Дело № 2-383\2022 (УИД 65RS0001-01-2021-000143-12)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
31 октября 2022 года г. Южно- Сахалинск.
Южно – Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Бойковой М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Акиньшиной Е.М.,
с участием процессуального истца помощника прокурора г. Южно-Сахалинска ФИО,
материального истца ФИО,
представителя ответчика МКУ «Управление жилищной политики г. Южно-Сахалинска» ФИО, действующей на основании доверенности от 17.02.2022 г.,
представителя третьего лица АО «Сахалин-Инжиниринг» ФИО, действующей на основании доверенности от 02.02.2022 г., ФИО, действующий на основании доверенности от 18.10.2022 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Южно-Сахалинска в интересах ФИО к администрации города Южно-Сахалинска, МКУ «Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска» о расторжении договора найма жилого помещения, возложении обязанности предоставить по договору найма специализированного жилого помещения благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным нормам и техническим требованиям в черте <данные изъяты>
УСТАНОВИЛ:
05.08.2021 года прокурор г. Южно-Сахалинска обратился в Южно-Сахалинский городской суд в интересах ФИО с иском к администрации г. Южно-Сахалинска, МКУ «Управление жилищной политики г. Южно-Сахалинска» о расторжении договора найма жилого помещения, возложении обязанности предоставить по договору найма специализированного жилого помещения благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиями в черте <данные изъяты>.
В обоснование исковых требований прокурор указывает, что истец ФИО относится к категории детей –сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
25.04.2017 г. между администрацией г. Южно-Сахалинска и ФИО заключен договор найма специализированного жилого помещения, в отношении квартиры площадью <данные изъяты> расположенной по <адрес>. Данная квартира находится в собственности муниципалитета и отнесена к специализированному муниципальному жилому фонду на основании постановления администрации г. Южно-Сахалинска «О включении жилых помещений в специализированный муниципальный жилищный фонд, предоставлении жилых помещений специализированного муниципального жилищного фонда детям- сиротам и детям, оставшихся без помещения родителей, лицам из числа детей –сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 24.04.2017 г. №1130-па.
Согласно данных проведенной строительно – технической экспертизы в многоквартирном жилом доме по <адрес>, выявлены следующие дефекты:
Биодеструкция отделочных покрытий, конденсация влаги на конструкциях (локализация – стены подполья),
Биодеструкция сборных стяжек из ориентировано- стружечных плит, повышенная влажность плат, конденсация влаги на конструкциях (перекрытие подполья (полы 1- го этажа),
Коррозия балок, конденсация влаги на конструкциях балок (перекрытие подполья),
Конденсация влаги на поверхностях (наружные стены),
Замачивание мест прохода вентиляционных каналов, выпадение конденсата из водяного пара на поверхностях воздуховодов и потолках, разрушение отделочных покрытий ( чердачное перекрытие, потолок 2-го этажа),
Повышенная влажность в помещениях,
Деформация (перекосы) оконных коробок, створок, элементов притворов (повсеместно),
Недостаточная звукоизоляция межквартирных перегородок, стен между жилым помещением и лестничной клеткой (повсеместно),
Недостаточная звукоизоляция междуэтажных перекрытий (перекрытия 1-го этажа).
Данная экспертиза содержит вывод о том, что жилой дом, в котором находится квартира истца, не соответствует требованиям безопасным для здоровья человека условий по следующим показаниям: качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций.
Несоответствия технических регламентов в области безопасности строительства установлены в отношении систем вентиляции, теплоизоляции чердачного перекрытия, теплоизоляции подполья, звукоизоляции межквартирных перегородок и междуэтажных перекрытий.
Прокурор указывает, что данная экспертиза подтверждает непригодность предоставленной истцу квартиры для проживания с момента его предоставления. Имеются основания для расторжения заключенного договора найма специализированного жилого помещения.
Протокольным определением от 13.09.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено АО «Сахалин-Инжиниринг».
Помощник прокурора в судебном заседании исковые требования поддержала по приведенным в иске доводам.
Истец ФИО также поддержала исковые требования и пояснила, что в процессе её проживания в квартире по <адрес>, стали проявляться недостатки качества данной квартиры и жилого дома в целом. Так капитальные стены уличные тонкие и поэтому не держат тепло. В холодное время года стены промерзают и на них образуется конденсат. Истец постоянно смывает со стен плесень и воду. Кроме того, плохая звукоизоляция и через глухую стену, выходящую на улицу слышны все уличные звуки. Плохо установлены и утеплены окна, имеются продувания и щели между окнами и стеной. По стенам пошли трещины. В ванной и кухне плохая вентиляция от чего в ванной плесень, от стен отстает краска. В прихожей мебель, стоящая у стены, покрылась плесенью.
Представитель ответчика МКУ «Управление жилищной политики г. Южно-Сахалинска» иск не признала. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. В отзыве указывают, что на момент заключения договора найма у истца каких –либо претензий по качеству квартиры не имелось, жилое помещение соответствовало санитарным и техническим требованиям.
Отмечают, что прокурором не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ч. 2 ст. 432 ГК РФ, а именно требование о расторжении договора может быть заявлено после получения отказа другой стороны на данное предложение.
В настоящее время застройщик АО «Сахалин- Инжиниринг» выполнило ряд работ по устранению недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного жилого дома в котором находится квартира истца, поэтому представленная прокурором в дело строительная экспертиза утратила свою актуальность.
Кроме того, квартира, предоставленная истцу по договору, в установленном законом порядке не признана непригодной для проживания.
Обращают внимание суда, что МКУ «Управление жилищной политики г. Южно-Сахалинска» не является стороной по договору найма жилого помещения от 25.04.2017 г., следовательно, является ненадлежащим ответчиком по делу.
Просят в удовлетворении исковых требований прокурора отказать в полном объеме.
Ответчик администрация г. Южно-Сахалинска о времени и месте судебного заседания была извещена. Явку представителя в суд не обеспечили, письменный отзыв не представили.
Представители третьего лица иск не признали. Представили письменный отзыв на иск, в котором выражают свое несогласие с заключением строительной экспертизы, на которую ссылается в иске прокурор. Обращают внимание, что на момент передачи объекта строительства замечаний к эксплуатационному состоянию инженерных сетей не имелось. Обнаруженные в последствие в процессе эксплуатации МКД недостатки нельзя отнести к недостаткам строительства.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации г. Южно-Сахалинска.
Выслушав участников процесса, произведя осмотр квартиры истца и многоквартирного жилого дома по <адрес> в выездном судебном заседании, огласив и исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 109.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 100 Жилищного кодекса РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
В силу п. 35 ч. 1 ст. 4 Закона Сахалинской области от 03.08.2009 N 80-ЗО "О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями Сахалинской области по опеке и попечительству" органы местного самоуправления наделяются государственными полномочиями в отношении несовершеннолетних, в том числе по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями.
Финансовое обеспечение государственных полномочий осуществляется за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из областного бюджета Сахалинской области. (ч. 1 ст. 7 Закона от 03.08.2009 N 80-ЗО).
Исполнение государственных полномочий Сахалинской области по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями осуществляется администрацией городского округа "Город Южно-Сахалинск" и регулируется Порядком, утвержденным постановлением Администрации города Южно-Сахалинска от 06.08.2014 N 1405-па.
Приказом Министерства образования Сахалинской области от 26.09.2017 N 3.12-69 утверждены требования к приобретаемым жилым помещениям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".
Среди требований к многоквартирному дому указано, что несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации, образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций, жилого дома в целом.
Вентиляция, отопление, системы водоснабжения, водоотведения, лифты и др., находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов-изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
В квартире должны быть установлены: межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна или душевая кабинка, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, окна ПВХ, электрическая или газовая плита с духовкой.
Дверные и оконные системы: должны быть исправны и не разбиты, без видимых дефектов и повреждений. Все створки должны открываться, а швы по периметру должны быть заполнены герметиком или уплотнителем. Все запорные устройства должны быть в рабочем состоянии и в наличии, а крепления надежно зафиксированы. На стеклах не должно быть трещин, стеклопакеты должны прочно фиксироваться в рамах.
Стены, полы, потолки в квартире, а также сантехника, расположенная в этой квартире, электропроводка, межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна или душевая кабинка, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, остекленные оконные рамы, обои, плинтусы, трубы и электрическая или газовая плита с духовкой не должны требовать ремонта и быть в исправном состоянии.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
Квартира должна отвечать санитарно-техническим нормам, позволяющим нормальную эксплуатацию, с ремонтом, свободная и подготовленная к заселению.
Общая площадь приобретаемого жилого помещения утверждена в соответствии с пунктом 7 статьи 8 Федерального закона от 02.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", согласно которому по договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Общее количество жилых помещений в виде квартир, предоставляемых лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в одном многоквартирном доме, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации и при этом не может превышать 25 процентов от общего количества квартир в этом многоквартирном доме, за исключением населенных пунктов с численностью жителей менее 10 тысяч человек, а также многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет менее десяти.
Согласно ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Судом установлено, что 25.04.2017 г. между администрацией г. Южно-Сахалинска (Наймодатель) и ФИО (Наниматель) заключен договор найма жилого помещения для детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей- сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
По условиям договора Наймодатель передал Нанимателю за плату во владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности – <адрес>, для временного проживания с правом оформления регистрации по месту жительства. Срок действия договора с 25.04.2017 г. по 25.04.2022 г.
По окончании срока договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания Нанимателю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен в Нанимателем однократно на новый 5- летний срок. При отсутствии указанных обстоятельств с Нанимателем заключается договор социального найма.
Характеристики предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно –технического и иного оборудования, находящегося в нем, указаны в техническом паспорте жилого помещения.
Квартира передана ФИО 25.04.2017 г., что подтверждается актом приема- передачи жилого помещения специализированного муниципального жилищного фонда.
Поскольку срок действия договора найма жилого помещения между администрацией г. Южно-Сахалинска и ФИО закончился и при этом стороны не заключили другой договор в соответствии с п.6 договора, основания для расторжения договора, срок действия которого истек, суд не усматривает.
В этой связи суд отказывает прокурору в удовлетворении требования о расторжении договора найма от 25.05.2017 г., заключенного между администрацией г. Южно-Сахалинска и ФИО
Прокурор указывает, что переданная истцу квартира непригодна для постоянного проживания в связи с наличием недостатков качества которые были допущены при строительстве МКД и проявились в процессе проживания ФИО в квартире.
В частности прокурор ссылается на заключение строительно-технической экспертизы ФП -2018\12-1 от 2018 г., проведенной <данные изъяты>» и являвшейся одним из доказательств в рамках уголовного дела.
Согласно исследовательской части данной экспертизы обследование многоквартирного жилого дома по <адрес>, проводилось в период 20.11.2018 г. по 22.11.2018 г.
В процессе проведенного исследования экспертами были выявлены следующие недостатки:
Биодектрукция отдельных покрытий стен подполья, Конденсация влаги на конструкциях. Причины недостатков: Локальные протечки из сетей отопления в подполье. Повышенная влажность в подполье. Открытые дверные проемы в помещение подполья с выпадением конденсата.
Биодеструкция сборных стяжек из ориентированно –стружечных плит перекрытия подполья (полы 1 этажа). Повышенная влажность плит. Конденсация влаги на конструкциях. Причины недостатков: Локальные протечки из сетей отопления в подполье. Повышенная влажность в подполье. Наличие локальных щелей в конструкции перекрытия, отверстия в местах прохода труб.
Коррозия балок перекрытия подполья. Конденсация влаги на конструкциях балок. Причины недостатков: Локальные протечки из сетей отопления в подполье. Повышенная влажность в подполье.
Конденсация влаги на поверхностях наружных стен. Повышенная влажность в помещениях. Причины недостатков: Недостаточно эффективная работа приточно- вытяжной вентиляции внутренних помещений. Отсутствие постоянного воздухообмена в помещениях. Регулировка притока осуществляется путем открывания окон. Механическое оборудование вытяжки не обеспечивает надлежащий воздухообмен.
Замачивание мест прохода вентиляционных каналов через чердачное перекрытие. Выпадение конденсата из водянного пара на поверхностях воздуховодов и потолках 2-го этажа. Разрушение отделочных покрытий. Причины недостатков: Отсутствие теплоизоляции фановых стояков водоотведение в чердачном пространстве. Конденсация влаги на внутренних поверхностях воздуховодов в пределах чердачного пространства. Низкая скорость движения воздуха. Недостаточная длина и теплоизоляция воздуховодов в чердачном пространстве.
Конденсация влаги на поверхностях потолков 2-го этажа. Причины недостатков: утепление отдельных участков перекрытия минераловатными матами толщиной 100 мм вместе предусмотренного проектом утепления пенополиуретаном толщиной 120мм.
Недостаточная звукоизоляция межквартирных перегородок. Причины недостатков: Замена в ходе производства работ звукоизоляции перегородок на пенополиуретан.
Недостаточная звукоизоляция междуэтажных перекрытий. Причины недостатков: ошибки при проектировании.
В заключении эксперт отмечает, что данные недостатки являются устранимыми.
Вместе с тем, эксперт приходит к выводу, что жилой дом по <адрес> не соответствует требования безопасных для здоровья человека условий по следующим показателям:
- качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений.
- защита шума в помещениях жилых и общественных зданий,
- микроклимат помещений.
-регулирование влажности на поверхности строительных конструкций.
Проживание в жилом доме без вреда для здоровья проживающих возможно при выполнении следующих мероприятий: 1. Улучшение воздухообмена в помещениях, предотвращение выпадение конденсата в воздуховодах и на конструкциях. 2.Увеличение длины (высоты) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей.3. Дополнительное утепление воздуховодов в пределах чердачного пространства. 4. Установка приточных клапанов в наружных стенах здания. 5. Ревизия трубопроводов отопления в подпольях с целью предупреждения и ликвидации свищей и капельных течей.6. Дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах проходов трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей. 7. Дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах не проектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25% от площади чердачного перекрытия). 8. Установка ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1 этаж. 9. Ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проемов. 10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен межквартирных и межкомнатных перегородок рекомендуется произвести облицовку стен, перегородки потолков с применением звукоизолирующих материалов, а также замену покрытий полов.
Представитель ответчика, не согласилась с требованиями прокурора. Вместе с тем подтвердила факт обращения администрации г. Южно-Сахалинска к АО «Сахалин-Инжиниринг» с иском о возложении обязанности устранить выявленные в процессе эксплуатации недостатки строительства в многоквартирных жилых домах, в том числе по ул. 3- я Институтская, д.19. В обоснование доводов о наличии недостатков строительства администрация г. Южно-Сахалинска ссылается на выводы вышеуказанной экспертизы и требует обязать застройщика АО «Сахалин-Инжиниринг» устранить недостатки строительства, перечисленные в заключении эксперта ООО «Фама Про».
В рамках гражданского дела № находящегося в производстве <данные изъяты> к застройщику АО «Сахалин- Инжиниринг» также была проведена судебная строительно-техническая экспертиза <данные изъяты>» № С от 11.10.2021 г.
Согласно исследовательской части экспертного заключения исследование <адрес>, экспертом проводилось 27.08.2020 г. В ходе обследования данного объекта экспертом выявлены следующие недостатки строительства: отсутствие пароизоляции в конструкции чердачного перекрытия, что не соответствует требованиям п.7,12 технического задания к муниципальному контракту.
Сопротивление теплопередаче перекрытий подполья и чердачного недостаточно по современным требования к ограждающим конструкциям по условиям энергосбережения. Отсутствует гидроизоляционные подкладки в местах опирания деревянных элементов перекрытия подполья и стальных балок. Отсутствует вентиляция чердачного пространства ввиду заделки вентиляционных отверстий, следствие чего не обеспечивается систематическая просушка деревянных элементов крыши. В монтажных швах оконных блоков отсутствует внутренних слой герметизации.
При этом эксперт пришел к выводу, что на момент проведения обследования МКД недостатки в работе системы вентиляции указанные в заключении строительно-технической экспертизы № ФП-2018\12-1 устранены. В ходе исследования, в жилых помещениях первого этажа были выявлены грибковые образования на поверхности плит перекрытия подполья вследствие его промерзания в зимний период. Ввиду наличия грибковых образований произошло локальное повреждение отделочных покрытий (покрытий полов, стен на участком примыкания к полу).Наличие грибковых образований является вредным фактором, влияющим на качество воздуха в помещении. Эксперт отмечает, что проживание в квартирах данного МКД без угрозы для жизни и здоровья проживающих, возможно при условии устранения выявленных недостатков, а также устранения грибковых образований.
Таким образом, по состоянию на дату проведения данной экспертизы ряд недостатков строительства МКД продолжал оставаться не устраненным.
В дело представителем АО «Сахалин –Инжиниринг» представлены акта от 25.11.2021 г. об устранении недостатков строительства МКД по <адрес>. Согласно данных актов, Застройщик устранял недостатки утепления чердачного перекрытия, ремонт и регулировку оконных элементов, утеплял воздуховоды в пределах чердачного перекрытия, дополнительное утепление перекрытий подполья, проводил ревизию трубопроводов отопления в подполье.
Данные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу, что на момент передачи администрации г. Южно-Сахалинска ФИО жилого помещения, многоквартирный жилой дом в которой находится квартира, а также квартира №, имели строительные недостатки, отраженные в заключении экспертизы ФП -2018\12-1 от 2018 г., проведенной ООО «Фама Про».
31.01.2022 г. межведомственной комиссией проведено визуальное обследование жилых помещений в <адрес>. Согласно представленного в дело акта выявлены дефекты, повреждения и иные недостатки в квартире № : промерзание окон, плесень на стенах в ванной комнате, жалобы на неисправность системы вентиляции и отсутствие шумоизоляции.
Выявлены признаки физического износа конструкций и отделки: ощутимая зыбкость перекрытий, перегородок, лестниц- путей эвакуации. Изменение геометрии вертикальных ограждающих конструкций в виде выгибов (локально). Продувание по периметру окон и наледь на подоконниках. Наличие вздутий, разрывов, отставание напольного покрытия линолеума 1 этажа, метами основание просело и разрушено. Нарушение облицовочного слоя стен лестничных клеток в местах сопряжения с перекрытиями шириной ориентировочно 2 м, выкрашивание и выколы диаметром 1-3 см, на глубину до головки стального соединительного элемента шурупа. Отмечается заметное усиление процесса образования количества выколов за период с 22.11.2021 г. по 01.02.2022 г. Недостаточная звукоизоляция межквартирных стен, перекрытий, стен лестничных клеток. Основание: жалобы жильцов. Биодеструкция основания под линолеумом в местах повреждения покрытия. Наличие черной плесени на внутренней отделке ванных комнат, в разрывах линолеума и под ним в помещениях кухни, прихожей 1 этажа.
Признаки морального износа:
Низкая капитальность, вертикальность и горизонтальность конструкций, ограждающих помещения квартир, что не обеспечивает:
- срок эксплуатации жилого дома до первого капитального ремонта 20-25 лет и общей эксплуатации жилого дома № уровня ответственности от 50 до 100 лет.
- возможность крепления мебели к стенам (требование по защите жильцов от падающей мебели и оборудования при сейсмическом воздействии),
- слабо защищает от взлома и проникновения в квартиру (снизу, сверху).
Отступление от проекта в части замены минераловатного утеплителя в ограждающих конструкциях на пенополиуретан.
В рамках настоящего дела по ходатайству представителя третьего лица АО «Сахалин -Инжиниринг» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза ООО «Оценка –Партнер».
В процессе производства экспертизы экспертом 04.03.2022 г. было проведено натурное обследование МКД и находящейся в нём квартиры истца.
Согласно экспертного заключения ряд ранее выявленных недостатков строительства МКД по состоянию на март 2022 года устранены. В частности эксперты отмечают, что по состоянию на дату проведения осмотра не подтверждено наличие биодеструкции сборных стяжек из ориентировано- стружечных плит, повышенная влажность плит и конденсация влаги на конструкциях подполья и полов первого этажа. Не подтвердилось замачивание мест прохода вентиляционных каналов, выпадение конденсата из водяного пара на поверхностях воздуховодов и потолках. Разрушение отделочных покрытий на чердачном перекрытии, потолке второго этажа. Также отсутствуют следы длительного переувлажнения помещений, что свидетельствует об отсутствии повышенной влажности в помещениях.
Дефект, на который ссылается прокурор: деформация (перекосы) оконных коробок, створок, элементов притвора (повсеместно) на момент проведения осмотра был подтвержден только в отношении провисания оконных створок.
Согласно данного экспертного заключения, в ходе проведенного исследования не подтвержден недостаток звукоизоляции междуэтажных перекрытий. Звукоизоляция внешней стены квартиры межквартирных перегородок с лестничной площадкой и пола соответствуют требованиям нормативных документов.
Также эксперт отмечает, что система вентиляции на момент проведения исследования недостатков не имеет, в квартире истца, в том числе ванной, воздухообмен удовлетворительный.
Представитель третьего лица суду пояснил, что АО «Сахалин -Инжиниринг» после 2018 года выполняло ремонтные работы системы вентиляции многоквартирного дома.
По результатам исследования установлено, что фактически имеется два недостатка, которые были ранее отражены в строительно- технической экспертизе ФП-2018\12-1: повышенная влажность помещения и конденсат влаги на поверхностях, провис оконных створок.
Причиной повышенной влажности, которая отражается в конденсате влаги, эксперт указывает неудовлетворительную работу принудительной системы вентиляции, а именно установленный на кухне вентилятор системы принудительной вентиляции находится в нерабочем состоянии. Система естественной вентиляции (от чердачного перекрытия до выхода шахты над уровнем кровли) работает исправно.
Данные дефекты являются устранимыми и устраняются путем ремонта неработающего вентилятора принудительной системы вентиляции.
Заключением эксперта подтверждается довод представителя третьего лица о том, что в настоящее время недостатки в работе системы вентиляции дома в целом устранены.
Также эксперт отмечает, что следы намокания внешней стены квартиры истца отсутствуют.
В заключении эксперт приводит ряд дефектов, выявленных при обследовании <адрес>: следы увлажнения чердачного перекрытия ( потолка квартиры) в помещении кухни – гостиной. Наличие признаков черной плесени на сантехнических приборах. Вздутие местами покрытия из линолеума. Трещины и зазоры в местах примыкания наружной стены к оконному блоку. Неработающий вентилятор системы принудительной вентиляции. Повышенная влажность, выпадение конденсата. Наличие локальных холодных участков конструкций. Эксперт отмечает, что все перечисленные выше недостатки являются устранимыми. В частности для устранения локальных холодных участков конструкций необходимо утеплить фасад дома.
Согласно выводам судебного эксперта, имеющиеся недостатки в виде повышенной влажности помещения, конденсата влаги на поверхностях, провис оконных створок возникли в процессе эксплуатации жилого помещения и не являются строительными недостатками.
Квартира истца и многоквартирный жилой дом соответствуют техническим регламентам, строительным нормам и правилам, применяемым к жилому помещению в многоквартирном дома в настоящее время. Основания для признания квартиры и МКД в целом аварийными, отсутствуют.
Суд полагает что выводы вышеприведенных экспертиз не противоречат друг другу, поскольку экспертные исследования были проведены в разные периоды времени, после экспертизы 2018 года ООО «Фама Про» до экспертизы проведенной в 2022 г. прошло значительное количество времени в течение которого МКД эксплуатировался, застройщик АО «Сахалин –Инжиниринг» проводил работы по устранению недостатков строительства. Поэтому, по мнению суда, данные экспертизы отражают техническое состояние многоквартирного жилого дома в разные период времени.
Все приведенные выше доказательства указывают на наличие строительных недостатков многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Судом 24.10.2022 г. было проведено выездное судебное заседание с участием сторон и специалистов: <данные изъяты>
В ходе проведенного осмотра квартиры истца установлено: на кухне не работает электрическая вытяжка, по причине поломки вытяжного механизма, что, по мнению суда, является эксплуатационным дефектом. Установленная на общедомовой вытяжке решетка загрязнена. Без работающей вытяжки в кухне, система вентиляции естественным путем не работает.
На потолке кухни сухие следы от протечки. В ванной электрическая вытяжка работает. Вентиляция комнаты производится только с помощью электрической вытяжки. На плинтусах в ванной комнате и на стыках ванной к стене, имеется плесень.
В комнате имеются неглубокие трещины на стене в районе примыкания к потолку. Общее состояние квартиры требует проведение текущего ремонта.
При осмотре помещения чердака установлено, что на нижний слой утеплителя, местами разложены не закрепленные блоки минеральной ваты. Как пояснил представитель третьего лица, так произведено утепление чердачного помещения, согласно рекомендации эксперта.
При осмотре подвального помещения на стенах выявлены застаревшие следы плесени. В подвале следы протекания отсутствуют, сухо.
Со стороны участвующих в осмотре специалистов замечаний относительно дефектов строительства не заявлено. Имелись замечания относительно дефектов в связи с ненадлежащей эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Явных строительных недостатков многоквартирного жилого дома и квартиры, в ходе осмотра не обнаружено.
Вместе с тем, приведенные выше письменные доказательства в совокупности, позволяют суду прийти к выводу, что на момент представления администрацией г. Южно-Сахалинска ФИО жилого помещения, многоквартирный дом по <адрес> в котором находится квартира №, имел ряд существенных строительных недостатков, проявившихся в процессе эксплуатации жилых помещений и при наличии которых данный многоквартирных жилой дом, а соответственно, и квартиры №, не отвечали требованиям, предъявляемым санитарными и техническими нормами, не были пригодными для проживания.
Часть дефектов строительства в настоящее время застройщиком устранены.
Однако на момент рассмотрения данного дела все же имеются дефекты строительства, что подтверждает в частности позиция администрации г. Южно-Сахалинска, выступающей в качестве истца в <данные изъяты> и поддерживающей свои требования к АО «Сахалин-Инжиниринг» об устранении недостатков строительства данного МКД.
Представители АО «Сахалин-Инжиниринг» суду пояснили, что работы по утеплению фасада МКД были проведены.
Вместе с тем, как пояснила суду истец ФИО, утепление фасада дома не дало каких – либо результатов: стены дома продолжают промерзать, в квартире не держится тепло.
Судебной экспертизой <данные изъяты>» подтверждается наличие локальных холодных участков конструкций в районе сопряжения наружной, внутренней стен и междуэтажного перекрытия с западной стороны здания (помещение кухни – гостиной, жилой комнаты). Эксперт указывает, что данный недостаток является устранимым и устраняется путем утепления фасадов.
Вместе с тем, проведенные в период с 2018 г. по 2022 г. подрядчиком АО «Сахалин-Инжиниринг» работы по утеплению фасадов должных результатов не дали и данный недостаток строительства МКД продолжает сохраняться по состоянию на дату рассмотрения дела.
В этой связи суд приходит к выводу, что администрацией г. Южно-Сахалинска надлежащим образом обязанность по обеспечению истца жилым помещением, пригодными для проживания, отвечающими требованиям действующего законодательства, санитарным и техническим нормам, в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1996 N 159-ФЗ не исполнена, право ФИО на предоставление однократно благоустроенного жилья, пригодного для проживания, по договору найма специализированного жилого помещения, не реализовано.
При этом суд полагает, что принцип однократного предоставления жилого помещения не нарушается, поскольку жилым помещением, отвечающим установленным санитарным и техническим правилам и нормам, ФИО не была обеспечена, то есть, её право на жилье, установленное законом, реализовано не было.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым возложить на администрацию г. Южно-Сахалинска обязанность по предоставлению ФИО по договору найма специализированного жилого помещения благоустроенного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям в черте г<данные изъяты>.
Поскольку исполнение государственных полномочий Сахалинской области по обеспечению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями, возложено на администрацию городского округа "Город Южно-Сахалинск", постольку она является надлежащим ответчиком и по требованию о возложении обязанности предоставить ФИО жилое помещение.
В удовлетворении требований, заявленных к муниципальному казенному учреждению "Управление жилищной политики города Южно-Сахалинска", суд отказывает в полном объёме как к ненадлежащему ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора города Южно-Сахалинска в интересах ФИО (<данные изъяты>) о расторжении договора найма жилого помещения, возложении обязанности предоставить по договору найма специализированного жилого помещения благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным нормам и техническим требованиям в черте <данные изъяты>, удовлетворить частично.
Возложить на администрацию г. Южно- Сахалинска обязанность предоставить ФИО, ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>.
В удовлетворении требования к администрации г. Южно-Сахалинска о расторжении договора найма жилого помещения от 25.04.2017 г., отказать.
В удовлетворении исковых требований к МКУ «Управление жилищной политики г. Южно-Сахалинска» (<данные изъяты>), отказать в полном объеме.
Настоящее решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через Южно-Сахалинский городской суд.
Председательствующий М.Н. Бойкова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий М.Н. Бойкова