№

УИД 39RS0№-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2023 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда

в составе:

председательствующего судьи Оксенчук Ж.Н.,

при секретаре Кимаск Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, обосновав его тем, что < Дата > между ними и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 921 кв.м с КН № и расположенного на нем жилого дома площадью 427,9 кв.м с КН № по адресу: < адрес >. Принадлежащие ответчикам на праве совместной собственности вышеуказанные объекты недвижимости по условиям договора купли-продажи должны были перейти в их совместную собственность. Общая сумма договора составила 28000 000 рублей. Денежную сумму в размере 3000 000 рублей они должны были внести за счет собственных средств, денежную сумму в размере 25000 000 рублей - за счет средств кредита, предоставленного Коммерческим банком «Москоммерцбанк» на основании кредитного договора № от < Дата >. Указанный кредит был предоставлен на срок до < Дата > с процентной ставкой 12% годовых. Одновременно с кредитным договором, был заключен договор ипотеки недвижимого имущества, приобретаемого по договору купли-продажи с ответчиками. В обеспечение кредитного договора ООО «< ИЗЪЯТО >» было предоставлено нежилое помещение. По условиям кредитного договора кредит предоставлялся путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет, открытый заемщиком в Банке. Кредитные денежные средства были зачислены на текущий счет, открытый на имя ФИО1, < Дата > По условиям договора купли-продажи от < Дата >, заключенного между ними и ответчиками, денежная сумма в размере 25000 000 рублей передается покупателями продавцам посредством открытия ими аккредитива - покрытого, безотзывного в день зачисления суммы кредита на текущий счет покупателя. Срок действия аккредитива - до < Дата >. Основание для выплаты денежных средств предъявителю аккредитива предоставление оригинала договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от < Дата > с наличием отметки органа, осуществляющего государственную регистрации перехода права собственности на жилом дом и земельный участок по адресу Калининградская область, г. Калининград < адрес > на их имя и ипотеки жилого дома и участка в пользу КБ «Москоммерцбанк».

< Дата > стороны сдали на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от < Дата >. В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи ответчики гарантировали, что на момент заключения договора жилой дом и земельный участок никому не проданы, не подарены, не заложены иным лицам, кроме КБ «Москоммерцбанк», в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом, безвозмездным пользованием, правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены. < Дата > истец подал в ФКБ «Москоммерцбанк» заявление на открытие аккредитива на сумму 25000 000 рублей. Комиссия за открытие аккредитива составила 20 000 рублей. < Дата > они получили в Росреестре Уведомление № о приостановлении государственной регистрации прав. Основанием для приостановки послужило выявленное обстоятельство о том, что отчуждаемый земельный участок с КН № имеет не оговоренные договором купли-продажи обременения: часть земельного участка площадью 18,0 кв.м-. - охранная зона инженерных коммуникаций, часть земельного участка площадью 21.0 кв.м-. - охранная зона инженерных коммуникаций. Для возобновления государственной регистрации участникам сделки предлагалось внести дополнения в подписанный договор купли-продажи, в части наличия обременений объекта продажи. О наличии каких-либо обременений они не знали, ответчики о данном обстоятельстве не уведомляли. Они отказались подписывать дополнительное соглашение. В последствии было получено уведомление об отказе в регистрации прав. < Дата > КБ «Москоммерцбанк» закрыл аккредитив на сумму 25000 000 рублей, переведя эту сумму на досрочное погашение кредита, выданного по Кредитному договору № от < Дата >. С них КБ «Москоммерцбанк» удержал проценты за пользование кредитными денежными средствами в период с < Дата > по < Дата > в размере 575 261,34 руб. (в том числе < Дата > – 254 794,52 руб.; < Дата > – 254 741,70 руб.; < Дата > - 65 725,12 руб.) Выплаченные банку проценты за пользование кредитом, который не был использован ими по назначению по вине ответчиков, является прямым убытком для них, также, как и уплата комиссии за открытие аккредитива в сумме 20 000 рублей и уплаченная истцами госпошлина за регистрацию права собственности на приобретаемые объекты недвижимости в размере 4 000 рублей. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили суд взыскать солидарно с ответчиков убытки в размере 599261,34 руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 9193 руб.

Заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от < Дата > (дело №) исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворены, с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1, ФИО2 взысканы убытки в размере 599261 рубль 34 копейки, а так же расходы по оплате госпошлины.

Ответчиками ФИО3 и ФИО4 подано заявление об отмене заочного решения.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от < Дата > заочное решение от < Дата > отменено, производство по делу возобновлено, делу присвоен новый номер – № (№).

Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по вышеизложенным основаниям, настаивала на их удовлетворении, дополнив, что продавцами (ответчиками) при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка были предоставлены недостоверные сведения о предмете договора, а именно земельного участка. Данное обстоятельство было установлено государственным регистратором при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от продавцов к покупателям. Как было указано в уведомлении о приостановлении «Государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета» от < Дата > №, отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером № имеет обременения (ограничения), о которых в договоре купли-продажи указано не было. Фактически ответчик передали покупателям земельный участок, имеющий обременения, но информацию о данном обременении не указали в договоре. В связи с отказом истцов вносить в договор изменения, которые не были оговорены при согласовании цены и иных условий сделки, но имеют существенное значение для покупателей, государственным регистратором < Дата > было принято решение об отказе в государственной регистрации прав. (Уведомление №). Ссылка ответчиков на то, что истцы знали о наличии обременений, когда арендовали спорные дом и земельный участок, не может быть оправданием того, что ответчики не внесли надлежащие сведения о земельном участке в договор купли-продажи. При заключении договора аренды в < Дата > сведения об обременениях были некорректными (без указания площади земельного участка ограниченного к использованию). За два года сведения о земельном участке могли быть изменены, и у покупателей не было оснований не доверять продавцам, при том, что пунктом 1.6 договора купли-продажи ответчики заверили истцов об отсутствии каких либо обременений в отношении приобретаемого имущества, в том числе земельного участка. Регистрация перехода права собственности не состоялась исключительно по причине не указания ответчиками достоверной информации о продаваемом земельном участке. Денежный ущерб в заявленной в иске сумме возник у истцов в связи с необходимостью оплаты процентов по кредиту и затрат по аккредитиву, оформление которых было вызвано исключительно необходимостью оплаты приобретаемых по договору купли-продажи с ответчиками дома и земельного участка.

Ответчики ФИО3 и ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, не явились в суд в связи с проживанием за пределами территории Российской Федерации.

Представитель ответчиков ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные пояснения и указала, что < Дата > ФИО1, не достигнув с ответчиками соглашения о безвозмездной передаче ему вещей и части мебели Р-вых, находящихся в доме, в одностороннем порядке, не имея правовых оснований, без ведома ответчиков написал заявление о прекращении гос. регистрации и возврате документов. На основании указанного заявления Управлением Росреестра по Калининградской области < Дата > были вынесены Уведомления регистрирующего органа от < Дата > о приостановлении «Регистрации о приостановления перехода права на объект недвижимости №, № сроком на 1 месяц, до < Дата > Правовая экспертиза документов, представленных на регистрацию по сделке, была проведена только < Дата >, и в этот же день было вынесено Уведомление о приостановлении регистрации перехода права №, в котором было указано о наличии обременений в отношении земельного участка с КН №, о которых ранее ФИО8 было не известно, в связи с чем предложили истцам заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, сначала устно, потом письменно, ответа от истцов не последовало, как и не последовало от ФИО1 и ФИО2 фактических и юридических действий по отказу от исполнения договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом (приобретаемых на средства ипотечного кредита, предоставляемого Коммерческим банком «Москоммерцбанк») от < Дата >, а не последовало также предложений о расторжении Договора купли-продажи в установленном законом порядке, либо предложений о совместном отзыве документов, поданных на регистрацию. При подписании акт приёма-передачи имущества, истца каких-либо претензий в адрес ответчиков не высказали. Полагает, что истцы, действуя разумно и осмотрительно, имели возможность дополнительно и детально изучить приобретаемые объекты недвижимости, в том числе путем самостоятельного получения выписок из ЕГРН. Перед совершением сделки вся информация об объекте недвижимости была предоставлена истцам как со стороны продавцов, так и со стороны КБ Москоммерцбанк (АО). Кроме того, истцы до получения кредита и в целях одобрения ипотечного кредита на свое имя для покупки дома с земельным участком по < адрес > делали оценку приобретаемых объектов недвижимости, с учетом всей имеющейся информации в ЕГРН, том числе и с учетом охранных зон на участке, как объектов, под которые намерены были получить финансирование в Банке в сумме 25 000 000 рублей, соответственно они знали в полном объеме о состоянии и характеристиках объектов купли-продажи. Также указала, что охранные зоны, по сути, никаким образом не влияли на рыночную стоимостью индивидуального жилого дома и земельного участка. О наличии охранных зон инженерных коммуникаций истцам было известно при подписании договора субаренды с ФИО9, но эти охранные зоны проходили по краю участка, в том числе это и те коммуникации, которые питают жилой дом ресурсами электричества и газа. При этом срок обременения и в пользу кого установлено обременение по охранным зонам в ЕГРН на момент сделки с Кравчуками не было указано. В материалах дела имеются выписки из ЕГРН на земельный участок на разные даты, в каждом периоде Росреестром, без согласия Р-вых, вносились различные виды обременений (ограничений), о наличии которых Р-вы не оповещались и не могли знать обо всех на момент заключения договора купли-продажи. Полагает, что вины ответчиков в том, что истцы понесли дополнительные расходы по уплате процентов и комиссий банку, пошлины в период с < Дата > по < Дата > в сумме 599 261,34 руб., не имеется и материалами дела не подтверждено.

Представитель третьего лица КБ «Москоммерцбанк» (АО) по доверенности ФИО10 в судебном заседании указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований истцов, представил письменные пояснения.

Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела и установлено судом, < Дата > между ФИО3, ФИО4 (продавцы) и ФИО1, ФИО2 (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом (приобретаемых на средства ипотечного кредита, предоставляемого КБ «Москоммерцбанк»), по условиям которого, продавцы обязались передать в совместную собственность покупателей жилой дом, площадью 427.9 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: < адрес >, а также земельный участок, площадью 921 кв.м, кадастровый № по данному адресу. Общая стоимость договора составила 28000000 рублей (том 1 л.д. 7-10).

Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора жилой дом и участок никому не проданы, не подарены, не заложены иным лицам, кроме КБ «Москоммерцбанк», в споре под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом, безвозмездным пользованием, правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены, задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.

Пунктом 3.1.1. договора установлен порядок расчетов между сторонами, а именно: денежная сумма в размере 25000000 рублей уплачивается покупателем продавцу за счет средств кредита, предоставленного кредитором для целей приобретения жилого дома и участка, указанных в п.1.1. настоящего договора, согласно кредитному договору. Денежная сумма в размере 3000000 рублей уплачивается за счет собственных средств.

Пунктом 3.1.2. договора, денежная сумма в размере 28000000 рублей передается покупателем продавцу посредством открытия покупателем аккредитива в день зачисления суммы кредита на текущий счет покупателя.

Так же судом установлено, что < Дата > между КБ «Москоммерцбанк» с одной стороны и ФИО1, ФИО2, с другой стороны, был заключен кредитный договор №-№ по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 25000000 руб. сроком по < Дата > (том 1 л.д. 11-21).

< Дата > ФИО1 в КБ «Москоммерцбанк» было подано заявление на открытие аккредитива сроком до < Дата >, комиссия за открытие аккредитива составила 20000 рублей (том 1 л.д. 31-35, 40).

< Дата > сторонами был сдан для государственной регистрации права договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

< Дата >, на основании заявления ФИО1 о прекращении гос. регистрации и возврате документов на основании п. 41 ч.1 ст.2 6 Федерального закона №218-ФЗ, Управлением Росреестра по Калининградской области вынесены Уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права, сроком на 1 месяц, до < Дата > (том 1 л.д. 186-193)

< Дата > Росреестром в адрес истцов было направлено уведомление о приостановление государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, в связи с тем, что согласно сведений ЕГРН отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером № имеет обременения (ограничения): часть земельного участка, площадью 18.0 кв.м – охранная зона инженерных коммуникаций, часть земельного участка площадью 21.0 кв.м – охранная зона инженерных коммуникаций. Для возобновления государственной регистрации участникам сделки было предложено внести дополнения в подписанный договор купли-продажи, в части наличия обременений (том 1 л.д. 36).

В судебном заседании представитель истцов пояснила, что истцы отказались подписывать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, поскольку наличие обременений земельного участка существенно влияют на стоимость приобретаемых объектов недвижимости. От переговоров об уменьшении стоимости сделки ответчики отказались.

< Дата > ФИО1 обратился в КБ «Москоммерцбанк» с заявлением о расторжении кредитного договора и возврате денежных средств. В ответ на данное заявление поступил ответ, в котором указано, что < Дата > банком были зачислены кредитные средства на его текущий счет и в соответствии с п.3.1.2 договора купли-продажи направлены для расчета с продавцом посредством открытия им аккредитива. Срок действия аккредитива установлен по < Дата >, вид аккредитива: покрытый, безотзывной (том 1 л.д. 37,38).

За период действия аккредитива, т.е. с < Дата > по < Дата > стороной истца были погашены проценты по кредитному договору № от < Дата > в размере 575261,34 руб. ( < Дата > – 25 4794,52 руб., < Дата > – 254741.70 руб., < Дата > – 65725.12 руб.). Кроме того, < Дата > истцами была оплачена комиссия за открытие аккредитива в размере 20000 рублей (том 1 л.д. 40)

Также истцами были оплачены денежные средства в размере 4000 рублей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (том 1 л.д. 42).

Из п. 1 ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абзацу первому ч. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная статьей 431.2 Кодекса ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц.

Как следует из условий заключенного между истцами и ответчиками договора ответчики гарантировали, что жилой дом и земельный участок на момент заключения настоящего договора правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены.

Между тем наличие обременений, о которых истцами не было известно, свидетельствуют о том, что истцы в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы стороны ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи не было известно о наличии данных обременений, суд находит несостоятельным.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи зарегистрирован не был по причине наличия на земельном участке обременений, о наличии которых сторона ответчика на момент заключения договора купли-продажи истцов в известность не поставила, о их наличии в договоре не сослалась, при этом, доказательств обратному ответчиками не представлено, в связи с чем истцы вынуждены были выплатить проценты по кредитному договору, и суд полагает, что данные проценты являются убытками, которые, наравне с расходами по оплате госпошлины за государственную регистрацию права собственности и комиссию за открытие аккредитива, подлежат взысканию с ответчиков.

Как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (абз. 2, 3 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 в редакции от 22.06.2021).

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии у истцов убытков в размере 599261.34 руб. (проценты по кредитному договору в размере 575261.34 руб., комиссия за открытие аккредитива в размере 20000 рублей, госпошлина за регистрацию права 4000 руб.), которые подлежат взысканию с ответчиков в пользу истцов.

На основании ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере в размере 9193 рубля, по 4596.50 руб. в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО3, ИНН №, ФИО4, ИНН №, в пользу ФИО1, ИНН №, ФИО2, ИНН <***>, убытки в размере 599261 (пятьсот девяносто девять тысяч двести шестьдесят один) рубль 34 копейки.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 2298.25 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 2298.25 руб.

Взыскать ФИО3 в пользу ФИО11 расходы по оплате госпошлины в размере 2298.25 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО11 расходы по оплате госпошлины в размере 2298.25 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 марта 2023 года.

СУДЬЯ