Дело №2-5198/2022

УИД 39RS0002-01-2021-009731-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ченцовой Л.В.,

при секретаре Моздыган М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ООО «Балтик Штерн Комплект» о понуждении к заключению договора купли-продажи; исковое заявление ООО «Финштерн» к ООО «Балтик Штерн Комплект», ФИО1 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд, указав в исковом заявлении и пояснив в судебном заседании, что в соответствии с условиями соглашения о задатке от < Дата >, заключенного им с ООО «Балтик Штерн Комплект», определена стоимость < адрес > в размере 6850000 рублей. Стороны обязались заключить договор купли-продажи в срок до < Дата >, при подписании соглашения он внес задаток в размере 200000 рублей. Поскольку ответчик от продажи квартиры уклоняется, просит суд (с учетом уточнений) обязать ООО «Балтик Штерн Комплект» заключить с ним договор купли-продажи < адрес > < адрес > по цене соглашения – 6850000 руб., из которых 3730000 руб. – личные средства, размещенные на депозите управления Судебного департамента в Калининградской области, 4000000 руб. – средства жилищного кредитования ПАО «Сбербанк»; взыскать компенсацию морального вреда в размере 200000 руб.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании иск поддержал по указанным выше основаниям, указывая, что прибыв для подписания договора в назначенную ответчиком дату, истец обнаружил помещение ООО «Балтик Штерн Комплект» закрытым, что указывает на односторонний отказ от заключения договора.

Представитель ответчика (третьего лица на стороне ответчика ООО «Финштерн») ФИО3 возражала против иска, поскольку ФИО1 не выполнил принятого на себя обязательства по оплате. Полагает, что истец, прибыв на сделку не ранее 17 часов в выходной день 27 ноября 2021 года, не имел фактической возможности не только заключить договор, но и внести оплату в установленный срок. Считает, что соглашение от < Дата > по своему существу является недействительным, поскольку предметом сделки явилась квартира, не принадлежащая продавцу.

ООО «Финштерн» предъявило иск к ООО «Балтик Штерн Комплект» и ФИО1 Заявляя о своем праве на спорную квартиру на день заключения ответчиками соглашения от < Дата >, просит суд признать его недействительным.

ФИО3, действуя в интересах истца ООО «Финштерн», в судебном заседании иск поддержала, указывая, что ООО «Балтик Штерн Комплект» иск признает; в настоящее время залогодержатель ООО «Финштерн» согласия на продажу квартиры не дает.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд не нашел оснований для удовлетворения исков.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В судебном заседании установлено следующее.

< Дата > между ООО «Балтик Штерн Комплект» и ФИО1 заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым покупатель ФИО1 передает продавцу ООО «Балтик Штерн Комплект» в лице директора ФИО4 200000 руб. в качестве задатка в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи < адрес >, общей площадью 92,4 кв.м. (пункт 1 соглашения).

Продавец обязался продать, а покупатель купить квартиру за 6850000 руб., 6650000 руб. из которых подлежат уплате в соответствии с договором купли-продажи (пункт 2).

Оплата договора могла быть обеспечена любыми средствами, в том числе за счет кредитных средств, средств целевого жилищного займа по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, что прописано договаривающимися сторонами в пункте 3 соглашения.

В соответствии с пунктом 2 соглашения, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до < Дата > и до указанной даты ФИО1 обязался оплатить стоимость помещения (пункт 3).

Представитель ответчика ФИО3 не оспаривала, что < Дата > включается в установленный срок.

Как следует из выписки из ЕГРН, < адрес > является собственностью ООО «Балтик Штерн Комплект» с < Дата > на основании договора купли-продажи от < Дата >, заключенного между ООО «Балтик Штерн Комплект» и ООО «Финштерн».

Дополнительным соглашением от 30 ноября 2021 года к договору купли-продажи недвижимого имущества от 27 сентября 2021 года внесены изменения: в связи с неоплатой договора имущество признается находящимся в залоге у продавца ООО «Финштерн».

9 декабря 2021 года Управлением Росреестра по Калининградской области внесены сведения об ипотеке в силу закона.

23 ноября 2021 года ФИО1 получил телеграмму с приглашением в офис ООО «Балтик Штерн Комплект» на заключение договора купли-продажи в 12 часов 27 ноября 2021 года.

Как утверждал истец, он прибыл к офису ответчика в назначенный день около 17 часов, но офис был закрыт. Отсутствие в офисе представителя, полномочного заключить с ФИО1 договор купли-продажи, мотивировано ответчиком очевидностью того обстоятельства, что договор оплачен не будет.

Заявляя обратное, истец утверждал, что по состоянию на 27 ноября 2021 года он имел возможность оплатить договор: к тому времени им был внесен задаток в размере 200000 руб., на расчётный счет ответчика перечислены денежные средства в размере 879328 руб., согласована выдача целевого жилищного займа в размере 2814951 руб. на указанный объект недвижимости и согласовано предоставление кредита ПАО «Промсвязьбанк» в размере 3155721 руб.

Разрешая спор, суд учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд учитывает действительную волю сторон, направленную на совершение сделки, которая должна была состояться не позднее 27 ноября 2021 года.

Стороной, подготовившей рассматриваемое соглашение, являлся ответчик, профессионально осуществляющий деятельность в соответствующей сфере и предложивший формулировку условия, соблюдение которой должно было обеспечить ему наличие денежных средств на момент подписания договора 27 ноября 2021 года, что являлось для истца очевидным.

Между тем, ни гарантийное письмо банка, содержащее подтверждение положительного решения о выдаче кредита, ни договор специального банковского счета участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих от 09 ноября 2021 года, на которые ФИО1 ссылался в споре, не являются подтверждением оплаты договора.

Суд считает, что ФИО1, действуя осмотрительно в желаемой сделке, должен был предвидеть, что возможность зачисления денежных средств на счет ответчика требует время, равно как требуется время на составление и процедуру подписания договора купли-продажи, при том, что 26-27 ноября 2021 года он был в г.Москве и прибыл в г.Калининград авиарейсом в 15 часов 50 минут в выходной день.

Довод истца о том, что ответчик ввел его в заблуждение, направив телеграмму с предложением заключить договор в последний день срока, судом не принимается.

У суда нет оснований для вывода о том, что на день рассмотрения спора ФИО1 располагает суммой денежных средств, достаточной для оплаты договора купли-продажи. Уведомление ПАО «Сбербанк» о предварительном одобрении ипотеки и принятии положительного решения на выдачу кредита в размере 4000000 руб. такой гарантией являться не может.

Согласно письму за подписью руководителя ипотечного центра ДО «Калининградский» Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк», при выявлении обременений третьих лиц на этапе проверки предмета залога выдача кредита на приобретение такого объекта невозможна.

Кроме того, в споре не заявлено о недействительности залога, возникшего 09 декабря 2021 года. Соответственно, при наличии обременения спорная квартира не может быть предметом сделки, о понуждении к совершению которой заявил ФИО1

При таких обстоятельствах суд принимает сторону ответчика и отказывает истцу в заявленном иске.

Разрешая иск ООО «Финштерн», суд не нашел оснований для вывода о недействительности соглашения, поскольку руководителем обеих компаний является ФИО4

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 – отказать.

В иске ООО «Финштерн» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 24 октября 2022 года.

Судья: