дело № 2-5335/2023

23RS0031-01-2023-005467-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2023 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Мохового М.Б.,

при секретаре Ивашиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной области» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ООО «СЗ «Лидер строительной области» с иском о расторжении договора № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительств заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком; взыскании денежных средств, уплаченных по договору в размере 3547702 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной суммы, расходов по оплате госпошлины в размере 12738,51 рублей.

Требования мотивированы тем, что 05.07.2021г. между ООО «СЗ «Лидер строительной области» и ФИО1 заключен договор № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс № по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2, ул., вл. 2 (в составе жилых комплексов 1, 2, 3, встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома, передать Участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение со следующими характеристиками Объекта: жилой корпус №, секция 2, этаж 5, номер квартиры на площадке 2, условный номер квартиры по проекту 178, общей приведенной площадью жилого помещения 48,1 кв.м.

Участник обязался внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100% оплату цены договора, а также при необходимости неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом №214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора) в размере, сроке и порядке, установленные настоящим Договором и/или Законом №214-ФЗ.

В соответствии с п. 4.2. Договора на дату подписания настоящего договора цена договора определена сторонами в размере 25 219 919 рублей, оплата которой осуществляется до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Во исполнение п.4.4.1. Договора, участником внесены денежные средства в размер 3547702 рублей, в порядке и сроки, предусмотренные договором. Остаток денежных средств в размере 21 672 217 рублей, в соответствии с условиями договора подлежат оплате в срок до 31.10.2022г., включительно.

В соответствии с п.2.5. договора, случае, если строительство (создание многоквартирного дома не может быть завершено в установленный застройщиком срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направит участнику соответствующую информацию.

На момент заключения договора, застройщик предоставил проектную декларацию № от 22.03.2023г., с датой первичного размещений 11.12.2020г., в соответствии которой планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства 1 квартал 2023г., с планируемой датой передачи застройщиком объекта долевого строительства 31.08.2023г.

В настоящее время, застройщик разместил проектную декларацию № от 10.04.2023г. с датой первичного размещения 31.03.2023г., в соответствии с которой, планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства: 2 квартал 2023г., с планируемой датой передачи застройщиком объекта долевого строительств 31.08.2023г.

В нарушение п.2.5. договора, застройщик, достоверно зная о том, что установленный договором срок строительство многоквартирного дома завершено не будет, в срок до 31.01.2023г. не направил участнику уведомление об изменении срока строительства многоквартирного дома.

Согласно сложившейся правоприменительной практики, изложенной в обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.07.2017г., пункт 4, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах, ввиду того, что застройщиком в установленный договором срок не выполнена работа по окончанию строительства многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до окончания ДД.ММ.ГГГГг., а участник не заключал дополнительного соглашения об изменении д срок, в связи с чем участник имеет право отказаться от исполнения договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы искового заявления, представили уточнения исковых требований, в которых просили признать ничтожным условие договора № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, п.9.2, в части права каждой из сторон передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд <адрес>; признать существенным одностороннее изменением предмета договора № СИД-1/2-5- 178-2/АН участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Лидер строительной отрасли» и ФИО1, предусмотренного п.2.1.; признать договор № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между незаключенным; расторгнуть договор № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве, заключенный ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору № СИД-1/2-5-178-2/АН в размере 3 547 702 рублей, госпошлину в размере 12738,51 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении требований отказать, а также взыскать с истца судебные расходы, связанные с участием представителя ответчика в судебном заседании, с учетом авиабилетов, приобретение билетов на «Ласточку» и проживание в отеле, на общую сумму 71151 рублей.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

По правилам ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Лидер строительной отрасли» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства), заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой комплекс № по строительному адресу: Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ФИО2, ул., вл. 2 (в составе жилых комплексов 1, 2, 3, встроенно-пристроенной подземной двухуровневой автостоянки), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение со следующими характеристиками объекта: жилой корпус №, секция 2, этаж 5, номер квартиры на площадке 2, условный номер квартиры по проекту 178, общей приведенной площадью жилого помещения 48,1 кв.м.

Заключенный между сторонами договор зарегистрирован в установленном законом рядке 16.07.2021г. за номером 77:08:0012003:13-77/060/2021-557.

В соответствии с п. 4.2. договора на дату подписания настоящего договора цена договора определена сторонами в размере 25219919 рублей.

Согласно п. 4.4.1 договора оплата указанной выше цены договора производится истцом с отсрочкой, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени обязательства истца по внесению денежных средств в размере 21672217 рублей не исполнены.

В соответствии с п. 2.3 договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме.

Срок строительства (дата ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) условиями договора не предусмотрен. Условиями договор, а также положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, ответственность за изменение сроков строительства при условии сохранения срока передачи объекта долевого строительства, не предусмотрена.

Пунктом 3.1.5.1 Договора установлено право ответчика передать объект долевого строительства досрочно.

Комитетом МОСГОССТРОЙНАДЗОРА 28.06.2023г. выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – «жилой комплекс № (этап 1 – стилобат с подземной автостоянкой, этап 2- корпус 1», чем был извещен истец.

Также, 20.07.2023г. в адрес истца было направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, оплате задолженности по Договору, и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Данное сообщение также содержало информацию о необходимости в порядке и срок, установленный настоящим сообщением, исполнить перед Застройщиком обязательства по оплате цены, установленной сторонами в Договоре, и полном объеме, после чего не позднее ДД.ММ.ГГГГ приступить к приемке объекта долевого строительства в порядке и сроки согласно Договору и в соответствии с Законом № 214-ФЗ. и принять по передаточному акту объект долевого строительства - квартиру,

Истец также, был информирован о присвоении жилому дому почтового адреса: Российская Федерация, <адрес>, внутригородская территория муниципальный округ Хорошёво-Мнёвники, Шелепихинская набережная, <адрес>, <адрес>

Рассматривая исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В обоснование иска ФИО1 ссылается на то, что, в нарушение требований п.2.5 Договора, застройщик, достоверно зная о том, что в установленный срок строительство завершено не будет, в срок до 31.01.2023г. не направил истцу уведомления об изменении срока строительства.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 15.11.2022г. ответчиком в адрес истца было направлено предупреждение о погашении задолженности по договору в размере 21672217 рублей, которая должна была быть оплачено до 31.10.2022г. Данное предупреждение, также содержало информацию о праве застройщика, в случае непогашения задолженности, расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Однако, проигнорировал данное предупреждение, не погасив задолженность, 25.04.2023г. истец обратился к ответчику с досудебной претензией о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договором № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрены.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ст. 9 Закона № 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия истекает, в силу п. 2.3. договора долевого участия, ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также не представлено.

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца о расторжении договора и возврате уплаченной по договору суммы, суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Рассматривая уточненные исковые требования о признании ничтожным п.9.2 договора долевого участия в строительстве № СИД-1/2-5-178-2/АН от 05.07.2021г., суд исходит из следующего.

На основании п.1,2 ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Судом установлено, что в соответствии с п. 9. Договора № СИД-1/2-5-178-2/АН от 05.07.2021г. участия в долевом строительстве все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров.

Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд <адрес>.

В соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.

Согласно ст. 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992г. № (ред.от 05.12.2022г.) «О защите прав потребителей», недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

В соответствии с судебной практикой и разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", п.22, п.26 в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Суды не вправе возвратить исковое заявление со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Таким образом, положения ст.17 закона «О защите прав потребителей» имеет приоритет над ст. 32 ГПК, то есть, несмотря на предусмотренное условие о подсудности в договоре, истец может обращаться в любой суд на выбор. В таких ситуациях суды заключают, что в соглашение с потребителем нельзя включать условия, которые снижают его гарантии (согласно ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя»), а пункт о том, где должен рассматриваться спор, ухудшает положение гражданина.

Учитывая изложенное, суд считает требования о признании ничтожным п.9.2 Договора № СИД-1/2-5-178-2/АН от 05.07.2021г., подлежащими удовлетворению.

При этом, суд не находит оснований для признания существенным одностороннее изменением предмета договора № СИД-1/2-5-178-2/АН участия в долевом строительстве, заключенного 05.07.2021г., предусмотренного п.2.1, и признании договора незаключенным, по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд считает возможным взыскать с истца в пользу ответчика расходы на проезд и проживание в отеле, с учетом снижения, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 15000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 98, 100, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной области» о защите прав потребителя - удовлетворить частично.

Признать ничтожным п.9.2 заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной области» договора долевого участия в строительстве №СИД-1/2-5-178-2/АН от 05.07.2021г.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к «Специализированный застройщик «Лидер строительной области» о защите прав потребителя - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной области» сумму судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: