Гражданское дело № 2-5853/2022

Санкт-Петербург, 02 декабря 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малиновской А.Г.

при секретаре Севериновой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к СПб ГКУ «Горжилобмен», ООО «Клиринг» о признании недостоверной стоимости доли в квартире,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к СПб ГКУ «Горжилобмен», ООО «Клиринг» о признании недостоверной стоимость 20/46 долей в <адрес> установленную в отчете ООО «Клиринг» № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании СПб ГБУ «Горжилобмен» заключить с ФИО2 договор купли-продажи 20/46 долей в общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> по цене, определенной отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз», от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 2 781 151 рубль с предоставлением рассрочки по уплате за 20/46 долей сроком на 5 лет.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 11/46 доли в коммунальной трехкомнатной <адрес> по адресу: <адрес> Другие 20/46 долей являются служебной собственностью. 07.07.2021 истцом было подано заявление в СПб ГБУ «Горжилобмен» о выкупе по договору купли-продажи высвободившейся 20/46 доли в указанной квартире, которое было рассмотрено положительно. 27.10.2021 истцу со стороны СПб ГБУ «Горжилобмен» было направлено уведомление № о стоимости и о заключении договора купли-продажи жилого помещения 20/46 доли в праве общей долевой собственности по рыночной цене в размере 3 895 652 рубля. Основанием для указания такой стоимости за 20/46 доли послужил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (20/46 доли в праве общей долевой собственности) № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Клиринг». Истец, не согласившись с определенной ответчиком ценой, обратился к независимому оценщику ООО «Центр оценки и экспертиз», в соответствии с отчетом которого от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость спорной доли составила 2 781 151 рубль. При определении рыночной стоимости 20/46 долей квартиры ООО «Клиринг», учитывалось, что инициатором приобретения доли является собственник 11/46 данной квартиры, но после приобретения спорной доли ФИО2 станет собственником не всей квартиры, а только двух комнат, и квартира, по-прежнему останется коммунальной, однако дисконт при определении стоимости спорной доли экспертом не применялся, что также привело к существенному удорожанию спорной доли. Кроме того, истец указывает на то, что специалист ООО «Клиринг», составивший отчет об оценке по заявлению СПб ГБУ «Горжилобмен», не был предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО5, которая заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика СПб ГКУ «Горжилобмен» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Представитель Жилищного комитета Санкт-Петербурга в суд явился, возражал против иска.

Представитель ответчика ООО «Клиринг» ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на иск.

Представитель третьего лица – Администрации Приморского района Санкт-Петербурга, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

При заключении договора купли-продажи спорных долей, решении вопроса об условиях продажи истцу освободившегося в квартире по адресу: <адрес> спорной доли государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга ГБУ "Горжилобмен" надлежало действовать в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 года N 169-27, Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25 июля 2006 года N 903, распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 14 августа 2006 года N 82-р и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит 11/46 доли в коммунальной <адрес>

20/46 доли в указанном жилом помещении являются собственностью Санкт-Петербурга.

Истец ФИО2 обратилась в СПб ГКУ «Горжилобмен» с заявлением о выкупе 20/46 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ истцу со стороны СПб ГБУ «Горжилобмен» было направлено уведомление № о стоимости и о заключении договора купли-продажи жилого помещения 20/46 доли в праве общей долевой собственности по рыночной цене в размере 3 895 652 рубля.

Стоимость 20/46 доли в вышеуказанной квартиры определена ООО «Клиринг» в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ.

Не согласившись со стоимостью доли объекта недвижимости ФИО2 обратилась в ООО «Центр оценки и экспертиз» с целью определения рыночной стоимости доли.

Согласно отчету ООО «Центр оценки и экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 20/46 доли <адрес> составляет 2 781 151 рубль.

Ввиду наличия спора относительно стоимости квартиры и спорной доли, судом по настоящему делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Городское учреждение судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, по адресу: <адрес> на октябрь 2021 года, округленно составляет 9 930 000 рублей.

Рыночная стоимость 20/46 долей квартиры, по адресу: <адрес> октябрь 2021 года, округленно составляет 3 100 000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 55, 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и назначается при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

В силу ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом, по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его во внимание как одно из доказательств по делу, поскольку заключение подготовлено компетентными специалистами, составлено в соответствии со ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на основании подробно изученных материалов дела и осмотра поврежденного недвижимого имущества. Кроме этого, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения

В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Специалист-оценщик в силу Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет рыночную стоимость объекта оценки.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

При этом статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно статьям 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Каких-либо доказательств, указывающих на занижение ООО «Клиринг» рыночной стоимости 20/46 доли в квартире по адресу: <адрес>, либо свидетельствующих о том, что оценка произведена с нарушением законодательства, регулирующего оценочную деятельность, истцом не представлено.

Оценивая заключение ООО «Клиринг» и ЧЭУ «ГУСЭ», суд полагает обоснованным возражение ответчика о том, что ЧЭУ «ГУС» необоснованно определил порядок исследования стоимости «комнаты», тогда как оценке подлежала стоимость 20/46 долей в квартире. Данный подход повлек за собой неверный выбор объектов-аналогов на рынке недвижимости для сопоставления стоимости.

На основании Федерального стандарта оценки "Виды стоимости" (ФСО II), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, пункт 3 установлено, что предпосылкой для определения стоимости объекта является «дата оценки». Объективно установлено, что при проведении отчета, эксперт включал в объекты исследования сведения о стоимости объектов, которые были после даты оценки. ( лд 194, дата октябрь 2021 года – заключение ООО «Клиринг», ДД.ММ.ГГГГ – дата оценки по судебной экспертизе)

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о признании недостоверной стоимость 20/46 долей в <адрес> установленную в отчете ООО «Клиринг№ от ДД.ММ.ГГГГ, а также требований об обязании СПб ГБУ «Горжилобмен» заключить с ФИО2 договор купли-продажи 20/46 долей в общей долевой собственности на указанную квартиру.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к СПб ГКУ «Горжилобмен», ООО «Клиринг» о признании недостоверной стоимости доли в квартире – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Приморский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Г. Малиновская