Решение по делу № 2-208/2023 от 29.05.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора.

2-208/2023

УИД 23RS0003-01-2022-000445-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2023 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Зайцевой О.С.

с участием представителя истца посредством ВСК ФИО1 – ФИО2, ответчиков ФИО3 и ФИО4, третьего лица без самостоятельных требований ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ЛАА, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ЛАА, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора.

В обоснование своих требований указано, что 10 августа 2021 года между истцом и ответчицей был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязуются на условиях настоящего предварительного договора купли-продажи недвижимости заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем индивидуального жилого дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 Предварительного договора стоимость Объекта оценивается сторонами в 4 700 000 рублей. Стоимость объекта удорожанию не подлежит. В обеспечении взаимных обязательств по предстоящему отчуждению недвижимости «Покупатель» передает «Продавцу», а «Продавец» принимает от «Покупателя» задаток в размере 500 000 рублей, в следующем порядке: 200 000 рублей Покупатель передает Продавцу при подписании настоящего договора; 300 000 рублей Покупатель обязуется передать Продавцу до 01.09.2021 года. Оставшуюся сумму в размере 4 200 000 рублей, Покупатель обязуется оплатить при подписании основного договора купли-продажи недвижимости, в срок не позднее 30.09.2021 года, оплата оставшейся суммы планируется за счет привлечения заемных денежных средств посредством ипотечного кредитования. В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2021г.

Истцом был оплачен ответчице задаток в размере 500 000 рублей двумя платежами: 200 000рублей - 10.08.2021 года и 300 000 рублей - 01.09.2021 года, о чем составлено Соглашение о задатке от 10.08.2021 года и расписки от 10.08.2021, 01.09.2021 года.

Предварительный договор был подписан сторонами, соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделке такого рода, как по форме, так и по порядку его заключения, в установленном законом порядке недействительным не признан.

Истцом в банки было направлено заявление с приложением необходимых документов для одобрения ипотечного кредита, который был одобрен в необходимом размере ПАО Сбербанк.

Однако 30.09.2021 года представителями ответчика, в последний день истечения срока установленного для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, истцу был предоставлен проект договора купли-продажи недвижимости, который не соответствовал существенным условиям заключенного сторонами предварительного договора, а именно общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Было предоставлено два договора: договор купли-продажи недвижимости со стоимостью объекта, оцениваемого сторонами в размере 2 240 000 рублей и договор купли-продажи неотделимых улучшений, оцениваемых сторонами в размере 2 460 000 рублей.

В тот же день о своем несогласии на подписание данных договоров истец сообщил представителям ответчицы, однако никаких иных предложений не поступило.

Сделка по заключению основного договора купли-продажи недвижимости не состоялась.

12.10.2021 года ввиду не достижения соглашения по существенным условиям договора в части стоимости Объекта (согласно п. 2.1 согласованного и подписанного обеими сторонами предварительного договора стоимость Объекта составляет 4 700 000 рублей, а в п. 2.1 основного договора купли-продажи стоимость Объекта указана 2 240 000 рублей и истечением срока заключения основного договора истцом в адрес ответчицы было направлено уведомление о переносе срока заключения основного договора купли-продажи недвижимости или расторжении предварительного договора и возврате задатка.

В ответ на уведомление от ответчицы был получен отказ и в переносе даты сделки, и в возврате суммы задатка.

Заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости стороны выразили свою волю – Продавец на отчуждение, а Покупатель на приобретение объекта недвижимости, и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

В последующем ответчик от ФИО3 14 декабря 2021 года, заключила договор отчуждения спорных объектов с ФИО4, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ЛАА.

Истец полагает, что данная сделка является ничтожной, поскольку на момент ее совершения она была обременена правами третьих лиц. Кроме того, данная сделка, является притворной, так как совершена по значительно заниженной стоимости, следовательно, совершена с целью прикрыть иную сделку.

Ссылаясь на изложенное, истец просил:

признать договор купли-продажи недвижимости от 14 декабря 2021 года, заключенный между ФИО3 и ФИО4, ЛАА недействительным;

обязать ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и размещенный на нем индивидуальный жилой дом, по адресу: Россия, <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 10 августа 2021 года.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, дав пояснения аналогичные иску.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, просили отказать по основаниям, изложенным в возражении на иск.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО5 в судебном заседании пояснил, что его фирма занималась сопровождением сделки между ФИО1 и ФИО3 Сделка не состоялась по вине ФИО1, который уклонился от ее совершения.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, 10 августа 2021 года между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязуются на условиях настоящего предварительного договора купли-продажи недвижимости заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, а именно: земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенных адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора стоимость Объекта оценивается сторонами в 4 700 000 рублей. Стоимость объекта удорожанию не подлежит.

В обеспечении взаимных обязательств по предстоящему отчуждению недвижимости «Покупатель» передает «Продавцу», а «Продавец» принимает от «Покупателя» задаток в размере 500 000 рублей, в следующем порядке:

200 000 рублей Покупатель передает Продавцу при подписании настоящего договора;

300 000 рублей Покупатель обязуется передать Продавцу до 01.09.2021 года.

Оставшуюся сумму в размере 4 200 000 рублей, Покупатель обязуется оплатить при подписании основного договора купли-продажи недвижимости, в срок не позднее 30.09.2021 года, оплата оставшейся суммы планируется за счет привлечения заемных денежных средств посредством ипотечного кредитования.

В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 30.09.2021г.

Во исполнение условий данного договора покупатель оплатил продавцу задаток в размере 500 000 рублей, о чем составлено Соглашение о задатке от 10.08.2021 года и подтверждается расписками от 10.08.2021г. и от 01.09.2021г.

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судов срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии со ст. 191 ГК РФ, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало.

Как уже установлено судом, согласно условиям предварительного договора от 10 августа 2021 года, основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в срок до 30.09.2021г., то есть именно в этот день или до указанной даты.

Однако, в указанный период времени основной договор купли-продажи заключен не был.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение основного договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из анализа указанных правовых норм следует, что принцип свободы договора предполагает, в частности, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст.421 ГК РФ).

Следовательно, предварительный договор сторонами относится к добровольно принятым обязательствам, поскольку, основным условием предварительного договора является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно установленным судом обстоятельствам, истец, выступая в качестве покупателя, в установленный предварительным договором срок для заключения основного договора купли-продажи не явился, продавцу ФИО3 не направил письменное предложение о готовности заключить основной договор. Доказательств уважительности причин такой неявки, в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено. Как не представлено доказательств того, что своими действиями ФИО3 препятствовала истцу в совершении сделки купли-продажи спорной недвижимости.

Таким образом, суду не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что ответственность за неисполнение предварительного договора купли-продажи лежит на ответчике. Следовательно, суд приходит к выводу, что неисполнение обязательства по заключению основного договора обусловлено исключительно действиями истца – неявка на заключение основного договора купли-продажи в установленный сторонами срок.

Уведомление истца о возврате задатка, либо продлении срока предварительного договора до 31.10.2021г., направленное ответчику 12.10.2021г. не может быть принято во внимание, поскольку такое уведомление направлено по истечении конечного срока на заключение основного договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п.2 ст.3, п.1 ст.421, абз. 1 п.1 ст.445 ГК РФ).

Принимая во внимание все вышеизложенное, суд не находит оснований для возложения на ФИО6 обязанность заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи недвижимого имущества по условиям предварительного договора от 10 августа 2021 года.

Собственник имущества имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает.

Как установлено судом, с 20.12.2021г. правообладателями спорной недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем индивидуального жилого дома, кадастровый №, расположенных адресу: <адрес> значатся ФИО4, ЛАА Основанием регистрации права послужил договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2021г., заключенный с продавцом ФИО3

В соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Следовательно, сам по себе договор купли-продажи недвижимости от 14.12.2021г., заключенный продавцом ФИО3 с покупателями ФИО4, ЛАА недействительным не является. Заключая данный договор купли-продажи, ФИО3, являясь собственником недвижимого имущества, действовала в пределах своих прав собственника, который имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Данные действия соответствуют требованиям закона.

А поскольку предварительный договор является, по своей сути добровольно принятым обязательствам по заключению в будущем основной договор на условиях такого предварительного договора, то собственник (продавец) не обязан передать в собственность покупателю конкретное имущество.

К тому же, судом установлено, что вины в неисполнение обязательства по заключению основного договора в действиях продавца не установлено.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. в случае если имущество во владении истца не находится, надлежащим способом защиты будет виндикационный иск.

ФИО1 обратился в суд с иском о признании сделки недействительной.

Статья 2 ГПК РФ определяет, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа зашиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п.1 ст. 1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты своего права. В связи с чем, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в иске ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО3 (<данные изъяты>), ФИО4 (<данные изъяты>), действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ЛАА (<данные изъяты>.) о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05 июня 2023 года.

Председательствующий: