КОПИЯ
№2-406/2025 (2-2789/2024)
УИД 56RS0008-01-2024-004578-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Бузулук 21 июля 2025 года
Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Мухтаровой М.М.,
при секретаре Королевой Е.А.
с участием представителя ответчика администрации МО Бузулукский район Оренбургской области – ФИО1, действующей на основании доверенности № от ** ** ****,
представителя ответчика ПАО «Россети-Волга» - ФИО2, действующей на основании доверенности № от ** ** ****,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации МО Бузулукский район Оренбургской области, ПАО «Россети-Волга» о расторжении договора купли-продажи,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации МО Сухореченский сельский совет Бузулукского района Оренбургской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации МО <адрес> о расторжении договора купли-продажи. В обоснование иска, указала, что между <адрес> (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) ** ** **** заключен договор купли-продажи №, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в восточной части кадастрового квартала №, по цене 117 000 рублей. Составлен протокол № о результатах аукциона №, ФИО3 единственный заявитель на аукционе. Право собственности ФИО3 зарегистрировано ** ** **** в ЕГРН за №, выдано свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Существующих ограничений (обременений) права не зарегистрировано. В виду необходимости продажи земельного участка, ФИО3 сделала запрос в ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, полученной ** ** ****, ФИО3 стало известно об ограничениях прав на земельный участок, срок действия ограничения с ** ** ****. При осмотре земельного участка, на момент покупки, определить, что проходящие по нему линии электропередачи являются высоковольтными и их охранная зона проходит по всему участку, ФИО3 не могла, в силу отсутствия специальных знаний. Передача указанного земельного участка произошла после подписания спорного договора купли-продажи. Переход права на земельный участок был зарегистрирован ** ** ****, а ограничения прав на земельный участок зарегистрированы ** ** **** Считает, что ответчик, располагал сведениями об ограничениях прав на земельный участок, предусмотренные ст.56 ЗК РФ, на момент перехода права собственности к ФИО3, и умышленно не предупредил. Ответчик лишил Истца права на владение спорным земельным участком, в соответствии с разрешенным его использованием: для индивидуального жилищного строительства (2 группа). В пределах охранной зоны, без письменного разрешения о согласовании сетевых организаций, юридическим и физическим лицам запрещается, в частности, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений, посадка и вырубка деревьев и кустарников. Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (2 группа), общая площадь 1000 кв.м, расположенный в восточной части кадастрового квартала №, использовать по назначению невозможно.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от ** ** ****, в связи с предоставлением ответчиком (продавцом) заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с его целевым назначением.
Взыскать с Администрации МО Бузулукский район Оренбургской области в пользу ФИО3 стоимость земельного участка в сумме 117 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 510 рублей.
В последующем уточнила исковые требования и просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от ** ** ****, в связи с предоставлением ответчиком (продавцом) заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с его целевым назначением.
Взыскать с Администрации МО Бузулукский район Оренбургской области, ПАО «Россети-Волга» в пользу ФИО3 стоимость земельного участка в сумме 117 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4510 рублей.
В порядке подготовки дела к судебному заседанию в качестве третьего лица привлечено ПАО «Россети-Волга».
Протокольным определением суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Администрация МО Сухореченский сельский совет Бузулукского района Оренбургской области.
Протокольным определением суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Управление Росреестра по Оренбургской области.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, месте и времени судебного заседания. Ранее в судебных заседаниях исковые требования поддерживала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации МО Бузулукский район ФИО1 в судебном заседании иск не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ответчика ПАО «Россети-Волга» ФИО2 в судебном заседании иск не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Пояснила, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.
Согласно п. 2, 3 Правил, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Границы охранных зон определяются в соответствии с настоящими Правилами.
В соответствии с приложением к Правилам охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при не отклоненном их положении на следующем расстоянии: для ВЛ 10 кВ - 10 метров.
Таким образом, за объектами электроэнергетики напряжением до 1000 вольт, введенными в эксплуатацию до ** ** **** охранная зона закреплена в соответствии с законодательством, действующим на момент введения указанной линии в эксплуатацию.
Сложившаяся судебная практика исходит из того, что охранная зона закреплена за объектами электроэнергетики законодательно в соответствии с принципом первичности объекта электросетевого хозяйства. При этом судебная практика исходит из того, что в отношении объекта электросетевого хозяйства, как источника повышенной опасности, существует необходимость соблюдения указанных правил, даже при отсутствии сведений об охранной зоне в ГКН.
Кроме того, законодательством не предусмотрена обязанность собственника воздушной линии электропередачи извещать заинтересованных лиц о наличии охранной зоны и связанных, с этим, ограничений. Ограничение на использование земельного участка в охранной зоне налагается в силу положений действующего законодательства, наличие ограничения на использование земельного участка в охранной зоне не ставиться в зависимость от государственной регистрации ограничения.
Согласно Инвентарной карточке учета объекта основных средств № от ** ** **** указанная ВЛ введена в эксплуатацию ** ** ****. В документы государственного кадастрового учета в отношении рассматриваемой ВЛ № Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Ростреестр) внесены сведения о границах охранной зоны № (согласно публичной кадастровой карте), учетный № согласно сведениям ЕГРН охранная зона поставлена на кадастровый учет ** ** ****.
Третьи лица Администрация МО Сухореченский сельский совет Бузулукского района Оренбургской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о дате, месте и времени судебного заседания. Ходатайств об отложении слушания дела суду не представили.
Глава Сухореченского сельсовета Бузулукского района ФИО4 представил заявление о рассмотрении дел без их участия.
В порядке ст. 167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Как следует из материалов дела, ** ** **** составлен протокол № о результатах аукциона № по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких участков физическими и юридическими лицами, по окончании срока подачи заявок подана только одна заявка на участие в аукционе по лоту № – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен <адрес> №, площадью 1000 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (2 группа). Участником аукциона является ФИО3
** ** **** между <адрес> и ФИО3 заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала №, площадью 1000 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (2 группа). Цена договора составила 117 000 рублей. При заключении договора Продавец гарантировал, что участок свободен от любых прав третьих лиц, застройки и прочих обременений (п. 2 Договора).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ** ** **** ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала № площадью 1000 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (2 группа). Существующих ограничений (обременений) права: не зарегистрировано.
Из выписки из ЕГРН № от ** ** **** следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала №, площадью 1000 кв.м, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (2 группа) принадлежит ФИО3, право собственности зарегистрировано ** ** **** в реестре за №. В выписке отражено ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия: не установлен, на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Оренбургской области от ** ** **** №, содержание ограничения (обременения): Постановление Правительства РФ №160 от 24.02.2009 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», реестровый номер границы: №
Истец указывает, что земельный участок приобретался ею именно с целью возведения жилого дома, однако после покупки земельного участка ей стало известно, что земельный участок располагается в зоне с особыми условиями использования, а именно в охранной зоне высоковольтных линий электропередач.
Ранее ФИО3 обращалась в Администрацию МО Бузулукский район по вопросу расторжения договора купли-продажи, на что получила ответ от ** ** ****, из которого следует, что ограничения, предусмотренные охранной зоной объекта электросетевого хозяйства вступили в силу с ** ** ****, т.е. после проведения аукциона на право предоставления земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату и заключения договора между Администрацией и ФИО3. Следовательно, Продавец не располагал сведениями об ограничениях прав на земельный участок.
По сведениям филиала ПАО «Россети-Волга» - «Оренбургэнерго» Западное производственное отделение № от ** ** **** земельный участок с кадастровым номером № более 50% находится в охранной зоне ВЛ №. В документах государственного кадастрового учета в отношении рассматриваемой ВЛ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) внесены сведения о границах охранной зоны № (согласно публичной кадастровой карте), согласно сведениям ЕГРН охранная зона поставлена на кадастровый учет ** ** ****. Использование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен <адрес> № возможно с соблюдением ограничений согласно ст.56, 104-106 ЗК РФ, Постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 года №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».
Из ответа отдела Архитектуры и градостроительства администрации Бузулукского района № от ** ** **** следует, что ФИО3 за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства или индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № не обращалась.
Из представленной филиалом ППК «Роскадастр» по Оренбургской области выписки из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне от ** ** **** усматривается, что реестровый номер присвоен №, дата присвоения ** ** ****, учетный №.** ** ****, дата присвоения – ** ** ****. Вид: зона с особыми условиями использования территории, наименование зоны (территории) по документу: охранная зона объектов электросетевого хозяйства ВЛ № <адрес>, тип зоны: охранная зона инженерных коммуникаций, №.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 160 от 24 февраля 2009 года «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» III.Правила охраны электрических сетей, размещенных на земельных участках 8. В охранной зоне запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи, б) размещать любые объекты и предмета (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов, в) находится в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях, г) размещать свалки, д.) производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов. 9. В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п.8 настоящих Правил, запрещается: а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов, б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ, в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе: воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов, г.) бросать якоря судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами, д) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов.
Из представленных документов, следует, что земельный участок, приобретенный ФИО3 более 50% находится в охранной зоне ВЛ №.
Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Требование о расторжении договора основано на невозможности использовать земельный участок по целевому назначению ввиду его нахождения в зоне с особыми условиями использования. При этом о наличии обременений в отношении участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, ответчик как продавец при заключении договора купли-продажи от ** ** **** не сообщил; в договоре купли-продажи участка сведения о нахождении земельного участке в охранной зоне высоковольтных линий электропередач отсутствуют.
При заключении договора продавцом покупателю не представлены достоверно известные ему сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне электросетевового хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении названного земельного участка.
Исполнение ответчиком как продавцом спорного земельного участка обязанности предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке, возложенной на него положениями статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, невозможность использования земельного участка для строительства признается судом фактическим ограничением участка, которое не могло не повлиять на решение покупателя о приобретении данного земельного участка.
Представленными в суд доказательствами, а также вышеуказанными нормами законодательства подтверждается наличие препятствий для пользования земельным участком, приобретенным у ответчика, как для строительства на нем объектов, так и для иных целей.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки не оговорено существенное условие об отсутствии обременений и ограничений в использовании по целевому назначению. Таким образом, если бы покупателю изначально было известно о том, что приобретаемый земельный участок не подлежит индивидуальной застройке, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался.
Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь после заключения договора купли-продажи при сборе документов для его продажи.
Если стороне договора купли-продажи представлена неполная или недостоверная информация либо сторона сделки умолчала об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать расторжения договора ввиду существенных нарушений условий договора.
Доводы представителя ответчика о том, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, и проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии на территории земельного участка высоковольтных линий электропередач, являются несостоятельными и противоречат нормам действующего законодательства, применяемых при заключении подобного рода сделок, поскольку обязанность по предоставлению исчерпывающей информации действующим законодательством возложена на продавца.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для полного удовлетворения заявленных требований, поскольку истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченных по указанному договору денежных средств, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказала обстоятельства возникновения наступивших неблагоприятных последствий, равно как и сокрытие продавцом важной информации при заключении договора купли-продажи.
В связи с расторжением договора купли-продажи (пункт 2 статьи 450 ГК РФ) стороны подлежат приведению в первоначальное положение с возложением на ФИО3 обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером № администрации МО Бузулукский район Оренбургской области. При этом с администрации МО Бузулукский район Оренбургской области в пользу ФИО3 подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 117 000 рублей.
Требования к ПАО «Россети-Волга» удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не представлены доказательства, что от действий или бездействий ПАО «Россети-Волга» ей причинен ущерб, и имеется причинно-следственная связь между действиями и наступившими убытками.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика администрации МО Бузулукский район Оренбургской области в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной при обращении с иском в суд общей юрисдикции, в размере 4 510 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 к Администрации МО <адрес> о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ** ** ****, расположенного по адресу: <адрес>, в <адрес> №, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, площадь участка – 1000 кв.м, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства (группа 2), заключенный между ФИО3 и администраций МО Бузулукский район Оренбургской области.
Возложить на ФИО3 обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером № в пользу администрации МО Бузулукский район Оренбургской области.
Взыскать с администрации МО Бузулукский район Оренбургской области в пользу ФИО3, ** ** **** года рождения, уроженки <адрес> стоимость земельного участка в сумме 117 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 510 рублей.
В удовлетворении исковых требований к ПАО «Россети-Волга» – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья подпись М.М. Мухтарова
Решение в окончательной форме принято 05 августа 2025 года.
Подлинник решения подшит в гражданском деле №2-406/2025 (2-2789/2024), УИД 56RS0008-01-2024-004578-92, находящемся в производстве Бузулукского районного суда Оренбургской области.