Судья: Зинкин В.А. № 33-8317/2023

(№2-154/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2023 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Куршевой Н.Г.

судей Топтуновой Е.В., Чирковой И.Н.

при помощнике судьи Бочкове Б.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 29 марта 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО3, администрации г.о. Самара о признании отсутствующим право собственности на объекты недвижимости, погашении записи регистрации права собственности и признании права собственности оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Топтуновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, уточнив требования просила:

1. Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на объект недвижимости, кадастровый №, площадью 142,4 кв.м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: хозяйственная постройка, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>

2. Погасить в ЕГРН запись регистрации №-1 от ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО3 на объект недвижимости, кадастровый №, площадью 142,4 кв.м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: хозяйственная постройка, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>

3. Признать право собственности за ФИО1 на объект недвижимости, кадастровый номер №, площадью 142,4 кв.м, вид объекта недвижимости: здание, назначение: нежилое, наименование: хозяйственная постройка, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>

4. Признать право постоянного бессрочного пользования за ФИО1 на земельный участок, кадастровый №.0304006:588, площадью 694,58 кв.м, находящегося в составе единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0304006:589, площадью 1195 кв.м, вид объекта недвижимости: земельный участок, статус: ранее учтенный, категория земель:земли населенных пунктов, виды разрешенного использования:под индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>

5. Считать решение суда основанием для внесения в ЕГРН соответствующих изменений в сведения о земельных участках

В обоснование требований истец указала, что ей и ее супругу - ФИО4 на праве общей совместной собственности принадлежал жилой дом площадью 99,50 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 1194,79 кв.м, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>.

23.07.2020 решением Красноглинского районного суда г. Самары удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО1 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В счет погашения задолженности ФИО1 и ФИО4 перед ФИО5 по договору займа от 19.04.2019 обращено взыскание на принадлежащие им на праве общей совместной собственности вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

19.11.2020 решение Красноглинского районного суда г. Самары вступило в законную силу, вышеуказанные жилой дом и земельный участок перешли в собственность третьего лица, а после их отчуждения в собственность ответчика ФИО3.

Однако, Красноглинским районным судом г. Самары при вынесении вышеуказанного решения вопрос о нахождении объекта незавершенного строительства, назначение: жилой дом площадью 156,90 кв.м и расположенного под ним земельного участка площадью 288,30 кв.м, не исследовался, указанные выше объекты находятся на земельном участке, площадью 1194,79 кв.м, кадастровый №, принадлежащего ответчику.

Таким образом, объект незавершенного строительства создан в период, когда истец фактически являлась собственником земельного участка, взыскания на указанный объект незавершенного строительства обращено не было, залоговым имуществом по договору оно также не являлось, что подтверждается договором залога от 19.04.2019 и соглашением от 19.02.2019.

15.10.2019 на объект незавершенного строительства (жилой дом) получен технический паспорт. Согласно отчета об оценке от 26.02.2021, затраты на строительство объекта составили 3 796 000 руб., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составила 3 199 000 руб. и земельного участка - 597 000 руб.

В период возведения и создания объекта незавершенного строительства права на земельный участок зарегистрированы в ЕГРН за истцом, которая на законных основаниях построила (создала) объект незавершенного строительства (жилой дом).

Ответчику и третьему лицу о существовании объекта незавершенного строительства было известно при заключении сделок и регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты. Соответствующие права на объект незавершенного строительства у них не возникли, поскольку соглашением и договором купли-продажи оговорены не были.

Определением суда от 08.12.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г.о. Самара.

Протокольным определением от 02.02.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства г.о. Самара, ППК Роскадастра по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, определением от 20.02.2023 - супруг истца ФИО4

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 просил решение суда отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Указала, что судом сделан необоснованный вывод о том, что, осуществляя строительство на земельном участке, переданном в залог, ФИО1 и ФИО4 самостоятельно приняли на себя риски на случай обращения взыскания на земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимого имущества. Полагают, что вывод суда в указанной части является необоснованным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку взыскание на спорный объект незавершенного строительства обращено не было, залоговым имуществом по договору оно также не являлось, что подтверждается договором залога от 19.04.2019г. и соглашением от 19.02.2019г.

Согласно выписка из ЕГРН от 28.02.2023г., за ФИО3 в отношении оспариваемого объекта недвижимости, хозяйственной постройкой от 27.09.2022, зарегистрировано право собственности. Оспариваемое право ответчиком зарегистрировано путем подачи декларации о признании ранее возникшего права, в силу закона (ранее учтенные объекты недвижимости). Вместе с тем, в период возведения и создания объекта незавершенного строительства права на земельный участок были зарегистрированы в ЕГРН за истцом, который на законных основаниях возвел объект незавершенного строительства, им владел и пользовался. Суд не применил закон, подлежащий применению, а именно ст. 271 ГК РФ, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 0 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

ФИО3, его представитель ФИО6 в заседании судебной коллегии возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов определен подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Положение п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.

Материалами дела установлено, что решением Красноглинского районного суда г. Самары от 23.07.2020 по гражданскому делу №2-1129/2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 19.11.2020, постановлено:

«Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО5 задолженность по договору займа от 19.04.2019 в размере 6 560 273,98 рублей, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 60 000 рублей, а всего взыскать 6 620 273,98 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО4 в пользу ФИО5 проценты за пользование займом в размере 1% от суммы займа - 50000 рублей за каждый месяц, начиная с 23.07.2020 до дня фактического исполнения обязательства.

В счет погашения задолженности ФИО1, ФИО4 перед ФИО5 по договору займа от 19.04.2019 обратить взыскание на принадлежащие ФИО1, ФИО4 на праве общей совместной собственности жилой домскадастровым номером № земельный участок скадастровым номером № (единое землепользование), расположенные по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества 9 000 000 рублей по 4 500 000 рублей за каждый объект.

В остальной части иск ФИО5 оставить без удовлетворения».

Определением судебной коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции определением от ДД.ММ.ГГГГ решение Красноглинского районного суда г. Самары по гражданскому делу № 2-154/2023 от 23.07.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 19.11.2020 оставлены без изменения.

Согласно указанным судебным актам установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1, ФИО4 заключен договор займа, по условиям которого займодавец выдал заемщикам заем размере 5 000 000 рублей под 3% в месяц на срок до 19.04.2021.

Надлежащее исполнение заемщиками обязательств по договору займа от 19.04.2019 обеспечено залогом принадлежащих ФИО1 и ФИО4 на праве общей совместной собственности жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование), расположенных по адресу: <адрес>, что следует из договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залоговая стоимость данных объектов составляет 9 000 000 рублей.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 07.05.2020, зарегистрирована в реестре 23.04.2019 ипотека указанной недвижимости в пользу залогодержателя ФИО5

Учитывая ненадлежащее исполнение ФИО1 и М.С.НБ. обязательств по договору займа, указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.02.2021 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, переданы для реализации с торгов.

Поскольку торги признаны несостоявшимися, на основании заявления ФИО5 об оставлении нереализованного имущества за собой 23.11.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли продажи, в соответствии с которым ФИО5 продал, а ФИО3 купил указанные жилой дом с кадастровым номером 63:01:0305002:550 и земельный участок с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно технического паспорта от 15.10.2019, в границах земельного участка площадью 1194,79 кв.м, с кадастровым номером №, помимо жилого дома с кадастровым номером №, расположен объект незавершенного строительства

27.09.2022 указанный объект недвижимого имущества поставлен на кадастровый учет как хозяйственная постройка, с присвоением кадастрового номера №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.02.2023. Согласно сведениям ЕГРН площадь спорного объекта составляет 142,4 кв.м, год завершения строительства - 2022.

Данные обстоятельства не оспаривались сторонами, подтверждены материалами дела.

В обоснование своих требований истец ссылалась на то обстоятельство, что согласно технического паспорта и объяснений лиц, участвующих в деле, объект незавершенного строительства создан в период, когда истец ФИО1 являлась собственником земельного участка. В связи с чем, за ФИО3 незаконно зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимого имущества, в ЕГРН 27.09.2022 необоснованно внесена запись регистрации № Оспариваемое право ответчиком зарегистрировано путем подачи декларации о признании ранее возникшего права, в силу закона (ранее учтенные объекты недвижимости). Вместе с тем, в период возведения и создания объекта незавершенного строительства права на земельный участок были зарегистрированы в ЕГРЕ за истцом, который на законных основаниях возвел объект незавершенного строительства, им владел и пользовался.

Данные доводы, которые так же указаны в апелляционной жалобе, проверялись судом первой инстанции и верно признаны необоснованными ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Между тем, договором залога не предусмотрены исключения для строящихся на земельном участке зданий и сооружений.

Согласно пункту 3.1.5 Договора залога от 19.04.2019 все риски по данному договору, связанные с сохранностью имущества лежат исключительно на залогодателе - ФИО1 и ФИО4

Согласно объяснений ФИО5 в судебном заседании от 09.03.2023, объект незавершенного строительства находился на земельном участке на момент заключения договора займа, что обусловило размер займа, предоставленного М.А.ГБ. и М.С.НВ.

Суд верно указал, что, осуществляя строительство на земельном участке, переданном в залог, ФИО1 и ФИО4 самостоятельно приняли на себя риски на случай обращения взыскания на земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимого имущества.

Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд верно указал, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимого имущества, в том числе жилой дом и объект незавершенного строительства, являлись предметом залога и право на них было утрачено ФИО1 и ФИО4, в связи с обращением взыскания на принадлежащее им имущество и реализацией данного имущества на основании договора залога.

ФИО3 является добросовестным приобретателем указанных выше объектов недвижимости, его права на данные объекты возникли на законных основаниях, что подтверждается регистрацией права собственности на данные объекты недвижимого имущества в ЕГРН.

В соответствии со статьей 401ГК РФ, стороны при исполнении обязательств должны проявлять ту степень осмотрительности и заботливости, которая требуется от них по характеру обязательства и условиям оборота, стороны должны принять все меры для надлежащего исполнения обязательств.

В пунктах 37, 38 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель);ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Защита имущественных интересов истцов возможна путем признания их добросовестными приобретателями, исковые требования о признании приобретателя добросовестным могут быть предъявлены как самостоятельное требования (Определение Верховного суда РФ № 23-КГ19-6 по делу №2-254/2017 от 22 октября 2019 г).

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Материалами дела не установлено правовых оснований для признания ФИО3 не добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку право собственности на спорные объекты возникло у него на основании договора купли-продажи недвижимости у собственника спорного имущества, который зарегистрировал свое право в установленном законом порядке на основании судебного решения и в ходе исполнительного производства.

Предусмотренных законом оснований для признания за истцом права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 63:01:03604006:1046, расположенного на принадлежащем ФИО3 земельном участке, не имеется.

Судом верно указано, что обращение ФИО1 с иском о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимого имущества и признании права постоянного бессрочного пользования на земельный участок является злоупотреблением правом, так как ФИО1 утратила право собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества на законных основаниях.

При таких обстоятельствах судом сделан верный вывод о том, что исковые требования являются необоснованными и подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Не могут служить основанием для отмены правильного решения суда доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимого имущества с кадастровым номером 63:01:0304006:1046 и расположенный под ним земельный участок не являлись объектом ипотеки, спорный объект недвижимости возведен в период, когда истец являлась собственником спорного земельного участка.

Данные доводы являлись предметом оценки судебных инстанций при рассмотрении гражданского дела №2-1129/2020, которыми данные доводы указывались истцом в апелляционной и кассационной жалобах и являлись предметом проверки судов апелляционной и кассационной инстанции, оставивших в силе решение об обращении взыскания на земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию истца с постановленным решением по основаниям, которые являлись предметом судебного рассмотрения. Эти доводы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании норм ГК РФ и ГПК РФ, направлены на иную субъективную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда первой инстанции.

Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст.67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Красноглинского районного суда г. Самары от 29 марта 2023 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 - оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: