Дело <№>а-3441/2022
Решение
Именем Российской Федерации
07 октября 2022 года город Саратов
Заводской районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Ореховой А.В.
при секретаре Чуркиной В.В.,
с участием ФИО1,
представителя ФИО1, ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
представителя заинтересованного лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконными действий, выразившихся в отказе заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») о признании незаконными действий, выразившихся в отказе заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение.
В обоснование административных исковых требований указано на то, что на основании договора аренды земельного участка <№> 18 мая 2011 года, договора замены стороны в обязательстве от 16 января 2018 года ФИО1 обладает на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <№> расположенным по адресу: <адрес> на территории, прилегающей к жилому дому по <адрес>, площадью 2088 кв.м. Земельный участок расположен в границах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки (Ж-1), видом разрешенного использования земельного участка в том числе является: строительство многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Согласно условиям договора аренды <№> от 18 мая 2011 года срок его действия определен на 10 лет – по 18 мая 2021 года. На основании п. 9.6 договора аренды административный истец за три месяца до истечения срока действия договора – 25 февраля 2021 года направил в адрес административного ответчика заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (либо заключении дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды). Однако 30 марта 2021 года ФИО1 получен ответ об отсутствии оснований для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды <№> от 18 мая 2011 года. Административный истец полагает указанные действия администрации МО «Город Саратов» незаконными, поскольку им надлежащим образом исполняются обязательства по договору аренды по внесению арендной платы, также им подготовлен проект ГПЗУ земельного участка и многоквартирного жилого дома, прошедший экспертизу, а потому в соответствии с требованиями закона и условиями договора он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. На основании изложенного ФИО1 просит признать действия администрации МО «Город Саратов», выразившиеся в отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года об увеличении срока его действия незаконными, и возложить на администрацию МО «Город Саратов» обязанность заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора на 10 лет, поскольку именно указанный срок он полагает разумным для достижения целей строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома.
В судебном заседании ФИО5, его представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что имеются все правовые основания для удовлетворения требования, а довод об изменении вида разрешенного использования –под строительство хозяйственных блоков по решению Заводского районного суда г. Саратова от 19.07.2021 не может повлиять на выводы суда, поскольку не является предметом рассмотрения спора.
Представитель администрации МО «Город Саратов» ФИО3 возражала против удовлетворения административного искового заявления возражали, указав, что отказ в заключении дополнительного соглашения является законным и обоснованным, поскольку срок действия договора аренды истек 18 мая 2016 года и оснований для продления его действия на момент обращения административного ответчика с соответствующим заявлением не имелось. Однако представить доказательства в виде соответствующего договора в установленной форме сроком действия на 5 лет не имела возможности. Кроме того основания для удовлетворения требования отсутствуют, поскольку изменение вида разрешенного использования –под строительство хозяйственных блоков по решению Заводского районного суда г. Саратова от 19.07.2021, будут являться основанием для отказа в продлении срока договора аренды с ФИО1
Представитель комитета по управлению имуществом г. Саратова ФИО6, в частности, также указал на отсутствие оснований для удовлетворения административного искового заявления в связи с истечением срока действия договора аренды в 2016 года и невозможность заключения административным истцом нового договора без проведения торгов. Обратил внимание, что разрешенным видом использования земельного участка является строительство хозяйственных блоков, а потому его использование с целью строительства многоквартирного жилого дома является неправомерным.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, в том числе материалы гражданского дела <№>, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела 18 мая 2011 года между администрацией МО «Город Саратов» (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <№> соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес> на территории, прилегающей к жилому дому по <адрес>, площадью 2088 кв.м., для строительства хозблоков.
06 декабря 2013 года между ФИО7 и ФИО8 заключен договор замены стороны в обязательстве, а рамках которого ФИО8 принял все права и обязанности ФИО7 по договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года.
На основании договора замены стороны в обязательстве от 07 марта 2017 года, заключенного между ФИО8 и ФИО9, права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к ФИО9, а последний на основании договора замены стороны в обязательстве от 03 июля 2017 года передал указанные права ФИО10
16 января 2018 года между ФИО10 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, в рамках которого права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года перешли к ФИО1
Согласно п. 2.1 приложенного ФИО1 к административному исковому заявлению экземпляра договора аренды земельного участка № А-11-196Ф-2 от 18 мая 2011 года данный договор заключен сроком на 10 лет – с 18 мая 2011 года по 18 мая 2021 года.
Из п. 9.6 договора следует, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
26 февраля 2021 года ФИО1 обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года.
На указанное обращение администрацией МО «Город Саратов» дан ответ за <№> от 26 марта 2021 года об отсутствии оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия, поскольку в соответствии с положениями п. 6 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды. Договор аренды земельного участка от 18 мая 2011 года № А-11-196Ф-2 заключен сроком до 18 мая 2016 года, соответственно срок действия указанного договора аренды земельного участка истек 18 мая 2016 года.
В подтверждение указанного обстоятельства суду представлен экземпляр договора аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года, согласно п. 2.1 которого данный договор заключен сроком на 5 лет – с 18 мая 2011 года по 18 мая 2016 года.
При этом представленный администрацией МО «Город Саратов» экземпляр договора аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года не скреплен и не прошит надлежащим образом с заверением печати муниципального органа, не был зарегистрирован регистрационным органом.
Вместе с тем согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером <№> от 03 марта 2021 года, указанный земельный участок находится в аренде сроком по 18 мая 2011 года, дата государственной регистрации права аренды 26 января 2018 года.
Кроме того, из содержания вступивших в законную силу решения Заводского районного суда г. Саратова от 18 февраля 2020 года по делу № 2а-459/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Город Саратов» о признании действий по выдаче градостроительного плана земельного участка незаконными, возложении обязанности выдать новый проект земельного участка, решения Заводского районного суда г. Саратова от 19 июля 2021 года по гражданскому делу № 2-1614/2021 по исковому заявлению администрации МО «Город Саратов» к ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1 о признании пунктов договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, следует, что договор аренды земельного участка № <№> от <Дата> заключен сроком на 10 лет.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
На основании представленных сторонами и исследованных в судебном заседании доказательств, суд полагает установленным факт того, что срок действия договора аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года был определен сторонами в 10 лет.
При таких обстоятельствах действия администрации МО «Город Саратов», выразившиеся в отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года об увеличении срока его действия по мотиву того, что срок действия указанного договора аренды земельного участка истек 18 мая 2016 года, подлежат признанию незаконными.
При этом довод ответчика об изменении вида разрешенного использования –под строительство хозяйственных блоков по решению Заводского районного суда г. Саратова от 19.07.2021 не может повлиять на выводы суда, поскольку не является предметом рассмотрения спора ввиду того, что предметом рассмотрения данного спора является законность отказа в заключении дополнительного соглашения по заявленным стороной истца основаниям.
Разрешая требования административного истца о возложении на администрацию МО «Город Саратов» обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора на 10 лет, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность стороны арендатора (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды.
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должно содержаться, в частности, указание на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению.
Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией РФ принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации). Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.
Согласно содержанию ответа администрации МО «Город Саратов» <№> от 26 марта 2021 года основанием для отказа ФИО1 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока его действия, явилось истечение срока действия договора аренды на момент обращения заявителя с таким заявлением.
Обстоятельства надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору; тождественность стороны арендатора (с учетом правопреемства и представительства), предмета и условий аренды компетентным органом не устанавливались, следовательно, применительно к обстоятельствам настоящего дела права административного истца подлежат восстановлению путем повторного рассмотрения административным ответчиком заявления, которое ранее было разрешено с нарушением закона.
В этой связи вопрос об обязании судом администрации муниципального образования заключить дополнительное соглашение к договору аренды, не может являться предметом оценки суда в рамках настоящего дела, поскольку разрешение данного вопроса находится в исключительной компетенции органа местного самоуправления.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд
Решил:
признать незаконными действия администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <№>) по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от 18 мая 2011 года.
В удовлетворении остальной части административных исковых требований ФИО1 отказать.
Возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» обязанность по рассмотрению заявления ФИО1 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, предусматривающего увеличение срока действия договора на срок 10 лет.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10.10. 2022 года.
Судья А.В. Орехова