из камня, при этом оставаясь на поверхности стен и цоколя. Внезапного разрушения и обрушения стен крыльца и отделочных слоев не предвиделось, проход в нежилое помещение № ограничен не был, и доступ в помещение был обеспечен без угрозы здоровью посетителей, сотрудников и собственника помещения.
В отношении возникновения убытков (упущенной выгоды) от невозможности сдавать помещение в аренду суду представлены следующие доказательства.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и №» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (т. 2 л.д. 3-8), по условиям которого в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ переданы нежилые помещения № площадью 93,1 кв.м. и № площадью 156,1 кв.м., в <адрес>Г по <адрес> в <адрес>, всего 230 кв.м. на 11 месяцев по цене 187 000 руб. в месяц.
Впоследствии по договору от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» также переданы в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ помещения № и № в названном доме, но уже с совокупной площадью 171 кв.м. и по цене 140 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 15-21). С учетом объяснений сторон, показаний свидетеля, а также корректировки текста последующих договоров, подобное изменение общей площади означает то, что с ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» арендовало уже не всё помещение №, а его часть (примыкающую к помещению №) площадью 14,9 кв.м.
По договору от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» также переданы в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ помещения № и № в названном доме, с совокупной площадью 171 кв.м. и по цене 140 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 9-14).
По договору от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» переданы в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ помещение № №м. и часть помещения № площадью 23,05 кв.м. в названном доме, по цене 140 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 22-30).
По договору от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» переданы в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ помещение № №м. и часть помещения № площадью 23,05 кв.м. в названном доме, по цене 120 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 22-30).
По договору от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «БВТ-Восток» переданы в аренду на срок по ДД.ММ.ГГГГ помещение № площадью №. и часть помещения № площадью 23,05 кв.м. в названном доме, по цене 125 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 22-30).
В подтверждение реального характера своей экономической выгоды от сдачи нежилых помещений в аренду истец представила выписку по счету ББР Банк (АО) (т. 2 л.д. 141-158), в которой отражены ежемесячные поступления арендной платы ЗАО «БВТ-Восток» в размерах, указанных в договорах аренды.
Свидетель ФИО9 пояснила, что работает в ЗАО «БВТ-Восток», офис организации располагается по <адрес> разделен на 2 части и имеет 2 выхода, обе части разделены дверью, которая закрывается, в каждой части есть свой санузел, они могут использоваться по отдельности. Изначально компания занимала весь офис и все помещение целиком. В это время сотрудники использовали только основное крыльцо, со двора, второе крыльцо было закрыто. После этого организация оптимизировалась по персоналу, в 2018 году по договоренности с арендодателем организация переехала в одну часть помещения, где сейчас и находится, закрыли дверь, которая разделяет 2 части помещения, и не пользуется оставшейся частью. После этого оставшуюся часть помещения никто не занимал, висело объявления о сдаче в аренду. Свидетель помнит, что в 2020-2022 г.г. приходили потенциальные арендаторы на осмотр, заходили через основное крыльцо ЗАО «БВТ-Восток» по договоренности с организацией. Арендаторы второй части помещения (помещение №) не могут туда попадать через вход в помещение № (крыльцо ЗАО «БВТ-Восток»), поскольку в организации находятся финансовые документы, вход ограниченный только для сотрудников по специальным ключам. При освобождении части помещения была достигнута договоренность, что ЗАО «БВТ-Восток» не будет делить с арендатором второй части помещения (№) свое помещение и крыльцо, и через их территорию заходить в помещение № никто не будет. Дверь между частями помещения закрыта, ключи у арендатора. Свидетель затрудняется пояснить, можно ли было после происшествия попасть в помещение № через относящееся к нему крыльцо, поскольку всегда заезжает с другой стороны дома, но насколько она помнит, там все было перекрыто, после чрезвычайного происшествия появилась лента.
Свидетель ФИО10 пояснил суду, что живет в доме с 2008 года, не видел, чтобы использовалось крыльцо в помещение №. По мнению свидетеля, отслоившийся фасад не мешал входу в это помещение, по крыльцу можно было в него зайти. Ленточки огораживали не только крыльцо помещения, но общедомовое имущество. В это помещение можно попасть с другой стороны дома. В окнах помещения № раньше горел свет, но это было давно. Подтопление было накопительное, с 2008 года как был сдан дом, вода напитывала грунт, но этого никто не видел.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила с ИП ФИО5 соглашение о намерениях заключить договор аренды (которое по существу являет собой предварительный договор). По данному договору ФИО3 обязалась на договорной основе предоставить ИП ФИО5 в аренду нежилое помещение № по указанному адресу площадью 60 кв.м. на срок 11 месяцев по цене 50 000 руб. (т. 1 л.д. 25-29). В пункте 1.4 названного соглашения стороны предусмотрели, что помещение может быть передано для коммерческой деятельности после проведения ТСЖ «Люкс» ремонтных работ по восстановлению разрушенного входа в помещение и поврежденного фасада.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила с ИП ФИО11 («Аревера-Недвижимость») договор № (т. 1 л.д. 116-117), по которому исполнитель обязался оказывать информационно-аналитические услуги по предоставлению информации об объекте недвижимости заказчика: помещение площадью 60 кв.м. по адресу: <адрес>Г, ориентировочный срок аренды – по договоренности, стартовая цена договора аренды – 45 000 руб.
Также ДД.ММ.ГГГГ истцом заключено соглашение № с ООО «ГРАНТА-недвижимость» (агент), по которому она поручила агенту осуществлять действия по сдаче в аренду помещения площадью 60 кв.м. по адресу: <адрес>Г, назначенная цена аренды – 55 000 руб. в месяц (т. 2 л.д. 50).
По результатам описанных действий ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 заключен с ИП ФИО12 договор аренды нежилого помещения №, по которому арендатору предоставлено нежилое помещение № по указанному адресу площадью 60 кв.м. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с арендной платой 50 000 руб. в месяц.
Разрешая заявленные исковые требования по существу, суд приходит к следующим выводам.
Помещения № и №, принадлежащие истцу, являются изолированными помещениями, самостоятельными объектами права, но в связи с оборудованием истцом прохода между ними фактически являются смежными. Данное обстоятельство повлекло два следствия: во-первых, собственник получил возможность разделить помещение №, сдавая в аренду одну из его комнат как дополнительную площадь к помещению №. Во-вторых, фактически каждое из данных помещений получило потенциальный дополнительный вход.
Законность подобных действий собственника в предмет доказывания по настоящему делу не входит, поскольку судом рассматривается не спор о приведении помещения в первоначальное состояние, а спор о возмещении убытков, для которого имеет значение реальный характер убытков, противоправное действие (бездействие) причинителя, причинная связь, вина причинителя, а также вина (умысел или грубая неосторожность) потерпевшего.
Вместе с тем, данное обстоятельство не изменяет того, что согласно п.п. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме крыльцо к помещению № не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку для квалификации лестницы как общего имущества имеет значения ее предназначенность для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. Вышеуказанное крыльцо согласно техническому паспорту дома предназначено для обслуживания только помещения №, и оборудованный истцом проем (который может быть в любой момент заделан) данного обстоятельства не изменяет. То, что согласно техническому плану помещения № площадь крыльца, прилегающего к тамбуру, не входит в общую площадь помещения, не имеет значения, поскольку площадь такого крыльца в целом никогда не включается в площадь помещений или общую площадь жилого дома по общим правилам исчисления площади (письмо Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>). Фактически данное крыльцо является принадлежностью (составной частью) нежилого помещения, а не самостоятельных объектом гражданских прав.
Фасад дома, между тем, является общим имуществом собственников помещений в доме, что ответчиком не оспаривалось.
Также суд, проанализировав заключаемые истцом договоры аренды, а также банковские выписки о поступлениях арендной платы, приходит к выводу, что доказательствами достоверно подтверждается, что № которое до того арендовало помещения № и № полностью, начиная с ДД.ММ.ГГГГ освободило часть помещения №, тем самым уменьшив объем занимаемых площадей на 59 кв.м., а арендную плату – на 47 тыс. руб. в месяц.
Оставшаяся часть помещения №, имеющая отдельное крыльцо с выходом на улицу, самостоятельные вспомогательные помещения (санузел), могла использоваться самостоятельно, и возможность сдавать ее в аренду представляла собой экономическую ценность, тем более с учетом расположения нежилого помещения в центральной части города.
Совокупность действий собственника, включая заключение договоров с риэлторами, показ помещения потенциальным арендодателям, размещение объявлений на самом помещении (зафиксировано на фотографиях уже летом 2020 года), что в итоге закончилось реальным заключением договора, свидетельствует о том, что собственник имел реальные намерения сдавать в аренду часть помещения №, и мог получать от этого выгоду, если бы тому не препятствовали приведенные далее обстоятельства.
Суд приходит к выводу, что начиная с весенне-летнего периода 2020 года (точная дата установлена быть не может, поскольку разрушения произошли не одномоментно, а носили накопительный характер) и до ДД.ММ.ГГГГ собственник объективно не могла реализовать свое право распоряжения недвижимым имуществом по причине: 1) ненадлежащего состояния крыльца (перекосы, понижение уровня, надлом ступеней); 2) провала ведущего к нему подхода (см. т. 1 л.д. 128); 3) отслоения декоративной части фасада; 4) установки деревянных подпорок, перегораживающих вход; 5) закрытия входа в помещения металлическими ограждениями и сигнальными лентами. Последние два препятствия суд расценивает как наиболее значимые.
Суд полагает, что истец доказал наличие подобных объективных препятствий в пользовании своим нежилым помещением. Возражения ответчика в данной части, в том числе вкупе с заключением ООО «СибСтройЭксперт» данный вывод суда не опровергают. Для распоряжения помещением имеет значение только физическая возможность в него попасть и отсутствие угрозы обрушения крыльца и стен, но и удобство, безопасность, а также внешний вид входа. Изучив объяснения сторон и фотографии, суд полагает, что возможность сдать в аренду часть нежилого помещения с тем состоянием, в котором находилось крыльцо к нему, объективно отсутствовала, а предложения потенциальным арендаторам перешагивать через подпорки и перелазить через ограждения (пусть и без вреда для здоровья и без угрозы обрушения стен), противоречили бы практике делового оборота.
При этом суд отмечает, что устранение только первого препятствия (провал крыльца и перекос его стен) входило в зону ответственности собственника помещения № и относилось к бремени собственника по его содержанию (ст. 210 ГК РФ). Ремонт фасада многоквартирного дома, его отмостки и тротуаров, относится к содержанию общего имущества в многоквартирном доме; ограждения и подпорки также устанавливала не сама ФИО3, а ответчик.
При этом на обращения истца по поводу ремонта данных аварийных участков ФИО3 не давались разрешения или рекомендации убрать аварийные ограждения и приступить к ремонту самостоятельно; сообщалось только о том, что срок ремонта может быть установлен после судебного разбирательства. Суд полагает, что исходя из правила эстоппеля (ст. 10 ГК РФ) ответчик, который ни разу за многолетнюю претензионную переписку, не дал разрешения собственнику убрать ограждения и самостоятельно отремонтировать принадлежащее ему крыльцо, одновременно с тем заявляя, что срок ремонта будет определен позднее, одновременно с тем предъявляя в судебном порядке требования к МКУ «УДИБ» отремонтировать крыльцо в помещение №, не вправе в настоящем деле недобросовестно заявлять, что ФИО3 могла все эти годы самостоятельно отремонтировать крыльцо и пользоваться своим помещением дальше.
Также суд приходит к выводу, что истец доказал, что вышеуказанные негативные последствия находятся в причинной связи с противоправным бездействием ответчика.
При этом бездействие следует разделить на 2 элемента. Во-первых, следует учесть, что решением Арбитражного суда <адрес> и заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А33-25883/2020, установлено, что причиной возникновения названных повреждений явилось систематическое поступление ливневых вод под конструкции жилого дома. При этом согласно Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и Постановлению Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № к числу работ по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома относятся: прочистка ливневой канализации; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод. Организации по обслуживанию жилищного фонда с наступлением весны должны организовать систематический сгон талой воды к люкам и приемным колодцам ливневой сети. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны выполнять планировочные работы по восстановлению необходимых уклонов для стока атмосферных осадков (если замачивание грунта под зданием произошло вследствие нарушения стока атмосферных осадков и скопления воды вблизи здания) и других гидроизоляционных мероприятий, препятствующих попаданию ливневых вод в подвальное помещение и под фундаменты.
Ответчик не доказал, что им выполнены предусмотренные нормативами и необходимые в конкретных обстоятельствах меры, чтобы предотвратить вышеописанные негативные последствия. Позиция ответчика о том, что причина повреждений общего имущества состоит не в его бездействии, а в ремонте дороги силами МКУ «УДИБ», является недоказанной – соответствующий иск к муниципальному учреждению оставлен без удовлетворения вступившим в законную силу решением суда.
Во-вторых, суд находит, что ответчик, обоснованно производя в период подтопления (весна-лето 2020 года) срочные противоаварийные мероприятия, установку подпорок и заграждений, после прекращения угрозы чрезвычайно долго оставлял общее имущество дома в неотремонтированном состоянии, а ограждения и подпорки – перегораживающими вход в помещение №, в том числе после обращений собственника по этому поводу.
Со стороны ответчика не доказана невозможность или затруднительность принятия мер по открытию доступа к помещению № при очевидном наличии трудностей в доступе у его собственника. Во всей имеющейся переписке ТСЖ «Люкс» исключительно отсылает к судебному разбирательству и к необходимости совершения данных действий органами местного самоуправления, но соответствующие доводы ответчика были признаны несостоятельными в суде. Даже если исходить из того, что ТСЖ «Люкс» не могло быть лишено права на судебную защиту, остается неясным, по какой причине ответчик не мог за 1,5 года, при наличии очевидных претензий и трудностей у собственников, провести восстановительные работы и заменить в арбитражном суде требование о возмещении ущерба в натуре на требование о возмещении убытков.
Фактически ответчик возместил причиненный реальный ущерб в натуре только в ноябре 2021 года при ремонте крыльца, при этом не имеет значения, действительно ли это было побочным следствием ремонта пандуса, или реакцией на представление прокурора.
Таким образом, истцом доказан в полном объеме состав гражданско-правовой ответственности ТСЖ «Люкс», в том числе реальное несение упущенной выгоды, противоправное бездействие ответчика, причинная связь, а ответчиком отсутствие вины в возникновении убытков не доказано.
Согласно исковому заявлению истец указывает на нарушение ее права на протяжении 22 месяцев и просит взыскать упущенную выгоду за 12 из них.
Период, в котором истец несла упущенную выгоду, начинается не позднее ДД.ММ.ГГГГ – дата фотографий перегороженного крыльца, сфотографировав которое, истец ДД.ММ.ГГГГ подала претензию, то есть уже с данной даты истец имела реальные намерения сдать помещение в аренду и столкнулась с реальным препятствием сделать это. Завершается данный период восстановлением крыльца и фасада ДД.ММ.ГГГГ.
При определении размера упущенной выгоды суд учитывает, что поскольку данный способ защиты права компенсирует потенциальные доходы, основанные в большей или меньшей степени на предположениях, исчерпывающе точным способом упущенная выгода никогда не может быть подсчитана. В таком случае размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
Истец определил размер упущенной выгоды по цене предварительного договора с ИП ФИО5 (50 000 руб. в месяц). Фактически истец к судебному заседанию сдал часть помещения в аренду за 50 000 руб. в месяц. Ту же часть помещения №» до 2018 года реально снимало в аренду за 47 000 руб. в месяц, но после 2018 года в Российской Федерации происходили инфляционные процессы, подтверждаемые индексом роста потребительских цен.
Суд разъяснял ответчику право возражать относительно такого размера убытков путем заявления ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы среднерыночного размера арендной платы. Ответчик такого ходатайства не заявил, представитель ответчика пояснила, что по его оценкам средние расценки аренды приблизительно такие же. Оценив перечисленные доказательства и обстоятельства, суд полагает, что указанная административным истцом недополученная арендная плата является разумной и достоверной.
При изложенных обстоятельствах исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за 12 месяцев в размере: 12 ? 50 000 руб. = 600 000 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Одновременно с тем суд не усматривает достаточных оснований для взыскания расходов на дополнительные ремонтные работы на крыльце в размере 69 369,70 руб.
Исходя из представленных самим же истцом фотографий, после восстановления ответчиком крыльца перегородки были убраны, крыльцо стало пригодным для использования по назначению. Истец, обосновывая нуждаемость в дополнительных тратах, указывает на ненадлежащее качество работ и неприглядный вид бетонных ступеней.
Вместе с тем, собственниками данного крыльца являются не собственники помещений в доме, а истец, который несет бремя его содержания. Кроме того, чтобы признать, что выполненные ответчиком работы требовали производства дополнительных затрат, истец должен был доказать, что такие работы не просто имели неэстетичный результат (что носит субъективный характер), а не соответствовали каким-либо требованиям, будь то обязательные строительные нормы и правила, требования проектной документации дома. Суду соответствующих доказательств, в том числе заключений специалистов, не было представлено. Одна только фотография лестницы не признается судом достаточным доказательством, чтобы признать, что дополнительные расходы находятся в причинной связи с действиями (бездействием) ответчика, а не понесены по инициативе истца.
В удовлетворении иска в данной части суд отказывает.
Оснований для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о чем просил истец в тексте первоначального искового заявления, не имеется. Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (преамбула Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей»). Заявленный истцом иск является иском о возмещении упущенной выгоды, причиненной невозможностью распоряжения нежилым помещением. Сдача нежилого помещения предпринимателем для извлечения выгоды не может рассматриваться как его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).
Как разъяснено в п. 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Истцом ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об оказании юридических услуг с ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 44-45), по условиям которого последний обязался оказывать услуги по подготовке искового заявления, представлению интересов ФИО3 в досудебном порядке и в суде первой инстанции. Стоимость оказания юридических услуг составляет 32 000 руб. (п. 3.1 договора), из которых предоплата 10 000 руб., в срок до ДД.ММ.ГГГГ – 11 000 руб. и по результатам работы – 11 000 руб. Квитанциями к приходному кассовому ордеру (т. 1 л.д. 41-43) подтверждается фактическая уплата истцом указанных услуг ИП ФИО1 в совокупном размере 32 000 руб.
Интересы истца при рассмотрении дела представлял ФИО1, действующий на основании доверенности, который подготовил исковое заявление, заявление об устранении недостатков искового заявления, заявление об увеличении размера исковых требований; участвовал на досудебных подготовках по делу ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в предварительных судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.
Обсуждая разумность заявленного размера судебных расходов, суд отмечает, что согласно рекомендуемым минимальным ставкам стоимости некоторых видов юридической помощи, оказываемых адвокатами Адвокатской палаты <адрес> минимальная ставка за устную консультацию составляет 1 000 рублей, составление простого искового заявления - 3 000 рублей; за 1 судодень участия в качестве представителя по гражданскому делу в судах общей юрисдикции – 6 000 рублей.
Суд, рассматривая вопросы разумности и обоснованности расходов на оплату услуг представителя, учитывает продолжительность рассмотрения дела, его сложность и категорию, также суд принимает во внимание объем и существо фактически выполненной представителями работы. Рассмотренное дело не является ординарным и типовым: упущенная выгода не является очевидной, а потому ее доказывание представляет собой определенные трудности. При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что ответчик не представил доказательств чрезмерности расходов на оплату услуг представителя, суд признает понесенные истцом издержки на оплату услуг ФИО1 разумными в полном объеме.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истом заявлено о взыскании денежной суммы 669 369,70 руб., иск удовлетворен на 600 000 руб., или на 90%. Суд присуждает истцу судебные издержки в размере 28 800 руб. (90% от 32 000 руб.).
Также истцом оплачена государственная пошлина по первоначальным исковым требованиям в размере 9 200 руб. При увеличении исковых требований до 669 369,70 руб. истец доплату государственной пошлины не произвел. Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, а в удовлетворении увеличенной части исковых требований отказано, суд полагает, что истцу взыскивается государственная пошлина, уплаченная по удовлетворенным требованиям, в полном объеме, а в остальной части сторонами не возмещается.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Взыскать с товарищества собственников жилья «Люкс» (№) в пользу ФИО3 №) убытки в размере 600 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 200 руб., судебные издержки в размере 28 800 руб., а всего взыскать 638 000 (шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей 00 копеек.
В удовлетворении иска ФИО3 (№) к Товариществу собственников жилья «Люкс» (№) в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд <адрес>.
Судья В.А. Каплеев
Решение изготовлено в полном объеме
ДД.ММ.ГГГГ.