Решение по делу № 2-1964/2022 от 24.11.2022 - о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности.

Дело № 2-1964/2022

УИД 35RS0010-01-2022-000608-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда

24 ноября 2022 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Думовой Е.Н., при секретаре Гурьевой С.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Вологды, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в Вологодский городской суд Вологодской области с исковым заявлением к администрации города Вологды (далее – администрация) и привлеченному к участию в деле в качестве соответчика индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности. В обоснование указала, что является собственником комнаты 16, площадью 14,6 кв.м, в <адрес>, который распоряжением начальника Департамента городского хозяйства администрации от 28.12.2017 № признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем постановлением администрации от 24.03.2021 № жилые помещения в этом доме и земельный участок, на котором он расположен, изъяты для муниципальных нужд. Ссылаясь на несоответствие выкупной стоимости её жилого помещения, установленной отчетом об оценке № в размере 470 000 руб. 00 коп., составленным ИП ФИО2, рыночной стоимости объекта, повлекшее невозможность подписания соглашения об изъятии, в котором необоснованно установлен срок перечисления выкупной стоимости не позднее 24.03.2024, увеличив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) окончательно просила признать проект соглашения об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, комната 16 и доли земельного участка, направленный для подписания администрацией в адрес ФИО1 незаконным; признать отчет об оценке № недействительным, а размер возмещения, определенный в нем – недостоверным; исключить отчет об оценке № из материалов дела как недопустимое доказательство, полученное в нарушение требований законодательства Российской Федерации; определить размер возмещения в соответствии с отчетом об оценке № равный 1 284 000 руб. 00 коп.; взыскать с администрации возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 284 000 руб. 00 коп.; прекратить право собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, комната 16 после перечисления ей выкупной стоимости; признать право собственности за администрацией города Вологды на изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с администрации судебные расходы, в виде расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. 00 коп., понесенные в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Её представитель по доверенности ФИО3 иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснила, что стоимость изымаемого имущества, установленная при проведении судебной экспертизы, является недостоверной по доводам, изложенным в рецензии общества с ограниченной ответственностью «Стандарт плюс» (далее – ООО «Стандарт плюс»).

Представитель ответчика администрации по доверенности ФИО4 представила отзыв. Иск не признала. Указала, что выкупная стоимость изымаемого жилого помещения определена оспариваемым заключением верно. При разрешении вопроса о компенсации расходов на оплату услуг просила учесть принципы разумности и справедливости.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Возражений не представила.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о частичной обоснованности заявленных требований.

При этом суд учитывает, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.03.2022 ФИО1 является собственником комнаты 16 в здании общежития, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14,6 кв.м, которой присвоен кадастровый №.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28.12.2017 № 384 многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации от 24.03.2021 № 349 решено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, распложенный под <адрес> вместе с жилыми помещениями, находящимися в этом доме.

Во исполнение пп. 6.4 п. 6 указанного постановления Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» 30.08.2021 заключен муниципальный контракт с ИП ФИО2 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости изымаемого имущества. Согласно отчету об оценке № от 07.09.2021 рыночная стоимость изымаемого у ФИО1 объекта недвижимости составила 470 000 руб. 00 коп.

02.11.2021 в адрес собственника Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологда направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № за 470 000 руб. 00 коп. с выплатой выкупной стоимости не позднее 24.03.2024.

Несогласие с выкупной стоимостью изымаемого объекта и сроками её выплаты послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав заявленные требования, суд делает вывод о том, что по сути истец просит о возложении на ответчика обязанности изъять принадлежащее ему жилое помещение за 1 284 000 руб. 00 коп., установленный в качестве выкупной цены отчетом общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» от 30.10.2020.

Разрешая спор, суд принимает во внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Поскольку предложенный в соглашении порядок изъятия принадлежащего истцу жилого помещения путем выплаты выкупной стоимости не противоречит нормам действующего законодательства, а соглашения по вопросу стоимости изымаемого объекта и сроков её выплаты стороны не достигли, суд полагает возможным возложить на администрацию обязанность изъять для муниципальных нужд принадлежащую истцу комнату и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с прекращением права собственности на указанные объекты после выплаты выкупной стоимости в размере 616 500 руб. 00 коп., которая включает в себя рыночную стоимость жилого помещения (217 600 руб. 00 коп.), рыночную стоимость доли в праве на земельный участок (74 400 руб. 00 коп.), рыночную стоимость доли в праве на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (50 000 руб. 00 коп.), убытки, причиненные изъятием (37 500 руб. 00 коп.), упущенную выгоду от непроверенного капитального ремонта (237 000 руб. 00 коп.).

Определяя выкупную стоимость, суд берет за основу заключение эксперта № от 10.10.2022, составленное закрытым акционерным обществом «Вологодский центр правовой информатизации» (далее – ЗАО «ВЦПИ»).

Оценивая заключение экспертов по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым, достоверным и достаточным доказательством размера выкупной стоимости жилого помещения. Оснований для критической оценки заключения экспертов суд, вопреки доводам представителя истца, не усматривает, так как оно выполнено уполномоченным экспертным учреждением, сотрудники которого имеют соответствующую квалификацию и образование, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Выводы экспертов подробно мотивированы, содержат описание исследованных документов, материалов дела. Ответы на поставленные вопросы изложены ясно, понятно, обоснованы, не содержат неоднозначных формулировок. Заключение согласуется с другими доказательствами по делу. Порядок проведения экспертизы соблюден. Судебная экспертиза проведена на основании документов, содержащих исчерпывающие данные о состоянии изымаемых объектов и их аналогов.

Арифметических ошибок экспертами не допущено.

Площадь общего имущества собственников помещений многоквартирного дома рассчитана верно, из неё обосновано исключена площадь коридоров, предназначенных для обслуживания комнат 8, 13, 21, площадь помещений, поименованных в экспликации к поэтажному плану здания, вахтерской и красным углом. Постановлением администрации от 24.03.2021 № 349 указанные комнаты и прилегающие к ним коридоры изъяты для муниципальных нужд, комнаты 25 (вахтерская), 24 (красный угол), не изымались, так как находятся в собственности муниципального образования «Город Вологда». Таким образом, площадь общего имущества определена экспертом верно (164,2 кв.м), по сведениям, отраженным в технической документации. Доля истца в праве на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома исчислена экспертом в размере 0,026 путем деления площади жилого помещения истца (14,6 кв.м) на общую площадь дома (557,1 кв.м). Этот подход математически верен так как результатом деления является доля собственника в праве на все имущество собственников помещений многоквартирного дома, что в полной мере соответствует ст. 37, 42 ЖК РФ. Неверным является суждение представителя истца о том, что для определения доли в праве на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома следует делить площадь общего имущества на общую площадь жилых помещений с последующим умножением на площадь жилого помещения истца (14,6 кв.м). При таком расчете доля истца в праве на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома учитывается дважды, что противоречит приведенным нормам права и влечет необоснованное увеличение выкупной стоимости изымаемого объекта.

Исследованный экспертами объект экспертизы представляет собой двухэтажное здание общежития, расположенное на земельном участке, с разрешенным видом использования «для эксплуатации и обслуживания здания общежития вагонного депо, для индивидуальной жилой застройки». Объект-аналог №, имеет разрешенный вид использования «для малоэтажных жилых домов». Принимая во внимание, что разрешенный вид использования обоих объектов допускает размещение на них малоэтажных строений, к которым относится <адрес>, оснований полагать, что объект-аналог № использован необоснованно, не имеется, так как само по себе размещение указанных земельных участков в разных зонах застройки не свидетельствует о их разной ценовой категории, а наличие теоретической возможности возведения на изымаемом земельном участке домов различной этажности не подтверждает наличие такой возможности и потребности в реальности. Размещение на земельном участке, использованном экспертом в качестве объекта-аналога №, нежилого здания, не свидетельствует о том, что его стоимость определена продавцом без учета расходов на снос этого строения. По этим причинам ссылку представителя истца на необоснованное использование в качестве аналога, земельного участка, поименованного в экспертном заключении как объект-аналог №, объект-аналог №, суд не может принять во внимание.

С доводами представителя истца о том, что подключение <адрес> к коммуникациям (системам водоснабжения, водоотведения, отопления, теплоснабжения, электроснабжения, связи) увеличивает его стоимость, суд согласиться не может. Все объекты-аналоги расположены на территории города Вологда, запрета их подключения к коммуникациям в ходе рассмотрения дела не установлено. Законных оснований для вывода о том, что с переходом права собственности на земельный участок переходит и право на технологическое присоединение к сетям не имеется.

В соответствии со ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. Оснований полагать, что после оценки стоимости изымаемых объектов перечисление выкупной стоимости возможно в любое время, до истечения трехлетнего срока действия решения об изъятии, не имеется. По этим причинам суд приходит к выводу о том, что выкупная стоимость подлежит перечислению собственнику изымаемых объектов с момента вступления решения суда в законную силу. Это в полной мере отвечает требованиям разумности и справедливости, сохраняет баланс прав и интересов сторон гражданского судопроизводства.

Так как ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит расчету на дату рассмотрения гражданского дела, что в полной мере соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания проекта соглашения об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> и доли земельного участка незаконным, считая это требование заявленным излишне, так как вопрос обоснованности стоимости изымаемого объекта и предложенных сроках изъятия не является самостоятельным требованием, поскольку входит в предмет доказывания требований о возложении на ответчика обязанности изъять имущество с выплатой определенной выкупной стоимости.

Разрешая требование о признании отчета об оценке № недействительным, размера возмещения, определенного в нем – недостоверным, суд принимает во внимание, что доказательств, свидетельствующих о незаконности выводов, изложенных им в этом отчете, в судебном заседании не установлено. Выкупная стоимость определена ИП ФИО2 по состоянию на 30.08.2021, доказательств недостоверности установленной стоимости изымаемого объекта на эту дату суду не представлено. Доводы представителя истца о том, что индивидуальным предпринимателем не учтена компенсация за капитальный ремонт, суд не принимает во внимание, так как влияние этого обстоятельства на конечный результат оценки не установлен. По этой причине суд приходит к выводу об отсутствии оснований для привлечения ИП ФИО2 к гражданско-правовой ответственности, и отказывает в удовлетворении этой части иска.

Исключить отчет об оценке № из материалов дела как недопустимое доказательство, полученное в нарушение требований законодательства Российской Федерации суд, считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению, так как нормы действующего гражданского процессуального законодательства не предусматривают требуемого истцом процессуального действия. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ все доказательства подлежат оценке и никакие из этих доказательств не имеют заранее установленной силы.

Оценив доводы истца о понесенных судебных расходах в размере 25 000 руб. 00 коп., связанных с оплатой услуг представителя, подтвержденных договором на оказание юридических услуг от 01.12.2021 и квитанцией к расходному кассовому ордеру № от 10.02.2022, принимая во внимание мнение представителя ответчика, учитывая объем выполненной работы, фактические результаты рассмотрения требований (удовлетворение требований о признании и прекращении права собственности в полном объеме, частичное удовлетворение требований о возложении обязанности), суд, руководствуясь ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» считает заявленную сумму несоразмерной и полагает необходимым снизить ее до разумного предела, взыскав с ответчика в пользу истца 20 000 руб. 00 коп.

Оснований для компенсации расходов на оплату услуг представителя в большем, либо в меньшем размере суд не усматривает, так как в обоих случаях нарушается баланс прав и интересов сторон гражданского процесса.

Руководствуясь ст. 194-199, 320-321 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации города Вологды о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности удовлетворить частично.

Возложить на Администрацию города Вологда обязанность изъять у ФИО1 <адрес> с кадастровым номером №, площадью 14,6 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 109 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> выплатой выкупной стоимости в размере 549 500 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО1 на <адрес> с кадастровым номером №, площадью 14,6 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 109 кв.м, с кадастровым номером 35:24:0501003:33, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за городским округом города Вологды право собственности на <адрес> с кадастровым номером №, площадью 14,6 кв.м и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1 109 кв.м с кадастровым номером 35:24:0501003:33, расположенный по адресу: <адрес>.

В остальном в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации города Вологды и в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности отказать.

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу ФИО1 судебные расходы в виде расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд, через Вологодский городской суд Вологодской области, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 01.12.2022.

Судья

Думова Е.Н.