Решение по делу № 2-2414/2024 от 05.05.2025

К делу №2-263/25 (2-2414/2024;)

УИД 23RS0044-01-2024-002862-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Северская Краснодарского края 17 апреля 2025 года

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Безугловой Н.А.,

при секретаре Кириенко А.Е.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

действующей на основании доверенности №23АВ4873306 от 28.05.2024 г.,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Северскому РОСП УФССП России по Краснодарскому краю, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «НЕКСУМ», ФИО2 и к ФИО5 о признании торгов по реализации имущества недействительным,

установил:

ФИО1, представляющая интересы ФИО4, обратилась в суд с исковым заявлением к Северскому РОСП УФССП России по Краснодарскому краю, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и к ООО «НЕКСУМ» о признании торгов по реализации имущества недействительным, в котором просит суд признать недействительными и отменить результаты торгов (аукциона) по реализации следующих объектов недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м с видом разрешенного использования «для ведения животноводства», расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Северский, с/пос. ФИО6; нежилого здания с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м с назначением «сарай», расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Северский, с/пос. ФИО6; земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м с видом разрешенного использования «ЛПХ», расположенного по адресу: <...>, р-н Северский, с/о ФИО6, ст-ца Ставропольская, ул. Мира; земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м с видом разрешенного использования «для ведения молочного животноводства и откорма крупного рогатого скота», расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Северский, а также признать недействительными договоры купли-продажи, заключенные с лицами, выигравшими торги и применить последствия недействительности сделки, привести стороны в первоначальное состояние.

В обоснование исковых требований указано, что 29.09.2021 г. судебным приставом-исполнителем Северского РОСП возбуждено исполнительное производство <...> отношении ФИО4 на основании исполнительного листа серии ФС 032332681 от 03.09.2021 г., выданного Ленинским районным судом Краснодарского края. 01.02.2023 г. составлен акт о наложении ареста (описи имущества) при этом должник не был извещен и отсутствовал, указанный акт должнику не направлялся, акт составлен без выхода на местность. В акте о наложении ареста (описи имущества) не отражены сведения о том, что на земельном участке расположены теплица 50х12 м., опора ЛЭП, подведены мощности электричества, расположен объект капитального строительства. 28.02.2023 г. судебным приставом-исполнителем составлена заявка №23059/23/94141 на оценку арестованного имущества. Оценка была произведена ООО «Экспертно-оценочная компания» «Паритет», эксперты пришли к выводу о рыночной стоимости объектов оценки (отчет №А-040/23): земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., для ведения животноводства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. ФИО6 – 2 800 620 рублей; нежилое здание – сарай с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. ФИО6 – 645 213 рублей, сумма НДС 130 843 рубля; земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., ЛПХ, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, с/о ФИО6, ст. Ставропольская, ул. Мира – 584 417 рублей и земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., для ведения молочного животноводства и откорма крупного рогатого скота, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район – 1 178 038 рублей. Согласно отчету об оценке, оценщик руководствовался документами, переданными приставом – исполнителем, а именно: постановлением о назначении оценщика, актом о наложении ареста, выпиской из ЕГРН (ст. 7 отчета об оценке). Оценочная компания не исследовала реально объекты, в отчете отсутствует фотоматериал. При этом эксперт руководствовался актом о наложении ареста, который составлен приставом-исполнителем без выезда на местность и не отражает реальных характеристик объектов. При оценке применены показатели физического износа, а их невозможно определить без исследования объекта, ввиду чего стоимость имущества оказалась, по мнению истца, заниженной. Это обстоятельство подтверждается также независимым отчетом оценщика ФИО7 – отчет №2022-018 об оценке недвижимого имущества (произведена оценка вышеуказанных объектов недвижимости, стоимость имущества занижена в несколько раз). Несмотря на указанные, по мнению истца нарушения, пристав-исполнитель принял результаты оценки. В нарушение п.п. 4 п. 4 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пристав-исполнитель не направил должнику копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке в течение трех дней со дня его получения. 26.09.2023 г. судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае. Указанное постановление в адрес должника не направлялось. Аукцион по продаже имущества должника проводился на электронной площадке АО «Российский аукционный дом». Продавец имущества – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в лице ООО «НЕКСУМ» на основании доверенности. Организатор торгов не опубликовал о процедуре публичных торгов извещение в печатных средствах массовой информации, за тридцать дней до даты проведения торгов в электронной форме. По итогам торгов с победителями подписаны договоры купли-продажи и акты приема-передачи. Договоры купли-продажи и акты приема-передачи на электронной торговой площадке не размещены и у истца отсутствуют. Истец считает, что нарушены требования закона по передаче имущества должника на публичные торги, а также при проведении торгов.

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 10 декабря 2024 года привлечены к участию в данном гражданском деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2 и ФИО5

Определением Северского районного суда Краснодарского края от 11 февраля 2025 года привлечены к участию в данном деле в качестве соответчиков ФИО2 и ФИО5, которые исключены из числа третьих не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а также привлечен к участию в данном гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО4 на основании доводов, изложенных в отзыве ФИО2 на исковое заявление, согласно которым последняя просила отказать в иске ФИО4 в части земельного участка с кадастровым номером <...>, ссылаясь на то, что истец не оспорил оценку этого участка, следовательно, у пристава не было оснований для установления иной стоимости. Кроме того, истец не представил доказательства занижения стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>

Представитель ответчика ООО «НЕКСУМ» в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно которого ООО «НЕКСУМ» просит в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать, поскольку обществом не было допущено нарушений при организации и проведении торгов, а также ввиду того, что ФИО4 получила постановление пристава о принятии результатов оценки, однако не воспользовалась правом на оспаривание оценки. Извещения о торгах опубликованы в установленном порядке. ООО «НЕКСУМ» считает, что ФИО2 и ФИО5 являются добросовестными покупателями.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется ее возражение на иск и дополнение к нему, согласно которым просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказать, полагает, что истец получил постановления пристава, в том числе об оценке имущества. Кроме того, истец пропустил срок на оспаривание оценки. Цена имущества определена на повторных торгах и отражает его реальную стоимость. Полагает, что на спрос могло повлиять расположение участков <...> и <...> в территориальной зоне кладбищ и санитарно-защитной зоне кладбища, что влияет на способы их использования и стоимость. Информация о торгах опубликована надлежащим образом. Последствия пассивного поведения истца не могут быть переложены на победителей торгов. Строение на земельном участке с кадастровым номером <...> и теплица на участке с кадастровым номером <...> являются движимым имуществом и могут быть перемещены истцом в иное место. Кроме того, строение, обладающее признаками жилого дома, во всяком случае не подлежит оценке, так как в нарушение санитарно-эпидемиологических и градостроительных требований расположено в территориальной зоне кладбищ и санитарно-защитной зоне кладбища.

Представитель ответчика Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю и Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в судебное заседание не явились, причины неявки суду неизвестны, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом посредством направления судебного заказного письма и размещением информации на официальном сайте суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив исковое заявление, возражения и отзывы на него, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 28.09.2021 ФИО8 (взыскатель) обратился в Северский РОСП с заявлением о возбуждении исполнительного производства в отношении ФИО4 (должник) на основании исполнительного листа, выданного для исполнения решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 01.07.2021 по делу № 2-5442/2021 о взыскании с должника 2 988 000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 29.09.2021 ФИО9 возбуждено исполнительное производство № 75693/21/23059-ИП. В постановлении содержится разъяснение должнику его обязанности представить приставу сведения о принадлежащем ему имуществе. В постановлении проставлена подпись ФИО4 об ознакомлении с ним 21.10.2021.

В материалах исполнительного производства № 75693/21/23059-СД, предоставленного суду, имеются заявления ФИО8 от 05.10.2021 о наложении в рамках исполнительного производства ареста на имущество ФИО4, согласно которым взыскатель указал, что в обеспечение исполнения обязательства по возврату займа между должником и ФИО8 был заключен в нотариальной форме договор залога от 20.02.2020. Однако, как указал взыскатель, должница уклонилась от регистрации договора залога, а недвижимое имущество, выступавшее предметом залога, продала, не возвратив заём. При обращении в Ленинский районный суд г. Краснодара с иском о взыскании с ФИО4 долга по займу ФИО8 ходатайствовал о наложении ареста на принадлежащие ответчику имущество, включая нежилое помещение КН <...> Однако за время, прошедшее до разрешения судом ходатайства, ответчик продала это помещение. Указанные обстоятельства по мнению ФИО8 свидетельствуют о недобросовестном поведении ФИО4

Постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 11.10.2021 г. наложен запрет на совершение действий по регистрации на принадлежащее должнику недвижимое имущество, включая земельные участки с кадастровым номером <...> <...> и <...> с расположенным на нем сараем с кадастровым номером <...> В постановлении указано на его доставку должнику с помощью Единого портала государственных услуг.

18 ноября 2021 г. ФИО8 обратился в Северский районный суд Краснодарского края с иском к ФИО4 об обращении взыскания на принадлежащее ей недвижимое имущество в рамках исполнительного производства ввиду недостаточности у должника денежных средств для исполнения решения Ленинского районного суда г. Краснодара.

Решением Северского районного суда Краснодарского края от 29.11.2022 г. по делу № 2-230/2022 иск ФИО8 к ФИО4 об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворен. Суд, руководствуясь необходимостью исполнения решения суда, отсутствием иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов взыскателя, а также учитывая, что ФИО4 не принимала добровольных действий по погашению долга с момента вступления решения в законную силу, принимая во внимание отсутствие условий, при которых не допускается обращение взыскания на имущество должника, обратил взыскание в том числе на земельные участки с кадастровым номером <...> <...> и <...> с расположенным на нем сараем с кадастровым номером <...>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.03.2023 № 33-9630/2023, решение Северского районного суда Краснодарского края от 29.11.2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4, без удовлетворения.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 29.11.2022 г. исполнительные производства в отношении должника по требованию ФИО8 и требованию о взыскании с должника средств в пользу ИФНС России по Северскому району на основании судебного приказа объединены в сводное производство. Постановление направлено должнику с помощью Госуслуг.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 01.02.2023 г. на принадлежащее ФИО4 недвижимое имущество наложен арест. В тот же день пристав в присутствии понятых и в отсутствие должника составил акт о наложении ареста. Постановление направлено должнику с помощью Госуслуг.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю от 21.03.2023 г. для оценки имущества привлечен специалист ООО «Экспертно-оценочная компания «Приоритет». Постановление направлено должнику с помощью Госуслуг.

Согласно отчету ООО «Экспертно-оценочная компания «Приоритет» от 11.07.2023 № А-040/23, стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 2 800 620 руб., земельного участка с кадастровым номером <...> – 1 178 038 руб., земельного участка с кадастровым номером <...> – 584 417 руб., сарая с кадастровым номером <...> – 654 213 руб.

Постановлением от 11.08.2023 г. судебный пристав-исполнитель Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю принял результаты оценки имущества. В постановлении отражена стоимость всех объектов.

Данное постановление направлено должнику с помощью Госуслуг, а также посредством почтовой связи, что подтверждается реестром почтовых отправлений, в соответствии с отчётом о доставке вручено ФИО4 19.08.2023 г. в 12 ч. 33 мин.

Постановлением от 26.09.2023 г. судебный пристав-исполнитель Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю передал имущество должника в МТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах в форме аукциона по определенной в отчете цене. Постановление направлено истцу с помощью Госуслуг.

24 ноября 2023 г. судебный пристав-исполнитель Северского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю в присутствии понятых передал имущество на торги по акту.

Между МТУ Росимущества (заказчик) и ООО «Нексум» (исполнитель) заключен государственный контракт от 03.03.2023 № 0118100011323000007 на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество, на территории Краснодарского края и Республики Адыгея.

28 ноября 2023 г. ООО «Нексум» обеспечило публикацию извещения о проведении 29.12.2024 на электронной торговой площадке АО «Российский аукционный дом» электронных торгов в форме аукциона по продаже арестованного имущества в газете «Кубанские новости» от 28.11.2023 № 186 (7566), на сайте www.torgi.gov.ru (извещение №23000013530000000091) и на сайте электронной торговой площадки, что подтверждается представленными доказательствами.

29 декабря 2023 г. проведены торги, по результатам которых аукционы в отношении лотов № 11 (земельный участок с кадастровым номером <...> с сараем <...> и №13 (земельный участок <...>) признаны несостоявшимися, поскольку подана единственная заявка (лот № 11) или заявок не поступило вовсе (лот № 13). Аукцион по лоту № 14 (земельный участок с кадастровым номером <...>) состоялся (участвовали три заявки) и лот реализован в пользу ФИО2 за 1 109 417 руб. Таким образом, из переданного на торги имущества реализован только участок с кадастровым номером <...>

Постановлением от 25.01.2024 г. судебный пристав-исполнитель снял арест с земельного участка с кадастровым номером <...>

Данное постановление вручено под роспись ФИО4 19.02.2024 г.

18 января 2024 г. МТУ Росимущества в лице ООО «Нексум» заключило с ФИО2 договор купли-продажи № 40580/1870-23 в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>.

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается выписками.

В связи с недостаточностью средств, вырученных на торгах 29.12.2023 г., для окончания исполнительного производства проведены повторные торги.

Постановлением от 29.12.2023 г. судебный пристав-исполнитель снизил стоимость имущества на 15%, в связи с чем, стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составила 2 380 527 руб., земельного участка с кадастровым номером <...> – 1 001 332,03 руб., сарая с кадастровым номером <...> - 556 081,05 руб.

23 января 2024 г. ООО «Нексум» обеспечило публикацию извещения о проведении 01.03.2024 на электронной торговой площадке АО «Российский аукционный дом» повторных электронных торгов в форме аукциона в газете «Кубанские новости» от 23.01.2024 № 8 (7593), на сайте www.torgi.gov.ru (извещение № 23000013530000000113), на сайте электронной торговой площадки и на собственном сайте, что подтверждается представленными доказательствами.

01 марта 2024 г. проведены повторные торги, по результатам которых аукцион в отношении лотов №1 (земельный участок с кадастровым номером <...> с сараем с кадастровым номером <...>) и №3 (земельный участок с кадастровым номером <...>) состоялся (подано две заявки) и лоты реализованы в пользу ФИО5, которая предложила за лот №1 цену 2 981 608,05 руб., за лот № 3 – 1 016 632,30 руб.

13 марта 2024 г. МТУ Росимущества в лице ООО «Нексум» заключило с ФИО5 договоры купли-продажи № 40580/1870-23 (земельный участок с кадастровым номером <...> сараем с кадастровым номером <...>) и №40580/1870-23 (земельный участок с кадастровым номером <...> Переход права зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается представленными выписками.

Впоследствии ФИО5 разделила приобретенные земельные участки, а именно: земельный участок с кадастровым номером <...> на участки с кадастровыми номерами <...> площадью <...> кв. м и <...> площадью <...> кв. м, <...>, <...> площадью <...> кв. м и <...> площадью <...> кв. м.

Кроме того, согласно выписке ЕГРН от 29.10.2024 г., земельный участок с кадастровым номером <...> переведен из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 30.05.2024 г. исполнительное производство в отношении истца окончено в связи с фактическим исполнением.

В статье 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

В силу ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с разъяснением в абзаце 3 пункта 70 Постановления Пленума № 50 ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и (или) привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги. Кроме того, к участию же в деле о признании публичных торгов недействительными должны быть привлечены должник и взыскатель по исполнительному производству, судебный пристав-исполнитель, а также в необходимых случаях – ФССП России.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок (постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 № 7781/10). Торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

Таким образом, действующее законодательство связывает право на оспаривание публичных торгов (сделки, заключенной по их результатам) с существенными нарушениями, повлиявшими на их результаты, и наличием нарушенных прав и законных интересов лица, обратившегося с соответствующим иском.

Истец указывает, что судебный пристав-исполнитель не направлял в ее адрес принятые им постановления, в связи с чем она был лишена права на участие в исполнительных действиях.

В силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025), лицо, участвующее в исполнительном производстве, извещается о возбуждении исполнительного производства, времени и месте совершения исполнительных действий или применения мер принудительного исполнения либо вызывается к судебному приставу-исполнителю повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, телеграммой, с использованием почтовой, электронной, иных видов связи, инфраструктуры, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме, или иным способом доставки либо лицом, которому с его согласия судебный пристав-исполнитель поручает доставить повестку, иное извещение. Лицо, участвующее в исполнительном производстве, может извещаться посредством передачи ему короткого текстового сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи при наличии согласия этого лица.

Извещения, адресованные гражданину, направляются по адресам, указанным в исполнительном документе, по его месту жительства, месту нахождения или месту работы либо в его единый личный кабинет на Госуслугах, а извещения, направляемые посредством передачи короткого текстового сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи, - на абонентские номера, предоставленные Федеральной службе судебных приставов операторами связи. Лицо, участвующее в исполнительном производстве, вправе в письменной форме сообщить иной адрес (в том числе адрес электронной почты), по которому судебный пристав-исполнитель должен направлять извещения, либо указать иной способ уведомления и другие сведения, необходимые для своевременного информирования данного лица о ходе исполнительного производства (часть 3 и часть 4 статьи 24 Закона об исполнительном производстве).

В соответствии с частью 2 статьи 29 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025), лица, участвующие в исполнительном производстве, считаются извещенными, если: 1) адресат отказался от получения повестки, иного извещения; 2) несмотря на получение почтового извещения, адресат не явился за повесткой, иным извещением, направленными по его адресу; 3) повестка, иное извещение направлены по последнему известному месту жительства лица, участвующего в исполнительном производстве, или по адресу, сообщенному им в письменной форме судебному приставу-исполнителю для уведомления данного лица (в том числе по адресу электронной почты), или повестка, иное извещение направлены иным способом, указанным таким лицом, однако лицо направленные повестку, иное извещение не получило; 4) извещение в форме электронного документа, подписанного судебным приставом-исполнителем усиленной квалифицированной электронной подписью, направлено адресату с использованием информационно-телекоммуникационных сетей в порядке, установленном Правительством РФ.

Статья 50.1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025) предусматривает, что информационное взаимодействие сторон исполнительного производства с Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами в электронном виде, а именно информирование лица, являющегося стороной исполнительного производства, о ходе принудительного исполнения исполнительного документа, в том числе о совершаемых исполнительных действиях и принимаемых мерах принудительного исполнения, направление лицу, являющемуся стороной исполнительного производства, постановлений, иных документов Федеральной службы судебных приставов, судебного пристава-исполнителя и иных должностных лиц службы судебных приставов, подача заявлений, ходатайств, объяснений, отводов и жалоб должностному лицу службы судебных приставов, а также получение результатов их рассмотрения, может осуществляться посредством Госуслуг в порядке, установленном Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 29.06.2016 № 606 утверждены «Правила направления с использованием информационно-телекоммуникационных сетей извещения в форме электронного документа, подписанного судебным приставом-исполнителем усиленной квалифицированной электронной подписью, при соблюдении которых лицо, участвующее в исполнительном производстве, считается извещенным» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 1 Правил, извещение в форме электронного документа, подписанного судебным приставом-исполнителем усиленной квалифицированной электронной подписью, предусмотренное пунктом 4 части 2 статьи 29 Закона об исполнительном производстве, может быть направлено лицу, участвующему в исполнительном производстве, посредством Госуслуг.

В пункте 2 Правил предусмотрено, что Федеральная служба судебных приставов при наличии постановления судебного пристава-исполнителя обеспечивает размещение вместе с извещением копии такого постановления.

При этом условием направления извещения посредством Госуслуг является завершение лицом, участвующим в исполнительном производстве, прохождения процедуры регистрации в федеральной государственной информационной системе «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме». Оператор Госуслуг обязан однократно уведомить лицо, участвующее в исполнительном производстве, в момент его входа на Госуслуги с использованием единой системы идентификации и аутентификации о порядке направления извещений, предусмотренном Правилами, в том числе об определении момента, в который лицо, участвующее в исполнительном производстве, считается надлежащим образом уведомленным посредством единого портала, а также о способах реализации права, предусмотренного пунктом 4 Правил.

Лицо, участвующее в исполнительном производстве, вправе отказаться от получения извещений посредством единого портала с использованием функционала личного кабинета либо путем направления оператору Госуслуг заявления в письменной форме или форме электронного документа о прекращении направления такому лицу извещений (пункт 4 Правил).

Согласно разъяснению в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023) (утв. Президиумом ВС РФ от 26.04.2023) днем ознакомления должника с постановлением о возбуждении в отношении его исполнительного производства, направленного судебным приставом-исполнителем посредством системы электронного документооборота, является день входа должника в указанную систему.

Из изложенного следует, что извещение судебным приставом-исполнителем должника и информационное взаимодействие с ним может быть реализовано различными способами, в том числе с использованием почтовой, электронной и иных видов связи.

В постановлении о возбуждении исполнительного производства от 29.09.2021 г. содержится подпись ФИО4 от 21.10.2021 г., в связи с чем, должник знал об имеющемся в отношении нее исполнительном производстве.

Последующие постановления пристава, в том числе о наложении ареста от 01.02.2023 г., о принятии результатов оценки от 11.08.2023 г., о передаче имущества на торги от 26.09.2023 г., направлены истцу на Госуслуги, на что прямо указано в этих постановлениях.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

ФИО4 в исковом заявлении и при рассмотрении дела не ссылалась на отказ от получения извещений посредством Госуслуг, получение постановлений судебного пристава-исполнителя в электронной форме не отрицала.

При этом постановление от 11.08.2023 г. о принятии результатов оценки имущества в соответствии с отчетом № А-040/23, направлено истцу почтой и получено им 19.08.2023 г..

В судебном заседании установлено, что судебный пристав-исполнитель осуществлял извещение должника и информационное взаимодействие с ним в установленном законом порядке.

С учетом изложенного, суд считает необоснованным довод истца о несоблюдении судебным приставом-исполнителем обязанности по извещению.

Довод ФИО4 о том, что организатор торгов в нарушение требований в пункта 2 статьи 448 ГК РФ не опубликовал извещение о торгах в печатных СМИ за тридцать дней до даты проведения торгов суд находит несостоятельным, ввиду следующего.

Из пункта 2 статьи 448 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В абзаце 6 пункта 72 Постановления Пленума № 50 разъяснено, что порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (часть 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве).

Извещение о проведении публичных торгов публикуется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа (пункт 4 статьи 449.1 ГК РФ).

ООО «Нексум» представило в дело доказательства размещения извещений о первичных и повторных торгах в установленном законом порядке.

Так, специализированная организация обеспечила публикацию 28.11.2023 и 23.01.2024 извещений о проведении торгов 29.12.2023 и 01.03.2024, соответственно, в выпусках газеты «Кубанские новости» за 28.11.2023 и 01.03.2024 и на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (www.torgi.gov.ru). Извещения содержали информацию о времени, месте и форме торгов, об их предмете, и начальной цене.

Исходя из изложенного, информация о проведении как первых, так и повторных торгов опубликована для сведения потенциально заинтересованного круга покупателей в установленном порядке.

Также суд находит несостоятельным довод ФИО4 об отсутствии ее личного уведомления о передаче имущества на торги, поскольку нормы Закона об исполнительном производстве не предусматривают обязательного уведомления должника о предстоящих торгах. Должник считается уведомленным о проведении торгов постольку, поскольку вся необходимая информация размещена на сайте организатора торгов, на общероссийском сайте www.torgi.gov.ru, и содержала полную информацию, позволяющую достоверно установить дату, время, место проведения торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену, в связи с чем его индивидуальное уведомление не требуется.

Таким образом, организация и проведение оспариваемых торгов произведены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Информация о проведении торгов была доступна для любого, потенциально заинтересованного в приобретении реализуемого имущества, лица.

Изучив доводы истца о недостоверности оценки и допущенных при ее проведении нарушениях, суд приходит к следующему выводу.

Постановление судебного пристава-исполнителя от 11.08.2023 г. о принятии результатов оценки содержит результаты оценки из отчёта № А-040/23. В постановлении разъяснено право должника на судебное оспаривание оценки в десятидневный срок.

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчёте, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведённой оценке.

В абзаце 3 пункта 50 Постановления Пленума № 50 разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Таким образом, для должника как стороны исполнительного производства законом предусмотрены специальный способ защиты на случай несогласия с оценкой, который может быть реализован в десятидневный срок путём оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя об оценке в административном порядке (в соответствии с КАС РФ) или в исковом порядке (в соответствии с ГПК РФ).

Судебный пристав-исполнитель проинформировал ФИО4 о принятых им в постановлении от 11.08.2023 результатах оценки через Госуслуги и письмом, которое она получила 19.08.2023. Следовательно, должник не был лишён права на оспаривание оценки в установленный срок. Обратное в истец суду не представил. Таким образом, истец не был лишён права на оспаривание оценки, однако по своему усмотрению отказался от его реализации.

С момента получения ФИО4 постановления от 11.08.2023 и до подачи искового заявления прошел почти год. В ситуации, когда должник в установленном порядке уведомлен о результатах оценки имущества и пропустил срок для их оспаривания, законные основания для предоставления ему дополнительной возможности по оспариванию оценки в рамках иска об оспаривании торгов отсутствуют. Противоположный подход ставит участников исполнительного производства не в равноправное положение и не соответствует установленной законом процедуре реализации прав сторон исполнительного производства.

Представленная истцом рецензия ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 28.03.2025 № 01-03-25 на отчёт № А-040/23 суд не принимает в качестве доказательства, в виду следующего. В рецензии указано, что отчет не соответствует нормам действующего законодательства, составлен с многочисленными нарушениями законодательства и методических рекомендаций по проведению оценки, в связи с чем, вывод о рыночной стоимости участков <...>, <...> и сарая <...> нельзя признать обоснованным.

Доводы об отсутствии в отчете № А-040/23 сведений о наличии у оценщика трудового договора с оценочной компанией на дату составления отчета, отсутствии в открытых источниках сведений о наличии минимально требуемого количества оценщиков в штате оценочной компании, непредставлении оценщиком информации о выполнении отчета в саморегулируемую организацию, отсутствии сведений об осмотре объекта и характеристиках объектов оценки, нарушении методики оценки являются суждениями рецензента, документально не подтверждены и не могут служить доказательством занижения стоимости имущества на дату проведения торгов.

Ссылка в рецензии на определение Верховного Суда РФ от 08.02.2022 №5-КГ21-181К2 о недопустимости по смыслу статей 80 и 84 ГПК РФ проведения судебной экспертизы экспертом, который не входит в штат экспертной организации, не относится к рассматриваемому делу.

Отчет №А-040/23 подготовлен в рамках исполнительного производства по поручению судебного пристава-исполнителя, т.е. отчёт не является заключением судебной экспертизы, в связи с чем, к нему неприменимы соответствующие нормы ГПК РФ.

Ссылка истца на разъяснение Верховного Суда РФ, содержащееся в ответе на вопрос №10 в Обзоре судебной практики № 2 (2016) от 06.07.2016, о том, что отсутствие судебного решения о незаконности действий (постановлений) судебного пристава-исполнителя не препятствует оспариванию торгов, подлежит отклонению.

Согласно содержанию указанного разъяснения оно подлежит применению к ситуациям, когда исполнительное производство изначально возбуждено в отсутствие законных оснований. В частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения, либо на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание. В таких ситуациях у организатора торгов в принципе отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Суд не усматривает оснований для применения указанного разъяснения применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. Судебный пристав-исполнитель не допустил нарушений, повлекших за собой незаконную передачу имущества должника на торги, так как имелись законные основания для возбуждения исполнительного производства, а на торги передано имущество, на которое обращено взыскание судом.

Суд считает довод истца о явном занижении стоимости имущества несостоятельным, ввиду следующего.

Организатор торгов признал первичные торги от 29.12.2023 г. по реализации земельного участка с кадастровым номером <...> с расположенным на нём сараем с кадастровым номером <...> и участка с кадастровым номером <...> несостоявшимися ввиду отсутствия заявок (земельный участок с кадастровым номером <...>) или подачи единственной заявки (земельный участок с кадастровым номером <...> с сараем с кадастровым номером <...>) что подтверждается протоколами определения участников и итоговыми протоколами торгов.

В соответствии со статьей 91 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025), организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: 1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц; 2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов; 3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества; 4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Таким образом, организатор правомерно признал первые торги несостоявшимися.

Согласно части 1 и части 2 статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025), в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15%, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 указанного Закона.

Следовательно, снижение стоимости имущества на 15% явилось правомерным следствием признания первоначальных торгов несостоявшимися.

23 января 2024 г. ООО «Нексум» обеспечило публикацию в общедоступных источниках информации о проведении 01.03.2024 повторных торгов.

При этом на участие в повторных торгах по продаже земельного участка с кадастровым номером <...> с сараем с кадастровым номером <...> и земельного участка с кадастровым номером <...> несмотря на снижение цены на 15% подано только по две заявки.

Проведение повторных торгов с перечисленным имуществом и участие в них только двух потенциальных покупателей свидетельствует об отсутствии высокого спроса. Между тем, по общему правилу, продажа дорогостоящей недвижимости по заниженной цене должна вызывать повышенный спрос. Между тем в рассматриваемом деле такой спрос отсутствовал даже при заниженной, по мнению истца, стоимости, что и привело к проведению повторных торгов. В связи с этим суд также отклоняет довод истца о том, что при оценке сарая с кадастровым номером <...> некорректно применены показатели его физического износа, так как это не могло повлиять на спрос на этот объект.

Кроме того, суд обращает внимание на следующее обстоятельство реализации имущества.

Земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м с назначением ЛПХ приобретен ФИО2 на первых торгах за 1 109 417 руб. при стартовой цене в 584 417 руб., т.е. его итоговая цена превысила начальную почти в два раза. Согласно журналу хода торгов стоимость этого участка определена после 175 шагов участников аукциона. Изложенное свидетельствует о высокой конкуренции среди участников торгов по этому лоту, что указывает на повышенный спрос на него. При этом истец не представил какие-либо доказательства иной стоимости земельного участка <...>

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м и земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м с сараем с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м имели значительно большую площадь по сравнению с земельным участком с кадастровым номером <...> и согласно их разрешенному использованию предназначались для ведения профессиональной сельскохозяйственной деятельности в форме животноводства, чем и занимался истец согласно представленным в дело фотографиям.

Кроме того, на покупательский спрос на земельные участки с кадастровым номером <...> и кадастровым номером <...> могло оказать влияние следующее обстоятельство.

Согласно карте градостроительного зонирования в составе сведений ГИСОГД от 08.11.2024 № 959 и № 958, выданных Управлением архитектуры администрации Северского района, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки Григорьевского сельского поселения (утв. решением Совета Григорьевского сельского поселения от 22.08.2013 № 159 с последующими изменениями), по состоянию на 11.07.2023, т.е. на момент оценки имущества в рамках исполнительного производства, часть земельного участка с кадастровым номером <...> (до раздела часть земельного участка с кадастровым номером <...>) располагалась в зоне кладбищ СН-1 и соответствующей санитарно-защитной зоне. При этом земельный участок с кадастровым номером <...> примыкал к территориальной зоне кладбищ СН-1 и на него также накладывалась соответствующая санитарно-защитная зона.

По сведениям ГИСОГД Управления архитектуры администрации Северского района от 31.05.2024 № 471 описанное расположение сохранилось при рассмотрении дела и для земельных участков с кадастровым номером <...> и с кадастровым номером <...>, образованных ФИО5 в результате раздела земельных участков с кадастровым номером <...> и с кадастровым номером <...>, соответственно.

Расположение части земельного участка с кадастровым номером <...> (на момент рассмотрения дела земельного участка с кадастровым номером <...>) на расстоянии около 50 м от кладбища на земельном участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> с разрешенным использованием «для размещения кладбища» и примыкание к кладбищу земельного участка с кадастровым номером <...> (на момент рассмотрения дела земельного участка с кадастровым номером <...>) также подтверждается фотографиями, выкопировками из Публичной кадастровой карты и спутниковыми снимками из Яндекс Карт в возражениях на исковое заявление ФИО5

Факт размещения кладбища традиционного захоронения на земельном участке с кадастровым номером <...> в пределах <...> м. от земельного участка с кадастровым номером <...> и непосредственно по меже с земельным участком с кадастровым номером <...> подтверждается заключением ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» от 04.03.2025г.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ и пунктом 18 статьи 105 Земельного кодекса РФ санитарно-защитные зоны к числу зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Целями установления зон с особыми условиями использования территорий являются, кроме прочего, защита жизни и здоровья граждан и охрана окружающей среды (подпункт 1 и подпункт 4 пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса РФ).

Подпункт 12.4.9 раздела 12 «Сооружения санитарно-технические, транспортной инфраструктуры, объекты коммунального назначения, спорта, торговли и оказания услуг» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» относит кладбища смешанного и традиционного захоронения площадью 10 и менее га к объектам IV класса опасности.

Пункт 2.1 главы II «Общие положения» и глава VII «Санитарная классификация промышленных объектов и производств тепловых электрических станций, складских зданий и сооружений и размеры ориентировочных санитарно-защитных зон для них» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» устанавливает для промышленных объектов и производства IV класса опасности размер санитарно-защитной зоны в 100 м.

Земельный участок с кадастровым номером <...> с разрешенным использованием «для размещения кладбища» имеет площадь более <...> га (<...> га), в связи с чем, к нему применяется санитарно-защитная охранная зона <...> м., в границы которой попадают примыкающие к кладбищу части земельных участков с кадастровым номером <...> и кадастровым номером <...>.

Подпунктом 1.1 пункта 1 «Санитарно-защитные зоны» статьи 56 «Зоны с особыми условиями использования территорий» Правил землепользования и застройки Григорьевского сельского поселения Северского района от 22.08.2013 № 159 установлено, что ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах санитарно-защитных зон устанавливаются Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». В санитарно-защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Согласно подпункту «а» пункта 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222) в границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков целях размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

По сведениям ГИСОГД Управления архитектуры администрации Северского района от 31.05.2024 № 471 градостроительным регламентом для зоны СН-1 в основных видах разрешенного использования установлены два вида использования: ритуальная деятельность и земельные участки (территории) общего пользования; в вспомогательных видах разрешенного использования указано следующее: объекты благоустройства (площадки для отдыха, навесы, беседки); стоянки для автомобилей надземные; площадки для сбора твердых бытовых отходов, уборные; склады для хранения оборудования, инвентаря и пр.; в условных видах разрешенного использования – коммунальное обслуживание.

Правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент, что следует из частей 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Таким образом, для земельных участков с кадастровым номером <...> и с кадастровым номером <...> на момент торгов имелись (и сохраняются) ограничения в возможном использовании в связи с их нахождением в <...> м. санитарно-защитной зоне кладбища, а также с учетом ограничения основных, вспомогательных и условных видов разрешенного использования в градостроительном регламенте для территориальной зоны кладбищ. Указанные обстоятельства характеризуют правовой режим участков, что также могло отразиться на спросе на их приобретение по сравнению с участками, у которых описанные особенности отсутствуют.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Стоимость приобретенных ФИО5 земельных участков с кадастровым номером <...> и с кадастровым номером <...> и сарая с кадастровым номером <...> сформировалась в результате реального спроса на публичных вторичных торгах, информация о которых была обнародована в установленном законом порядке в открытых источниках, что подтверждено материалами дела. Таким образом, фактическая стоимость имущества выявлена посредством аукциона с открытой формой подачи предложения о цене, что обеспечило продажу имущества по максимально возможной цене с учетом реального покупательского спроса.

Относительно представленных ФИО4 заключения специалиста ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 28.03.2025 № 02-03-25 об определении рыночной стоимости участка <...> по состоянию на 11.07.2023 и отчета ФИО7 от 11.02.2022 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> с сараем с кадастровым номером <...> суд отмечает следующее.

Заключение и отчет содержат мнение специалиста о возможной цене имущества, которое подготовлено им по поручению истца, оспаривающего торги, тогда как цена спорных объектов определена по результатам публичных торгов на основе реального покупательского спроса, т.е. стоимость имущества установлена в установленном законом порядке. При этом суд не установил, а истец не доказал, что при организации и проведении торгов допущены нарушения, которые повлияли бы на формирование цены на торгах.

Кроме того, в представленных истцом отчете и заключении не учитывалось частичное нахождение участков в санитарно-защитной зоне кладбища и земельного участка с кадастровым номером <...> в территориальной зоне кладбищ, что могло повлиять на их стоимость и подбор аналогов.

Помимо этого, отчет ФИО7 от 11.02.2022 составлен за полтора года до даты оценки имущества в рамках исполнительного производства (11.07.2023), что указывает на то, что он не отвечает критерию относимости к исследуемым обстоятельствам.

В связи с этим представленные истцом отчет ФИО7 и заключение ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» не имеют значения для оценки законности оспариваемых торгов.

Суд отмечает, что ФИО5 в подтверждение обоснованности оценки земельного участка с кадастровым номером <...> и земельного участка с кадастровым номером <...> с сараем с кадастровым номером <...> представила в дело отчет ООО «Р-ГРУПП» от 28.02.2025 № 286/2025. Согласно отчету общая стоимость спорных объектов по состоянию на 11.07.2023 составила 5 203 800 руб., тем самым она отличается от стоимости в отчете № А-040/23 (4 632 871 руб.) на 12%, что дополнительно опровергает довод истца о существенном занижении стоимости этого имущества.

Суд не принимает во внимание ссылку истца на расположение на земельном участке с кадастровым номером <...> объекта капитального строительства как обстоятельство, влияющее на действительность торгов.

Оценивая влияние размещения строения, суд в первую очередь должен разрешить вопрос права – является ли строение объектом недвижимости. В случае, если строение не является недвижимостью, то истец вправе переместить его в иное место. В свою очередь объект, обладающий признаками недвижимости, подлежит оценке в случае установления, что оно создано и введено в оборот как недвижимость в установленном законом порядке.

При предъявлении иска ФИО4 не указала назначение (жилое, нежилое) и функциональное назначение строения, не представила доказательства того, что оно является правомерно созданным недвижимым имуществом. Документы, подтверждающие период возведения строения и регистрацию прав на него как на недвижимость или его легализацию (введение в оборот) в ином законном порядке, истец в дело не представила.

При этом истец, будучи извещенным судебным приставом-исполнителем о возбуждении в отношении него исполнительного производства, о существовании строения и наличии у него каких-либо прав на строение не сообщил. Доказательства обратного в деле отсутствуют.

ФИО5 представила в дело заключение ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» от 04.03.2025, выполненное по результатам натурного осмотра строения. Заключением установлены технико-экономические показатели, конструктивное исполнение (характеристики) и функциональное назначение строения.

Так, конструктивная система строения представляет собой деревянный каркас (стойки, балки, связи). Принятое объемно-планировочное решение строения соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, поскольку в нем выделены помещения, параметры (размеры, площади, высоты) которых позволяют организовать в них жилую комнату (комнаты), переднюю, кухню, ванную комнату и туалет при завершении работ по внутренней отделке и разводке коммуникаций. Кроме того, в строении запланировано отопление, так как в составе его наружных стеновых и кровельных конструкций выполнена закладка плит минераловатного утеплителя.

При демонтаже строительных конструкций строения, его утепленный несущий деревянный каркас, чердачное перекрытие с утеплением, конструкция двухскатной крыши, кровельное покрытие, стеновое ограждение и перегородки (т.е. практически все конструктивные элементы) могут быть разобраны поэлементным способом, перемещены и собраны повторно на новом (ином) месте. Заполнения оконных и дверных проемов технически возможно демонтировать, переместить и использовать вторично. Исключением является железобетонный фундамент, который при демонтаже будет утрачен.

Суд отмечает, что утрата фундамента не означает утраты всего строения, так как надстроенный сборно-разборный каркас и иные конструктивные элементы могут быть перемещены с сохранением назначения. Признак неразрывной связи с землей не определяется исключительно по связи фундамента с земельным участком, но обусловлен неразрывной связью всего объекта целиком, включая его надземную (основную) часть с участком.

В заключении сделан вывод, что строение является некапитальным объектом пониженного уровня ответственности класса КС-1, поскольку его конструктивное исполнение (сборно-разборный деревянный каркас) технически позволяет осуществить его перемещение на новое (иное) место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению и без изменения его характеристик.

Из заключения следует, что строение не обладает признаками хозяйственной постройки (сарая, погреба, теплицы, бани, навеса, колодца) по той причине, что подобного рода сооружения, как правило, возводятся неотапливаемыми, без организации в каждом из помещений оконного проема, без звукоизоляции помещений друг от друга и без выделения изолированных помещений, которые позволяют эксплуатировать их в качестве жилых комнат, кухонь, передних, туалетов и ванных комнат.

В заключении определено, что строение расположено на расстоянии 60 м от существующего на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью <...> га кладбища традиционного захоронения, т.е. в пределах <...> м санитарно-защитной зоны кладбища. В заключении указано, что строение расположено на той части земельного участка с кадастровым номером <...> (в настоящее время земельного участка с кадастровым номером <...>), которая находится в зоне размещения кладбищ традиционного захоронения согласно данным карты функциональных зон в составе графической части генерального плана Григорьевского сельского поселения Северского района (утв. решением Совета Григорьевского сельского поселения Северского района от 13.02.2014 № 174) и в территориальной зоне СН-1 «Зона кладбищ» согласно данным карты градостроительного зонирования в составе графической части Правил землепользования и застройки Григорьевского сельского поселения Северского района (утв. решением Совета Григорьевского сельского поселения Северского района от 22.08.2013 № 159).

Как было указано ранее, в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилой застройки, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания (подпункт «а» пункт 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222).

Исходя из изложенного в заключении сделан вывод о том, что размещение жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <...> в территориальной зоне СН-1 «Зона кладбищ» противоречит градостроительным требованиям статей 55, 56 Правил землепользования и застройки Григорьевского сельского поселения Северского района от 22.08.2013 № 159, в части основных, условно разрешенных и вспомогательных видов использования земельного участка в зоне СН-1 и в части размещения жилого дома в санитарно-защитной зоне кладбища. Кроме того, размещение жилого дома в границах 100 метровой санитарно-защитной зоны кладбища нарушает нормативные требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» и, как следствие, требования статьи 14 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

В представленном истцом отчете ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 28.03.2025 № 02-03-25 о рыночной стоимости строения по состоянию на 11.07.2023 сделан вывод о том, что строение может быть отнесено к «объектам вспомогательного назначения агропромышленной отрасли», который обоснован «назначением участка» и «конструктивным решением» (стр. 8 отчёта).

Вместе с тем, истец не пояснила и в отчете ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» не указано, какой именно объект вспомогательного назначения агропромышленной отрасли представляет собой строение (например, курятник, телятник, свинарник, теплицу, навес, сарай) и для чего в нем обустроены пластиковые окна и выполнена планировка помещений как в доме.

Кроме того, суд не может согласиться с определением функционального назначения строения только на основании разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено, поскольку это противоречит собственным характеристикам строения, объективное наличие которых подтверждается фотографиями в деле, в том числе в представленном истцом отчёте ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз».

Как указано в заключении ООО НПП «СтройТехЭкспертиза», внутри строения выделены помещения, параметры (размеры, площади, высоты) которых позволяют организовать в них жилую комнату (комнаты), переднюю, кухню, ванную комнату и туалет; в строении будет предусмотрено отопление т.к., в составе его наружных стеновых и кровельных конструкций выполнена закладка плит минераловатного утеплителя; принятое объемно-планировочное решение строения соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. Строение не обладает признаками хозяйственной постройки (сарая, погреба, теплицы, бани, навеса, колодца) по той причине, что подобного рода сооружения, как правило возводятся не отапливаемыми, без организации в каждом из помещений оконного проёма, без звукоизоляции помещений друг от друга и без выделения изолированных помещений, которые позволяют эксплуатировать их в качестве жилых комнат, кухонь, передних, туалетов и ванных комнат.

В представленном истцом отчете ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» отсутствует анализ строительно-технических характеристик строения на предмет наличия у него признаков капитальности (недвижимости).

ФИО10 достоверность перечисленных в ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» характеристики строения и обстоятельства его размещения не оспорила, доказательства, опровергающие заключение ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» не представила, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляла. Таким образом, ФИО4 в установленном процессуальном порядке не опровергла отсутствие у строения признаков объекта недвижимости и его жилое предназначение.

Внесудебное заключение специалиста может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве письменного доказательства. Заключение ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» не вызывает у суда сомнений по своей полноте и обоснованности, не оспорено истцом и соотносится с иными представленными в дело доказательствами. В связи с этим суд оценивает заключение как аргументированное мнение квалифицированного специалиста, имеющее значение при рассмотрении дела, и обладающее статусом доказательства.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что строение на земельном участке с кадастровым номером <...> (ранее земельный участок с кадастровым номером <...>) не является недвижимым имуществом, не является хозяйственной постройкой, и в техническом плане представляет собой сборно-разборное строение с признаками жилого дома, которое может быть перемещено без несоразмерного вреда его назначению.

Таким образом, перечисленные обстоятельства не позволяют отнести строение к правомерно созданному недвижимому имуществу, которое подлежало оценке в рамках исполнительного производства. Поскольку обстоятельства, которые позволяли бы установить такой правовой режим, у строения в деле отсутствуют, вопрос о его стоимости значения не имеет.

Следовательно, представленное ФИО4 заключение специалиста ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» от 28.03.2025 № 02-03-25 о рыночной стоимости строения по состоянию на 11.07.2023 в размере 2 480 000 руб., суд не принимает в качестве доказательства.

Учитывая изложенное, суд находит довод истца о том, что указанный объект подлежал оценке, несостоятельным.

Довод истца о том, что при оценке имущества не учтено расположение на земельном участке с кадастровым номером <...> теплицы <...> м, опоры линии электропередач и подведение мощностей электричества, суд также находит несостоятельным, ввиду следующего.

Как следует из представленных в дело фотографий и пояснений ФИО5 на земельном участке с кадастровым номером <...> расположена теплица, представляющая собой металлический профиль, обтянутый пленкой. Истец не оспаривала приведенные характеристики теплицы.

Теплица как движимое имущество, не имеющее прочной связи с землей, осталась в собственности ФИО4, которая вправе демонтировать её и перенести на новое место без несоразмерного ущерба её назначению.

С учётом изложенного, нахождение на земельном участке с кадастровым номером <...> сборно-разборной теплицы не повлияло на стоимость участка. При таких обстоятельствах нарушений требований закона и прав истца при отчуждении участка с теплицей не допущено.

Инженерная инфраструктура в виде линий электропередач (ЛЭП) и их опор относится к имущественному комплексу сети энергоснабжения соответствующей энергоснабжающей организации. В связи с этим опоры ЛЭП на участке не являются собственностью истца и не подлежали учёту при оценке арестованного имущества.

Доводы истца о том, что при наложении ареста и оценке имущества не проведен осмотр, не выявлены реальные характеристики объектов, ввиду чего проведенная оценка является недостоверной, подлежат отклонению, поскольку они не влияют на тот факт, что рыночная стоимость имущества истца определена по результатам двух торгов (первичных и повторных) исходя из реального спроса на него.

Кроме того, пунктом 16 Информационного письма №101 предусмотрено, что возможные нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Также при принятии решения суд учитывает, что истец участвовала в судебных разбирательствах по делам о взыскании с нее задолженности и об обращении взыскания на спорную недвижимость, равно как впоследствии ей было известно о возбуждении исполнительного производства и об определении начальной цены ее имущества. Истец принятые приставом постановления (действия) не оспорила, информацию, которая, по ее мнению, имела значение для определения стоимости имущества, не представила. ФИО4 оплатила услуги оценщика ФИО7 (отчёт от 11.02.2022г.) для определения стоимости недвижимости имущества уже после возбуждения исполнительного производства. Однако, несмотря на это истец не воспользовалась правом на оспаривание оценки в установленном порядке, а объявила о своём несогласии с ней, когда деньги, вырученные от реализации имущества, уже были распределены, а исполнительное производство окончено.

Как следует из дополнения к возражениям на иск ФИО5 от 17.04.2025г., истец с 2009г. является главой КФХ (ОГРНИП <***>). Наличие у истца предпринимательского статуса также подтверждается материалами исполнительного производства, в частности, направлением судебным приставом-исполнителем запросов о счетах должника-ИП (индивидуального предпринимателя) и должника-ФЛ (физического лица). Истец наличие статуса главы КФХ не оспаривала. ФИО4 как субъект предпринимательской деятельности в рамках исполнительного производства должна была действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449.1 ГК РФ, публичные торги проводятся в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. В силу пункта 2 статьи 449.1 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Суд учитывает, что в рассматриваемом деле должник, оспаривающий действительность торгов, своим бездействием, выразившимся в непредставлении судебному приставу-исполнителю и умалчивании сведений о нахождении на земельных участках какого-либо имущества, создала ситуацию, при которой требования к ней взыскателей удовлетворены за счет средств ответчиков-покупателей (победителей торгов), в то время как сам должник в результате оспаривания торгов по основаниям, которые были ему известны до проведения торгов, претендует получить обратно свое имущество.

Длительное и намеренное неисполнение судебных актов о взыскании долга при наличии соответствующей возможности (истец могла до возбуждения исполнительного производства самостоятельно реализовать один из своих объектов недвижимости, который по ее мнению стоит дороже, чем стоимость, по которой он был реализован на торгах, и беспрепятственно рассчитаться с взыскателем) и последовавшее за этим полное устранение от реализации своих прав в исполнительном производстве – не позволяют ФИО4 в настоящее время перекладывать риски своего недобросовестного поведения на сторонних покупателей, доверившихся публичному характеру процедуры проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из установленных обстоятельств, суд считает, что в рассматриваемом деле поведение истца не может быть признано добросовестным. В силу изложенного на ФИО2 и ФИО5 не могут быть возложены риски, связанные с пассивным и недобросовестным поведением истца.

В связи с этим при оспаривании торгов суд может принимать во внимание лишь нарушения, которые повлияли на саму сущность торгов как процедуры, направленной на привлечение независимых потенциальных покупателей, что, в свою очередь, обеспечивает реализацию имущества по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок (статьи 447, 448 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда РФ от 16.07.2009 № 739-О-О, постановления Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 №12573/11 и от 29.01.2013 № 11604/12).

Вместе с тем нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ могли бы служить основанием для признания недействительными торгов, судом не установлено. Оспариваемые торги проведены в установленном законом порядке с доведением информации до неопределенного круга лиц. Стоимость имущества определена на открытых конкурентных торгах с учетом реального спроса.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Северскому РОСП УФССП России по Краснодарскому краю, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «НЕКСУМ», ФИО2 и к ФИО5 о признании торгов по реализации имущества недействительным.

Как указано в ч.ч. 1-3 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу после вступления решения суда в законную силу принятые меры по обеспечению иска отменить.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 61, 67, 167, 193 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Северскому РОСП УФССП России по Краснодарскому краю, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «НЕКСУМ», ФИО2 и к ФИО5 о признании торгов по реализации имущества недействительным, отказать.

После вступления решения суда в законную силу, меры по обеспечению иска, принятые определением от 04.07.2024 года в виде ареста (запрета регистрационных действий) и запрета осуществления строительных работ в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, нежилого здания с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м., отменить.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Северский районный суд в течение месяца с момента изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Безуглова

Мотивированное решение суда изготовлено 05 мая 2025 года.