Дело № 3а-161/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 июня 2022 года город Челябинск
Челябинский областной суд в составе:
председательствующего судьи Жукова А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Акимцевой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО1 обратился в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:№ площадью 9 384 кв.м., расположенного по адресу: , », категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства торгового комплекса, в размере его рыночной стоимости в 21 442 000 рублей, по состоянию на 01 января 2020 года.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составила 33 873 987 рублей 84 копейки, что значительно выше рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению арендных платежей.
Определением Челябинского областного суда от 16 мая 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управления Росреестра по Челябинской области, Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (л.д. 1-2).
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 02 июня 2022 года (л.д. 89-90), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.
Административный истец ФИО1, представители административного ответчика Министерства имущества по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», представители заинтересованных лиц – Управления Росреестра по Челябинской области, Филиала ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства.
В письменном отзыве представитель ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:№ утверждена приказом Министерства имущества Челябинской области № 180-П от 09 ноября 2020 года. Доказательства наличия ошибок при проведении массовой оценки в части применения Методических указаний, истцом не представлены. Несогласие административного истца с размером кадастровой стоимости, определенной в массовом порядке в соответствии с Методическими указаниями, не означает ее недостоверность. При таких обстоятельствах суть иска - установление иной кадастровой стоимости, учитывающей индивидуальные особенности конкретного земельного участка. В соответствии с Федеральным законом и Методическими указаниями кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальные особенности конкретного земельного участка (л.д. 86).
Представитель Управления Росреестра по Челябинской области в письменном мнении полагал, что административные исковые требования могут быть удовлетворены в случае предоставления необходимых и допустимых доказательств по делу (л.д. 101).
Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:№. Согласно расчету платы за аренду земельного участка по договору аренды земли № УЗ №-К-2018 от 04 сентября 2018 года, размер арендной платы рассчитывается из величины кадастровой стоимости объекта (л.д. 6-9, 10, 11, 13-14).
Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:№, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 33 873 987 рублей 84 копейки.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.
Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.
Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке №, выполненный оценщиком экспертного объединения «Экспертиза и оценка» ФИО5 ФИО5 является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис ООО Страховая Компания «Гелиос» №.
Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:№, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 21 442 000 рублей (л.д. 22-69).
Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.
Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж.
В сравнительном подходе оценщиком проанализированы продажи земельных участков под индустриальную застройку транспортного назначения г. Челябинска Челябинской области, выбрано 4 объекта-аналога.
Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлениями в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения земельных участков, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.
Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 13 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.
Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.
Со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.
На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.
При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 05 мая 2022 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:№, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства автокомплекса, для строительства торгового комплекса, площадью 9 384 кв.м., расположенного по адресу: , «», равной его рыночной стоимости в размере 21 442 000 (двадцать один миллион четыреста сорок две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2020 года.
Датой подачи заявления установить 11 мая 2022 года.
Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий А.А. Жуков