УИД 77RS0002-02-2025-000940-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 23 июля 2025г.

Басманный районный суд адрес в составе председательствующего судьи Курносовой О.А., при помощнике судьи фио, с участием представителя истца, представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3385/25 по иску ФИО1 к адрес «Рассказовка» о взыскании неустойки, денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, расходов на восстановительный ремонт квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов, обязании подписать акт,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к адрес «Рассказовка» о взыскании неустойки, денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, расходов на восстановительный ремонт квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов, обязании подписать акт.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ней и Акционерным обществом «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка», выступающим в лице Застройщика был заключен Договор участия в долевом строительстве №ГР2-3/ДДУ-04-21-0489/ЭСТ-4134 от 14 января 2024 года. В соответствии с пунктом 3.2. ДДУ предметом Договора является Объект долевого строительства: жилое помещение, условный номер: 489, назначение: квартира, номер подъезда (секции): 4 номер корпуса 3, этаж расположения: 21, проектная общая площадь 47,75 (сорок семь целых семьдесят пять сотых) квадратных метров, проектная общая приведенная площадь: 47,75 (сорок семь целых семьдесят пять сотых) квадратных метров, количество комнат: 2 по строительному адресу: адрес «Рассказовка, з/у 13/6А. Указанным пунктом установлено, что Объект передается Участнику долевого строительства в предчистовой отделке «white box». В соответствии с главой 5 Договора передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства и приятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами Передаточному акту после получения Разрешения на ввод объекта (пункт 5.1. Договора). В случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нём срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (Сорок пять) календарных дней. 13 сентября 2024 года Истец и Ответчик в лице представителя – менеджера по работе с населением фио составили Акт осмотра №1 квартиры для установления наличия дефектов недоделок в квартире. Замечания стороны указали в Акте технического обследования квартиры. По истечении указанного в договоре срока – 45 календарных дней, замечания и дефекты Ответчиком устранены не были. 25 октября 2024 года стороны встретились на Объекте для передачи ключей и подписания Акта приема-передачи. Представителем Ответчика Истцу были переданы два экземпляра Акта приема-передачи, в которых без согласования с Истцом Ответчиком были указаны пункты следующего содержания: «3. В результате выполнения отделочных работы адрес и Проектная приведенная общая лощадь Объекта долевого строительства, указанные в Договоре уменьшились. Однако такое уменьшение адрес строительства не является основанием для возврата ЗАСТРОЙЩИКОМ денежных средств УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА в связи с тем, что в Договоре указана адрес без учета изменения площади при выполнении штукатурных работ, из проектной документации, поучившей положительное заключение экспертизы, в которой расчет площади помещений сделан по толщине без отделки». «7. Объект долевого строительства соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Отделочные работы выполнены по нормативам, установленным законодательством РФ. Претензий к качеству и техническому состоянию Объекта долевого строительства и выполненным отделочным работам УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА не имеет». Не согласившись с указанными пунктами, Истцом были вычеркнуты из текста Акта приема-передачи, поскольку указанные пункты противоречат фактическому состоянию, Истец имеет претензии по состоянию квартиры и общей площади передаваемого имущества, изменения были завизированы подписью Истца и переданы Ответчику на подписание. 31 октября 2024 года, Истец получил по электронной почте уведомление о невозможности подписать Акт с такими исправлениями, поскольку якобы это сделает невозможным регистрацию права собственности на спорное имущество на Истца. В связи с этим, Истец ответом на указанное письмо уведомил Ответчика о готовности подписать Акт приема-передачи в редакции без пунктов, которые были внесены Ответчиком без согласования с Истцом. Однако ответа на указанное предложение Истца от Ответчика получено не было. 25 ноября 2024 года Истцом были направлены два подписанных оригинала Акта приема-передачи квартиры в редакции без несогласованных сторонами пунктов, сопроводительное письмо с требованием подписать Акты и подать их на регистрацию права собственности. Направление указанных документов подтверждается чеком и описью с Почты России – получено Ответчиком 29 ноября 2024 года (трек номер 12525203500201). Истец считает, Ответчик уклоняется от подписания Акта приема-передачи квартиры. Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, Истец считает, что действия Ответчика носят неправомерный характер, увязывая обязательство Сторон по приемке-передаче спорного недвижимого имущества к принуждению Ответчиком Истца отказаться от претензий по площади передаваемого имущества и его состоянию. В силу статьи 16 Закона о защите право потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя являются недопустимыми и ничтожными. Пунктом 4 части 2 указанной статьи установлено, что к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя и т.д.) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом. 13 сентября 2024 года Истец и Ответчик подписали Акт осмотра №1 квартиры к ДДУ (далее – Акт осмотра), произведен обмер квартиры кадастровым инженером ООО «Кадастр.Ру» в соответствии с которым общая площадь квартиры составила 46,8 (Сорок шесть целых и восемь десятых) квадратных метров. В соответствии с пунктом 4.5. Стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае, если общая приведенная адрес по результатам обмеров Объекта органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от адрес. В случае изменения общей приведенной адрес строительства по отношению к адрес Стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в размере сумма. Таким образом, Истец считает, что между адрес предусмотренной ДДУ и фактической площадью по результатам обмеров кадастровым инженером разница составляет 0,95 кв.м. – сумма к возврату Ответчиком Истцу составляет сумма Также, в соответствии с условиями Договора, в случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нём срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 (Сорок пять) календарных дней (пункт 5.7. Договора). Однако в указанный срок, выявленные дефекты в квартире Вами устранены не были. В соответствии с проведенной экспертизой и экспертным заключением, стоимость работ и материалов, необходимых для производства комплекса работ по устранению выявленных нарушений и дефектов составляет сумма. Помимо этого, истцом произведены затраты на услуги оценщика в размере сумма

В связи с изложенным истец просит суд взыскать с ответчика, с учетом уточнения исковых требований: сумму неосновательного обогащения в размере сумма; сумму убытков на ремонт квартиры в размере сумма; сумму судебных расходов в размере сумма; сумму процентов за пользование денежными средствами из расчета сумма за период с 17 октября 2024 года по 18 октября 2024 года и далее за каждый день до даты фактической оплаты суммы задолженности, а также обязать Акционерное общество «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в пятидневный срок с момента вступления решения суда в силу подписать Акт приема-передачи от 25 октября 2024 года, и взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в пользу ФИО1 судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере сумма за каждый день просрочки исполнения со дня следующего за днем окончания установленного срока исполнения данного решения, до дня фактического исполнения.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв на иск. Суду пояснил, что оснований для возмещения истцу разницы в связи с уменьшением площади жилого помещения не имеется, поскольку уменьшение площади связано с проведением отделочных работ и такое уменьшение площади объекта не является основанием для возврата денежных средств, так как в договоре общая площадь указана без учета изменения площади при выполнении штукатурных работ. Также не имеется оснований для взыскания неустойки, поскольку нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу связано с объективными причинами, а именно с введенными ограничениями в связи с пандемией коронавируса, и введенными иностранными государствами экономическими санкциями. В связи с чем просил в удовлетворении иска отказать, однако в случае удовлетворения иска просил о снижении размера неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, а также компенсации морального вреда, и предоставить отсрочку по исполнению решения суда до 31 декабря 2025 года.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом РФ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок - секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 вышеуказанной нормы, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч.3).

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между ФИО1, выступающей в качестве Участника долевого строительства (Далее – «Истец») и Акционерным обществом «Специализированный застройщик ТПУ «Рассказовка», выступающим в лице Застройщика (далее – «Ответчик») был заключен Договор участия в долевом строительстве №ГР2-3/ДДУ-04-21-0489/ЭСТ-4134 от 14 января 2024 года

На основании положений ч.1 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.3.1 и п.3.2 Договора, Застройщик обязался передать Участнику объект долевого строительства общей проектной площадью 47,75 кв.м. по адресу адрес «Рассказовка, з/у 13/6А. указано, что объект передается истцу в предчистовой отделке.

Также согласно п.4.2 Договора, цена договора составила сумма, что соответствует 47,75 кв.м. общей проектной площади объекта из расчета: сумма за 1 квадратный метр.

В соответствии с п.4.5 Договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае, если общая приведенная адрес по результатам проведения его обмеров органами технической инвентаризации или иным уполномоченным лицом (кадастровым инженером) отличается от проектной общей приведенной площади. Площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером. В случае если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то Застройщик осуществляет возврат Участнику разницы в течении 10 рабочих дней с даты предоставления Участником реквизитов счета в банке.

На основании данных, содержащихся в подписанном сторонами акте приема-передачи объекта долевого строительства, общая площадь объекта по результатам проведенных кадастровых работ в соответствии с данными экспликации технического плана здания составляет 46,8 (Сорок шесть целых и восемь десятых) квадратных метров.

Из приобщенной истцом выписки из ЕГРН и технического описания также следует, что общая площадь жилого помещения составляет 46,8 (Сорок шесть целых и восемь десятых) квадратных метров.

Таким образом, разница между проектной площадью объекта и его фактической площадью составляет 0,95 кв.м.

В силу положений п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства в заявленном размере сумма, поскольку изначально истец оплатил стоимость объекта площадью 47,75 кв.м., однако, ответчик в нарушение условий договора передал истцу объект меньшей площадью. В силу положений закона неосновательное обогащение одной стороны за счет другой не допускается.

При этом суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что площадь объекта долевого строительства уменьшилась в связи с проведением согласованными сторонами отделочными работами, так как указанное обстоятельство ответчик вполне мог предусмотреть при согласовании условий договора, введя необходимое ограничение, и учесть возможность изменения площади жилого помещения в связи с проведением штукатурных работ. Однако в договоре никаких ограничений, либо исключений в связи с проведением отделочных работ не предусмотрено. Суд исходит из буквального толкования условий договора.

Согласно условиям названного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Таким образом, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков законными и обоснованными.

Между тем, суд учитывает следующее.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в числе прочих внесены следующие изменения:

статья 10 дополнена частью 4 следующего содержания:

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

С учетом цены договора, а также с учетом положений ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», общий размер подлежащих взысканию с ответчика денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, а также в счет разницы между фактической и проектной площадью и неустойки не может превышать сумма (3% - сумма).

Таким образом, общий размер взыскания с ответчика денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков ограничивается в данном конкретном случае суммой сумма в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на восстановительный ремонт квартиры сумму в размере 114 286,46 (339 300,46 - 225 016).

При таких обстоятельствах, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учётом установленных судом обстоятельств не подлежит удовлетворению требование истца об обязании Акционерное общество «Специализированный застройщик Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» в пятидневный срок с момента вступления решения суда в силу подписать Акт приема-передачи от 25 октября 2024 года, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что акт приема-передачи в действующей редакции нарушает права и законные интересы истца.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования, не подлежит удовлетворению производное - о взыскании судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере сумма за каждый день просрочки исполнения со дня следующего за днем окончания установленного срока исполнения данного решения, до дня фактического исполнения.

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка по 31 декабря 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения настоящего решения согласно Постановлению Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 по 31 декабря 2025 года включительно.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Между тем, истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих об оплате расходов по проведению экспертизы.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, постольку суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в доход бюджета адрес в размере сумма

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к адрес «Рассказовка» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, денежных средств в связи с уменьшением площади объекта, расходов на восстановительный ремонт квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов удовлетворить частично.

Взыскать с адрес Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу ФИО1:

денежные средства в связи с уменьшением площади объекта в размере сумма

расходы на восстановительный ремонт квартиры в размере 114 286,46

В остальной части иска отказать.

Предоставить адрес — Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» отсрочку исполнения решения суда по 31 декабря 2025 года включительно.

Взыскать с адрес Транспортно-пересадочный узел «Рассказовка» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Басманный районный суд адрес.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2026г.

Судья О.А. Курносова