Копия

Дело № УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Егорьевск Московская область 25 марта 2025 года

Егорьевский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Приваловой О.В., при секретаре судебного заседания Прониной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по основному иску ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, и встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Егорьевский городской суд Московской области с иском к ФИО4, в котором просит суд, с учетом уточнений, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый №, аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО4

ФИО4, в свою очередь, обратилась с требованиями встречного иска к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу<адрес> назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый №.

В судебное заседание истец по основному иску ФИО3 не явилась, извещена надлежащим образом, в обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она под воздействием обмана мошенников, продала ФИО4 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес> назначение: жилое, этаж 4, общей площадью 46,0 кв.м., кадастровый №, за 2 450 000 рублей. Квартира принадлежала ей на праве собственности, что подтверждается договором передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным фондом имущества Егорьевского района Московской области, регистрационный № и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРН №. Она старый человек, проживает одна, является пенсионеркой по старости. Ей на момент совершения сделки исполнилось 82 года. В ДД.ММ.ГГГГ ей поступил телефонный звонок, звонил мужчина, который представился сотрудником службы безопасности Центробанка по имени М. который ей сообщил, что ее квартира была продана мошенниками, и чтобы ее вернуть она должна самостоятельно оформить продажу своей квартиры, а деньги, полученные от продажи квартиры, передать службе безопасности Центробанка, чтобы они могли их вернуть новым покупателям ее квартиры. Тем самым она вернет квартиру в свою собственность. М. звонил ей каждый день и настаивал, чтобы она продала свою квартиру. Она никаких объявлений о продаже квартиры не давала и полагает, что М. разместил объявление о продаже от ее имени. ДД.ММ.ГГГГ к ней пришел мужчина по фамилии Хачатрян и согласился купить ее квартиру. Затем он со своей супругой ФИО4 повезли ее составлять договор купли-продажи квартиры в МФЦ, договорились на сумму 2 450 000 рублей. По требованию М. в этот же день она открыла банковский счет в ВТБ банке. Хачатрян хотел положить ей деньги в ячейку в Сбербанке, но М. ей сказал, что деньги надо положить на карту ВТБ. Тогда Хачатрян снял деньги в Сбербанке и зачислил их на ее счет в ВТБ. Деньги он ей положил на карту через банкомат, вставляя туда купюры, и так внес всю сумму в размере 2 450 000 рублей. Карту она передала Максиму и сообщила ему ПИН-код. Считает, что данная сделка совершена под влиянием обмана, поэтому должна быть признана недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ СО ОМВД России по городскому округу Егорьевск возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, лица, его совершившие, не установлены. Мошенники, склонившие ее к продаже квартиры, являются третьим лицом, заинтересованным в совершении данной сделки. Рыночная стоимость аналогичных квартир составляла на момент продажи 4 000 000,00 рублей, а продана значительно дешевле.

Представитель истца по основному иску по ордеру адвокат ФИО2 в судебном заседании уточненный иск поддержал по доводам, в нем изложенным. Дополнительно пояснил, что данная сделка должна быть признана недействительной именно как совершенная под влиянием обмана на основании ст. 179 ГК РФ. Сам факт получения денежных средств по сделке ФИО3 не отрицает, деньги ей действительно были переведены.

ФИО4, в свою очередь, обратилась с требованиями встречного иска (т. 1 л.д. 60) к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, в иске указав, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО3 был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №. По согласованию сторон квартира была приобретена за 2 450 000 рублей. Расчет произведен полностью в момент подписания договора, имеется расписка о получении денежных средств. Цена квартиры в размере 2 450 000 рублей соответствовала рыночной стоимости похожих квартир на момент подписания данного договора. Спорная квартира была полностью оплачена покупателем, денежные средства полностью получены продавцом. Данные обстоятельства дела не оспариваются. ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии была произведена государственная регистрация перехода права по договору, сделка прошла государственную регистрацию, ФИО4 является юридическим и фактическим собственником данной квартиры. На момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была не лишена и не ограничена в дееспособности; под опекой, попечительством, патронажем не состояла; по состоянию здоровья могла самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдала заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения; у нее отсутствовали обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях вследствие тяжелых обстоятельств. Ответчик на момент заключения сделки являлся единственным собственником данной квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истец по встречному иску просит признать ее добросовестным приобретателем спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании сделки недействительной, и взыскать с нее расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по основному иску и истца по встречному иску по доверенности ФИО1 (т. 1 л.д. 35) в судебном заседании против удовлетворения основного иска возражала, встречный иск просила удовлетворить по доводам, в нем изложенным. Дополнительно пояснила, что ФИО3 не доказано, что сделка была совершена под влиянием обмана, и ФИО4 никакого отношения к мошенникам и их действиям не имела и не имеет, она просто купила квартиру.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежала на праве собственности ФИО3, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного фондом имущества Егорьевского района Московской области, регистрационный № и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в ЕГРН № (т. 1 л.д. 10-12).

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> по условиям которого цена отчуждаемой квартиры составила 2 450 000,00 рублей (т. 1 л.д. 13-15), которые уплачиваются продавцу в момент подписания настоящего договора (п. 4 договора).

Денежные средства в размере 2 450 000,00 рублей получены ФИО3 от ФИО4 в полном объеме, о чем свидетельствует расписка (т. 1 л.д. 16).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 25-27). Таким образом, в настоящее время собственником спорного жилого помещения является ФИО4

Постановлением следователя СО ОМВД России по городскому округу Егорьевск Московской области ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, потерпевшей по данному уголовному делу признана ФИО3 (т. 1 л.д. 19).

Из данного постановления следует, что в неустановленное следствием время с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ неустановленное следствием лицо, находясь в неустановленном следствием месте, совершало телефонные звонки с мобильного телефона и путем обмана, под предлогом совершения мошеннических действий с ее недвижимостью, склонило ФИО3 к продаже своей квартиры, после чего совершило хищение денежных средств ФИО3 на общую сумму 2 450 000,00 рублей, тем самым причинив последней материальный ущерб в особо крупном размере.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Из приведенных нормативных положений следует, что оспоримыми являются и сделки, совершенные под влиянием обмана (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 549 настоящего Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Анализируя условия и обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что договор отвечает требованиям действующего законодательства, расчет между сторонами произведен полностью, переход права собственности на квартиру по оспариваемому договору купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра.

В обоснование доводов, приводимых в иске о недействительности сделки по мотиву обмана на основании пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец по основному иску, ссылалась на заниженную стоимость квартиры, установленную договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, якобы отличающейся от стоимости аналогичных объектов на рынке недвижимости, относимых и допустимых доказательств суду не представил.

Тот факт, что истец ФИО3 признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по признакам совершенного в отношении нее преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, не является безусловным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из того, что договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4, является реальным, исполненным в соответствии с его целью, в отсутствие доказательств незаконности действий со стороны покупателя ФИО4 при заключении оспариваемой сделки, суд приходит к выводу об отказе ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и применении последствий недействительности сделки.

Суд также принимает во внимание, что ФИО3 не представлено, и судом не добыто сведений о том, что покупатель квартиры ФИО4 имела умысел на обман ФИО3 при заключении договора купли-продажи квартиры, влияла на принятие ФИО3 решения о заключении сделки, а также могла распознать, что при совершении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ истец находилась под влиянием мошенников, поскольку все ее действия по отчуждению жилого помещения являлись последовательными, не одномоментными (в период с июля 2024 года по сентябрь 2024 года), ее волеизъявление на продажу квартиры было четко выражено, условия сделки с покупателем оговорены, ФИО3 самостоятельно установила продажную стоимость квартиры в размере 2 450 000,00 рублей, денежные средства в указанной сумме ФИО3 получила лично, переход права собственности на объект недвижимости был зарегистрирован в Управлении Росреестра.

При этом указание истца на то, что сделка по отчуждению квартиры совершена ею под влиянием обмана со стороны мошенников, которые заверили ее, что квартира в последующем ей будет возвращена, не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку отсутствуют доказательства того, что другая сторона сделки ФИО4 знала или должна была знать о таком обмане.

В части доводов встречного иска ФИО4 о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры, суд приходит к следующему.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН, является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

Судом установлено, что, приобретая спорную квартиру у ФИО3, ФИО4 достоверно убедилась, что право собственности на квартиру зарегистрировано за продавцом в установленном законом порядке, регистрации ограничений в виде запретов на совершение сделки не имелось, факт оплаты и передачи имущества подтвержден распиской и передаточным актом. Таким образом, ФИО4 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, в связи с чем, встречный иск подлежит удовлетворению.

Частью 1 и ч. 2 ст. 98 ГПК РФ определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Учитывая, что встречный иск удовлетворен, в удовлетворении основного иска судом отказано, взысканию с ФИО3 в пользу ФИО4 на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000,00 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Встречный иск ФИО4 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, удовлетворить.

Признать ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО3 (СНИЛС №) в пользу ФИО4 (СНИЛС №) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Егорьевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись О.В. Привалова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.