Дело № 2-192/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Хабаровск 20 февраля 2023 года

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Гараньковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Несмеянове В.Р.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратилась в суд к ответчику ФИО3 с вышеуказанным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, в лице агентства недвижимости ООО «Евро Дом», в лице исполняющего обязанности генерального директора Свидетель №1, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. Согласно п. 1 указанного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 7.1. договора истцом внесен задаток в сумме 100 000 рублей. При заключении предварительного договора представитель ответчика сообщила истцу, что в квартире выполнена перепланировка, не согласованная в соответствии с действующим законодательством, что не препятствует заключению сделки и не приведет для истца к последствиям, ввиду незначительности произведенных изменений получить разрешение на перепланировку и согласовать законность квартиры не составит труда. При оформлении предварительного договора в письменном виде данные условия в нем отражены небыли, технический паспорт на квартиру истцу не предоставлялся. Согласно п.8 договора, ответчик гарантировала, что приобретаемая квартира не имеет скрытых дефектов. Впоследствии, после заключения предварительного договора, при ознакомлении с техническим паспортом и разрешением на установку балкона, истцом выяснено, что в приобретаемой квартире произведена несогласованная перепланировка, связанная с установкой балкона: увеличен проем в несущей стене для выхода на балкон; размер балкона, установленного фактически, значительно превышает отражённый в техпаспорте; балкон утеплен; произведена врезка в систему отопления и на балкон выведен отопительный регистр. Фактически, изменения, внесённые незаконной перепланировкой, увеличивают площадь жилого помещения на всю площадь балкона, что не отражено в техническом паспорте. Произведенная перепланировка истца устраивала, и она не имела намерения отказываться от сделки. В связи с тем, что истец не имеет желания и финансовой возможности брать на себя ответственность и нести расходы на узаконивание перепланировки, либо приведение квартиры в первоначальное состояние, истец обратилась к ответчику в лице ООО «Евро Дом» с просьбой привести условия сделки в соответствие с отраженными в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и самостоятельно, до заключения основного договора, решить вопрос с получением разрешения на осуществлённую перепланировку. Однако, неоднократные устные переговоры с представителями ответчика не привели к положительному результату. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ истец была вынуждена обратиться с письменной претензией, в которой, кроме того, просила предоставить документ, подтверждающий наличие полномочий на заключение сделки и получение задатка у ООО «Евро Дом». ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступило предложение о заключении основного договора, согласно которому сообщалось, что никаких препятствий для заключения основного договора нет, истцу надлежит явиться для заключения договора в офис ООО «Евро Дом», расположенный по адресу: <адрес> к 12-00 час. местного времени. В назначенное время она явилась по указанному адресу для заключения основного договора. Однако, ни ответчик, ни ее представители для заключения сделки не явились. Из беседы с агентом Алёной истцу стало известно, что до назначенного времени не только не подготовлен проект основного договора, но даже не оформлена доверенность на совершение сделки, исполняющий обязанности генерального директора Свидетель №1 занимается её оформлением. Истцу было предложено подождать его 5-10 минут. В результате получасового ожидания истец была вынуждена уйти без заключенного основного договора, так как ни ФИО3, ни кто-либо из её представителей в назначенное ими время на встречу так и не явились.

Через несколько дней с телефона агента Алёны в адрес истца поступила копия заявления на установку балкона от ДД.ММ.ГГГГ, согласованного мэрией <адрес>. В ответ истец попросила предоставить копию доверенности на осуществление сделки. На следующий день в предоставлении доверенности было отказано в связи с тем, что по мнению руководства ООО «Евро Дом», истец уже не имеет никакого отношения к данной сделке. ДД.ММ.ГГГГ истец направила претензию в адрес ФИО3 и ООО «Евро Дом» с требованием выплатить сумму задатка в двойном размере, которая оставлена без удовлетворения. Просит взыскать с ФИО3 двойную сумму задатка 200 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил о вышеизложенном, дополнив, что ответчиком предоставлен договор и доверенность, агентство недвижимости действовало в интересах ФИО3 Просит исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель третьего лица ООО «Евро Дом», свидетели Свидетель №1, Свидетель №2 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, об отложении не просили, сведений о причинах неявки, возражений относительно заявленных исковых требований не представили. Согласно поступившего заявления истец просит рассматривать дело в свое отсутствие.

В соответствии с чч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

В предыдущем судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>. В права наследства вступила в апреле 2022 года. Право собственности прекращено в сентябре 2022 года. С агентством недвижимости ООО «Евро Дом» она заключила договор от ДД.ММ.ГГГГ на предмет оказания услуг по продаже недвижимости, стоимость услуг составляла 100 000 рублей. Агент сказал, что имеется покупатель ФИО2 Предварительный договор заключался без ее присутствия. Сумму 100 000 рублей она от истца не получала, агент с истцом сами все решали. После получения задатка была оформлена доверенность.

Допрошенный в судебном заседании со стороны истца свидетель ФИО5 подтвердил обстоятельства предварительного осмотра истцом квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, которую истец желала приобрести. На момент осмотра квартиры документы, связанные с перепланировкой, истцу не предоставлялись. Агент сказала, что все в порядке.

Выслушав истца, ее представителя, ответчика, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в лице Агентства недвижимости ООО «Евро Дом» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязалась продать, а покупатель приобрести в собственность квартиру по адресу: <адрес> <адрес>.

Стороны по договору обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.1 договора).

Пунктом 7 указанного договора установлена цена сделки в размере 2 950 000 рублей.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что продавец гарантирует отсутствие в квартире скрытых дефектов.

При этом сумма в размере 100 000 рублей в качестве задатка учитывается в общей сумме оплаты и оплачивается покупателем при подписании настоящего договора за счет собственных средств (п.7.1.).

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3 в лице Агентства недвижимости ООО «Евро Дом» получила от ФИО2 денежные средства в размере 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>.

Агентство недвижимости ООО «Евро Дом» (исполнитель), представляя интересы ФИО3 (заказчик), действовало на основании заключенного с ней договора об оказании услуги по продаже недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Из п.2.9. договора следует, что исполнитель имеет право, в случае согласия покупателя на приобретение объекта, получить задаток от имени заказчика, который входит в стоимость объекта.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику в лице Агентства недвижимости ООО «Евро Дом» с претензией, указав, что после заключения предварительного договора, при ознакомлении с техническим паспортом, ею установлено, что в квартире выполнена перепланировка, связанная с установкой и утеплением балкона без получения соответствующего разрешения. В связи с тем, что истец не имеет желания и финансовой возможности брать на себя ответственность и нести расходы на узаконивание перепланировки, либо приведение квартиры в первоначальное состояние, истец просила предоставить разрешение на установку и утепление балкона. Также просила предоставить документы, подтверждающие полномочия на осуществление действий от имени ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евро Дом» направило ФИО2 предложение о заключении основного договора, согласно которому никаких препятствий для заключения основного договора нет, истцу надлежит явиться для заключения договора в офис ООО «Евро Дом», расположенный по адресу: <адрес> к 12-00 час. местного времени.

В назначенное время истец явилась по указанному адресу для заключения основного договора. Ответчик, ее представители для заключения сделки не явились.

Таким образом, в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи сторонами заключен не был из-за несоответствия жилого помещения требованиям, согласованным в предварительном договоре, неявкой ответчика для заключения основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила претензию в адрес ФИО3 и ООО «Евро Дом» с требованием выплатить сумму задатка в двойном размере, которая оставлена без удовлетворения.

Установив, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен между сторонами по вине продавца, суд приходит к выводу, что задаток, переданный ответчику, подлежит возврату истцу в двойном размере на основании п.2 ст.381 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В связи с чем, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 5 200 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по <адрес> в <адрес>) в пользу ФИО2 (паспорт № № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>) двойную сумму задатка 200 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна: О.А.Гаранькова

Мотивированное решение составлено: 20.02.2023.

Решение вступило

в законную силу _________________

Судья: О.А.Гаранькова

Уникальный идентификатор дела

27RS0001-01-2022-005498-45

Подлинник решения находится в материалах дела

№ 2-192/2023

Центрального районного суда г.Хабаровска

Секретарь с/з: