Судья: Колмакова И.Н. Дело №33-31271/2023
(дело 2-62/2023) УИД 50RS0048-01-2022-003679-11
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Красногорск,
Московская область 11 сентября 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего судьи Смышляевой О.В.,
судей Литвиновой М.А., Тарханова А.Г.,
при помощнике судьи Родиной М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к фио, администрации г.о. Химки Московской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе фио на решение Химкинского городского суда Московской области от 7 апреля 2023 года,
заслушав доклад судьи Тарханова А.Г.,
объяснения представителя фио – фио, представителей фио – фио фио, представителя Министерства имущественных отношений Московской области фио, представитель администрации городского округа Химки Московской области фио,
УСТАНОВИЛА:
фио обратился в суд с иском к фио, администрации г.о. Химки Московской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит <данные изъяты> многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 433,5 кв.м.
По утверждению истца в 2019 году ему стал известен факт уступки прав по договору аренды на земельный участок с КН <данные изъяты> под частью вышеуказанного многоквартирного дома, впоследствии данный земельный участок был выкуплен и оформлен в собственность фио
Между тем кадастровым инженером фио, к которой обратился истец для проведения кадастровых и геодезических работ, установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, расположен на 2-х земельных участках с КН <данные изъяты> и <данные изъяты>. При этом часть жилого дома (<данные изъяты>), принадлежащая фио на праве собственности, также расположена на двух земельных участках с КН <данные изъяты> и <данные изъяты>, а подсобное помещение <данные изъяты> на территории земельного участка с КН <данные изъяты> (нумерация помещений приведена в соответствии с Техническим паспортом жилого помещения (квартиры) от <данные изъяты>, инв. <данные изъяты>), а именно: помещения <данные изъяты> расположены в пределах земельного участка с КН <данные изъяты>, а подсобное помещение <данные изъяты> на территории земельного участка с КН <данные изъяты>
Кроме того, согласно договору купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты> на момент его заключения на земельном участке располагалось жилое помещение с КН <данные изъяты>, площадью 242 кв.м., принадлежащее фио на праве собственности. Однако, как указал истец, данное помещение не выделено в отдельный/самостоятельный объект недвижимости, находится в здании с КН <данные изъяты>, общей площадью 712,6 кв.м., в данном здании располагаются жилые помещения, принадлежащие истцу и супругам фио.
На основании изложенного, полагая процедуру заключения договора купли-продажи земельного участка нарушенной, обращая внимание суда на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи знал о том, что часть многоквартирного дома располагается на земельном участке с КН <данные изъяты>, что земельный участок с КН <данные изъяты> полностью расположен в границах второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, входит в границы прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны Машкинского ручья (водного объекта общего пользования), а часть земельного участка располагается в границах береговой полосы, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка в собственности фио отсутствовал расположенный на земельном участке с КН <данные изъяты> объект индивидуального жилищного строительства, а оспариваемой сделкой нарушаются основополагающий принцип единства прав на земельный участок и возведенные на нем объекты недвижимого имущества, а также установленный законодательством запрет приватизации береговой полосы водного объекта общего пользования, истец, после уточнения исковых требований, ссылаясь на ст.ст. 27, 39.16, 39.20 ЗК РФ, просил суд признать недействительным ввиду ничтожности договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между администрацией г.о. Химки Московской области и фио и применить последствия недействительности сделки, внести в Единый государственный реестр недвижимости и государственный кадастр недвижимости запись о прекращении права собственности фио на земельный участок с КН <данные изъяты> и указать в решении, что оно является основанием для исключения указанных сведений из ЕГРН.
Истец и его представители в судебном заседании поддержали уточненное исковое заявление по основаниям, изложенным в иске и в письменных пояснениях к исковому заявлению.
Представители ответчика фио в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований истца по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель ответчика администрации г.о. Химки Московской области в судебном заседании против удовлетворения исковых требований фио возражал, письменные возражения на иск поддержал.
Представитель третьего лица - Министерства экологии и природопользования Московской области в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований фио, считая, что его права не нарушены оспариваемым договором.
Представители третьего лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, Межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере землепользования по Московской и Смоленской областям в судебное заседание не явились, извещались о дне, времени и месте судебного разбирательства судебными повестками в порядке ст.ст. 113, 117 ГПК РФ.
Третьи лица - фио, фио в судебное заседание не явились, извещались о дне, времени и месте судебного разбирательства судебными повестками в порядке ст.ст. 113, 117 ГПК РФ.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 7 апреля 2023 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, как незаконное.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель фио по доверенности – фио доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.
Представители фио по доверенности – фио фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности – фио в заседании судебной коллегии возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Представитель администрации городского округа Химки Московской области по доверенности – фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению обжалуемого решения.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что по договору купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> <данные изъяты> (далее – Договор), заключенному между администрацией г.о. Химки Московской области (продавец) и фио (покупатель), продавец по взаимному соглашению с покупателем в целях государственной регистрации Договора купли-продажи решили расторгнуть Договор аренды земельного участка от <данные изъяты> № <данные изъяты>, заключенный в отношении земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>
Согласно п. 1.2 Договора продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, в границах, указанных в выписке ЕГРН на земельный участок, прилагаемой к настоящему Договору (приложение <данные изъяты>) и являющейся его неотъемлемой частью.
Государственная собственность на участок не разграничена. На участке находится объект недвижимого имущества: нежилое здание с КН <данные изъяты> площадью 25 кв.м., принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от <данные изъяты> <данные изъяты>); жилое помещение с КН <данные изъяты>, площадью 242 кв.м., принадлежащее покупателю на праве собственности (запись регистрации права от <данные изъяты> <данные изъяты>) (п.п. 1.3 и 1.4 Договора).
Из ответа администрации г.о. Химки Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>ТГ-1457/9.1-3 на заявление фио следует, что договор купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты> заключен в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Согласно сообщению администрации г.о. Химки Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты> на запрос суда по вопросу предоставления документов, между администрацией г.о. Химки и фио был заключен договор аренды земельного участка с КН <данные изъяты> от <данные изъяты> № <данные изъяты> 10 лет, в результате чего <данные изъяты> фио переуступила права договора аренды фио, в свою очередь фио переуступил права аренды на земельный участок фио
На земельном участке с КН <данные изъяты> расположена часть объекта капитального строительства, а именно помещение с КН <данные изъяты>, принадлежащее фио на праве собственности.
фио обратился в администрацию г.о. Химки за предоставлением государственной услуги о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов от <данные изъяты> <данные изъяты>
В результате рассмотрения заявления, руководствуясь заключением Министерства имущественных отношений Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>-З, было принято положительное решение по предоставлению земельного участка с КН <данные изъяты> в собственность фио
На момент предоставления государственной услуги согласно заключению Комитета архитектуры и градостроительства <данные изъяты> ограничения, предусмотренные ст. 27 ЗК РФ на испрашиваемом земельном участке, отсутствовали.
Кроме того, по запросу суда администрацией г.о. Химки представлены документы, послужившие основанием для заключения оспариваемого Договора: сводное заключение имущественных отношений Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>-З; выписка из ЕГРН от <данные изъяты> на земельный участок с КН <данные изъяты>; заключение кадастрового инженера фио с приложениями в отношении характеристик объекта недвижимости с КН <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, из которого следует, что помещение с КН <данные изъяты>, является жилым помещением, так как расположено в жилом доме с КН <данные изъяты> расположенного в свою очередь на земельном участке с КН <данные изъяты> с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <данные изъяты>, в котором присутствуют комнаты, а также помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; заявление фио от <данные изъяты>, где он сообщает, что на земельном участке с КН <данные изъяты> находящимся у него в аренде, расположены только принадлежащие ему зарегистрированные строения: жилое помещение с КН <данные изъяты>, хозяйственное строение с КН <данные изъяты>, иные зарегистрированные здания и строения, принадлежащие третьим лицам, на земельном участке <данные изъяты> отсутствуют; выписки из ЕГРН от <данные изъяты> на жилое помещение в КН <данные изъяты>, на нежилое здание с КН <данные изъяты>; договор купли-продажи бани с КН <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный между фио (продавец) и фио (покупатель); Акт осмотра от <данные изъяты>, составленный администрацией г.о. Химки в отношении земельного участка с КН <данные изъяты>, где установлено, что территория земельного участка огорожена, доступ ограничен, на земельном участке расположена часть жилого дома, хозяйственные постройки, плодовые деревья, кустарники; сведения об ограничении оборотоспособности, градостроительных ограничениях, о соответствии параметров земельных участков, строительным документам территориального планирования и градостроительного зонирования.
Руководствуясь ст. 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции указал, что доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов фио, направившего в администрацию г.о. Химки полный пакет необходимых документов для удовлетворения его заявления, суду не представлено.
Судом также установлено, что изначально спорный земельный участок с КН <данные изъяты> предоставлялся в аренду фио с видом разрешенного использования - для использования в целях организации благоустройства и отдыха, то есть для удовлетворения собственных нужд фио, впоследствии ею в 2012 году осуществлена реконструкция <данные изъяты> увеличением площади с 330,2 кв.м. до 675,5 кв.м., осуществлен раздел квартиры на две: <данные изъяты>, собственниками которых в настоящее время являются фио и фио соответственно, а вид разрешенного использования земельного участка был изменен на – для индивидуального жилищного строительства. Строительство же жилого <данные изъяты> было осуществлено на отведенном для этих целей земельном участке с КН <данные изъяты> на основании разрешения на строительство от <данные изъяты> <данные изъяты>, которое выдано на строительство двухквартирных жилых домов <данные изъяты>.
Таким образом, фио, являясь собственником жилого помещения – <данные изъяты> вспомогательного объекта бани, обладал исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на то, что на спорном земельном участке с КН <данные изъяты> расположен многоквартирный жилой дом, в котором он является собственником <данные изъяты>.
Между тем, из материалов дела следует, что непосредственно <данные изъяты>, собственником которой является фио, полностью расположена на земельном участке с КН <данные изъяты>, за исключением помещений №<данные изъяты>, 20.
На спорном же земельном участке с КН <данные изъяты> расположена <данные изъяты>, принадлежащая фио, которая, согласно заключению кадастрового инженера фио в отношении характеристик объекта недвижимости с КН <данные изъяты>, описанным выше, а также на основании выводов эксперта фио ООО «СЦСЭ» в заключения от <данные изъяты>, составленном по определению суда в рамках гражданского дела <данные изъяты>, является автономным жилым блоком <данные изъяты> жилого дома блокированной застройки. Не доверять данным выводам эксперта у суда первой инстанции не имелось оснований. Опровергающих доказательств в материалы дела не представлено.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 168, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и исходил из того, что истец, не являясь стороной договора купли-продажи, не представил суду доказательств, подтверждающих, что переход права собственности на спорный земельный участок с КН 50:10:0080304:288 от администрации г.о. Химки к фио нарушает непосредственно права и законные интересы фио, а также доказательств того, что признание договора недействительным восстановит нарушенное права и законные интересы истца.
Отклоняя доводы истца о том, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие истцу вспомогательные помещения <данные изъяты> и <данные изъяты>, с наличием которых он также связывает возникновение у него исключительного права на приобретение спорного земельного участка, суд первой инстанции указал, что данные доводы не могут служить основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.
Возведение на земельном участке объектов вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на эти объекты, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Доводы истца о том, что спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от водного объекта, в связи с чем имеет ограничения на представление в собственность, судом первой инстанции также отклонены ввиду следующего.
Из представленного истцом технического отчета по результатам гидрологического обследования земельных участков с КН <данные изъяты> и <данные изъяты> в мкр. Новогорск г.о. Химки Московской области, составленного ООО «ЦВР» следует, что у южной границы земельного участка с КН <данные изъяты> расположен водный объект – ручей Машкинский, который в соответствии с письмом Московско-Окского бассейнового водного управления состоит на учете в Государственном водном реестре и имеет код водного объекта <данные изъяты>, определены границы водного объекта (береговой полосы) на участке вблизи земельного участка с КН <данные изъяты> соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.04.2016 № 377.
Кроме того, установлено, что часть земельного участка с КН <данные изъяты> расположена в границах береговой полосы ручья Машкинский, вся территория земельного участка с КН <данные изъяты> расположена в границах прибрежно-защитной полосы и водоохранной зоны ручья Машкинский.
Вместе с тем специалистами ООО «ЦВР» не исследовался вопрос о месте нахождения границ береговой полосы, прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны Машкинского ручья на момент заключения оспариваемого договора.
Как следует из представленных истцом документов, Машкинский ручей зарегистрирован в государственном водном реестре в апреле 2022 года. При этом сведения о береговой линии (границы водного объекта) в пределах <данные изъяты> не зарегистрированы.
Из ответа Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты> на судебный запрос о земельном участке с КН <данные изъяты> и взамен ранее направленного письма от <данные изъяты>, следует, что согласно данным информационного ресурса «Публичная кадастровая карта Росреестра», земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., отнесен к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
В генеральном плане г.о. Химки, утвержденном решением Совета депутатов г.о. Химки Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты> (ред. от <данные изъяты>), земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж2), в границах населенного пункта г. Химки.
В правилах землепользования и застройки территории (части территории) г.о. Химки Московской области, утвержденных постановлением администрации г.о. Химки от <данные изъяты> <данные изъяты> (ред. от <данные изъяты>), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2). Согласно решению Исполнительных Комитетов, Московского городского и областного Советов народных депутатов от <данные изъяты> <данные изъяты>, земельный участок не расположен в границах второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.
Согласно ответу Министерства экологии и природопользования Московской области от <данные изъяты> <данные изъяты>Исх-1733 на запрос суда, испрашиваемый земельный участок с КН <данные изъяты> расположен за границами установленных Министерством зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы. В соответствии с решением Исполнительных Комитетов, Московского областного и Московского городского Советов народных депутатов от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об утверждении проекта установления красных линий границ зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Москвы в границах ЛПЗП» и постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об утверждении СП 2.<данные изъяты>-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы» испрашиваемая территория находится вне зоны ЗСО источников питьевого водоснабжения города Москвы.
Из ответа Министерства экологии и природопользования Московской области от <данные изъяты> на запрос ответчика фио усматривается, что по состоянию на текущую дату сведения о водном объекте – ручье Машкинском, расположенном вблизи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в Министерстве отсутствуют.
В связи с этим подлинное установление факта наличия (отсутствия) береговых линий (границ водных объектов), границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос водного объекта, а также самого водного объекта возможно по итогам проведенных инженерно-геодезических изысканий и по итогам проведенного обследования специализированной организацией, обладающей лицензией Росгидромета на осуществление деятельности в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях, включающей определение гидрологических характеристик окружающей среды.
Таким образом, отклоняя доводы истца о том, что спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от водного объекта, в связи с чем имеет ограничения на представление в собственность, суд, руководствуясь вышеназванными ответами, пришел к выводу о том, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка какие-либо ограничения в предоставлении его в собственность фио в связи с наличием водных объектов отсутствовали, что также подтверждено ГПЗУ от <данные изъяты>.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанций мотивированы, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, соответствуют установленным обстоятельствам дела, требованиям норм материального и процессуального права, в том числе регулирующих порядок сбора, исследования и оценки доказательств. Оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.
Доводы истца о расположении на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> многоквартирного дома, в котором он является собственником <данные изъяты> судебная коллегия отклоняет, поскольку <данные изъяты> за исключением помещений <данные изъяты>, 20 полностью расположена в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, тогда как участок <данные изъяты> был образован и предоставлен в аренду правопредшественнику фио для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> (баня) и в дальнейшем был приобретен фио на основании договора купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного с Администрацией г.о. Химки Московской области.
Ссылка жалобы, что на земельном участке расположено не жилое помещение, а <данные изъяты>, которая является частью многоквартирного дома, судебной коллегией отклоняются, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка на нем были расположены и зарегистрированы в ЕГРН объекты недвижимости, принадлежащие фио на праве собственности, а именно: нежилое здание с К<данные изъяты> площадью 25 кв.м., жилое помещение с К<данные изъяты> площадью 242 кв.м (<данные изъяты>).
При этом согласно заключению судебной экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела 2-5083/2023, копия которой имеется в материалах настоящего дела, в отношении характеристик объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (<данные изъяты>) от <данные изъяты>, указанный объект является домом блокированной застройки.
Кроме того, согласно общедоступным сведениям, размещенным на сайте суда, решением Химкинского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> объект недвижимости (<данные изъяты>) с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащая на праве собственности фио признана жилым блоком дома блокированной застройки. Решением Химкинского городского суда Московской области от <данные изъяты> по делу 2-390/2023 в том числе признано отсутствующим право собственности фио на помещения 19, 20, расположенные на спорном земельном участке.
Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, они сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции. Доказательства оценены судом с учетом положений статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не согласиться с данной оценкой оснований не имеется. Нормы материального права применены судом правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом также не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Химкинского городского суда Московской области от 7 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу фио - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи