Решение по делу № 3А-356/2023 от 08.11.2023 - о признании незаконным решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД: 59OS0000-01-2023-000351-36

№ 3а-356/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

8 ноября 2023 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Спиридонова Е.В.,

при секретаре Жигуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пермская МТС» о признании незаконным решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Пермская МТС» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о признании незаконным решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 13.07.2023 № ОРС-59/2023/000772 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 25500 000 рублей по состоянию на 01.01.2023, одновременно просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в указанном размере.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является пользователем земельного участка с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет для него необходимость внесения платы за фактическое пользование в большем размере. Решением ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 13.07.2023 № ОРС-59/2023/000772 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, рассчитана верно.

Судом в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Представитель административного истца ФИО1 ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, с выводами судебной экспертизы согласился.

Представитель административных ответчиков ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО2 направила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия. Указала, что возражает против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласилась.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Перми, Департамента земельных отношений администрации г. Перми, Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимали, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, с 01.01.2017 наделено ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Из материалов дела следует, что ООО «Пермская МТС» является пользователем земельного участка с кадастровым номером **, площадью 8402 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 04.10.2022 № СЭД-31-02-1-4-1901 по состоянию на 01.01.2022 в размере 59802480,78 рублей, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

22.06.2023 административный истец обратился в Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, определенной в отчете об оценке от 20.06.2023 № 77-05/23 оценщика ООО «Регион-Эксперт».

27.06.2023 Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края направил заявителю уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и принятии его к рассмотрению.

Решением ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» 13.07.2023 № ОРС-59/2023/000772 ООО «Пермская МТС» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 20.06.2023 № 77-05/23. В мотивировочной части решения указано на недостатки отчета об оценке: несоответствие отчета требованиям статей 11, 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 7 федерального стандарта оценки VI, подпунктам 1,3,4,6,7 пункта 3 Федерального стандарта оценки IV, подпунктам 1, 2, 5 пункта 10 федерального стандарта оценки V, подпунктам 3,4 пункта 9 Федерального стандарта оценки V, подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:

- бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

- заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления;

- бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с установленным порядком Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края до истечения пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направил ООО «Пермская МТС» уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению, после чего до истечения тридцати календарных дней рассмотрел заявление и принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решение Центра технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края от 13.07.2023 № ОРС-59/2023/000772 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд находит обоснованным.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу положений статьи 15.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Из пункта 7 федерального стандарта оценки «отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 следует, что в соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: 1) дата составления и порядковый номер отчета; 2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; 3) информация, содержащаяся в задании на оценку; 4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков); 5) сведения о заказчике оценки: фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо; реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо; 6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения); 7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона; 8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; 9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций; 10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки; 11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в том числе не отраженные в задании на оценку; 12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; 13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая: последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать; процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты; согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки; 14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа; 15) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В силу подпунктов 1,3,4,6,7 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 задание на оценку должно содержать:

1) объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки;

3) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;

4) вид стоимости и предпосылки стоимости, если это необходимо в соответствии с пунктами 17 и 22 федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

6) специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;

7) ограничения оценки в соответствии с разделом III федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, если они известны на момент составления задания на оценку.

Согласно подпунктам 1, 2, 5 пункта 10 федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Подпунктами 3, 4 пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 установлено, что основные этапы сравнительного подхода включают в себя сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объектов оценки, а также внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

Согласно подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В результате судебной экспертизы эксперт ИП П. пришел к выводу, что в отчете об оценке от 20.06.2023 № 77-05/23, подготовленном оценщиком ООО «Регион-Эксперт» имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется, соответствующие возражения по экспертизе сторонами не представлены, ходатайства не заявлены.

Выводы эксперта свидетельствуют о том, что оспариваемое решение бюджетного органа является законным, поскольку отчет об оценке от 20.06.2023 № 77-05/23, выполненный оценщиком ООО «Регион-Эксперт», содержит неточности, влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, вследствие чего не мог быть принят государственным учреждением для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспариваемое решение принято Центром технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края, являющимся государственным бюджетным учреждением, в пределах компетенции предоставленной этому учреждению частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Оценивая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с тем, что выявленные неточности представленного административным истцом отчета об оценке повлияли на итоговый результат оценки, экспертом ИП П. определен размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 36588 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

С учетом изложенного суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 36588 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 22.06.2023, на что суд указывает в резолютивной части решения.

Требования ООО «Пермская МТС» к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края суд находит необоснованными, поскольку оспариваемое решение Министерством не принималось, полномочий пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости после 01.07.2017 данный административный ответчик не имеет.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Пермская МТС» к ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 13.07.2023 № ОРС-59/2023/000772 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 36588 000 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22.06.2023.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья (подпись)

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-356/2023 Пермского краевого суда.