Дело № 2-211/2025
УИД: 53RS0019-01-2024-001616-31
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Малая Вишера 16 мая 2025 года
Чудовский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Колесниковой Е.В.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования Маловишерского муниципального района Новгородской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области к ФИО2 <Ф.И.О. скрыты>11 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,
установил:
Муниципальное образование Маловишерского муниципального района Новгородской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
В обоснование иска указано, что Комитет по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области (далее Комитет) согласно Положению, утвержденному решением Думы Маловишерского муниципального района Новгородской области от 22.10.2015 №17 является отраслевым органом Администрации муниципального района и в рамках своей компетенции осуществляет полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений. В связи с чем, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области от 13 июля 2023 года №220-од, с учетом положений ст.ст. 36,39.12 Земельного кодекса РФ, был РФ, был организован и проведен аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи предложений по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт>, начальный размер цены права на заключение договора аренды земельного участка - 27000 рублей, задаток для участия в торгах - 20% от начального размера цены права на заключение договора аренды или 5400 рублей. По результатам проведенного аукциона победителем признан ФИО3, предложивший наиболее высокую цену предмета аукциона, составившую 423090 рублей. 07 сентября 2023 года Маловишерский муниципальный район в лице Комитета и ФИО3 заключили договор аренды <номер скрыт> земельного участка, согласовав в п.3.1 договора условие о том, что установленная по результатам аукциона ежегодная арендная плата за земельный участок составляет 423090 рублей. 4 октября 2023 года ответчик зарегистрировал право собственности на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 24,1 кв.м., расположенного на арендованном земельном участке, запись регистрации <номер скрыт>. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках в соответствии с пунктом 1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с возведением ФИО3 на арендованном земельном участке объекта недвижимости (жилой дом) и регистрацией его права собственности 16 октября 2023 года стороны заключили договор <номер скрыт> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>. Выкупная стоимость земельного участка составила 21444,25 рублей. В связи с выкупом земельного участка в собственность на основании распоряжения Комитета от 10 октября 2023 года <номер скрыт> прекращено право аренды, стороны расторгли договор аренды <номер скрыт> земельного участка от 7 сентября 2023 года дополнительным соглашением. Согласно выписки из ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенный по адресу: <адрес скрыт>, зарегистрировано 7 ноября 2024 года за ФИО3 22 декабря 2023 года объект недвижимости - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 24,1 кв.м., снят с кадастрового учета, право собственности на указанный объект прекращено. В настоящее время указанный дом, как объект недвижимости на спорном земельном участке отсутствует, что подтверждается актом осмотра от 26 ноября 2024 года. Исходя из норм законодательства, полагают, что ответчик возвел на спорном земельном участке объект временного характера, который не отвечает признакам объекта недвижимости, в связи с чем, у ответчика отсутствовало предусмотренное п.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на выкуп спорного земельного участка без торгов, договор купли-продажи <номер скрыт>, заключенный между Комитетом и ФИО3 в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов. При таких обстоятельствах, оснований для заключения сторонами дополнительного соглашения от 10 октября 2023 года о расторжении договора аренды <номер скрыт> земельного участка от 7 сентября 2023 года не имелось. Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях так же иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Комитет, осуществляющий полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений, вправе в целях защиты интересов муниципального образования предъявить иск о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением положений земельного законодательства. В связи с указанным, истец просит признать недействительным договор <номер скрыт> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт> от 16 октября 2023 года, заключенный между Маловишерским муниципальным районом в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области и ФИО2 <Ф.И.О. скрыты>12; признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды <номер скрыт> земельного участка от 7 сентября 2023 года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 09.09.2023 <номер скрыт> от 10.10.2023; применить последствия недействительности договора <номер скрыт> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт> от 16.10.2023, а именно: обязать ответчика произвести возврат земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт>, переданного по акту приема-передачи от 25 октября 2023 года.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5
Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчика и представителя ответчика, третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрации Маловишерского муниципального района, Управления Росреестра по Новгородской области, ФИО4, ФИО5, которые извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представитель истца просил об отложении судебного разбирательства, указывая на участие в иных процессах, при этом каких-либо доказательств невозможности участия в судебном заседании не представил. Представитель ответчика, согласно представленного заявления, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что исковые требования не признает.
Представитель истца ФИО6, принимая участие в судебном заседании ранее, исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, полагала, что поскольку ответчиком на земельном участке, представленном в аренду было построено здание, которое не обладает признаками объекта капитального строительства и недвижимого имущества, не имелось законных оснований для оформления договора-купли продажи с ответчиком земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт>, а следовательно не имелось и законных оснований и для заключения с ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды <номер скрыт> земельного участка от 7 сентября 2023 года.
Ответчик ФИО3, участвуя в предыдущем заседании, иск не признал, полагал, что оспариваемые истцом договор-купли продажи земельного участка и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка были заключены с ним на законных основаниях. Пояснил, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес скрыт>, которым пользовался на основании договора аренды, строительной бригадой примерно за 2 месяца был построен одноэтажный каркасный дом из доски с утеплением на фундаменте, дом соответствовал всем требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе имелось окно с установленным стеклопакетом, двери, отопление конвекторное, электричество от генератора. Кадастровым инженером были проведены кадастровые работы, изготовлен технический план построенного жилого дома, каких-либо нарушений установлено не было. С пакетом документов обратился в МФЦ, построенный дом был поставлен на кадастровый учет, произведена регистрация права собственности. После этого, между ним и Администрацией Маловишерского муниципального района был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, а так же расторгнут договор аренды этого земельного участка. В последующем дом был снесен, о чем уведомлялась Администрация Маловишерского района, для строительства нового дома большего размера.
Представитель ответчика ФИО7, ранее принимавшая участие в судебном заседании, иск не признала, полагала, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению, поскольку все действия с земельным участком и жилым домом ответчиком произведены с соблюдением законодательства, спорный договор купли-продажи земельного участка заключался сторонами добровольно, при этом все сведения о производимых работах по строительству дома были известны представителям Администрации Маловишерского муниципального района, так же данные обстоятельства были известны истцу при заключении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в связи с выкупом ФИО3 земельного участка в собственность. Кадастровым инженером были проведены кадастровые работы, после чего ответчик зарегистрировал право собственности на жилой в Управлении Росреестра Новгородской области, поставил дом на кадастровый учет, как объект капитального строительства. В последующем ФИО3 как собственник распорядился своим имуществом - указанным домом, снес его для строительства нового дома большего размера. При этом ответчик своевременно извещал истца о намерении снести указанный жилой дом, направлял уведомление о сносе дома, каких-либо возражений от представителей истца не последовало. В настоящее время на спорном земельном участке ФИО3 проводится строительство нового дома, залит фундамент.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, принимая ранее участие в судебном заседании, исковые требования полагала не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что строительная бригада и ее муж ФИО3 на арендованным мужем земельном участке построили небольшой дом в <адрес скрыт>, <адрес скрыт>, который она видела во время строительства. В последующем они с мужем решили на данном участке построить дом большей площадью, в связи с чем, дом снесли и начали строительство другого дома на том же земельном участке. Полагает, что нарушений законодательства в действиях ФИО3 при оформлении указанного дома и земельного участка не имеется.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5, полагал иск не обоснованным, пояснил, что работает кадастровым инженером, в сентябре 2023 года проводил кадастровые работы с обследованием построенного ФИО3 строения на земельном участке <адрес скрыт>, <адрес скрыт>. Составляя технических план здания, использовал специальное оборудование и средства измерения. Обследуемое здание было одноэтажное, построено на фундаменте из блоков, с односкатной крышей, имело окно, дверь, соответствовало всем требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам и объектам капитального строительства, не являлось временным строением, имело прочную связь с землей, перенести данный дом без его разрушения нельзя. Произведенные замеры и параметры дома были указаны им в заключении и техническом плане здания. Ему известно, что данный жилом дом ФИО3 в дальнейшем был поставлен на кадастровый учет. Примерно через 2 месяца ФИО3 вновь обратился к нему для проведения кадастровых работ на указанном земельном участке, чтобы снять дом с кадастрового учета. Он составил акт обследования в котором зафиксировал что жилой дом прекратил свое существование в результате сноса. Данный акт в последующем ФИО3 предоставлял в Управление Росреестра для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости - жилой дом, который ранее был построен на указанном участке.
Суд, изучив материалы дела, допросив свидетеля <Ф.И.О. скрыты>5, учитывая пояснения сторон и лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента его регистрации.
Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Из материалов дела следует, что по результатам электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, проведенного на основании распоряжения заместителя председателя Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области <номер скрыт>-од от 13 июля 2023 года, между Маловишерским муниципальным районом в лице председателя комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области (Арендодатель) и ФИО3 (арендатором) 7 сентября 2023 года был заключен договор аренды <номер скрыт> земельного участка площадью 1168 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенного по адресу: <адрес скрыт> (Далее - Договор аренды) для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) сроком с 7 сентября 2023 года по 6 сентября 2043 года. Разделом 6 указанного договора аренды земельного участка установлено, что все изменения и дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме.
Согласно акту приема-передачи по Договору аренды Маловишерский муниципальный район в лице председателя комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области (Арендодатель) на основании Распоряжения комитета по управлению имуществом Маловишерского муниципального района Новгородской области <номер скрыт>-од от 7 сентября 2023 года «О заключении договора аренды на земельный участок с ФИО3» передал согласно Договора аренды ФИО3 (арендатору) земельный участок площадью 1168 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенный по адресу: <адрес скрыт>, а арендатор принял указанный земельный участок для использования в целях: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).
Из пояснений ответчика, третьих лиц ФИО4, ФИО5, а так же показаний свидетеля <Ф.И.О. скрыты>5, следует, что на вышеуказанном арендуемом ФИО3 земельном участке работниками строительной бригады в сентябре 2023 года было построено здание - дом, данный факт не оспаривается и истцом.
Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости следует, что земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенный по адресу: <адрес скрыт>, категория земель - земли населенных пунктов, находился в собственности Маловишерского муниципального района Новгородской области. С 19 сентября 2023 года зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда ФИО3 на срок с 7 сентября 2023 года по 6 сентября 2043 года. С 7 ноября 2023 года Управлением Росреестра по Новгородской области на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности ФИО3
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, здание с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 24,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес скрыт> является индивидуальным жилым домом 2023 года постройки, 4 октября 2023 года зарегистрировано право собственности ФИО3, здание, как объект недвижимости поставлен на кадастровый учет. 22 декабря 2023 года указанный объект недвижимости снят с кадастрового учета, кадастровые работы проведены кадастровым инженером ФИО5
Из материалов дела следует, что 16 октября 2023 года между Маловишерским муниципальным районом в лице председателя комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор <номер скрыт> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенного по адресу: <адрес скрыт>. При этом в п. 1.3 Договора указано, что покупатель земельного участка является собственником расположенного на нем объекта недвижимости (индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью 24,1 кв.м) право собственности на который зарегистрировано в государственном реестре прав <номер скрыт> от 4 октября 2023 года. Указанным договором установлены условия перехода права собственности на земельный участок после получения продавцом полной выкупной стоимости земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с актом приема-передачи к договору <номер скрыт> купли-продажи земельного участка, на основании вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка, Маловишерским муниципальным районом в лице председателя комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области 25 октября 2023 года был передан в собственность, а ФИО3 был принят земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенный по адресу: <адрес скрыт>, на котором расположен объект недвижимости (индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадью 24,1 кв.м).
Из дополнительного соглашения от 10 октября 2023 года к договору аренды <номер скрыт> земельного участка от 7 сентября 2023 года, следует, что Маловишерский муниципальный район в лице председателя комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) составили дополнительное соглашение о том, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области от 10 октября 2023 года <номер скрыт> «О расторжении договора аренды <номер скрыт> с ФИО3», прекращено право аренды, расторгнут договор аренды <номер скрыт> от 24 января 2022 года на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 1168 кв.м., расположенный по адресу: <адрес скрыт>, в связи с выкупом земельного участка в собственность.
Постановлением Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области <номер скрыт> от 22 сентября 2023 года новому объекту недвижимости (индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер скрыт>) присвоен адрес <адрес скрыт>.
Из положений ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Как следует из материалов дела, вышеуказанная сделка по продаже земельного участка, оспариваемая истцом, была заключена сторонами на добровольной основе, нормы и требования закона при этом нарушены сторонами не были, подписанный сторонами договор купли-продажи содержит условия сделки, определена цена земельного участка, тем самым между продавцом и покупателем на момент заключения оспариваемого договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Указанная сделка и переход права собственности был соответствующим образом зарегистрирован органом регистрации прав в установленном законом порядке.
Осуществление регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней указанной сделки купли-продажи, как и регистрация права собственности ответчика на жилой дом, построенный на арендованном участке, не оспаривалось истцом, или иными лицами.
Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено каких-либо доказательств, позволяющих признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, а так же доказательств, указывающих на наличие оснований для признания недействительным дополнительного соглашения к договору аренды вышеуказанного земельного участка, которым была прекращена аренда и расторгнут договор аренды земельного участка.
При этом, доводы истца о том, что у ответчика ФИО3 отсутствовало исключительное право выкупа спорного земельного участка без торгов, ввиду возведения им на спорном земельном участке объекта временного характера не отвечающего признакам объекта недвижимости, опровергаются имеющимися в деле доказательствами, а так же пояснениями лиц участвующих в деле.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования Муниципального образования Маловишерского муниципального района Новгородской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Маловишерского муниципального района Новгородской области к ФИО2 <Ф.И.О. скрыты>13 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд через Чудовский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, а именно - 10 июля 2025 года.
Председательствующий подпись Е.В. Колесникова
Копия верна
Судья Е.В. Колесникова