Дело № 2а-361/2025
УИД 19RS0009-01-2025-000480-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Таштып 10 ноября 2025 г.
Таштыпский районный суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего судьи Осиповой Н.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Костяковой Л.В.,
с участием административного истца ФИО2,
представителя заинтересованного лица МКУ «УМИ Таштыпского района» ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации Таштыпского района об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в аренду,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации <адрес> в котором просила признать незаконными действия об отказе в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить с ней дроговор аренды земельного участка с кадастровым номером Номер, расположенного по адресу: <адрес> требования тем, что на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО2 объект незавершенного строительства Номер) – жилого дома, возведенном на указанном земельном участке. В связи со сменой собственника объекта недвижимости обратилась в администрацию района с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка. По результатам рассмотрения заявления ей направлено сообщение, которым отказано в предоставлении земельного участка в аренду. Полагает, что поскольку администрация не приняла мер к изъятию объекта незавершённого строительства, следовательно, оснований для отказа в заключении с ней договора аренды для завершения строительства не имелось.
Административный истец ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление поддержала, пояснила, что в настоящее время жилой дом окончен строительством, однако ввиду отказа администрации в заключении с ней договора аренды земельного участка, она не может зарегистрировать свое право собственности на оконченный строительством объект.
Определением судьи к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации <адрес> Республики Хакасия», руководитель которого ФИО4 в судебном заседании пояснила, что оспариваемый отказ является законным, решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду принято в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В случае удовлетворения заявленных требований, с ФИО1 будет заключен договор аренды на основании судебного решения.
Представитель административного ответчика администрации <адрес>, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был надлежащим образом извещен.
На основании статьи части 6 статьи 226 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей административного ответчика, заинтересованного лица.
Выслушав административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца; при этом, на последнего процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права; административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, совершенные действия (бездействие) соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 КАС РФ).
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Таштыпского сельсовета (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка Номер, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, кадастровый Номер, категория земель – земли населенных пунктов, общая площадь Номер, для строительства индивидуального жилого дома; срок действия договора аренды три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. Номер).
Из пояснений представителя МКУ «УМИ <адрес>» следует, что указанный договор заключен с ФИО3 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и административным истцом ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилой дом), расположенного по адресу: <адрес>А, общей площадью Номер.м, степень готовности Номер, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером Номер согласно договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Номер.
Переход права собственности на объект незавершенного строительства готовностью Номер зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
ФИО3 умер ДД.ММ.ГГГГ о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена актовая запись о смерти Номер.
По результатам рассмотрения заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка в аренду, <адрес> Республики Хакасия сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № Номер, отказал в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с тем, что право на предоставление земельного участка без проведения торгов для завершения строительства реализовано предыдущим собственником.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Обращаясь в суд с административным иском, и оспаривая данный отказ, ФИО1, ссылалась на то, что после смены собственника и окончания срока действия договора аренды земельного участка, административный истец реализовывает свое исключительное право на земельный участок с целью оформления в собственность оконченного строительством объекта недвижимости.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу подпункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
С учетом установленных по делу обстоятельств отказ администрации в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ Номер «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» обращено внимание, что, если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (статья 16 КАС РФ, статья 16 АПК РФ).
Учитывая положения Конституции Российской Федерации, закрепленные в статьях 10 и 118, и требования пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которыми суд при вынесении решения не вправе подменять органы государственной власти или местного самоуправления и принимать конкретные решения по вопросу, не относящемуся к компетенции суда, учитывая, что вопрос заключения договора аренды земельного участка относится к исключительным полномочиям органа местного самоуправления, признав соответствующее решение административного ответчика незаконным, суд в целях восстановления нарушенного права административного истца полагает возможным возложил на административного ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в аренду.
Суд обращает внимание административного ответчика на необходимость сообщения об исполнении настоящего решения в суд и административному истцу с учетом установленных законом сроков рассмотрения настоящего заявления.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ, изложенный в сообщении администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Номер в предоставлении земельного участка в аренду.
Возложить на администрацию <адрес> Республики Хакасия обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в муниципальной собственности с кадастровым номером Номер, расположенного по адресу: <адрес>А.
В удовлетворении остальной части административного иска отказано.
<адрес> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщить об исполнении решения в суд и ФИО2
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Таштыпский районный суд.
Председательствующий Н.С. Осипова
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий Н.С. Осипова