Решение по делу № 2-4084/2022 от 23.03.2023 - о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-86/2023

УИД RS0007-01-2022-003884-05

Мотивированное решение составлено 23 марта 2023 года КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 13 марта 2023 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ссылаясь на п. 1 ст. 177 Гражданского Кодекса РФ, предъявила к ФИО2 иск о признании недействительным договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ; применении последствий недействительности сделки, признав за нею право собственности на данный объект недвижимости.

В заявлении указано, что она (ФИО1) зарегистрирована и постоянно проживает в <адрес> в <адрес>.

Недавно ей (истице) стало известно, что квартира оформлена в собственность ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого цена объекта недвижимости установлена сторонами в 1.200.000 рублей. Между тем, она (ответчица) никаких денег ей (истице) не платила.

ДД.ММ.ГГГГ ею (истицей) ФИО2 направлено заявление с просьбой в добровольном порядке вернуть жилое помещение в собственность, согласовать дату и время возврата объекта в течение ДД.ММ.ГГГГ дней путем направления информации по адресу электронной почты ее (истицы) представителя: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ заявление получено ответчиком, однако проигнорировано.

Она (истица) на протяжении всего времени зарегистрирована в спорной квартире и проживает одна. Оплата за жилищно-коммунальные услуги производится ею (ФИО1). Ответчица в жилое помещение не вселялась, бремя содержания имущества не несла и не несет. Спорное жилое помещение является единственным ее (истицы) местом жительства, иным жилым помещением она не обеспечена.

При подписании договора она (ФИО1), в силу преклонного возраста и юридической неграмотности, не осознавала, что продает свое единственное жилье, не понимала, какие документы подписывает, ей никто ничего не объяснил. Она (истица) не собиралась продавать свое единственное жилье. О том, что квартира ей не принадлежит ей стало известно, когда ответчик заявила: «прошло три года, теперь квартира моя». После этого ДД.ММ.ГГГГ она получила копию договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, из которого узнала, что квартира продана за 1.200.000 рублей.

По ходатайству представителя истца ФИО3 судом назначена и проведена судебная амбулаторная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении З.Л.ЕБ.

Согласно заключению комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ № ГАУЗ СО Свердловская областная клиническая психиатрическая больница, по предоставленным материалам дела к периоду юридически значительного события у ФИО1 не выявлено выраженного снижения познавательных процессов, социально-бытовой дезадаптации, какого-либо выраженного эмоционального состояния, а также выраженной эмоционально-личностной измененности, снижения эмоционально-волевой и потребностно-мотивационной сферы, черт зависимой личности, повышенной внушаемости и пассивной подчиняемости; в период, относящийся к совершению сделки – заключение ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи в отношении <адрес> в <адрес> убедительных данных о наличии у ФИО1 какого-либо психического расстройства, согласно критериям МКБ-10, не выявлено. Таким образом, в период относящийся к совершению сделки у З.Л.ЕБ. не выявлено такого состояния (не выявлено такого психического расстройства, а также индивидуально-психологических особенностей), которое бы нарушало ее способность понимать значение своих действия и руководить ими, в том числе, в полной мере свободно и осознанно принимать решение и руководить своими действиями по его реализации.

Истица ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайств от нее в суд не поступило.

В судебном заседании после получения результатов судебной амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы представитель истицы ФИО3 ходатайствовала о принятии к производству суда изменение основания иска. В заявлении, со ссылкой на п. 2 ст.170 ГК РФ, указано, что как следует из объяснений сторон и представленных доказательств, спорная квартира является единственным жильем истца, она проживает в квартире по настоящее время, ответчик в квартиру никогда не вселялась, бремя содержания имущества не несла и не несет, соответственно, обязанности собственника жилого помещения не исполняет. Фактически истец продолжает осуществлять правомочия собственника имущества. Доказательств передачи денег и наличия их у ответчика в спорный период не представлено. Таким образом, имеются основания утверждать, что договор купли-продажи жилого помещения является притворной сделкой, прикрывающей договор ренты. Поскольку фактическое исполнение ничтожной сделки не произошло, следовательно, срок исковой давности о признании сделки недействительной не течет.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 исковые требования не признали.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время состоит на регистрационном учете по адресу: <адрес>.

ФИО1, продавцом, и ФИО2, покупателем, заключен ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Из этого договора следует, что отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ. Отчуждая квартира продана за 1.200.000 рублей, продавец проинформирован покупателем, что отчуждаемая квартира приобретается им за счет собственных средств, сумма в размере 1.200.000 рублей уплачена наличными денежными средствами покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 3). Пункт 4 данного договора изложен следующим образом: «в квартире зарегистрирована ФИО1, что подтверждается соответствующей справкой, и сохраняет в соответствии с действующим законодательством право пользования жилым помещением». Согласно п. 6, стороны договорились, что передача отчуждаемого имущества будет произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ без составления каких-либо дополнительных документов о передаче имущества. В п. 7 указано, что стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемого имущества, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

В подтверждение передачи денежных средств ответчиком представлен подлинный экземпляр расписки от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что ФИО1 (дата рождения, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства) получила от ФИО2 (дата рождения, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства) сумму в размере 1.200.000 (миллион двести) рублей 00 коп. за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Вышеуказанная денежная сумма получена ею полностью, претензий нет. В расписке содержится подпись и расшифровка подписи (фамилия, имя, отчество) истицы.

Переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оформила завещание, в соответствии с которым возложила на ФИО2 обязанность выполнить все необходимые ритуальные услуги на случай ее смерти и похоронить ее на кладбище села <адрес>. Она заявила, что не лишена дееспособности, под опекой и попечительством не состоит, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого документа. Содержание ст. 1149 ГК РФ нотариусом ей разъяснено. Это завещание удостоверено нотариусом нотариального округа город Екатеринбург ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ ГАУ «КЦСОН Чкаловского района г. Екатеринбурга» и З.Л.ЕБ. заключен договор № о предоставлении социальных услуг, из которого следует, что заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать социальные услуги заказчику на основании индивидуальной программы предоставления социальных услуг заказчика, выданной в установленном порядке, а заказчик обязуется оплачивать указанные услуги. Место оказания услуг – <адрес>.

Из постановления от ДД.ММ.ГГГГ УУП ОП № 13 УМВД России по городу Екатеринбургу следует, что 23.09.2021 года в дежурную часть ОП № 13 УМВД России по г. Екатеринбургу поступило заявление ФИО6 о возврате документов, а именно: паспорта РФ, документов о праве собственности на жилое помещение, который похитила ФИО2 При опросе ФИО1 пояснила, что документы были изъяты ФИО2, которая имела доступ в ее жилое помещение. Неоднократные обращения с требованием вернуть документы не увенчались успехом. С ее (З.Л.ЕБ.) слов, ФИО2 отказывалась вернуть документы, уклонялась от разговора, на связь не выходила. При опросе ФИО2 пояснила, что с ФИО1 они давние знакомые, ранее вместе работали, дружили до настоящего времени. С ее слов, ФИО1 длительное время проживает одна, родственники живут далеко, в связи с тем, что они были приятельницами, она заботилась, помогала ей по хозяйству. Однако в последнее время их дружеские отношения прекратились. В ДД.ММ.ГГГГ между ними была проведена нотариальная сделка по купли-продаже <адрес> в <адрес> с условием, что ФИО1 там проживать и будет, прописана в данной квартире. Также сын ФИО2 заключил нотариальный документ о том, что в случае ее (ФИО1) смерти он берет все расходы и хлопоты на себя. Все расходы по коммунальным платежам до ДД.ММ.ГГГГ оплачивала ФИО2 В связи с чем ФИО1 сообщила в полицию, что она забрала принадлежащие ей документы, она пояснить не может, возможно данное поведение объясняется пожилым возрастом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратилась в МФЦ с заявлением о предоставлении документов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ФИО2 с заявлением, в котором указала, что недавно ей стало известно, что ее квартира оформлена в ее (ответчика) собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 1.200.000 рублей. Между тем никаких денег она (ответчица) не платила. Поэтому ФИО1 предложила ФИО2 урегулировать вышеуказанный вопрос в досудебном порядке и вернуть жилое помещение. Это обращение получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд за судебной защитой.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ФИО1 требование о выселении без предоставления другого жилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг по <адрес> в <адрес> следует, что лицевой счет оформлен на ФИО1 Согласно справке ООО «УК РЭМП УЖСК» лицевой счет на А.А.ЖБ. открыт с ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения об этих обстоятельствах содержатся в исследованных судом письменных доказательствах.

На основании ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1); по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 585 Гражданского кодекса РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты (п. 2 указанной статьи).

В силу п. 1 ст. 601 Гражданского кодекса РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 Гражданского кодекса РФ).

Анализируя установленные обстоятельства в их совокупности, суд находит, что действительная общая воля сторон была направлена не на передачу за плату в собственность ответчика спорного объекта недвижимости, а на получение истицей за передачу ответчику в собственность принадлежащего ей жилого помещения пожизненное содержание с иждивением от ответчика. Последовательные действия сторон по делу, а именно заключение договора купли-продажи без фактической передачи объекта недвижимости; не переоформление лицевого счета на оплату жилого помещения с продавца на покупателя квартиры; включение в договор купли-продажи пункта о сохранении права истицы на пользование жилым помещением без ограничения срока; отсутствие в расписке от ДД.ММ.ГГГГ сведений о получении денежных средств именно по договору купли-продажи жилого помещения; постоянное проживание в квартире ФИО1, не вселение ответчицы в спорное жилое помещение; оформление ФИО1 завещания с возложением на А.А.ЖБ. обязанности осуществить похоронные мероприятия; оказание ответчицей и даже членами ее семьи истице помощи разного характера; не предъявление ответчицей к истице требований о выселении из жилого помещения длительное время вплоть до обращения З.Л.ЕБ. в суд за судебной защитой, расцениваются судом как свидетельствующие о притворности оспариваемой сделки.

Вместе с тем, суд обращает внимание на следующие обстоятельства: из объяснений ответчика не представилось возможным уяснить, для чего она приобрела спорный объект недвижимости, поскольку жильем была обеспечена; почему ее не насторожила цена квартиры ниже даже кадастровой стоимости объекта недвижимости; почему она длительное время (более 4 лет) не предпринимала действий, направленных на освобождение принадлежащего ей имущества. Кроме того, расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО1 денежных средств в сумме 1.200.000 рублей в уплату покупной стоимости объекта недвижимости, в материалах реестрового дела не содержится. Сведений о получении ФИО1 выписки из ЕГРН после совершения сделки в материалах реестрового дела не имеется.

В отсутствие доказательств наличия у ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежных средств, кроме свидетельских показаний, суд относится критически к утверждению ответчика об уплате ФИО1 покупной стоимости спорного жилого помещения.

Доводы ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным истцом исковым требованиям не могут быть признаны состоятельными.

На основании пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Принимая во внимание, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ признан судом притворной сделкой (фактически не исполнялся сторонами) в настоящем судебном заседании, суд находит, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Доводы ответчика о необходимости применения положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (со ссылкой на действия истца, свидетельствующих о действительности договора - подписание договора купли-продажи, оформление расписки в получении денежных средств) подлежат отклонению, так как судом не установлена недобросовестность в действиях истца.

Таким образом, суд находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по п. 2 ст. 170 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки.

Доказательств иного в порядке ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального Кодекса РФ суду не представлено, ходатайств об их истребовании не заявлено.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы

С ответчицы в пользу истицы надлежит взыскать 300 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины при предъявлении настоящего иска в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Анализируя установленные обстоятельства, суд находит, что имеются основания для отмены обеспечительных мер в виде ареста <адрес> в <адрес>, принятых определением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального Кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить:

признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и Астайкиной Айсылу Жафяровной;

применить последствия недействительности сделки:

аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости – <адрес> в <адрес>;

признать право собственности ФИО1 на объект недвижимости – <адрес> в <адрес>.

Отменить обеспечительные меры - арест на <адрес> в <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 300 (триста) рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чкаловский районный суд города Екатеринбурга.

Председательствующий (подпись)

Копия верна. Судья