УИД ХХХ
дело № 2-205/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Чебулинский районный суд Кемеровской области
в составе:
председательствующего: судьи Рыжкова А.Е.,
при секретаре: Барковской Н.В.,
с участием:
истца ФИО1
представителя истца: адвоката Даниловой Л.Ф.,
ответчиков: ФИО2, ФИО3,
представителя ответчика: ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании в пгт. Верх-Чебула, Чебулинского муниципального округа Кемеровской области - Кузбасса
13 ноября 2025 года
гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО3 на ФИО1 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, исключении из ЕГРН записи о регистрации ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО3 на ФИО1 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, исключении из ЕГРН записи о регистрации ипотеки к ФИО2 и ФИО3
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО1 является собственницей 1/2 доли в праве общедолевой собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер ХХХ, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ХХХ, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ХХХ, возникшее право собственности зарегистрировано в ЕГРН ХХХ, запись о регистрации ХХХ
Другим участником общей долевой собственности является ответчик ФИО2, доля в праве – 1/2, на основании свидетельства о праве собственности, право было зарегистрировано в ЕГРН ХХХ, запись о регистрации ХХХ
В ХХХ года от ФИО3 истцу ФИО1 стало известно, что между ФИО3 и ФИО2 ХХХ был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, по условиям которого, доля ответчика ФИО2 была продана ФИО3 за 420 000 рублей с рассрочкой оплаты покупной цены до ХХХ, установлены обременения в виде ипотеки до полного расчета с продавцом до ХХХ. При этом ФИО2 не известил ФИО1 о намерении продать свою долю постороннему лицу, поэтому истец полагает, что ее право преимущественной покупки нарушено. Истец ФИО1 готова приобрести 1/2 долю квартиры на тех же условиях и за ту же цену, а именно за 420 000 рублей и располагает указанными денежными средствами. Однако истец не располагает сведениями о фактическом расчете между сторонами по договору купли-продажи от ХХХ, поэтому вопрос о взыскании с истца покупной цены в пользу ответчиков оставляет на разрешение суда исходя из тех обстоятельств, которые будут установлены при рассмотрении настоящего иска, исходя из фактически произведенного расчета между сторонами договора купли-продажи.
Истец в исковом заявлении просит суд:
Перевести на себя, ФИО1, права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер ХХХ, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ХХХ заключенному между ФИО2 и ФИО3 ХХХ;
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации ипотеки за № ХХХ;
Взыскать с ФИО1 в пользу ответчиков 420 000 рублей, в зависимости фактического расчета между сторонами договора купли-продажи от ХХХ;
Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 13 000 рублей, почтовые расходы в сумме 1436 рублей, расходы по оказанию юридической помощи в сумме 10 000 рублей.
ХХХ от истца ФИО1 поступило заявление об изменении исковых требований, в котором окончательно просила суд:
Перевести на себя, ФИО1, права и обязанности покупателя ФИО3 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, общей площадью 40,9 кв.м., кадастровый номер ХХХ, расположенную в многоквартирном доме по адресу: ХХХ заключенному между ФИО2 и ФИО3 ХХХ;
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации ипотеки за № ХХХ
Денежные средства в размере 420 000 рублей, внесенные ФИО1 на депозитный счет Судебного департамента Кемеровской области – Кузбасса, перечислить на счет ФИО3 в сумме 100 000 рублей, на счет ФИО5 в сумме 320 000 рублей.
Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 16 000 рублей, почтовые расходы в сумме 1436 рублей, расходы по оказанию юридической помощи в сумме 10 000 рублей.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО-Кузбассу извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в письменных объяснениях просил учесть, что решение суда, представленное на государственную регистрацию в заявительном порядке, будет являться самостоятельным основанием для совершения регистрационных действий и внесения соответствующих записей в ЕГРН. Также просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО-Кузбассу, с последующим направлением в их адрес копии принятого по делу судебного решения.
Истец ФИО1 и ее представитель Данилова Л.Ф. в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ от 29.10.2025, поддержали в полном объеме. ФИО1 суду пояснила, что извещение от ФИО2 о намерении продать 1/2 долю квартиры, датированное 23.01.2025, она не получала.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения, не признал, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку он не нарушил право преимущественной покупки истца, так как им было направлено и вручено извещение ФИО1, доля в квартире продана им третьему лицу за ту же цену, что и предлагалась истцу – 420 000 рублей.
Представитель ответчика ФИО4 поддержала позицию ФИО2, просила отказать в удовлетворении иска.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения, не признала, просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.
Допрошенная в судебном заседании свидетель С.., пояснила, что является директором риэлтерского агентства ООО «Жилфонд». В их агентство в начале года обратился ФИО2, который намеревался продать долю в квартире по адресу: ХХХ Также он сообщил, что долю в этой квартире имеет ФИО1, что означает, она имеет преимущественное право покупки второй доли, однако ФИО2 указал, что общения с ФИО1 не поддерживает и сам они договориться не могут. Данное дело было поручено сотруднику ООО «Жилфонд» М.,С. известно, что М. звонила ФИО1, относительно покупки-продажи доли в квартире, но та была настроена негативно, ничего покупать была не намерена. Продавать долю ФИО6 хотел за 420 000 рублей. Также насколько она помнит, был разговор об обмене доли в квартире на долю в автомобиле, находящимся в их совместной собственности, но это был не равнозначный обмен, так как касаемо автомобиля, сумма озвучивалась 260 000 рублей. М. в последующем неоднократно звонила ФИО1 но безрезультатно, продолжалось это на протяжении около 4 месяцев. В адрес ФИО1 направлялось извещение о продаже доли, когда именно не помнит. Также насколько помнит, ФИО1 предлагались отсрочка оплаты и рассрочка, но только устно. Со временем на долю ФИО2 нашелся покупатель – ФИО3. Ей было сообщено, о том, что имеется второй собственник, другой доли ФИО1 ФИО3 насколько помнит связывалась с ФИО1, и в последующем согласилась купить долю ФИО2 Так как у ФИО3 не было возможности купить квартиру и прозвести оплату в полном объеме, по согласованию с ФИО2 ей был предоставлена рассрочка до ХХХ. В последующем она не производила оплату по этой рассрочке, так как ФИО1 было подана заявлением в суд.
Допрошенная в судебном заседании свидетель М.., пояснила, что является сотрудником риэлтерского агентства ООО «Жилфонд». ФИО2 является ее клиентом по продаже ? доли в квартире по адресу: ХХХ. По данному поводу он обратился в их агентство 13.01.2025. Он предоставлял документы и указал, что имеется собственник второй доли – ФИО1. Он дал ее телефон. 13.01.2025 М. по телефону пригласила ФИО1 к ним в офис, на 15.01.2025. 15.01.2025, при встрече в офисе присутствовал ФИО2 и ФИО1 ФИО1 было предложено купить долю ФИО2 в квартире, на что она сказала, что ничего покупать не будет, пока он не отдаст ей деньги за машину. В последующие дни М. неоднократно звонила ФИО1 но та настаивала на своем, говорила что купит долю, если ФИО2 отдаст деньги за машину. В дальнейшем было составлено извещение о продаже доли в квартире и направлено в адрес ФИО1 Насколько помнит, письмо дошло 30.01.2025. Подождав еще месяц, М. выставила объявление о продаже квартиры. В последующем также пыталась дозвониться до ФИО1, но в очередной раз трубку взял ее сын и сказал больше им не звонить.
Суд, заслушав истца, его представителя, ответчиков, представителя ответчика и свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу:
Как следует из материалов дела и установлено судом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ХХХ ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную ХХХ, общей площадью 40,9 кв. м. (л.д.24-27).
Собственником другой 1/2 доли данного жилого помещения являлся ФИО2 (л.д.31).
ХХХ г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанное жилое помещение (л.д.51-52).
Согласно пункту п. 3 договора купли-продажи по соглашению сторон указанная 1/2 доли квартиры продана продавцом покупателю за 420 000 руб., расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до ХХХ, вследствие чего отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца.
Договор купли-продажи от ХХХ нотариально удостоверен. При этом в договоре не указано, что собственник другой доли извещен о продаже доли с предложением реализовать свое преимущественное право покупки. Между тем ФИО2 такое извещение было направлено ФИО1 (л.д.53), что подтверждено описью, выданной ОАО Почта России Мариинск 06 января 2025 года (л.д.55).
По сведениям ЕГРН право собственности ФИО3 на спорное имущество зарегистрировано ХХХ года (л.д.28-31).
Истец ФИО1 утверждает, что она не была надлежащим образом извещена о продаже доли квартиры, тем самым ей не была предоставлена возможность участвовать в приобретении остальной части квартиры, следовательно, переход права был осуществлен без согласия и участия истца.
При этом ответчик ФИО2 утверждает, что истцу ФИО1 извещение о продаже доли с предложением реализовать свое преимущественное право покупки было вручено почтальоном лично 30.01.2025 по адресу: ХХХ. Данный факт подтверждает сообщение начальника Мариинского почтамта от 25.03.2025 (л.д.53 оборот) и отслеживание почтовых отправлений Почты России по идентификатору ХХХ (л.д.55 оборот).
Согласно регистрационному досье (л.д. 85) ФИО1 зарегистрирована по месту пребывания по адресу: ХХХ, начало регистрации ХХХ, окончание регистрации ХХХ. Между тем, в своем исковом заявлении истица указала адрес для направления почтовой корреспонденции: ХХХ
Таким образом, оценивая в совокупности представленные нотариусом доказательства о направлении и вручении ФИО1 извещения ФИО2, датированное 23.01.2025 (л.д.53), опись вложения в ценное письмо (л.д.55), выданное ОАО Почта России г.Мариинска согласно штампу 06.01.2025, приложенную к описи квитанцию (л.д.55), согласно которой адрес получателя указан ХХХ», отчет отслеживания почтовых отправлений с номером ХХХ (л.д.55 оборот) и сообщение начальника Мариинского почтамта (л.д.53 оборот), согласно которым заказное письмо 1 класса №ХХХ передано почтальону п.ХХХ и вручено адресату лично 30.01.2025, а также представленную Мариинским почтамтом на запрос суда копию извещения ф.22 на почтовое отправление ХХХ (л.д. 121), согласно которой письмо I-го класса адресованное ФИО1 по адресу: ХХХ получено 28.01.2025 «Манузиной», судом усматриваются противоречия в дате направления извещения и по какому адресу оно действительно было направлено. В связи с этим у суда имеются сомнения в направлении ФИО2 соответствующего извещения, было ли оно направлено и какое почтовое отправление было вручено лично почтальоном ФИО1 и истцом ли ФИО1 оно было получено. Бесспорных доказательств, что ФИО1 было вручено именно извещение о намерении продать 1/2 долю квартиры от 23.01.2025, суду не представлено.
К доводам ответчика ФИО3 о том, что она звонила ФИО1 и сообщала о намерении ФИО2 продать свою долю в спорной квартире ей (ФИО3), в подтверждение чего суду представила детализацию звонков и детальную расшифровку (л.д.92-98), что, таким образом, по ее мнению подтверждает, что ФИО1 не была лишена возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности на спорное недвижимое имущество, суд относится критически, поскольку представленные детализация звонков и детальная расшифровка подтверждает лишь факт и длительность звонка, но не его содержание, и не может являться доказательством, что в ходе разговора обсуждалось намерение ФИО2 продать свою долю в квартире.
Согласно п.2.6 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3) (далее по тексту Методические рекомендации) представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Таким образом, вопреки утверждению ответчика ФИО2, что им надлежащим образом была исполнена обязанность по уведомлению участника долевой собственности о намерении продать спорную долю в квартире путем направления второму участнику долевой собственности извещения о продаже доли квартиры, представленные доказательства не свидетельствуют о соблюдении ФИО2 порядка продажи доли в праве общей долевой собственности.
Кроме того, в силу п.2 ст.250 ГК РФ, в извещении должны быть указаны объект продажи, цена продажи и другие условия, на которых объект продается. Согласно абз.2 п.2.1 Методических рекомендаций с учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.
Как следует из содержания извещения, ФИО2 в нем заранее сообщил ФИО1, что не снизит цену, не предоставит отсрочку или рассрочку платежа.
Не получив в установленный срок от ФИО1 согласие на заявленных продавцом условиях, ФИО2 произвел отчуждение спорной доли иному лицу путем заключения договора купли-продажи с покупателем ФИО3 При этом исходя из условий договора ФИО2 продал квартиру ФИО3 с отсрочкой платежа.
Между тем, ответчику ФИО2 было известно, что ФИО1 была заинтересована в покупки его дли, поскольку в судебном заседании ФИО1 пояснила, что ФИО2 еще с января 2025 года было известно о намерении купить его долю с отсрочкой платежа, так как в ходе спора по другому гражданскому делу между истицей и ФИО2 о разделе наследственного имущества и взыскания доли наследственного имущества – автомобиля, ею предлагалось ФИО2 заключить соглашение о том, чтобы ФИО2 отдал или продал свою долю квартиры, а ФИО1 в свою очередь откажется от доли автомобиля. ФИО2 был согласен продать свою долю, но не желал предоставить ей отсрочку платежа. Ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не отрицал данного факта.
В связи с данными обстоятельствами истец считает, что ее право нарушено также и тем, что третьему лицу ФИО2 продал свою долю на более выгодных условиях с предоставлением отсрочки, чем предлагал в извещении, учитывая, что отсрочка платежа для нее являлась существенным условием.
В силу положений пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, положения статьи 250 ГК РФ по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.
При этом по смыслу указанных положений основной целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.
В связи, с чем соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.
Оценивая представленные доказательства уведомления истца ответчиком о намерении продать долю в общей долевой собственности, суд приходит к выводу, что фактически ФИО1 уведомление получено не было, между тем в нарушение требований п.2 ст.250 ГК РФ, ФИО2 в извещении предлагал истцу приобрести долю в квартире не на равных условиях с покупателем ФИО3, которые для истца являлись существенными.
Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.
По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.
В рассматриваемом случае бесспорных доказательств направления ответчиком соответствующего извещения о продаже 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, а также доказательств отсутствия у ответчика намерений нарушить права сособственника, суду не представлено, поскольку из буквального толкования ч. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что данная норма обязывает не только направить извещение, а известить в письменной форме другого участника долевой собственности о цене, за которую продается доля, и об условиях продажи, которые должны быть равными в случае намерения продать свою долю постороннему лицу.
Согласно установленным обстоятельствам по результатам оценки всех представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что истец не отказалась от покупки и была лишена возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности на спорное недвижимое имущество в течение месяца в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении принадлежащего истцу права преимущественной покупки.
Оценивая действия участников гражданского оборота с точки зрения добросовестности, суд полагает процедуру направления ответчиком ФИО2 уведомления, установленной ст. 250 Гражданского кодекса РФ, формальной.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Согласно расписке от 30.06.2025 ФИО3 на основании договора купли-продажи квартиры от ХХХ выплатила ФИО2 100 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: ХХХ (л.д.65). ФИО3 в судебном заседании пояснила, что никакие другие расходы в связи с заключением указанного договора, она не оплачивала.
Установив, что ФИО1 подтвердила свою платежеспособность, согласно чеку от ХХХ (л.д. 119) предварительно внесла на депозит Управления судебного департамента в Кемеровской области - Кузбассе 420 000 рублей, суд учитывает положения п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которые не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства покупателю ФИО3 в размере 100 000 рублей, уплаченные ранее по договору купли-продажи, и оплатить оставшуюся часть продавцу ФИО2 в размере 320 000 рублей, в случае перевода судом прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.
Таким образом, учитывая, что в поведении ФИО2 по заключению с ФИО3 сделки купли-продажи на неравных условиях, предложенных в извещении сособственнику ФИО1, без учета прав и законных интересов последней, без соблюдения порядка получения истцом извещения, усматривается заведомая недобросовестность, очевидное намерение избежать заключения с ФИО1 сделки купли-продажи имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о переводе на ФИО1 прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ХХХ.
Решение будет являться основанием для внесения в ЕГРН изменений записи о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю квартиры по указанному выше адресу по договору купли-продажи от ХХХ.
Разрешая требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки за №ХХХ, суд приходит к следующему выводу:
Из выписки из ЕГРН, выданного Управлением Росреестра, усматривается, что собственником квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ХХХ является ФИО3 с существующим ограничением (обременением) права: Ипотека, ХХХ
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодателем не установлено иное.
Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В силу пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 Кодекса).
Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в ст. 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.
Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.
С учетом этих требований закона независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу, а право третьего лица (нового приобретателя) в настоящем случае о погашении регистрационной записи об ипотеке может быть реализовано путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган в порядке и случаях, предусмотренных п. 2 ст. 8.1, ст.352 ГК РФ, п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки за №ХХХ следует отказать.
Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о переводе на ФИО1 прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ХХХ и об отказе в удовлетворении требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки, исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.
Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Вопросы о судебных расходах регламентированы главой 7 ГПК РФ, из содержания норм которой следует, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, - это понесенные участвующими в деле лицами затраты, связанные с рассмотрением дела, к которым наряду с иными относятся расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы (часть 1 статьи 88, статья 94 ГПК РФ).
В связи с рассмотрением настоящего гражданского дела в суде истец понес расходы по оплате юридической помощи в виде составления искового заявления о переводе прав покупателя. Согласно квитанции серии АП №ХХХ (л.д.21) ФИО1 произвела оплату адвокату Даниловой Л.Ф. в размере 10 000 рублей по соглашению №ХХХ
Расходы по оплате юридических услуг представителя относятся к судебным расходам и подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителей на основании следующего:
Исходя из положений Конституции Российской Федерации, предусматривающих право каждого защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (статья 45), и гарантирующих каждому право на получение квалифицированной юридической помощи (статья 48), каждое лицо свободно в выборе судебного представителя и любое ограничение в его выборе будет вступать в противоречие с Конституцией Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменного ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
При таких обстоятельствах, требования истца ФИО1 о взыскании в ее пользу с ответчиков ФИО2 и ФИО3 расходов, понесенных истцом по оплате юридической помощи в размере 10 000 рублей, подлежат удовлетворению.
Истцом также представлено 5 квитанций, выданные отделением Почты России от ХХХ, на общую сумму 1436 рублей 00 копеек (л.д.12-13, 15, 17, 19) и согласно приложенным к ним описям истцом были направлены копии исковых заявлений участникам судебного разбирательства (л.д.14, 16, 18, 20).
Кроме того, согласно чеку по операции ХХХ (л.д.22) и чеку по операции от ХХХ (л.д.8) сторона истца при обращении с иском в суд оплатила государственную пошлину в размере 13 000 рублей 00 копеек по требованию истца о переводе прав покупателя, требования которого судом удовлетворены в полном объеме и в размере 3 000 рублей по требованию об исключении из ЕГРН записи о регистрации ипотеки, в удовлетворении которого судом отказано. Поэтому в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчиков расходов, понесенных на оплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей, следует отказать.
Учитывая, что истец ФИО1 понесла почтовые расходы в размере 1436 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 000 рублей 00 копеек, они также подлежат взысканию с ответчиков ФИО2 и ФИО3 в пользу истца ФИО1
Таким образом, исходя из заявленных и удовлетворенных исковых требований, учитывая, что в удовлетворении требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации ипотеки отказано, однако оно связано с защитой личных неимущественных прав, которое не предполагает применения принципа пропорциональности распределения судебных расходов, размер оплаты юридической помощи 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 1436 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 000 рублей 00 копеек, подлежит взысканию с ответчиков в равных долях, поскольку каждый из ответчиков выступает по отношению к другой стороне самостоятельно, и составляет по 12 218 (двенадцать тысяч двести восемнадцать) рублей 00 копеек с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Перевести на ФИО1,ХХХ года рождения, уроженку ХХХ, паспорт гражданки Российской ФедерацииХХХ, права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ХХХ года 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, общей площадью 40,9 (сорок целых девять десятых) кв.м., стоимостью 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей 00 копеек, заключенному между ФИО2 и ФИО3.
Взыскать с ФИО1,ХХХ года рождения, уроженки ХХХ, паспорт гражданки Российской Федерации: ХХХ, в пользу ФИО3,ХХХ года рождения, уроженки ХХХ, паспорт гражданки Российской Федерации: ХХХ, денежные средства в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, находящиеся на расчетном счете Управления Судебного департамента в Кемеровской области – Кузбассе, перечисленные ФИО1 в подтверждение финансовой возможности приобретения 1/2 доли квартиры по адресу: ХХХ
Управлению Судебного департамента в Кемеровской области – Кузбассе после вступления настоящего решения в законную силу произвести оплату по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ХХХ по гражданскому делу № ХХХ по иску ФИО1 за счет денежных средств предварительно внесенных на счет Управления Судебного департамента в Кемеровской области – Кузбассе истцом ФИО1,ХХХ года рождения, паспорт: ХХХ, в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек согласно чеку по операции от ХХХ ПАО Сбербанк, для возвращения денежных средств покупателю ФИО3,ХХХ года рождения, на расчетный счет по следующим реквизитам:
ХХХ
ХХХ
ХХХ
ХХХ
ХХХ
Взыскать с ФИО1,ХХХ года рождения, уроженку сХХХ, паспорт гражданки Российской Федерации: ХХХ, в пользу ФИО2,ХХХ года рождения, уроженца ХХХ, паспорт гражданина Российской Федерации: ХХХ, денежные средства в сумме 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей 00 копеек, находящиеся на расчетном счете Управления Судебного департамента по Кемеровской области – Кузбассу, перечисленные ФИО1 в подтверждение финансовой возможности приобретения 1/2 доли квартиры по адресу: ХХХ.
Управлению Судебного департамента в Кемеровской области – Кузбассе после вступления настоящего решения в законную силу произвести оплату по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от ХХХ по гражданскому делу № ХХХ по иску ФИО1 за счет денежных средств предварительно внесенных на счет Управления Судебного департамента в Кемеровской области – Кузбассе истцом ФИО1,ХХХ года рождения, паспорт: ХХХ, в сумме 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей 00 копеек, согласно чеку по операции от ХХХ ПАО Сбербанк, для оплаты оставшейся части денежных средств продавцу ФИО2,ХХХ года рождения, на расчетный счет по следующим реквизитам:
ХХХ
ХХХ
ХХХ
ХХХ
ХХХ
Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю квартиры по адресу: ХХХ, по договору купли-продажи от ХХХ года от ФИО3 к ФИО1.
Взыскать с ФИО2,ХХХ года рождения, уроженца ХХХ, паспорт гражданина Российской Федерации: ХХХ и с ФИО3,ХХХ года рождения, уроженки ХХХ, паспорт гражданки Российской Федерации: ХХХ, в пользу ФИО1,ХХХ года рождения, уроженки ХХХ, паспорт гражданки Российской Федерации: ХХХ, судебные расходы в сумме: 24 436 (двадцать четыре тысячи четыреста тридцать шесть) рублей 00 копеек, в равных долях по 12 218 (двенадцать тысяч двести восемнадцать) рублей 00 копеек, с каждого.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чебулинский районный суд Кемеровской области.
Решение в его окончательной форме изготовлено 27 ноября 2025 года.
Председательствующий: А.Е. Рыжков