Дело № 2-420/2025 Мотивированное решение изготовлено 07.07.2025
УИД: 51RS0016-01-2025-000490-45
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 июля 2025 года г. Кировск
Кировский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Тимченко А.В.
при секретаре Андреевой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки.
В обоснование заявленных требований указано, что ... между ФИО3 и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: .... Пунктом 3 указанного договора предусмотрено условие об оплате покупателем в срок до 01.04.2003 задолженности по коммунальным платежам в размере 10227,60 руб. Указанная задолженность в предусмотренный договором срок оплачена истцом, однако сведений и документов, подтверждающих оплату указанной задолженности, у истца не сохранилось. Вместе с тем, действующими квитанциями подтверждается отсутствие задолженности по коммунальным платежам по указанной квартире. Соответствующее обременение (ипотека) в пользу ответчика до сих пор значится в ЕГРН. Указывает, что данное обременение нарушает права истца как собственника и препятствует распоряжению своим имуществом.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что самостоятельно ответчик с заявлением о погашении обременения в Росреестр не обращался, а место его нахождения неизвестно, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры в судебном порядке.
Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом по адресу регистрации по месту жительства, а также по адресу, указанному в иске, не просил о рассмотрении дела в своё отсутствие, возражений по заявленным исковым требованиям не представил.
Судебные извещения направлены ответчику по месту жительства по адресу: ..., ..., ..., а также по адресу, указанному в иске, однако получены не были и возвращены в суд в связи с истечением срока хранения корреспонденции в почтовом отделении.
В силу статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).
В соответствии со статьей 167, статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства, ограничившись исследованием доказательств, представленных истцом.
Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
При этом залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке») предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В силу положений статьи 11 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение обязательства.
Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Судом установлено, что ... между покупателем ФИО6 (в настоящее время ФИО4) А.Н. с одной стороны и продавцом ФИО2, действующим с согласия матери ФИО5, с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: ....
Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 48000 руб. Продавец получил от покупателя при подписании договора сумму в размере 37772,40 руб. Продавец имеет задолженность по квартплате в размере 10227,60 руб. (данные на 20.03.2002), которая входит в цену квартиры. Данную задолженность обязуется погасить покупатель до 01.04.2003.
Материалами дела подтверждено, что право собственности ФИО6 на основании договора купли-продажи квартиры от ... было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Мурманской области ... под номером №..., при этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) в этот же день внесена запись №№... об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в пользу ФИО2 на срок до 01.04.2023.
Вместе с тем, представленными истцом квитанциями по оплате коммунальных услуг, а также сведениями ресурсоснабжающих организаций подтверждается отсутствие задолженности по коммунальным платежам, а, следовательно, исполнение стороной покупателя обязанности по оплате договора от ... и оплата коммунальных услуг в размере 10227,60 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от .... Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено, и судом таких обстоятельств не установлено.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт исполнения обязательств покупателем ФИО6 в части оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: ....
Между тем, судом установлено, что до настоящего времени стороны договора с заявлением об отмене обременения жилого помещения в Управление Росреестра не обращались.
На основании статьи 25 Закона «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из системного толкования приведенных норм права, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.
Поскольку истец является титульным собственником указанного выше объекта недвижимости на основании сделки, которая не признана недействительной, сохранение записи о наличии на квартиру обременения ипотеки в силу закона на квартиру препятствует истцу в реализации ее права собственности по владению, распоряжению квартирой, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке на основании решения суда.
При этом, в соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке, п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанное решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке, при условии обращения заинтересованных лиц, с соответствующим заявлением.
При таких обстоятельствах, требования ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, подлежат удовлетворению, что является основанием для погашения записи об ипотеке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 е о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки – удовлетворить.
Прекратить ограничение (обременение) права собственности – ипотеку по договору купли-продажи от ... в отношении квартиры, кадастровый №..., по адресу: ..., зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ..., запись регистрации №..., в пользу ФИО2.
Настоящее решение суда после вступления его в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде ипотеки №... от ... на квартиру по адресу: ....
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий А.В. Тимченко