Решение по делу № 2-1390/2023 от 31.08.2023

Дело № 2-1390/23 изг.ДД.ММ.ГГГГ

76RS0017-01-2023-000717-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Третьяковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле 31 августа 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит:

1. расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 03.11.2022г. между ФИО1 (покупателем) с ФИО2 (продавцом) на жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, общей площадью 172,9 кв.м., с кадастровым номером №; и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 1500 кв.м., стоимостью 5150000 (пять миллионов сто пятьдесят тысяч) рублей, из них:

- стоимость жилого дома составляет 5120000 (пять миллионов сто двадцать тысяч) рублей;

- стоимость земельного участка составляет 30000 (тридцать тысяч) рублей;

2. взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 денежные средства в сумме 2044550 руб.

3. взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 госпошлину в сумме 19323 руб.

4. аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о правообладателе ФИО1 как правообладателе объекта недвижимости с кадастровым номером №, государственная регистрация права 08.11.2022г.

5. аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о правообладателе ФИО1 как правообладателе объекта недвижимости с кадастровым номером №, государственная регистрация права 08.11.2022г.

В иске указано, что 03.11.2022г. между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Согласно п.3 Договора от 03.11.2022г. общая стоимость недвижимого имущества составляет 5 150 000 рублей, из них:

- стоимость жилого дома составляет 5 120 000 рублей;

- стоимость земельного участка 30 000 рублей.

Имущество истцом было приобретено за счет собственных средств (515000 руб.), так и за счет заемных средств (4 635 000 рублей), полученных по кредитному договору № от 03.11.2022г. с ПАО Сбербанк.

В п.5 Договора указано, что жилой дом находится в залоге у Банка.

Переход права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в установленном порядке.

В п.10 Договора от 03.11.2022г. указано, что продавец обязуется передать указанное недвижимое имущество покупателю в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания настоящего договора. При этом, в п.11 имеется ссылка на ст.556 ГК РФ, что передача осуществляет по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Продавец был обязан освободить недвижимое имущество от личных вещей в течении 30 дней со дня регистрации перехода права собственности.

П.14 Договора предусматривал, что риск случайного повреждения имущества переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи.

За несколько дней до подписания акта приема-передачи, покупатель был извещен о пожаре в доме.

Согласно постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 23.01.2023г., в результате пожара уничтожены стены второго этажа, крыша, межэтажные перекрытия внутри дома.

Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Истец обратилась к ответчикам с предложением в соответствии со ст.452 ГК РФ заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ответ на данное требование до настоящего времени не поступил.

При беседе по телефону ответчики пояснили, что не готовы рассматривать вопрос о расторжении договора в связи с тем, что полученные за продажу недвижимого имущества деньги они уже потратили.

В настоящий момент страховая компания произвела истцу выплату за сгоревшее имущество в сумме 3 105 450 рублей.

Дом был застрахован на 4635000 руб., выплата составила 3105450 рублей.

Из вышеуказанного следует, что имущество уничтожено более чем на половину.

Имущество было уничтожено до его фактической передачи, в связи с чем, истец лишен возможности воспользоваться недвижимым имуществом.

При расторжении договора каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Истец считает, что ответчики должны вернуть истцу 2 044 550 руб. (5150000 – 3105450).

В судебном заседании ФИО1, третье лицо ФИО4 исковые требования поддержали. ФИО1 пояснила, что постоянно проживает с семьей в <адрес>. Ими было принято решение о переезде в Ярославль. На сайте «Дом.Клик» они увидели объявление о продаже дома и земельного участка. В июле 2022 года приезжали в Ярославль, посмотрели жилой дом, решили его приобрести. Сделка оформлялась онлайн. Она должна была приехать 07.12.2022г. для подписания акта приема-передачи, передаче ключей. Однако, 01.12.2022г. ей позвонил риелтор и сказал, что в доме произошел пожар. На момент пожара домом еще пользовались ответчики, это было предусмотрено договором. Она получила страховую выплату, которую направила на погашение кредита. Дом в пожаре пострадал значительно, непригоден для проживания. Дом после пожара ей не нужен, она просит расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ей денежные средства.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали. Поддержали письменные возражения, в которых указано, что переход права собственности на недвижимое имущество к ФИО1 был зарегистрирован в установленном Законом порядке. В п.10 договора от 03.11.2022г. указано, что продавец обязуется передать указанное недвижимое имущество покупателю, в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания настоящего договора, что ответчиком и было сделано, фактически недвижимое имущество было передано покупателю, акт был не подписан в виду того, что сделка проходила дистанционно, через ПАО Сбербанк.

В доме произошел пожар и согласно постановлению от 23.01.2023г. в результате пожара были уничтожены стены второго этажа, крыша, межэтажные перекрытия внутри дома. В виде того, что недвижимое имущество было застраховано, страховая компания произвела страховую выплату истцу за сгоревшее имущество в сумме 3 105 450 руб., так как фактически дом подлежит восстановлению и на эти средства дом можно было восстановить. Получение страховой выплаты направлено на восстановление дома и соблюдение требований договора о залоге. По своей сути договор купли-продажи является основным договором, а договор об ипотеке (залоге), договор страхования – это договоры, «вытекающие» из договора купли-продажи от 03.11.2022г. (акцессорное обязательство). Если расторгнуть договор купли-продажи, то в данном случае существенно нарушаются права ПАО Сбербанк, так как недвижимое имущество является предметом залога, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

В гражданском праве акцессорное обязательство – это дополнительное обязательство, которое направлено на удовлетворение прав и интересов кредитора на основном обязательстве. Акцессорное обязательство возникает при обеспечении исполнения обязательств. По общему правилу акцессорные обязательства зависимы от основного. В частности при прекращении основного обязательства прекращается и акцессорное (п.4 ст.329 ГК РФ).

Поэтому, при расторжении договора купли-продажи, залог, который обеспечивает оплату, также прекратится, договор страхования, соответственно. У истца заключен договор об ипотеке на общую сумму 4 635 000 руб., полученных по кредитному договору № от 03.11.2022г. и в случае расторжения договора купли-продажи, предмет договора об ипотеке прекращает существовать, что также существенно нарушает права и законные интересы ПАО «Сбербанк».

Также ответчики указали, что на полученные от продажи жилого дома денежные средства ими было приобретено жилое помещение, в котором они проживают вместе с детьми. Денежных средств в заявленном размере у них нет. Считают, что пожар произошел по причине скачка напряжения. После пожара неоднократно предлагали истице выполнить в доме ремонтные работы.

От третьего лица – ПАО Сбербанк поступил письменный отзыв, в котором указано, что при рассмотрении иска ПАО Сбербанк просит учесть, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ он является добросовестным залогодержателем, в связи с чем, залог сохраняется и обременяет права собственника вещи, независимо от исхода настоящего дела. В случае удовлетворения исковых требований в решении суда необходимо указать на сохранение обременения в виде ипотеки на заложенном имуществе до полного исполнения обязательств по кредитному договору, и то, что денежные средства должны быть направлены в погашение задолженности по кредитному договору № от 03.11.2022г.

От третьего лица – ПАО «Россети-Центр» поступил письменный отзыв, в котором указано, что по факту выполнения мероприятий по договору об осуществлении технологического присоединения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ПАО «Россети-Центр» (до переименования – ОАО «МРСК Центра») и ФИО3, к сетям ПАО «Россети Центр» присоединено энергопринимающее устройство ФИО3 – жилой дом, расположенный в д.<адрес>. Граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон установлена в месте присоединения шлейфов выносного разъединителя КТП-25 кВА к проводам ВЛ-10 кВ, опора №. 01.12.2022г. в сетях ПАО «Россети Центр» по указанному адресу перепадов напряжения не зафиксировано.

Представитель третьего лица – ПАО «ТНС энерго Ярославль» ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Указал, что в ПАО «ТНС энерго Ярославль» отсутствуют сведения об отключении 01.12.2022г. электроснабжения в д.ФИО6, обращений от жителей деревни о перепадах напряжения в электрических сетях не поступало.

Представители третьих лиц – ООО «Зетта Страхование», Управления Росреестра по ЯО, Ярославского РОСП УФССП по ЯО, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о слушании дела извещены надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, заслушав участников процесса, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО3 был зарегитсрирован брак.

ФИО2 25.01.2016г. (в период брака) в аренду был предоставлен земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуального жилищного строительства.

ФИО3 давал согласие своей супруге ФИО2 на заключение и государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

На указанном земельном участке был построен жилой дом общей площадью 172,9 кв.м., которому на основании постановления Администрации Ивняковского сельского поселения ЯМР ЯО от 14.08.2017г. № был присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

На основании Постановления Администрации ЯМР ЯО от 07.10.2021г. №, земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в собственность ФИО2

Земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № являлись совместной собственностью супругов ФИО2 и ФИО3

03.11.2022г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность следующее недвижимое имущество:

- жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, общей площадью 172,9 кв.м., этажность: 2, кадастровый № (далее «Жилой дом»);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 1500 кв.м. (далее «Земельный участок).

Пунктом 3-м Договора предусмотрено, что общая стоимость Недвижимого имущества составляет 5 150 000 рублей, из них:

- стоимость жилого дома составляет: 5 120 000 рублей;

- стоимость земельного участка составляет: 30000 рублей.

Пунктом 4-м Договора предусмотрено, что приобретение указанного Недвижимого имущества осуществляется Покупателем частично за счет собственных средств в размере 515 000 рублей, частично за счет средств банковского кредита в размере 4 635 000 рублей, предоставляемого ПАО Сбербанк на основании Кредитного договора № от 03.11.2022г., заключенного между Покупателем и Банком в <адрес>, сроком на 240 месяцев. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Пунктом 5-м Договора предусмотрено, что Жилой дом находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со ст.64, 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г., Земельный участок считается находящимся в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот Земельный участок.

Пунктами 10, 11, 12 Договора, предусмотрено, что Продавец обязуется передать Недвижимое имущество покупателю в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания настоящего договора. Жилой дом в пригодном для проживания состоянии, с имеющимся на момент подписания договора сантехническим, электро-газо- и иным оборудованием.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача Недвижимого имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

Продавец обязуется освободить Недвижимое имущество от личного имущества и передать Недвижимое имущество Покупателю в течение 30 (Тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю, при условии полных расчетов по настоящему Договору.

Пунктом 14-м Договора предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения указанного Недвижимого имущества переходит на Покупателя с момента, когда в соответствии с договором Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче указанного Недвижимого имущества, а именно с момента подписания акта приема-передачи.

ФИО3 давал согласие на продажу указанных выше объектов недвижимого имущества.

08.11.2022г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В материалы дела представлен Материал об отказе в возбуждении уголовного дела № КРСП № от 02.12.2022г. по факту пожара частного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>.

В Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела указано, что 01.12.2022г. в 13 час. 19 мин. поступило сообщение в пожарную охрану о пожаре жилого дома. Обстановка к моменту прибытия подразделений пожарной охраны: происходит открытое горение по всей площади 2-го (мансардного) этажа, с распространением по перекрытиям на первый этаж.

В ходе осмотра места происшествия установлено: на земельном участке расположено строение дома и хозяйственных построек. Строение дома двухэтажное, первый этаж выполнен из блоков, второй каркасного типа. Наибольшие термические повреждения строения дома расположены в правой тыльной части дома, относительно входа, на что указывает отсутствие стен второго этажа и крыши, отсутствие межэтажных перекрытий внутри дома.

Принимая во внимание результаты заключения эксперта ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Ярославской области, а также иных материалов, можно сделать вывод, что наиболее вероятной причиной пожара в данном случае послужил аварийный пожароопасный режим работы внутренней электрической сети дома.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент пожара объекты недвижимости ФИО1 переданы не были, следовательно, как в силу положений закона, так и по условиям заключенного между сторонами договора, риск случайного повреждения имущества лежит на продавце, т.е. ФИО2

Поскольку в результате пожара жилой дом получил значительные повреждения, является непригодным для эксплуатации, истец вправе ставить вопрос о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы.

С учетом размера выплаченного страхового возмещения (3 105 450 руб.), с ответчиков подлежит взысканию сумма в размере 2 044 550 рублей.

Поскольку имущество являлось совместной собственностью супругов ФИО2 и ФИО3, указанная выше сумма подлежит взысканию в солидарном порядке.

При расторжении договора купли-продажи залог жилого дома и земельного участка в пользу ПАО Сбербанк подлежит сохранению до исполнения обязательств по кредитному договору исходя из следующего.

На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 1 статьи 352 указанного Кодекса определены основания прекращения залога.

Согласно пункту 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом от другой стороны расторгнутого договора, следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение.

В данном случае основанием для расторжения договора купли-продажи явилось существенное нарушение условий договора продавцом, которому было известно о том, что объекты недвижимости приобретаются с использованием кредитных средств и, поскольку, какая-либо недобросовестность Банка не установлена, обременение в виде ипотеки подлежит сохранению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 03.11.2022г. между ФИО1 и ФИО2 в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- жилой дом, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 172,9 кв.м., этажность: 2, кадастровый №;

- земельный участок, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 1500 кв.м.

Возвратить в собственность ФИО2 недвижимое имущество:

- жилой дом, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 172,9 кв.м., этажность: 2, кадастровый №;

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО1 и государственной регистрации права собственности продавца ФИО2 на объекты недвижимости:

- жилой дом, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, общей площадью 172,9 кв.м., этажность: 2, кадастровый №;

Взыскать в солидарном порядке с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 2 044 550 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 19323 руб.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.В.Орлова