Дело № 2-489/2025
УИД 03RS0064-01-2024-005966-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 мая 2025 года город Уфа
Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фаизова Р.З.,
при секретаре судебного заседания Абдрахмановой Г.А.,
с участием представителя истца ФИО1 - адвоката Воронина В.В.,
ответчика ФИО2,
представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,
представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариуса ФИО5 – ФИО6
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО7 о признании договоров купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок,
установил:
ФИО1 обращается в Уфимский районный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО7 с требованием о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 в отношении доли в праве долевой собственности на дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 19/60, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный под данным домом в размере 19/60 и применению последствий недействительности сделки; о признании о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО3 в отношении доли в праве долевой собственности на дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 1/20, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный под данным домом в размере 1/20 и применению последствий недействительности сделки; обязанию указанных лиц вернуть друг другу всё полученной по указанным сделкам; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан прекратить государственную регистрацию права собственности ФИО3 на полученные доли по вышеуказанным сделкам; о переводе прав и обязанностей покупателя, ФИО3, по вышеуказанным сделкам на ФИО1.
Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что является собственником 13/60 в праве общей долевой собственности на дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 13/60 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о принятии наследства по закону № <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ.
Наряду с ним участниками общей долевой собственности на указанную недвижимость также являлись Ответчики ФИО2 и ФИО7, а также ФИО8.
ФИО2 продала свои доли ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7 продала свои доли ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные сделки, по мнению ФИО1, проведены с нарушением его права воспользоваться преимущественным правом на приобретения доли, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, и по тому в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат признанию недействительными с применением последствий недействительности сделки. Также в силу положений пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на него подлежат переводу права и обязанности покупателя по недействительным сделкам.
Истец в судебном заседании, после перерыва на удовлетворении исковых требований с учётом устных уточнений настаивал.
Представитель Истца в судебном заседании, после перерыва на удовлетворении исковых требований с учётом устных уточнений настаивал.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. Указывала на добросовестность своего поведения и соблюдения требований законодательства при продаже долей.
Ответчик ФИО3 в судебном заседание после перерыва не явилась. Извещена надлежащим образом.
Представитель Ответчика ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражал, ссылался на то, что его доверитель действовал как покупатель добросовестно, необходимые уведомления направлялись нотариусом.
Ответчик ФИО7 в судебное заседание после перерыва не явилась, извещена.
Представитель третьего лица, нотариуса ФИО5 против удовлетворения требований возражала, ссылалась на исполнение нотариусом своих законных обязанностей, подтвержденных соответствующими нотариальными актами.
Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о месте, времени и дате судебного заседания извещены.
Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, ознакомившись с письменными позициями сторон спора, выслушав стороны спора и их представителей суд пришёл к следующим выводам:
Согласно свидетельства о принятии наследства по закону № <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принял за ФИО9 наследство, в частности: 13/60 в праве общей долевой собственности на дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> 13/60 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>.
Из материалов дела, искового заявления, и пояснений сторон также следует, что собственниками иной части долей в спорном имуществе являются ФИО2 и ФИО7, а также ФИО8.
ФИО2 принадлежит 19/60 долей в спорных объектах недвижимости на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер № удостоверенному нотариусом ФИО10; на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ №, удостоверенному временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО11
ФИО7 1/20 в праве общей собственности на спорный земельный участок принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ реестровый номер №, выданному нотариусом ФИО11; 1\20 в праве общей собственности на дом принадлежит на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №.
Факт приобретения права собственности и основания его приобретения сторонами не обжалуется.
ФИО2 продала свои доли ФИО3 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ № №, удостоверенному нотариусом нотариального округа г. Уфа Республики Башкортостан ФИО5
В соответствии с пунктом 2.4 указанного договора ФИО2 продаёт ФИО3 доли в спорных объектах недвижимости по цене 1 300 000 рублей.
Обязанности по оплате и передачи предмета договора сторонами исполнены, что участниками спора не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО5 направила ФИО1 по адресу: <адрес>, путём направления почтового отправления заказным письмом с уведомлением заявление ФИО2 о продаже 19/60 долей в праве общей собственности на спорный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 19/60 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Данное уведомление содержало в себе цену реализуемого имущества в размере 1 300 000 рублей, условия расчёта, указание о недопустимости рассрочки. Срок реализации преимущественно права был установлен в 1 месяц. Данные условия также дублировались в сопроводительном письме от нотариуса (исх. 227, реестровый номер №).
Факт направления данного заявления подтверждается протоколом фиксирования информации от ДД.ММ.ГГГГ.
Подлинность данных доказательств сторонами не оспаривалась. Ходатайств об исключении данных доказательств не заявлялось.
Судом также установлено, что указанное почтовое направление было передано оператору почтовой связи, АО «ПОЧТА РОССИИ» ДД.ММ.ГГГГ в 13-30, что подтверждается квитанцией об отправке с номером №. Из информации о данном направлении следует, что данное направление было вручено почтальону по месту вручения ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в 15-55 состоялась неудачная попытка вручения, в связи с недоступностью адресата. Письмо хранилось в почтовом отделении № до ДД.ММ.ГГГГ. Затем было возвращено отправителю, нотариусу ФИО5 и получено ей ДД.ММ.ГГГГ, о чём свидетельствует представленная в суд копия конверта данного почтового отправления.
Из пункта 3.7. договора от ДД.ММ.ГГГГ № №, в свою очередь, следует, что ФИО1 не воспользовался своим правом преимущественной покупки, в подтверждении чего было выдано свидетельство о передаче документов № от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ №№ между ФИО7 и ФИО3
В соответствии с данным договором ФИО3 приобретает у ФИО7 1/20 долей в праве общей собственности на спорный дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> 1/20 в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № по цене 100000 рублей.
В силу того, что ФИО3 на момент заключения данного договора являлась участником общей долевой собственности на объекты недвижимости предложение о использовании права преимущественной покупки иным участникам не направлялось.
Также судом установлено, что ФИО1 действительно зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находился в командировке в Бурзянском районе Республики Башкортостан. Указанный факт следует из справки № от ООО Компания «Потенциал». Подлинность данного доказательства сторонами не опровергнута.
На основании указанных фактов суд приходит к выводу о необоснованности заявленных ФИО1 требований по следующим основаниям.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от ДД.ММ.ГГГГ N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.
В соответствии с пунктом 2.5 указанных Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть, в том числе, свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.
Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3.3 вышеприведенных Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.
Методические рекомендации подлежат применению в настоящем деле, поскольку они раскрывают процедуру направления уведомления нотариусом, по отношению к статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации являются специальным регламентом, который применяется нотариусами, статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.
Действия нотариуса в установленном порядке истцом оспорены не были, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, ответчик в силу закона был обязан направить истцу письменное предложение о выкупе доли, нотариусом представленные им сведения не проверяются.
Из разъяснений, данных в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Факт направления предложения реализовать преимущественное право на приобретение спорных объектов недвижимости в адрес регистрации Истца суд считает доказанным. При этом бремя доказывания недобросовестного поведения Ответчиков и нотариуса при исполнении данной обязанности суд, с учётом позиций статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд возлагает на Истца, как на лицо, заявляющее о злоупотреблении правом со стороны иных участников гражданского оборота. Доказательств наличия злоупотребления со стороны указанных лиц Истец не представил.
Судом были тщательно оценены доводы и доказательства представленные ФИО1 В основу решения они не были положены ввиду следующего:
Довод Истца об отсутствии по месту жительства в период вручения корреспонденции не освобождает его от рисков не получения корреспонденции по адресу прописки. Именно Истец, как добросовестный участник гражданского оборота должен был принять меры по получению корреспонденции в период отсутствия. Суд обращает внимание на то, что в период прихода почтальона Истец в командировке не находился, что подтверждается представленной им же справкой с места работы.
Указание на то, что ФИО1 в этот период проживал в городе Уфа в связи с подготовкой к командировке не может быть принят судом во внимание, так как отсутствие по месту жительства в данный период не носит вынужденный характер, не получение корреспонденции при таких обстоятельствах определенно относится к рискам ФИО1
Поручение получать почтовую корреспонденцию соседу ФИО12, не может считаться добросовестными мерами, так как сведения о выдаче указанному лицу соответствующей доверенности судом не установлено.
Ссылка ФИО1 на неправильное исполнение сотрудниками почтового отделения своих обязанностей не может быть принята во внимание, так как не подтверждает недобросовестное поведения сторон обжалуемой сделки. Более того, факт отсутствия извещения в почтовом ящике подтверждается лишь показаниями ФИО12 В то же время сам ФИО12 будучи допрошенным в качестве свидетеля указал, что содержимое почтового ящика ФИО1 не сохранно и совершенно любое лицо может изымать его из ящика.
Касательно показаний ФИО12, изложенных в протоколе опроса адвокатом, суд считает необходимым разъяснить следующее:
Норма подпункта 2 пункта 3 статьи 6 Закона об адвокатуре предусматривает право адвоката производить опрос лиц (с их согласия), которые предположительно владеют информацией, необходимой для оказания доверителю юридической помощи.
Вместе с тем закон не наделяет адвоката государственными или приравненными к ним полномочиями на удостоверение подлинности и достоверности сведений, содержащихся в адвокатском опросе.
Назначение и ценность адвокатского опроса, на мой взгляд, уже отмечены в содержании подпункта 2 пункта 3 статьи 6 Закона об адвокатуре – это фиксация факта о том, что конкретное лицо обладает определенной информацией. Использование такого факта зависит от избранной тактики защиты прав доверителя (например, заявление обоснованных ходатайств о проведении допроса кого-либо с формулировкой вопросов, которые надлежит ему задать; проведение определенных следственных действий; назначение экспертиз; приглашение специалистов и т.д.). Само по себе такое процессуальное право предоставлено адвокату и без проведения опроса, но фиксация фактов с помощью адвокатского опроса позволяет развернуто мотивировать свои требования и в случае отказа в их удовлетворении – мотивированно обжаловать такой отказ.
При этом следует иметь в виду позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О: сведения, собранные защитником, могут стать доказательством после того, как будут представлены лицам, ведущим судопроизводство, признаны ими имеющими значение по делу и приобретут необходимую процессуальную форму.
Соответственно суд при оценке доказательств отдаёт предпочтение показаниям полученным в ходе допроса свидетеля непосредственно судом.
Также ссылка ФИО1 на судебную практику 6-го Кассационного суда общей юрисдикции не может являться доказательством неверных действий сотрудников почты в силу особенности устройства правовой системы Российской Федерации, не допускающий судебный прецедент в качестве доказательства или источника права.
В то же время, суд отмечает, что ФИО1 ошибочно отождествляет ситуацию возврата письма «по иным обстоятельствам» и возврата письма «по истечению срока хранения». Возврат письма по истечению срока хранения означает выполнение сотрудниками почты всех инструкций, изложенных в соответствующих приказах, в том числе в приказе №. При этом, указанные инструкции при неудачном вручении уведомления или письма адресату, не содержат указаний на необходимость самостоятельной отметки в отчёте об отслеживании факта вложения уведомления в почтовый ящик. Добросовестность всех участников гражданского оборота, в том числе операторов почтовой связи, презюмируется. Доказательств ошибочных или незаконных действий сотрудников АО «ПОЧТА РОССИИ» не представлено.
При этом ссылка ФИО1 на порядок №, утверждённый приказом ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ судом не применяется, поскольку данный документ утратил силу ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылка ФИО1 на обязанность ФИО2 уведомить его иным способом не принимается судом, поскольку судом было установлено достаточность действий ФИО2 по уведомлению ФИО1 в соответствии с законом. Возложение на ФИО2 каких-либо обязанностей сверх установленных Гражданским кодексом Российской Федерации привело бы к нарушению её прав на пользование своим имуществом. При этом, доказательств близких отношений и наличия устоявшихся способов общения в суд не представлено. Напротив, ФИО2 отрицает факт общения с ФИО1
Доводы о незаконности действий ФИО7 судом не принимаются, поскольку не одна из сторон сделки между ФИО7 и ФИО3 не могла знать о наличии спора в части участия ФИО3 в общей долевой собственности на момент заключения сделки.
Таким образом, суд не может считать доводы искового заявления достаточными для его удовлетворения.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО7 о признании договоров купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Р.З. Фаизов
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.