Дело № 2-2269/2023
УИД 35RS0010-01-2023-000572-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Вологда 07 апреля 2023 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Моисеева К.А. с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителей ответчика общества с ограниченной ответственностью «Домас» по доверенности ФИО3, законного представителя организации ФИО4, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атциевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Домас» о взыскании денежных средств по договорам передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продажи проектной документации,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Домас» (далее – ООО «Домас») о взыскании денежных средств, в обоснование требований указав, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по договору, заключённому 01 апреля 2021 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, деревня Марфино, по условиям которого ответчик обязался оплатить 1 500 000 рублей, обязательство до настоящего времени не выполнено. Также по договору продажи проектной документации, заключённому 05 августа 2021 года, согласно которому ответчик обязался оплатить 800 000 рублей, обязательство до настоящего времени также не выполнено. 09 декабря 2022 года в адрес ответчика направлена претензия, которая оставлена без ответа.
С учетом уменьшения исковых требований, просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность в размере 1 700 000 рублей.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить. В ходе судебного разбирательства пояснил, что земельный участок оформлялся в аренду с целью последующей переуступки прав. Права по договору аренды были уступлены на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01 апреля 2021 года ООО «Домас», оплата по договору уступки произведена частично в сумме 600 000 рублей, в связи с чем уменьшены исковые требования. При заключении договоров истец действовал добросовестно, она взяла земельный участок в июне 2020 года и в августе 2020 года взялась за изготовление проекта, чтобы был продукт, в момент продажи прав и обязанностей она не знала об изменениях вида разрешенного использования земельного участка, что категория земель была изменена. Все правоотношения по договору аренды остаются в силе, в том числе предмет договора, разрешение на строительство получено, никем не оспаривалось, продажа проекта легитимна, договор уступки законен, обязанность по оплате у ООО «Домас» вытекает из содержания договоров, просил удовлетворить исковые требования на сумму 1 700 000 рублей.
В судебном заседании представители ответчика ООО «Домас» по доверенности ФИО3, законный представитель организации ФИО4 исковые требования не признали. Пояснили, что ФИО1 является не добросовестным продавцом, поскольку в момент подписания договора 01 апреля 2021 годы она скрыла от покупателя информацию о предмете договора а именно, вид разрешенного использования земельного участка «среднеэтажная жилая застройка», при этом земельный участок находится в зоне «ЗН» - «зона населенного пункта», которой отсутствует такой вид разрешенного использования как «зона застройки средеэтажными жилыми домами», в связи с чем ООО «Домас» не может использовать земельный участок по назначению, так как его использование нарушит градостроительные нормы. Кроме того, ФИО1 подает иски к другим организациям, что может привести к неосновательному обогащению. Так, решением Вологодского городского суда от 27 октября 2022 года в пользу ФИО1 с проектировщика ООО «ИнжКомПроект» взыскано 300 000 рублей, хотя проект уже был продан ООО «Домас», к которому перешли все права и обязанности по договору. Также ФИО1 подано исковое заявление к Департаменту имущественных отношений Вологодской области о взыскании денежных средств по договору аренды, в котором она ссылается на те обстоятельства, что в одностороннем порядке была изменена зона с ЖС на ЗН, в которой нет вида разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка». Полагали, что требования истца незаконны и необоснованно.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Департамент имущественных отношений в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Департамента строительства Вологодской области, Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области извещены надлежаще, причины неявки неизвестны.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
На основании 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупатель), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением лиц, указанных в настоящей статье, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 июня 2020 года между Департаментом имущественных отношений Вологодской области в лице начальника Департамента ФИО5 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок с кадастровым №, местоположением: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, площадью 6697 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, сроком на 2 года 8 месяцев.
Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено право арендатора участка сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
01 апреля 2021 года между ФИО1 ( арендатор) и ООО «Домас» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 18 июня 2020 года, предметом которого являются все права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 18 июня 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 6697 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, с разрешенным использованием - среднеэтажная жилая застройка.
В соответствии с пунктом 2 договора новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 18 июня 2020 года и оплачивает арендатору сумму в размере 1 500 000 рублей. При этом срок оплаты договором не предусмотрен.
Как указано в пункте 3 договора арендодатель уведомлен о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №.
Договор от 01 апреля 2021 года зарегистрирован в Росреестре, о чем 09 апреля 2021 внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости, в котором также указано, что земельный участок с кадастровым №, площадью 6697+/-57 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, <...> правообладателем которого является Вологодская область, имеется ограничение прав в виде аренды с ООО «Домас» сроком действия с 07 июля 2020 года на срок 2 года 8 месяцев.
20 августа 2020 года между ФИО1 (заказчик) и ООО «ИнжКомПроект» (подрядчик) заключен договор подряда № на выполнение проектно-изыскательных работ, в соответствии с которым заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить проектно-изыскательные работы по объекту капитального строительства: комплекс многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым № по адресу: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, <...> площадью 6697 кв.м. В пункте 1.4 договора перечислены виды работ, производимых подрядчиком, согласно подпункту 1.4.7 получение разрешение на строительство также осуществляет подрядчик.
Разрешение на строительство получено 12 июля 2021 года №, выдано Администрацией Вологодского муниципального района, в соответствии с которым разрешено строительство объекта капитального строительства документацией на земельном участке с кадастровым №, в котором указаны сведения о градостроительном плане земельного участка от 12 августа 2019 года, на площади участка 6697 кв.м 3-х этажных 2-х квартирных домов (6шт.) высотой 11,2 м (до верхней отметки кровли) сроком действия до 12 июля 2023 года.
05 августа 2021 года между ФИО1 и ООО «Домас» заключен договор купли-продажи проектной документации (Стадия П), согласно которому объектом продажи является проектная документация (Стадия П) объекта «Комплекс многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым № по адресу: Вологодская область, Вологодский район, деревня Марфино», а именно: разделы проектной документации, 09-09-20 (инженерно-геологические изыскания), ТУ и договоры на коммуникации, положительное заключение негосударственной экспертизы, разрешение на строительство комплекса, соглашение Администрации Вологодского района в адрес ООО «Домас» по примыканиям и благоустройству территории. В соответствии с пунктом 3 договора покупатель оплачивает продавцу 800 000 рублей. Стороны договорились, что вся сумма будет получена продавцом 31 декабря 2021 года. Денежные средства по договору ответчиком не оплачены.
Ответчик заявляет, что ФИО1 действовала недобросовестно и на момент заключения договора о передаче прав и обязанностей знала, о том, что на территории земельного участка запрещена среднеэтажная жилая застройка.
На этом основании ответчиком ООО «Домас» было подано исковое заявление к ФИО1 о признании соглашения недействительным.
Вступившим в законную силу решением Вологодского районного суда Вологодской области от 09 ноября 2022 года отказано ООО «Домас» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, а также установлено, что согласно градостроительным регламентам, установленным правилами землепользования и застройки Майского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от 11 января 2021 года №22, земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне «ЗН» - зона населенного пункта, не предусматривающий вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» с кодом 2.5. Ссылаясь на то, что указанные сведения о земельном участке на момент подписания договора от 1 апреля 2021 года имелись в общедоступных источниках информации, а стороны, действуя разумно, осмотрительно, имели возможность с ней ознакомиться, суд полагал, что нет оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционным определением Вологодского областного суда вышеуказанное решение оставлено без изменения, где также указано, что у истца (ООО «Домас») на момент заключения договора имелась возможность проверки соответствующих обстоятельств, в частности расположения спорного земельного участка в территориальной зоне «ЗН», не предусматривающей вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», данные обстоятельства от ООО «Домас» не скрывались.
В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Судом установлено, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка 2019 года земельный участок с кадастровым № расположен в зоне «ЗН» (зона населенного пункта), в которой одним из видом основного разрешенного использования предусмотрен вид «среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5), что установлено решением Представительного Собрания Вологодского муниципального района от 25 декабря 2015 года № 419 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Майского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области».
11 января 2021 года Правительством Вологодской области принято постановление №22 об утверждении правил землепользования и застройки Майского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области, которым утверждены градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки Майского сельского поселения Вологодского муниципального района Вологодской области, где в территориальной зоне «ЗН» -зона населенного пункта, не указан такой вид разрешенного использования как «среднеэтажная жилая застройка», указан код «для индивидуального жилищного строительства», код 2.1, «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», код 2.1.1, «для ведения личного подсобного хозяйства», код 2.2, «блокированная жилая застройка», код 2.3, «передвижное жилье», код 2.4, при этом код 2.5 «среднеэтажная жилая застройка» не предусмотрен.
Таким образом, с 11 января 2021 года на территории земельного участка, являющегося предметом договора аренды №67 от 18 июня 2020 года, отсутствует вид разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка», который являлся предметом договора аренды от 18 июня 2020 года.
Суд полагает, что сторонами по договору аренды № от 18 июня 2020 года с 01 апреля 2021 года являются ООО «Домас» и Департамент имущественных отношений Вологодской области, что отражено в Едином государственном реестре недвижимости, поэтому правоотношения относительно предмета договора, всех последующих изменений, в том числе правовых последствий, возникших вследствие изменения градостроительного регламента возникают между ООО «Домас» и Департаментом имущественных отношений Вологодской области.
ФИО1 уступила права и обязанности по данному договору и с 01 апреля 2021 года не является стороной правоотношений. Права и обязанности переданы ею за плату ООО «Домас», что установлено договором о передаче прав и обязанностей от 01 апреля 2021 года, указанный договор недействительным не признан.
Судом установлено, что ООО «Домас» перевел ФИО1 в счет исполнения договора от 01 апреля 2021 года 100 000 рублей наличными по расписке и банковскими переводами на карту истца по 250 000 рублей на общую сумму 600 000 рублей, оставшаяся сумма не оплачена.
Срок оплаты договором не определен, суд учитывает положения части 2 статьи 314 ГК РФ и полагает, что с момента предъявления претензии ответчику такой срок истек, поэтому с учетом уменьшения исковых требований, полагает необходимым взыскать с ответчика ООО «Домас» в пользу ФИО1 задолженность по договору от 01 апреля 2021 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 18 июня 2020 года в размере 900 000 рублей.
Обязательства ответчиком перед истцом не исполнены в том числе по договору купли-продажи проектной документации от 05 августа 2021 года, срок оплаты которых установлен пунктом 3 договора - до 31 декабря 2021 года. Согласно пункта 4 договора, договор имеет силу акта приема-передачи проектной документации, следовательно, передан ответчику в полном объеме и исполнен истцом. На основании статей 309-310, пункта 1 статьи 454 ГК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору купли-продажи проектной документации от 05 августа 2021 года в размере 800 000 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Домас» о взыскании денежных средств по договорам передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продажи проектной документации удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Домас» (ИНН<***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность в размере 1 700 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Моисеев К.А.
Решение в окончательной форме принято 14 апреля 2023 года.