Дело ...
УИД 33RS0018-01-2023-000850-53
Решение
именем Российской Федерации
город Судогда 27 ноября 2023 года
Судогодский районный суд Владимирской области в составе:
председательствующего Павлова Р.С.,
при секретаре судебного заседания Кисловой Н.Н.,
с участием представителя истца, адвоката Клочкова Е.А.,
предоставившего удостоверение №1242 и ордер №261643 от 08.08.2023,
действующего на основании доверенности от 10.07.2023,
представителя истца ФИО1,
действующей на основании доверенности от 10.07.2023,
ответчиков ФИО2, ФИО3,
представителя ответчиков ФИО4,
действующего на основании доверенности от 05.09.2023.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, о понуждении к действиям,
установил:
ФИО5, через своего представителя Клочкова Е.А. обратилась в Судогодский районный суд Владимирской области с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2, ФИО3
В обосновании иска указано, что согласно договору дарения от ... ФИО6 подарила жилой дом, расположенный по адресу: ..., своим дочерям в равных долях. В настоящий момент ... доли принадлежит ФИО5, ... доли принадлежали ФИО2
В феврале 2023 года ФИО5 через нотариуса получено уведомление о продаже ФИО2 земельного участка с кадастровым номером ..., земельного участка с кадастровым номером ..., и ... долей в общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером ..., за 400000 руб.
На данное уведомление ФИО5 был направлен ответ, в котором она указала, что дом расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., и земельный участок с кадастровым номером ... не имеет отношения к общей долевой собственности. Также просила ФИО2 указать цену участка и цену ... доли дома. Таким образом, истец выразила согласие на покупку земельного участка с кадастровым номером ... и ... доли в доме.
В мае 2023 года ФИО2 проигнорировав ответ истца на уведомление о продаже земельный участков и доли в жилом доме, продала их ФИО3, который сломал часть неотапливаемых пристроек, снял наличники с двух окон, вырубил шиповник. Поскольку истец не согласна с состоявшейся сделкой, просит: признать за истцом преимущественное право покупки ... доли жилого дома, расположенного по адресу: ... и земельного участка с кадастровым номером ... и перевести на истца права и обязанности покупателя указанной части дома и земельного участка; прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером ... и ... доли жилого дома, расположенного по адресу: ...; обязать ФИО3 восстановить разрушенные части и постройки дома.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, обеспечила явку своих представителей.
Представитель истца, адвокат Клочков Е.А., в судебном заседании поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении. Дополнив, что от ответчика ФИО2 в адрес ФИО5 не поступала информация о стоимости каждого объекта недвижимости. Считает, что данное поведение ответчика ФИО2 нарушило право истца преимущественной покупки. Кроме того, указал, что в настоящее время ФИО3 разрушил часть дома, о чем свидетельствует акт технического освидетельствования от 25.11.2023.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании также просила удовлетворить требования истца, пояснив, что ответчик ФИО2 скрывала факт продажи спорного имущества. Летом 2022 года они с (истцом) узнали от жителей деревни, что ФИО2 продает землю. ФИО5 неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о продаже ей части дома и земельного участка. В феврале 2023 года ФИО5 получила письмо от нотариуса о том, что ФИО2 намерена продать два участка и часть дома за 400000 руб. В ответном письме от 17.02.2023 ФИО5 хотела узнать цену, того участка, на котором находится часть спорного дома. ФИО2 сообщалось, что ФИО5 готова приобрести один участок, на котором находится дом. Второе письмо от ФИО2 было получено истцом, однако ответ не направлен, поскольку мама посчитала достаточным одного ответа с требованием. О сделке купли-продажи земельного участка и части дома узнали только 26.05.2023, когда ФИО3 стал ломать дом. Считает, что из-за настоящего конфликта, дальнейшее владение домом и земельным участком совместно с ФИО3 не представляется возможным.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что все требования закона были соблюдены.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Дополнил, что часть пристройки спорного дома он не демонтировал, а только разобрал строительный мусор возле дома. Указал, что сам дом находится в разрушенном состоянии, проживать в нем не представляется возможным.
Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, предоставил письменные возражения, в которых указал, что в конце 2022 года в начале 2023 года у ответчика ФИО2 возникло желание продать принадлежащие ей земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... и ... в общей долевой собственности на жилой дом. Поскольку на указанные объекты распространялось преимущественное право покупки ФИО5, то ФИО2 в рамках соблюдения требований, установленных ст. 250 ГК РФ, направила 07.02.2023 истцу письменное извещение №32 о намерении продать вышеуказанные объекты с указание стоимости объектов в размере 400000 руб.
ФИО5 17.02.2023 направлено ФИО2 письмо, в котором указано, что её не устраивает предложенная цена, а также количественный состав имущества, указав, что готова рассматривать предложение по покупке по «адекватной цене».
ФИО2 в адрес истца 02.03.2023 вновь направлено письмо с предложением приобрести вышеуказанные объекты. Ответа от ФИО5 не последовало, в связи с чем, ... между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... и ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. Считает, что в данном случае нарушения преимущественного права покупки ФИО5 не допущено.
Третье лицо, нотариус ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании указала, что ФИО2 обратилась к ней 07.02.2023 с просьбой известить в соответствии со ст. 250 ГК РФ, совладельца домовладения ФИО5 о продаже ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., на котором находится указанная доля жилого дома, а также прилегающий к нему земельный участок с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ... Все объекты ФИО2 продавала за 400000 руб.
07.02.2023 через АО Почта России, заявление ФИО2 было направлено заказным письмом в адрес ФИО5
20.02.2023 от ФИО5 поступило письмо, в котором она просила исключить из предмета сделки земельный участок с кадастровым номером ..., а также указала, что готова рассмотреть предложение ФИО2 о покупке долей по адекватной цене. Считает, что данным письмом ФИО5 диктовала свои условия покупки предложенных ей объектов недвижимого имущества.
Кроме того, ФИО2 02.03.2023 в адрес ФИО5 было направлено повторное сообщение о продаже объектов недвижимости, однако ответа получено не было.
Руководствуясь ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, ... был удостоверен договор купли-продажи земельных участков и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом между ФИО2 и ФИО3 Считает, что исковые требования ФИО5 удовлетворению не подлежат.
Представители третьих лиц, Управления Росреестра по Владимирской области и ППК «Роскадастр» по Владимирской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, оценив доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.
В силу положений ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что ФИО5 является собственником жилого дома (1/3 доли) с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. и земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенных по адресу: ...
ФИО2 являлась вторым собственником вышеуказанного жилого дома (доля в праве ... доли). Также ФИО2 принадлежали земельные участки с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м и ..., площадью ... кв.м., расположенных по адресу: ....
Жилой дом (к.н. ...) расположен на смежных земельных участках с кадастровыми номерами ...
Между ФИО2 и ФИО3 ... заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 произвела отчуждение в пользу ФИО3 ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (к.н. ...), земельный участок с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ..., что подтверждается копией договора купли- продажи, удостоверенного нотариусом нотариального округа города Владимира ФИО7 Общая стоимость имущества, согласно п. 2.4 договора, составила 400000 руб.
Государственная регистрация права собственности ФИО3 на спорное имущество произведена ....
При этом, ФИО2, имея намерение продать принадлежащие ей доли в праве собственности на указанное недвижимое имущество, направила в адрес ФИО5 заявление (удостоверенное нотариусом ФИО7) от 07.02.2023 о продаже доли недвижимого имущества и земельных участков с указанием цены 400000 руб. и иных условий продажи. Данное уведомление было получено ФИО5 14.02.2023.
В ответ на полученное заявление, ФИО5 17.02.2023 направила в адрес ФИО2 и нотариуса ФИО7 уведомление, в котором выразила несогласие с предложением ФИО2, указав, что предложенный к приобретению земельный участок с кадастровым номером ... не имеет отношения к общей долевой собственности на жилой дом и покупать его не собирается. Просила определить предмет сделки, исключив из нее земельный участок с кадастровым номером ..., указав, что готова рассматривать предложение по адекватной цене.
В последующем, ФИО2 повторно направлено заявление (удостоверенное нотариусом ФИО7) от 02.03.2023 о продаже доли недвижимого имущества и земельных участков с указанием цены 400000 руб., которое было получено истцом 07.03.2023.
Доводы истца о завышенной стоимости объектов недвижимого имущества судом отклоняются, поскольку согласно условиям договора стоимость спорной доли жилого дома при кадастровой стоимости 105148,08 руб. – 70098,72 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... – 319743,60 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... – 319743,60 руб., а предложенная ФИО2 общая сумма 400000 руб. не является завышенной.
Доводы представителей истца о том, что сделка продажи спорных долей совершена с нарушением преимущественного права покупки ФИО5, поскольку она не отказывалась от их приобретения, суд признает не состоятельными, поскольку ФИО5, достоверно зная о возможности приобретения спорных долей жилого дома и земельных участков, в течение длительного периода никаких действий по приобретению спорного имущества не предприняла, в том числе и путем внесения денежных средств на депозит нотариуса. Данный факт подтверждается пояснениями свидетеля и представителя истца ФИО1
Суд учитывает также и то, что ФИО5 14.02.2023, а затем 07.03.2023 была извещена о намерении ФИО2 произвести отчуждение принадлежащей ей доли в праве на недвижимое имущество и земельные участки, в связи с чем, месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли истек 07.04.2023.
Поскольку до 07.04.2023 года включительно истцом ФИО5, в нарушение требований ст.250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, то право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным. Само по себе направление продавцу ФИО2 сообщения о готовности приобрести долю жилого дома и земельного участка не говорит о соблюдении потенциальным покупателем установленной ст.250 ГК РФ процедуры.
При доказанном факте извещения истца в установленном законом порядке о продаже доли спорного долевого имущества ФИО2, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя.
Разрешая требования истца к ФИО3 о восстановлении разрушенной части и постройки дома, расположенного по адресу: ..., суд приходит к следующему.
На основании ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что ФИО5 и ФИО3 в настоящий момент являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, <...>. При этом, согласно выписки из ЕГРН истице принадлежит на праве собственности ... доля указанного дома. Собственником оставшихся ... доли является ФИО3
Согласно пояснениям представителей истца в указанном домовладении, ответчиком ФИО3 был осуществлен демонтаж неотапливаемых пристроек и части двора спорного дома.
В подтверждение предоставлен акт технического освидетельствования ООО «Лаборатории судебной экспертизы ФЛСЭ-центра» от 25.11.2023, из которого следует, что при визуальном осмотре жилого дома №12 по ул. Центральная, л. Соколово Судогодского района установлено, что несущие стены выполнены из бревна имеют повреждения (деформацию) в виде отклонения от вертикали, кирпичный фундамент имеет характерные повреждения, отсутствует часть жилого дома в виде пристроек, которые имеются в приложенном техническом паспорте, а именно пристройка с 2 окнами, терраса и часть двора. В результате демонтажа пристроек боковая и задняя стена дома повреждена атмосферными осадками. Электрическая проводка проходит по наружной части несущей стены. Имеется свободный доступ в дом, входной проем заложен деревянной дверью закрепленной доской.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Следовательно, исходя из положений приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, заявляя требования о понуждении ФИО3 восстановить разрушенные части и постройки дома, ФИО5 обязана доказать, что действия ФИО3 повлекли нарушение ее права собственности на жилой дом либо наличие реальной угрозы нарушения ее прав, создаваемой ответчиком при совершении действий по демонтажу части построек.
Между тем, доказательств, подтверждающих, что демонтаж части жилого дома произведен ответчиком, ФИО5 не представила, а ссылка на Акт от 25.11.2023 таковым не является.
При таких обстоятельствах, заявленные требования к ФИО3 о восстановлении разрушенной части и постройки дома удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о прекращении права собственности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя, о понуждении к действиям – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Судогодский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Р.С. Павлов
Решение в окончательной форме изготовлено 4 декабря 2023 года.