Дело № 3а-44/2025

УИД 27OS0000-01-2024-000651-49

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

4 февраля 2025 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Мут А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к министерству имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 969 445 кв. м, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 23.01.2024 № А41/24. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.12.2024 кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр недвижимости 30.01.2024, по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 19 579 612 рублей 30 копеек и утверждена актом об определении кадастровой стоимости КГБУ «Хабкрайкадастр» от 24.01.2024 № АОКС27/2024/000014. Вместе с тем рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составляет 8 137 617 рублей 15 копеек, о чем свидетельствует отчет ООО «Оценка-Партнер» об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета от 20.12.2024 № 245/ЗУ/2024. Считает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Административный истец просила суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 137 617 рублей 15 копеек.

Определением судьи от 28.12.2024 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.

В судебное заседание административные ответчики министерство имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр» надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили, предоставили письменные отзывы на административное исковое заявление, из которых следует, что право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривают ни по основаниям возникновения, ни по содержанию. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не признавалась недостоверной, а их действия в рамках определения кадастровой стоимости – незаконными, оставляют разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости на усмотрение суда.

В судебное заседание заинтересованное лицо администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя не направила.

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 ЗК РФ следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 969 445 кв. м, расположенного по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, в районе с. Свечино, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.12.2024, договором аренды земельного участка от 23.01.2024 № А41/24, заключенным с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, дополнительным соглашением от 26.03.2024.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.12.2024 кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, внесенная в государственный реестр 30.01.2024, составляет 19 579 613 рублей 30 копеек, определена по состоянию на 01.01.2022. Начало применения кадастровой стоимости с 09.01.2024.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером 27:17:0329101:1196 определена актом КГБУ «Хабкрайкадастр» от 24.01.2024 № АОКС27/2024/000014.

Из расчета арендной платы за указанный земельный участок, который указан в приложении к названному договору аренды, следует, что данный расчет производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому ФИО1 вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчет № 245/ЗУ/2024 об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета, составленный 20.12.2024 оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составила 8 137 617 рублей 15 копеек.

Оценивая представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчетом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из данного отчета следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод прямого сравнения. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа.

Из отчета об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провел подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчет содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Представленный в материалы административного дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета подготовлен оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО2, имеющей квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 07.05.2024 № 346, с 06.07.2021 являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта кадастрового учета является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением 26.12.2024, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на эту дату подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 969 445 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное использование, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 8 137 617 рублей 15 копеек.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 26.12.2024.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда

Мотивированное решение изготовлено 04.02.2025.