УИД: 89RS0001-01-2025-003130-21

Дело № 2-2261/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Салехард 02 октября 2025 года

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Липчинской Ю.П.,

при секретаре судебного заседания Ягубовой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2261/2025 по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард, администрации город Салехард к ФИО1 Д,В. о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 23.11.2023 г. между Департаментом строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, согласно условиям которого, выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости. Согласно п. 4.3 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 г. № 317-П цена продажи земельных участков в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2). Ответчиком в рамках исполнения обязательств по договору произведена оплата в размере 37 281,67 рублей. Ответчик не относится к категории физических лиц, определенных в приведенных положениях Порядка, а потому выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи № от 23.11.2023 г. должна составлять 100% его кадастровой стоимости. Указанная ошибка была выявлена истцом в порядке проведения самоконтроля. В целях досудебного урегулирования спора, в адрес ответчика направленны проекты соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости, о расторжении указанного договора купли-продажи. Сторонами соглашение не достигнуто, в связи с чем истец просит, с учетом уточненных требований, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 02.02.2023 г. с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, с момента заключения, возложить на администрацию города Салехарда в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард обязанность осуществить возврат денежных средств в размере 37 281,67 руб. на расчетный счет ФИО1, возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела, поскольку договор купли-продажи земельного участка заключен между администрацией города Салехарда и ФИО1, судом, протокольным определением от 02.10.2025 года в качестве соистца привлечена администрация города Салехарда.

В судебном заседании представитель истцов Департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард, администрации г. Салехард - ФИО2, действующий на основании доверенностей № от 07.04.2025 года и № от 17.09.2025 года (соответственно), на удовлетворении требований иска настаивал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования иска не признал, представил письменные возражения, в которых выразил несогласие с наличием технической ошибки, наличие согласованной воли сторон на отчуждение и приобретение ответчиком спорного земельного участка с определением выкупной цены, являющейся существенным условием договора, заявил о пропуске истцом сроков исковой давности для защиты своих прав по настоящему иску.

Заслушав стороны, изучив представленные документы, суд приходит к следующим выводам.

В силу Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ст. 11 Земельного кодекса РФ).

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно положений ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Подпунктом 2 ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ определено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 г № 317-П утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (далее по тексту - Порядок).

Согласно п. 2 Порядка, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Согласно пп. 4.3 п. 4 Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов дела следует, что между администрацией г. Салехард и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № от 23.11.2023 г. с кадастровым номером №, согласно условиям которого, выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости и составила 37 281,67 руб., перечислена ответчиком платежным поручением № от 24.11.2023 г. (л.д. 5-6, 10).

Как следует из материалов дела, приобретенный ответчиком земельный участок с кадастровым номером №, за который ответчиком уплачена его выкупная стоимость в размере 20% его кадастровой стоимости, не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, ответчик не являлась его арендатором, а потому его стоимость определяется в соответствии с приведенными выше положениями п. 2 Порядка, как 100% кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно положений ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно положений ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обнаружив, в порядке самоконтроля заключение договора купли-продажи с ответчиком в нарушение приведенных выше положений Порядка, и наличия оснований для признания данного договора ничтожной сделкой, в целях досудебного урегулирования спора, 21.05.2025 года Департаментом строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард в адрес ответчика направленны проекты соглашения о внесении изменений в договор купли продажи земельного участка № от 23.11.2023 г. в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключении соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи (л.д. 11-13).

С учетом того, что договор купли-продажи земельного участка с ответчиком заключен в нарушение положений Порядка в части установления выкупной стоимости вместо 100% кадастровой стоимости – 20%, данная сделка посягает на публичные интересы администрации города, она является ничтожной, а потому признается судом недействительной и требования иска в данной части подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что между сторонами договора купли-продажи были согласованы все существенные условия для подобного рода договоров, а потому сделка не может быть признана недействительной основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку как указано выше сделка совершена с нарушением закона, а потому является ничтожной.

Доводы ФИО1 о том, что Постановление Правительства ЯНАО от 13.04.2015 г № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов» в соответствии с которым определяется цена продажи спорного земельного участка, не относится к правовым актам субъектов и не может регулировать, сложившиеся спорные правоотношения, являются несостоятельными.

Частью 1 ст. 40 Устава ЯНАО от 28.12.1998 г. № 56-ЗАО (далее Устав ЯНАО) установлено, что на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, Устава ЯНАО и иных законов ЯНАО Правительство ЯНАО издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. Постановления Правительства ЯНАО, изданные в пределах компетенции, обязательны для исполнения на территории ЯНАО.

Порядок издания, вступления в силу и официального опубликования актов Правительства ЯНАО устанавливается законом ЯНАО и принимаемыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами ЯНАО (ч. 4 ст. 40 Устава ЯНАО).

Пункт 5 ч. 1 ст. 6 Закона от 06.04.2006 г. № 13-ЗАО «О правотворчестве» определяет, что постановления Правительства ЯНАО, имеющие нормативный правовой характер, относятся к нормативным правовым актам ЯНАО, составляющим законодательство ЯНАО.

Постановления Правительства ЯНАО подлежат обязательному официальному опубликованию в средствах массовой информации в течение десяти дней со дня их подписания. Постановления Правительства ЯНАО, подлежащие официальному опубликованию, вступают в силу одновременно на всей территории ЯНАО со дня их официального опубликования в средствах массовой информации, если указанными нормативными правовыми актами не установлен другой порядок вступления их в силу (ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 65 Закона № 13-ЗАО).

Постановление № 317-П в первоначальной редакции опубликовано 15.04.2015 г. на официальном Интернет-сайте исполнительных органов государственной власти автономного округа http://правительство.янао.рф, 17.04.2015 г. на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, в газете «Красный Север», спецвыпуск № 24/1 от 21.04.2015 г.

Так Постановление Правительства ЯНАО от 13.04.2015 г. № 317-П «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов», опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 17.04.2015 г., принятый в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, является обязательным к исполнению на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, относится к нормативно-правовым актам субъекта.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно положений ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 101 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Ничтожная сделка, которую просит признать недействительным истец, исполнена при оплате денежных средств по договору платежным поручением № от 24.11.2023 г. следовательно, срок исковой давности начал течь с указанной даты. Иск в суд предъявлен 26.08.2025 г., то есть в пределах срока исковой давности, что не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований иска, а потому заявление о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению.

В связи с признанием сделки недействительной, требований иска в части применения последствий признания сделки недействительной с возложением обязанности на администрацию города Салехарда в лице департамента строительства архитектуры и земельного участка администрации города Салехарда возвратить ответчику уплаченные им по договору денежные средства и возложении обязанности на ответчика возвратить приобретенный им земельный участок по акту приема-передачи, подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО1 о том, что на его стороне при расторжении договора купли-продажи могут возникнуть убытки в виде стоимости оплаченных кадастровых работ, государственной пошлины за регистрацию права собственности, оплаты налогов, а также в виде процентов за пользование чужими денежными средствами на выводы суда повлиять не могут, поскольку истец не лишен возможности обратиться к истцу с соответствующим иском. При настоящем рассмотрении со встречным иском истец не обращался. Вопрос о денежных средствах уплаченных в качестве выкупной цены настоящим решением разрешен.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард, администрации город Салехард к ФИО1 Д,В. о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 23.11.2023 года с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1 Д,В., с момента заключения.

Возложить на администрацию города Салехарда (ОГРН <***>) в лице Департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард (ОГРН <***>) обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 Д,В., <дата> года рождения, уроженцу <адрес> (№) в сумме 37 281,67 рублей на его расчетный счет.

Возложить на ФИО1 Д,В. обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать Департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Решение в окончательной форме будет изготовлено/изготовлено – 16.10.2025 года.

Председательствующий Ю.П. Липчинская