Решение по делу № 2А-3169/2023 от 28.02.2023 - о признании незаконным решения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от <дата> «об отказе в заключении договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства объекта капитального строительства».

Дело №а-3169/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Абдрахмановой Л.Н.

при секретаре Валиевой Р.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным решения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ «об отказе в заключении договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства объекта капитального строительства»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным решения административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ за №№ «об отказе в заключении договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства объекта капитального строительства».

В обоснование заявленных требований Административный истец указал, что является собственником объекта незавершенного строительства – торгового центра общей площадью 544 м2, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке общей площадью 6 724 м2, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

Изначально земельный участок предоставлялся мне по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для целей: «под торговый центр».

Договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений РБ с заявлением о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства торгового центра общей площадью 544 м2, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Своим решением от ДД.ММ.ГГГГ за №№ Административный ответчик в удовлетворении заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка для завершения строительства отказал, сославшись на п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, допускающей однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Поскольку, по мнению административного ответчика, ФИО1 свое право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства уже реализовал, заключив в ДД.ММ.ГГГГ соответствующий договор аренды со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Не согласившись с ответом Министерства земельных и имущественных отношений РБ, ФИО1 обратился с административным иском в суд с требованиями о признании решения государственного органа незаконным и обязании предоставить ему на праве аренды указанный в заявлении земельный участок.

Административный истец в суд не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО2 требования административного иска поддержал, просил удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика МЗИО РБ ФИО3 просила в удовлетворении иска отказать.

Исследовав и оценив материалы дела, выслушав представителей, суд приходит к следующему:

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Обратный вывод приведет к нарушению норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в июле 2020 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

При этом суд считает необходимым признать временные ограничения, вводимые Правительством РФ в 2020 г., в целях пресечения распространения новой вирусной инфекции Covid-19, в качестве обстоятельства, которое могло помешать ФИО1 в установленный договором срок завершить строительство торгового центра, а также добросовестное поведение административного истца, которое суд усматривает в активном ведении строительных работ после заключения в 2017 году договора аренды земельного участка для завершения строительства торгового центра, в результате чего степень готовности объекта незавершенного строительства увеличилась с 15 % до 95 %.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Данный вывод суда полностью согласуется со складывающейся правоприменительной практикой, в том числе соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ №

В соответствии с п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №№ в заключении без торгов с гражданином ФИО1 договора аренды земельного участка, общей площадью 6 724 м2, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес> сельсовет для завершения строительства торгового центра, площадью 544 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с гражданином ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью 6 724 м2, кадастровый номер №, находящегося по адресу: РБ, Уфимский район, СП Авдонский сельсовет для завершения строительства торгового центра, площадью 544 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан

Судья Абдрахманова Л.Н.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.