БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело (УИД) 31OS0000-01-2021-000237-76
Производство № 3а-102/2021
(3а-12/2022)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 сентября 2022 г. г. Белгород
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова,
при секретаре Я.Г. Зиновьевой,
с участием представителей административного истца ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» ФИО2, представителя административных ответчиков Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ»
об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Эссет Менеджмент», действуя в качестве доверительного управляющего имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Мандарин», обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № площадью кв. м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания ( руб.) превышает его рыночную стоимость, которая определена оценщиком ООО «Экспертно-правовой центр», что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате регионального налога на имущество организаций, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.
Представители административного истца ФИО2 уточнил заявленное исковое требование в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания в размере руб., т.е. в размере определенном по результатам проведенной судебной экспертизы, экспертом экспертного учреждения ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.
Представитель административных ответчиков Правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3 считала, что представленный стороной истца отчет об оценке содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины стоимости спорного нежилого здания. Полагала возможным административный иск удовлетворить по результатам проведенной экспертизы с учетом дополнительного исследования.
Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (информации о движении административного дела размещена на официальном сайте Белгородского областного суда в сети Интернет; первое судебное извещение по рассматриваемому административному делу получено 19.01.2022 РПО ) явку представителя в суд не обеспечило.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванного представителя административного ответчика, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» действует в качестве доверительного управляющего имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Мандарин».
В доверительном управлении Общества находится нежилое здание с кадастровым номером № площадью кв. м, расположенного по адресу: (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 01.12.2021 № КУВИ-002/2021-159949798).
Кадастровая стоимость названного нежилого здания утверждена распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 № 662-р на 01.01.2020 и составляет руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.03.2021 № КУВИ-002/2021-24392572).
Частью 2 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
В данном случае правообладатель спорного недвижимого имущества в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности его правообладателя, что позволяет доверительному управляющему оспорить ее.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 23.11.2021 обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО «ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО «Экспертно-правовой центр» от 17.05.2021 № 004/21, в котором по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере руб.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета, вызванных в том числе возражениями административного ответчика против представленного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заявленной в административном иске, судом была назначена экспертиза, по вопросам, направленным на установление рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке от 17.05.2021 № ОКС 004/21 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Производство экспертизы было поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.
По результатам экспертизы экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России ФИО1 составлено и руководителем экспертного учреждения представлено в суд заключение эксперта от 11.04.2022 № 971/6-4, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № на 01.01.2020 составляет руб. Отвечая на второй вопрос, - вопрос, направленный на проверку отчета об оценке от 17.05.2021 № 004/21 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «Экспертно-правовой центр» при составлении отчета об оценке № 004/21 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, используемая оценщиком не является достаточной.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
С учетом замечаний на экспертное заключение, подготовленных представителем административного ответчика Правительства Белгородской области были выявлены обстоятельства, предусмотренные частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы. Суд указал, что при расчете рыночной стоимости нежилого здания эксперту следует указать на применение корректирующих коэффициентов к подобранным объектам-аналогам, позволяющих считать объекты-аналоги сопоставимыми с оцениваемым объектом, в частности на тип объекта, либо привести мотивированное обоснование отказа от применения таких корректировок.
Согласно дополнительному экспертному заключению от 28.07.2022 № 4262/6-4, в котором эксперт подробно, со ссылкой на источник информации (Справочник оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы. Под ред. ФИО4) обосновал отсутствие необходимости применения корректировки по такому элементу сравнения как «тип объекта», рыночная стоимость нежилого здания осталась неизменной, - руб.
Оценивая экспертное заключение с дополнительным исследованием к нему по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос. Суд отмечает, что определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта экспертизы, эксперт экспертного учреждения придерживался методики определения стоимости, содержащиеся в федеральных стандартах оценки, с учетом особенностей государственной судебно-экспертной деятельности. При проведении экспертизы, эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» использовал Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определение рыночной стоимости нежилого здания – объекта экспертизы проведено экспертом ФИО1 с применением методов сравнительного и доходного подходов. Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России при составлении отчета ООО «Экспертно-правовой центр» от 17.05.2021 № 004/21 представленного административным истцом были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация используемая оценщиком не является достаточной. Так эксперт ФИО1 указала, что проведенный оценщиком анализ рынка не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки, а именно: - не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов их значения рынка; не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшихся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов. Оценщик (на стр. 40 отчета) при описании типа объектов указывает недостоверную информацию, касающуюся данных о составе единого объекта недвижимости, с дальнейшим применением корректирующего коэффициента.
Оценщик (на стр. 48 отчета) указывает, что для определения стоимости объекта капитального строительства необходимо вычесть из стоимости единого объекта недвижимости стоимость земельного участка. Однако, делая вывод, что стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки составляет руб., не обосновывает свое решение касательно имущественных прав на земельный участок, на котором расположен объект оценки, так как согласно данным Росреестра, участок находится в собственности. Указанное, приводит к необоснованному снижению рыночной стоимости объекта оценки на 20 %.
На стр. 44 отчета при описании расположения объектов относительно красной линии, оценщиком указано, что аналог № 1 по адресу: , расположен на первой линии, что не соответствует его фактическому расположению, что также оказало влияние на стоимость объекта оценки.
Указанных недостатков достаточно, для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.
Оценивая заключение судебной экспертизы с дополнительным заключением к нему и представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд приходит к выводу о том, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, составленного оценщиком ООО «Экспертно-правовой центр», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. В то же время заключение эксперта является достоверным доказательством рыночной стоимости нежилого здания.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и установлению кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости № руб. на 01.01.2020.
С административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 23.11.2021.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление ООО «Эссет Менеджмент» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью кв. м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости руб. по состоянию на 01.01.2020.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 23.11.2021.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 19.09.2022
Решение20.09.2022