Решение по делу № 2-612/2023 от 23.03.2023 - о расторжении договора аренды и по встречному исковому заявлению <ФИО> к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании отказа в продлении договора аренды незаконным, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка.

Дело №

УИД №RS0№-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 марта 2023 года <адрес>

Предгорный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Власова Р.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

представителя Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> – ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании отказа в продлении договора аренды незаконным, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> обратилось в <адрес> уд <адрес> с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды.

В обоснование своих требований указали, что на основании постановления главы администрации Предгорного муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ, между управлением имущественных и земельных отношений администрации <адрес> и ФИО1, был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 900,0 кв.м. с кадастровым номером 26:29:110159:35,расположенныйпо адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переуступила право аренды земельного участка ФИО5

На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 переуступил права ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилось в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с заявлением о продлении вышеуказанного договора. Однако был получен отказ от10.10.2022г. исх. №.

Не согласившись с данным отказом, ФИО2 обратилась в Предгорный районный суд с административно исковым заявлением. Решением Предгорного районного суда <адрес> в удовлетворении требований было отказано.

Так же, согласно справки, начальника Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> арендная плата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в Управление не поступала.

Обратившись в суд просили: Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 26:29:110159:35, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Обязать Росреестр исключить запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства из ЕГРН.

Обязать ФИО2 передать по акту - приема передачи земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению, представитель истца по встречному исковому заявлению ФИО7 предъявил встречное исковое заявление к Управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании права собственности, которые в ходе судебного разбирательства уточнил и в обоснование которых указал, что она основании соглашения о переуступке права аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35, площадью 900 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, адрес: <адрес>

Согласно справки кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым инженером ФИО8 произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на нем расположен объект незавершенного строительства площадью застройки, 38, 4 кв.м. процент готовности 4 %.

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в ч. 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (п. 4 ст. 8 вышеуказанного 58-ФЗ).

В силу п. 5 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Нарушенное право истца подлежит восстановлению путем признания отказа № от 10.10.2022г. незаконным и понуждения Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в сроки и в порядке, установленные статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации», заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 26:29:110159:35, площадью 900 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, адрес: <адрес>.

Обратившись в суд, просил: Признать незаконным отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> № отДД.ММ.ГГГГ об отказе в продлении договора аренды земельного участка № от 05.12.2008г.

Обязать Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> продлить договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 (три) года в соответствии с п.п. 1 п. 3 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации».

Представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному исковому заявлению) Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> – ФИО9 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, также просила суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований, так как данные требования уже рассматривались Предгорным районным судом.

В судебное заседание ответчик по первоначальным исковым требованиям (истец по встречному исковому заявлению) ФИО2 не явилась, надлежащим образом была извещен о времени и месте слушания дела, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие в соответствии с действующим законодательством и в соответствии с главой 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В судебное заседание представитель ответчика по первоначальным исковым требованиям (представитель истца по встречному исковому заявлению) ФИО2 - ФИО7 не явился, надлежащим образом был извещен о времени и месте слушания дела, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Росреестра в судебное заседание не явился, хотя о слушании дела был извещен надлежащим образом, направив в суд письменный отзыв на исковое заявление, где просили рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством..

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца по первоначальному исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ, предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Судом установлено, что на основании Постановления Администрации Предгорного муниципального района <адрес> № от 01.12.2008г. между ФИО1 и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Предгорного муниципального района заключен договор аренды № согласно которому ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35 площадью 900,00 кв. м, местоположение: <адрес>. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства.

На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, а именно «пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: «Договор действует по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его подписания»

На основании соглашения о переуступке права аренды по Договору аренды земельного участка от 05.12.2008г. № от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности «Арендатора по договору аренды переданы ФИО5

На основании соглашения о переуступке права аренды по Договору аренды земельного участка от 05.12.2008г. № от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности «Арендатора по договору аренды переданы ФИО2

Указанный договор аренды и соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

ФИО2 обратилась в Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> с вопросом о продлении срока действия договора аренды.

Письмом Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> от 10.10.2022г. ответчику по первоначальному исковому заявлению (истцу по встречным исковым требованиям) отказано в предоставлении земельного участка, поскольку срок действия ранее заключенного договора истек и не продлялся.

В соответствии с п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В силу п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Согласно справке кадастрового инженера ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером 26:29:110159:35, расположенного по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства – площадью застройки 38.4 кв.м., процент готовности 4 %.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

Поэтому действия истца по первоначальным исковым требованиям (ответчика по встречному исковому заявлению) по не заключению договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение ФИО2 права пользоваться принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом.

Суд считает вышеуказанные действия (бездействия) незаконными, поскольку ранее заключенный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не был расторгнут, так же согласно главы 7 пункта 7.2. которая гласит, что договор прекращает свое действия по окончанию его срока, а так же в любой другой срок по Соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Истец по первоначальному исковому заявлению (ответчик по встречному исковому заявлению) не предоставил в суд доказательств, что по истечению договора аренды ФИО2 были направлены письменные возражения со стороны Арендодателя.

Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, а так же если договор аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что с ответчик по первоначальному исковому заявлению истцом по встречным исковым требованиям договор аренды заключен до ДД.ММ.ГГГГ и на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Иных способов защиты прав истца, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.

Таким образом, за ФИО2 подлежит признанию право на заключение договора аренды без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35 площадью 900,00 кв. м, местоположение: <адрес>,

Оценивая относимость, допустимость и достоверность каждого из доказательства и их в совокупности, суд пришел к выводу о том, что в условиях состязательности гражданского процесса, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, требования ответчика по первоначальному иску (истца по встречному исковому заявлению) нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

По мнению суда, при рассмотрении вопроса в условиях состязательности процесса в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску управлением муниципальным имуществом администрацией Предгорного муниципального округа <адрес>, не доказан факт нарушения прав управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес>, в связи с чем, заявленное требование о расторжении договора аренды, не нашло своего подтверждения, так как в судебное заседание не было представлено доказательств, того, что со стороны органа местного самоуправления в адрес ФИО2 либо иных арендодателей по спорному земельному участку, поступало требование о прекращении арендных отношений, освобождении земельного участка из чужого незаконного владения, либо неоднократного взыскание арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Так же, согласно акт осмотра земельного участка ДД.ММ.ГГГГ приобщенного в судебном заседании в результате визуального осмотра установлено, что земельный участок не огорожен и на земельном участке расположен фундамент, который в свою очередь опровергают требования истца по первоначальному иску (ответчика по встречному исковому заявлению).

Рассматривая требования истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> об исключении сведений из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, суд так же считает, что данное требование не подлежит удовлетворению, со ссылкой на решения Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и ответа Управления о том, что запись о земельном участке погашена, судом учитывается, что данное дело рассмотрено в соответствии с п.п. 1 п. 3 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ « О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации».

Данная позиция суда обусловлена положениями ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, применительно к указанным нормам материального и процессуального права, именно истец, заявляющий требования, основанием которых является факт нарушения действующих норм и правил, регламентирующих расторжения договора аренды, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов, должен доказать, что имеются нарушения его права со стороны лица, к которому заявлены эти требования.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> в связи с их необоснованностью.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Таким образом, суд считает, что требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 192-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Управления муниципальным имуществом Администрации Предгорного муниципального округа <адрес> к ФИО2 о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 26:29:110159:35; о возложении обязанности на Росреестр исключить запись о правах на земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35; о возложении обязанности на ФИО2 передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 26:29:110159:35.

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к управлению муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> о признании отказа в продлении договора аренды незаконным, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка:

Признать отказ Управления муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:110159:35 площадью 900 кв. м, местоположение: <адрес>, без проведения торгов сроком на 3 (три) года.

Возложить на Управление муниципальным имуществом администрации Предгорного муниципального округа <адрес> обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:110159:35 площадью 900 кв.м, местоположение: <адрес>, однократно для завершения строительства сроком на 3 (три) года.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Предгорный районный суд.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Р.<адрес>