№ 2-404/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 марта 2023 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,

при секретаре Ирисовой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Золотая улица», ФИО2 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования, обратилась в суд с иском к ООО «Золотая улица» о взыскании задатка, указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Золотая улица» заключен договор-поручение о внесении задатка, в подтверждение своего намерения приобрести в собственность принадлежащее на праве собственности ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес>. При подписании указанного договора истицей во исполнение его условий были переданы ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

В силу п.5 вышеуказанного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи данного объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в оговоренный срок заключен не был ввиду отказа продавца от совершения сделки. В результате чего, ДД.ММ.ГГГГ по инициативе продавца между ООО «Золотая улица» и истцом заключено соглашение о расторжении договора-поручения, в связи с отказом продавца от продажи принадлежащего ей объекта недвижимости по причине участия ее сына в спецоперации на территории <адрес>.

Между тем, полагает, что данное обстоятельство не имеет отношения непосредственно к личности продавца и не является уважительной причиной, препятствующей исполнению условий возникших между сторонами договорных отношений.

При этом, условия заключенного между сторонами договора предусматривают обязанность продавца по возвращению покупателю переданного задатка в двойном размере, в случае, если договор купли-продажи объекта недвижимости не будет заключен по его вине.

Таким образом, поскольку задаток является способом обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовых отношениях, а таковые не были выполнены по вине ФИО3, полагает, что переданный ей задаток должен был быть возвращен в двойном размере.

Тем не менее, при расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО1 были возвращены денежные средства лишь в сумме <данные изъяты> руб. От возврата оставшейся суммы ФИО3 в категоричной форме отказалась. Направленная истицей ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика претензия с требованием о возврате недополученной суммы задатка, была оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного просит суд взыскать с надлежащего ответчика сумму недополученного задатка в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Истец ФИО1, будучи извещенной о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила, в представленном суду письменном ходатайстве просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ранее, в судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Золотая улица» ФИО5 в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснив, что ООО «Золотая улица» является риелторской конторой, в которую обратилась собственник квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес>, с целью ее продажи. С этой целью объявление в отношении спорного объекта недвижимости было размещено на интернет-сайте объявлений «<данные изъяты>». Истец, заинтересовавшись спорным объектом недвижимости, попросила о его просмотре, после чего, имея целью приобретение данной квартиры, выразила свое согласие на подготовку и оформление ООО «Золотая улица» соответствующих документов, необходимых для выхода на сделку, и между сторонами был заключен договор-поручение о внесении задатка. При заключении указанного договора, истица передала агентству денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., которые ответчиком были переданы продавцу.

Однако, сделка купли-продажи не состоялась по форс-мажорным обстоятельствам, возникшим у продавца спорного объекта недвижимости. Так, изначально необходимость продажи квартиры для ФИО2 была связана с предстоящим переездом на постоянное место жительства в другой город по причине перевода к иному месту службы проживающего совместно с ней сына – военнослужащего. Между тем, с началом специальной военной операции перевод сына на новое место службы не состоялся. Более того, он был направлен в зону проведения специальной военной операции, откуда оповестил мать о необходимости приостановления сделки купли-продажи ввиду наличия нестабильной экономической ситуации как в стране в целом, так и наступления непрогнозируемых жизненных условий для их семьи в частности. В этой связи, ФИО2 вернула в организацию внесенный задаток в сумме <данные изъяты> руб., с просьбой об отмене сделки. В адрес истицы от ООО «Золотая улица» указанный задаток был передан в полном объеме. Однако, истица потребовала вернуть таковой в оговоренном по условиям договора двойном размере. Полагал, что, поскольку от агентства недвижимости не зависел исход сделки, а продажа была остановлена собственником недвижимого имущества, указанные денежные средства подлежат взысканию со ФИО2, а не с риелторской организации.

Ответчик ФИО2, будучи извещенной надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила, письменной позиции относительно предмета спора не представила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственницей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>-интернационалистов, <адрес>, с кадастровым номером №.

Как усматривается из пояснений сторон, с целью продажи данного жилого помещения ФИО2 прибегла к услугам агентства недвижимости ООО «Золотая улица».

При этом, ФИО1, имея намерение приобрести указанный объект недвижимости, также выразила свое согласие на сопровождение сделки купли-продажи данной риелторской организацией.

В этой связи, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Золотая улица» был заключен договор-поручение о внесении задатка, по условиям которого, покупатель при подписании договора внес Представителю денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. для последующей передачи продавцу в качестве задатка в подтверждение своего намерения приобрести в собственность недвижимое имущество (квартиру) с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>-интернационалистов, <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб.

Согласно п.2 указанного договора внесенный задаток является частью полной стоимости указанного объекта недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на него в пользу покупателя.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. были переданы ООО «Золотая улица» от ФИО1

Как следует из пояснений представителя ООО «Золотая улица», в последующем, указанные денежные средства были переданы в адрес продавца спорного объекта недвижимости ФИО2

В соответствии с п.5. Договора покупатель и продавец обязались заключить договор купли – продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.6 Договора в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 10 календарных дней.

Однако, совершение сделки не состоялось по причине отказа ФИО2 от продажи принадлежащего ей жилого помещения, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Золотая улица» было заключено Соглашение о расторжении договора-поручения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2 настоящего соглашения определено, что сумма задатка в размере <данные изъяты> руб. возвращена покупателю в момент его подписания, в связи с отказом продавца от совершения сделки по следующему обстоятельству: участие сына продавца в спецоперации на территории <адрес>.

Согласно расписки, выполненной ФИО1, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. получены ей от директора отдела продаж ООО «Золотая улица» ФИО6

Между тем, инициируя настоящее судебное разбирательство, ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что сделка не была осуществлена по причине отказа от ее заключения продавцом, в связи с чем, задаток должен был быть возвращен ей в двойном размере.

Тем не менее, ни по прошествии оговоренного в договоре 10-дневного срока, ни в более поздний период времени, оставшаяся часть задатка в размере <данные изъяты> руб. истице возвращена не была. Направленная ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Золотая улица» претензия оставлена без удовлетворения.

Возражая предъявленным требованиям, представитель ООО «Золотая улица» сообщил о расторжении договора по причине возникших у продавца форс-мажорных обстоятельств, полагая при этом, что в случае удовлетворения судом настоящего иска, спорные денежные средства не могут быть взысканы с риелторской организации, поскольку таковая не несет подобного рода ответственности и не может повлиять на исход сделки.

Оценивая доводы сторон при разрешении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" по смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы (статьи 401, 405, 406, 417 ГК РФ).

Договор может предусматривать специальные правила о прекращении обязательств на случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы, например об автоматическом прекращении договорных отношений при наличии указанных обстоятельств, либо о прекращении договорных отношений по истечении определенного срока с момента возникновения указанных обстоятельств (статья 421 ГК РФ).

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ)

Гражданин может быть освобожден от ответственности на основании статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если нарушение обязательства произошло не по его вине, в том числе, если исполнение оказалось невозможным вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Пунктом 6 Договора – поручения о внесении задатка предусмотрено, что стороны освобождаются от ответственности при обстоятельствах, не зависящих от сторон – отказ банка в перечислении денежных средств, задержка документов связана с приостановкой работы гос.органов или ошибкой гос.органов, болезни одной из сторон и т.п.

С целью установления фактических обстоятельств по делу, судом в качестве свидетеля была допрошена ФИО7, которая пояснила, что осуществляет трудовую деятельности в ООО «Золотая улица» в качестве риелтора. Показ спорной квартиры ФИО1 осуществляла лично она. С целью оформления сделки ФИО2 на имя риелтора была выписана нотариально удостоверенная доверенность, поскольку сама собственница объекта недвижимости в <адрес> не находилась. Насколько ей (ФИО7) известно, желание продажи спорной квартиры для ФИО2 было обусловлено необходимостью переезда к новому месту службы сына, являющегося военнослужащим, с которым она проживала совместно в одном жилом помещении. ФИО1 выразила желание приобрести спорный объект недвижимости, в связи с чем, внесла продавцу задаток в сумме <данные изъяты> руб. Указанные события происходили до начала специальной военной операции на территории <адрес>. Вместе с тем, обстоятельства сложились так, что в момент начала <данные изъяты> сын продавца квартиры был направлен по долгу службы в зону военных действий, откуда, связавшись с матерью, попросил не продавать принадлежащее ей жилье, в связи с наступившей неопределенностью как в экономическом, так и в социальном плане. После чего ФИО2, посетив офис агентства недвижимости, вернула денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., переданные ранее ей в качестве задатка. О возникших непредвиденных обстоятельствах свидетель сообщила истице, которая приехала в агентство вместе со своим представителем, также являющимся риелтором, где ей был возвращен внесенный ранее задаток. Тем не менее, ФИО1 потребовала возвращения задатка в двойном размере, в связи с чем, ФИО7 было разъяснено истице, что наличие форс-мажорных обстоятельств освобождает ФИО2 от ответственности за неисполнение условий договора.

Дополнительно указала на то обстоятельство, что о сложившейся ситуации в семье продавца спорного объекта недвижимости, ей (свидетелю) известно со слов самой ФИО2

Так же пояснила, что впоследствии, после возвращения сына ФИО2 с территории <адрес> в середине лета ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира все же была ими продана без помощи агентства недвижимости ООО «Золотая улица».

Оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда не имеется. Тем более, что показания ФИО7 являются логичными, последовательными и согласуются с материалами дела и пояснениями сторон по спору.

Оценивая совокупность представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что в момент принятия решения о продаже спорной квартиры зимой ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО2 руководствовалась наличествующей у нее в тот период времени семейной ситуацией, политической и экономической обстановкой в стране, в соответствии с которыми, у семьи возникла необходимость в продаже спорного объекта недвижимости, обусловленная предполагаемым переводом к новому месту службы сына, являющегося военнослужащим, и, с которым, она проживала совместно. Вероятность изменения политической обстановки в стране и проведение Российской Федерацией специальной военной операции на территории <адрес>, ФИО2 предположить и спрогнозировать не могла. Вместе с тем, указанная ситуация непосредственным образом отразилась на конкретно ее (ФИО2) жизненной ситуации, поскольку ее сын, будучи профессиональным военным, с самого начала <данные изъяты> был направлен в зону боевых действий, что кардинальным образом изменило положение ответчицы, поставив ее в условия социальной и экономической неопределенности. Так, вопрос относительно необходимости смены места жительства для ФИО2 оказался открытым, поскольку сын, совместно с которым она проживала, не был переведен к новому месту службы, а оказался в зоне боевых действий, откуда его возвращение не могло быть гарантировано в принципе. В этой связи, ответчица была лишена финансовой стабильности и каких-либо экономических гарантий, поскольку член семьи, приносящий основной семейный доход, находился в зоне проведения специальной военной операции. А, кроме того, по причине нестабильности рынка недвижимости, возникшей на фоне политических и экономических изменений в стране, ФИО2 оказалась в ситуации, при которой для нее существовала вероятность и вовсе остаться без какого-либо жилья, поскольку нестабильность цен на рынке недвижимости и их постоянный рост в спорный период времени, не предполагал для нее экономических гарантий приобретения иного жилого помещения взамен проданного, по оговоренной до момента начала специальной военной операции стоимости.

Из изложенного очевидно усматривается, что в конкретном случае, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых ФИО2 исходила при заключении договора. При этом, препятствующие исполнению условий договора для ФИО2, обстоятельства, развитие которых она предвидеть не могла, наступили после возникновения обязательства и изменилось настолько, что если бы она при заключении спорного договора могла это предвидеть, то договор вообще не был бы ей заключен. Более того, данные обстоятельства на тот период времени имели для ФИО2 неустранимый характер.

При таких обстоятельствах, в силу вышеприведенных правовых норм и п.6 Договора продавец спорного объекта недвижимости должна быть освобождена от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств, в связи с чем, требования ФИО1 о взыскании задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Золотая улица», ФИО2 о взыскании задатка отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья И.В. Селезенева